Решение № 11 от 04.05.2023, Окръжен съд - Разград

РЕШЕНИЕ

№ 11 гр. ***, 04.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – *** в публично заседание на пети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Валентина П. Димитрова при участието на секретаря Диана Здр. Станчева като разгледа докладваното от Валентина П. Димитрова Търговско дело № 20223300900024 по описа за 2022 година за да се произнесе взе предвид следното :

Делото е образувано по искова молба, подадена от „И.М. Си Груп“ ЕООД, ЕИК 202554178, чрез адв. С. П. от АК – ***, с която е предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД срещу „ДЕ Спед“ ЕООД, ЕИК 201959323, гр. Исперих за обявяване на сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 02.07.2021 година за окончателен.Направена е в молбата индивидуализация на продаваемия се имот, който включва сграда, със съответен идентификатор и прилежащ към нея терен от 2000 кв метра, находящи се в строителните граници на гр. ***, на ул. ******, Община ***, Област ***, с посочване на поземления имот в който се намира сградата при сключване на договора, с идентификатор ******** и съответни граници .Сочи се в молбата, че по силата на постигнатата договореност е следвало подавача по договора да извърши разделяне на имота ,преди сключване на окончателната сделка и да обособи от ПИ с идентификатор ******** нов самостоятелен поземлен имот с площ не по-малка от 2 000 кв.м., върху който нов поземлен имот да попада сградата с идентификатор ******** при продажна цена 85 хиляди лева, без ДДС или 102 000 лева с включен ДЦС, платима по начина посочен в договора на части, последната най-късно в деня на сключване на сделката по окончателния договорследния начин : задатък (капаро) в размер на 20 000 (двадесет хиляди) лева без ДДС, представляващ част от продажната цена на имота, платим от купувача на продавача най-късно до 31.12.2021 г., а остатъкът от продажната цена в размер на 65 000 (шестдесет и пет хиляди) лева без ДДС е трябвало да бъде платен от купувача на продавача най-късно в деня на сключването на окончателната сделка. Въпреки ,че към 24.06.2022г. ищецът превел на ответника продавач по договора обща сума в размер на 92 000 лева остатък от дължима такава от 13 000 лева , при уговорена дата за сключване на окончателен договор, 02.07.2022г. ищецът не получил покана от ответника за сключване на окончателна сделка.Напротив на 1

06.07.2022 г. получил писмено изявление от ответната страна за разваляне на процесния предварителен договор на основание чл. 87 , ал.2 от ЗЗД.Било изложено твърдение на насрещната страна, че изпълнението на договора е станало безполезно за продавача, а задължението на купувача е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време, като продажната цена не била заплатена в този срок по вина на купувача.Посочено било ,че цената не е била платена в уговорения срок по вина на купувача , който не е сключил и уговорената сделка в срока, предвиден с договора, поради което продавачът изявил воля за разваляне на договора на посоченото по-горе основание.Счита ,че продавача е неизправна страна по договора, същия не е имал право да развали договора, поради което моли съдът да постанови решение, с което да обяви сключения предварителен договор за окончателен, като съобрази издадената заповед за разделяне на имота и попадането на сградата, предмет на договора в един от новообразуваните имоти, като го задължи него купувача да преведе цялата дължим сума в срок на продавача.Заявява ,че не е приел върнатата от продавача сума в размер на 72 000 лева , като я държи на отделна сметка.Претендира разноски при уважаване на иска.

На основание чл. 367 и сл. от ГПК, исковата молба е приета за редовна и препис от същата, ведно с приложенията е връчен на ответника „ДЕ Спед“ ЕООД, ЕИК 201959323, гр. Исперих.

В предоставения двуседмичен срок ответното дружество„ДЕ Спед“ ЕООД, гр. Исперих депозира отговор, чрез пълномощник адв.С. Д. от АК-***,с който ангажира становище за недопустимост , съответно неоснователност на предявения от ищеца иск.В допълнителния отговор становището на страната не е променено.

