Решение № 166 от 27.05.2025, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 166 гр. Разлог, 27.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ в публично заседание на двадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Антонина Д. Якимова при участието на секретаря Я. Г. Й., разгледа докладваното от Антонина Якимова, Гр. дело № 20231240101053 по описа за 2023 г.

Производството е образувано по ИМ от В.В.В. от Бл.АК, с/у ЕС в Сграда „В“, в „А.х.сгради А, В и С“, известен като „М.Р..- И.&С.“, с адрес: г.Б., о.Б., о.Б., м.„Г.“, у.„К.“№7, с управител Е.С.З.

Твърди се в ИМ, че ищцата е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на г.Б., в сграда с идентификатор *** по КККР на г.Б., м. „Г.“, у.„К..“, разположена в ПИ с идентификатор ***, стар УПИ 019105, в „А.х.сгради А, В и С“ с адм. име „М.Р..- И.иС.“.

Твърди се още, че на 15.09.2023 г. било насрочено и проведено ОС на собствениците на самостоятелни обекти в жил. сграда с идентификатор *** по КККР на г.Б., в „А.х.- сгради А, В и С“, известен като „М.Р..- И.&С.“, при следния дневен ред:

1. Избор на секретар на ОС;

2. Отчет на Управителя за периода от 2022-2023 г.;

3. Финансов отчет за периода 2022-2023 г.;

4. Приемане на год. бюджет за 2023-2024 г. на основание чл.11, ал.1, т.4 от ЗУЕС;

5. Предложения и одобряване на р-ра на вноската за разходи за управление и поддръжка на общите части за 2023-2024 г. на основание чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС;

6. Предложения и одобряване на р-ра на вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ за 20232024 г- на основание чл.11, ал.1, т.7 от ЗУЕС; и предложения за план на ремонт и обновяване;

7. Оценка на дружеството за управление и поддръжка на общите части, произтичайки от съществуващия договор за обслужване на общите части;

8. Други предложения.

Сочи, се че ищцата е присъствала лично на проведеното ОС. При провеждане на ОС ищцата констатирала редица нарушения, допуснати при свикването и провеждането на същото, както и че били взети незаконосъобразни решения.

Твърди се, предвид това, в срока по чл.16, ал.9 от ЗУЕС, оспорила съдържанието на протокола от ОС, включително достоверността на отразените в него изявления и решения.

Констатирани били следните нарушения, водещи до незаконосъобразност на взетите решения:

- при провеждане на ОС не бил отчетен кворумът за провеждането му - нарушение на чл.15 от ЗУЕС.

1

- допуснато било нарушение на разпоредбата на чл.16, ал.5 от ЗУЕС - не били налице подписи на присъстващите или представляваните собственици на самостоятелни обекти в ЕС.

- при провеждане на ОС не били спазени изискванията на закона за представителство и възможността на едно лице да представлява до трима собственици на самостоятелни обекти на ОС, в този смисъл било допуснато нарушение на чл.14 от ЗУЕС.

- незаконосъобразно било и решение по т.5 от дневния ред, в частта му, в която било определено да се заплаща месечна лихва за забава на собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на ЕС от 3% месечно, тъй като определянето на обезщетение при неизпълнение на задължението на собственик на самостоятелен обект в сграда не било в правомощията на ОС на съсобствениците, изчерпателно изброени в чл.11 от ЗУЕС.

Незаконосъобразно било е отразеното обстоятелство, че собствениците внасят по една сметка както таксите за поддръжка и управление, така и таксата за фонд „Ремонт и обновяване“.

- незаконосъобразно било и решение №6, тъй като неправилно било определено, че вноската във фонд „Ремонт и обновяване“ следвало да бъде заплащана еднократно до 31.01.2024 г., като това решение било нищожно по правилата на чл.26 от ЗЗД. Във взетото решение №6 не била посочена банковата сметка, по която следвало да бъде заплащана тази вноска, като ЕС не разполагала със специалната сметка, предвидена в чл.50, ал.3 от ЗУЕС, която сметка била със специално предназначение и се препятствала възможността на собствениците на самостоятелни обекти да заплащат дължимите се месечни такси, определени от ОС по начина, регламентиран в закона. Незаконосъобразно било и решение №6, в частта му, с която е определено месечна лихва за забава на собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на ЕС от 3% месечно.

- решението по т.7 се разминавало в предварително обявения дневен ред в т.7 и този обявен с протокола от ОС по отношение на тази точка, тъй като в дневния ред, в т.7 било посочено, че следва да бъде извършена оценка на дружеството, което обслужва ЕС, но никъде не било посочено, че ще бъде продължен договорът м/у ЕС и дружеството. Този тип договори се сключвали за срок до 2 г., като след този срок същите не могли да бъдат продължавани, а следвало да бъде взето решение за ново възлагане на управлението, като липсвала възможност за продължаването му.

Иска се от съда, на основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС, да отмени като незаконосъобразни взетите на ОС на ЕС, проведено на 15.09.2023 г. решения, както следва:

- решение №5, в частта, с която е посочено, че при забава следва да се начислява месечна лихва от 3% до окончателното плащане на задължението;

- решение №6, в частта с която е прието, че таксата за „ремонт и обновяване“ е вносима еднократно до 31.01.2024 г., както и че при забава се дължи 3% лихва до окончателното плащане;

- решение №7 - да не бъде прекратяван договора за поддръжка на общите части на сградата, сключен с „И.“ООД;

Претендират се и сторените по делото разноски /чл.78, ал.1 от ГПК/.

В срока по чл.131 ГПК, е подаден писмен отговор от ответната страна.

Искът се оспорва като неоснователен.

Оспорват се твърденията на ищеца. Твърди се свикване и повеждане на ОС на ЕС в съответствие с изискванията на чл.13, ал.1 ЗУЕС. Сочи се, че протоколът съдържал всички необходими реквизити, ОС е проведено при спазване на изискванията за кворум по чл.15 от ЗУЕС, отложено е с 1 час и е редовно свикано на основание чл.15, ал.2 ЗУЕС и на него са били представени необходимият минимум ид. части от общите части на ЕС.

Сочи се, че всички решения по обявения дневен ред и включени в протокола на ОС от 15.09.2023 г. били взети при мнозинство, определено съгласно разпоредбите на чл.17 от ЗУЕС. Пълномощните отговаряли на изискванията на българското законодателство - налице 2 били данни за упълномощител и упълномощено лице.

Поддържа се, че не отговаряло на истината твърдението, че ищецът оспорила съдържанието на протокола. В представеното с ИМ писмо, ищецът не направила каквото и да било конкретно искане, нито пък твърдяла, че съдържанието /текстът/ на протокола не отговаряли на извършеното по време на ОС, като ищеца правел оспорване но чл.16, ал.9 от ЗУЕС с ИМ, което било недопустимо.

Спазени били изисванията на закона, като за всяко гласуване в протокола бил отразен начинът по който са гласували собствениците и прецизно били изчислени процентите.

Взетите от ОС решения, обективирани в т.5 и 6 от протокола в частта за определяне на неустойка от 3% при забава в плащането, били взети с мнозинство от присъстващите и били валидни.

По т.5, ОС взело решение таксите за „Поддръжка и управление“ за годината да останат същите като предходната година - от 14.00 лева на собственик, ползвател или обитател на месец, като било определено това да става с еднократно плащане, с оглед намаляването на банковите такси, заплащани от собствениците.

Относно решението по т.7, взето от ОС, управителят предложил договора с фирмата да не бъде прекратяван, като последният не бил сключен за определен срок, което било допустимо по действащия към датата на събранието ЗУЕС и можело да бъде прекратен от ЕС по всяко време с предизвестие, поради което обстоятелство ОС следвало да вземе решение дали да прекрати договора. Предмет на отмяна могли да бъдат само позитивни решения, т.е. такива с които е прието позитивно решение, но не подлежали на отмяна решенията, с които се отхвърляли предложения.

При поддържане на тези оспорвания и възражения, се претендира отхвърляне на иска като неоснователен.

По делото са приети писмени доказателства. Събрани са и гласни такива ч/з разпит на свидетели. Анализът на събраните доказателства, преценени във вр. с фактическите доводи на страните, сочи на установено следното:

Не е е спорен по делото фактът, че ищцата е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на г.Б., в сграда с идентификатор *** по КККР на г.Б., м. „Г.“, у.„К..“ разположена в ПИ с идентификатор ***, стар УПИ 019105, в „А.х.- сгради А, В и С“ с адм. наименование „М.Р..- И.иС.“. Горният имот ищцата е придобила ч/з покупко-продажба, оформена в нот. форма с нот. акт за покупко-продажба №81, том3, рег. №2592, дело № 445/2011 г.

Също така не е спорен фактът, че на 15.09.2023 г. е проведено ОС на ЕС, както и фактът на свикване на ОС с покана, залепена на входа на ЕС. Това се установява от протокол от 07.09.2023 г., с което управителят на ЕС и ет. собственик са удостоверили, че на 17.09.2023 г. на двете външни врати на сграда В, в „А.х.- сгради А, В и С“, известен като „М.Р..- И.&С.“, с адрес: г.Б., о.Б., о.Б., м.„Г.“, у.„К.“7, са поставени покани за свикване на ОС на 15.09.2023 г. от 11.00 часа.

В поканата за свикване на ОС на ЕС е обявен следният проект на дневен ред: 1. Избор на секретар на ОС; 2. Отчет на Управителя за периода 2022-2023 г.; 3. Финансов отчет за периода 2022-2023 г.; 4. Приемане на годишен бюджет за 2023-2024 г. на основание чл.11, ал.1, т.4 от ЗУЕС; 5. Предложение и одобряване на р-ра на вноската за разходите за управление и поддръжка на общите части за 2023-2024 г., на основание чл.11, ал.1, т.5 ЗУЕС;

6. Предложение и одобряване на р-ра на вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ за 20232024 г., на основание чл.11, ал.1, т.7 от ЗУЕС, и предложения план за ремонти и обновление,; т.7 Оценка на дружеството за управление и поддръжка на общите части, произтичайки от съществуващия договор за обслужване на общите части; 8. Други предложения.

На насрочената дата – 15.09.2023 г. е проведено ОС на ЕС, за което е съставен протокол. В протокола е отбелязано, че на първоначално насрочения час от 11.00 часа, на обявения дата, място и час според приложения като неразделна част от протокола присъствен списък 3

/Приложение №1/, са се явили собствениците на 3,86% ид. части от общите части на ЕС, поради което на основание чл.15, ал.2 от ЗУЕС, събранието е отложено за провеждане с 1 час по-късно, а именно от 12.00 часа.

В 12.00 часа събранието е започнало при представителство на 71, 31% ид. части от общите части на ЕС, според приложения втори присъствен лист /Приложение №2/.

На събранието от ЕС са взети решения, включително и в обжалваните т.5, т.6 и т.7.

Протоколът от проведеното ОС е бил оповестен ч/з поставяне на съобщение, съгласно изискванията на чл.16, ал.7 от ЗУЕС, на 21.09.2023 г., което е удостоверено и с протокол.

Установява се от приложената имейл кореспонденция /л.105-106/, че на 25.09.2023 г. ищцата В. е изпратила писмо по ел. поща, с което е поискала препис от протокола на ОС на ЕС, проведено на 15.09.2023 г. В отговор, управителят на ЕС е изпратил въпросния протокол по имейл. След като се е запознала със съдържанието му, на 28.09.2023 г. ищцата е изпратила ново писмо до управителя, с което оспорва протокола на основание чл.16, ал.9 от ЗУЕС. Тя заявява, че не приема съдържанието на протокола, като конкретно оспорва достоверността на отразените в него решения и квоти на представляваните общите части на сградата.

Приложени са копия от пълномощни, удостоверяващи представителна власт на участниците в ОС.

По делото не бяха представени документи, удостоверяващи собствеността на всеки самостоятелен обект в сградата, не са изисквани такива при провеждане на събранието, както и не се представят като доказателства по делото.

Във вр. с начина на провеждане на ОС по делото бяха разпитани водени от ищеца свидетели А.Н.Т. и И.Г., както и водения от ответната страна свидетел И.Ж.Б.

Свидетелят А.Т. - руски гражданин, съпруг на ищцата, заявява пред съда, че в качеството си на ет. собственик, лично е присъствал на оспореното ОСЕС. Посочва, че събранието е започнало със закъснение – вместо в обявения час в 11.00 часа, то е стартирало в 12.00 часа, когато била извършена и регистрацията на собствениците. Споделя, че поради закъснението, поканеният от ищцата преводач е напуснал, преди събранието да започне. Събранието се водело от Е.З., а протоколчик бил адв. Б., като едновременно с това участвал и при гласуването На събранието присъствали ет. собственици, сред които и ищцата В., И.Г., собственикът на ап.В2 – О. /гражданин на И./ и съпругата му, както и група от 7 адвокати.