Не оспорва сключването на предварителен договор за покупко-продажба от 02.07.2021г. с ищцовото дружество , купувач по същия.Не оспорва и превеждането на сумата от 92 000 лева , при постигната договорка за обща продажна цена от 102 000 лева с ДДС. Сочи, че до 24.00 часа на 02.07.2022 год. дружеството-купувач не е получило остатъкът от продажната цена и не е уведомявано за наличие на обективна невъзможност от страна на купувача да изпълни задължението си, нито е предлаган вариант на споразумение за удължаване на срока.Поддържа ,че с договора страните приели, че сделката може да се отложи след уговорения срок само при наличие на обективна невъзможност, независеща от волята на страните, и само при постигнато допълнително споразумение за нов срок, длъжникът - купувач е имал ясното съзнание, че следва да плати в този срок. След като не е сторил това, същия е изпаднал в забава. Именно поради тази забава , дружеството-продавач , сега ответник е упражнило правото си по чл.87,ал.2 от ЗЗД за разваляне на договора.Заявлението по чл.87 от ЗЗД е получено на 06.07.2022 год. от управителя на ищцовото дружество, като и до тази дата не е било извършено плащане на остатъка от продажната цена, като страните не били постигнали и писмено споразумение за нов срок.Не оспорва допълнително разменената кореспонденция с ищеца в периода до 13.07.2022г.Счита купувача по предварителния договор за недобросъвестен, тъй като са водени и други преговори по отношение на имота с физическото лице И. М., а не само с ищцовото дружество, на което същия е едноличен собственик.В допълнителния отговор поддържа ,че за ответното дружество е не е налице интерес от сключване на окончателен договор.В хода по същество поддържа тезата да недопустимост на предявения иск и за прекратяване на производството по делото.Претендира разноски.

Съдът, като съобрази доводите и становищата на страните с оглед на събраните по делото доказателства , намери за установено от фактическа страна следното:

Страните не спорят, ч е на 02.07.2021 г. са сключили предварителен договор за покупко- 2 продажба на недвижим имот по силата на който ответното дружество се задължило да прехвърли на ищеца- купувач по договора следния свой собствен недвижим имот : СГРАДА с идентификатор ********** (************), с предназначение - промишлена сграда, със застроена площ от 57 (петдесет и седем) кв. м., брой етажи: 1 (един), находяща се в строителните граници на гр. ***, на ул. ******, Община ***, Област ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри одобрени със Заповед № РД-18-16/06.06.2005 г. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение на КККР, стар идентификатор: няма. номер по предходен план: няма, ВЕДНО С ПРИПАДАЩАТА СЕ КЪМ СГРАДАТА ЧАСТ С ПЛОЩ ОТ 2 000 кв.м. от ПОЗЕМЛЕНИЯ ИМОТ, върху който е изградена същата , като ПИ е с идентификатор ******** и с площ от 5 368 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: складова база, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: кв.

***а, парцел 2 при граници и съседи, описани подробно.Страните договорили в чл. 1, ал. 1, изр.последно от процесния предварителен договор частта от поземления имот е следвало да бъде индивидуализирана след извършване на подялба на имота,т.е. предприемане на действия по разделянето му от страна на продавача. И обособяването от стария ПИ на нов самостоятелен такъв с площ не по-малка от 2 000 , върху който нов поземлен имот да попада сградата с идентификатор ********.

Съгласно чл. 2 от договора общата продажна цена била 85 000 лева без включен ДДС или 102 000 лева с включен ДДС. Уговорено било продажната цена да бъде заплатена от купувача на продавача по следния начин: задатък (капаро) в размер на 20 000 (двадесет хиляди) лева без ДДС, представляващ част от продажната цена на имота, платим от купувача на продавача най-късно до 31.12.2021 г., а остатъкът от продажната цена в размер на 65 000 (шестдесет и пет хиляди) лева без ДДС е трябвало да бъде платен от купувача на продавача най-късно в деня на сключването на окончателната сделка. Страните са се споразумели също така ,че купувачът може да извършва частични плащания като част от цената и преди сключването на окончателната сделка.

В изпълнение на поетото съгласно чл. 2 от предварителния договор задължение, както и с оглед на предвидената в чл. 2, т. 2, изр. последно правна възможност дружеството купувач е платило към 24.06.2022 г. на продавача като част от договорената продажна цена общата сума в размер на 92 000 лева с включен ДДС, за които плащания към молбата са приложени 4 бр. платежни нареждания и са издадени две фактури с №107 от 22.12.2021г. и №********г.

Владението върху процесиите имоти е било предадено от продавача на купувача по силата на чл. 6 от предварителния договор, като и към датата на депозиране на исковата молба и на приключване на устните състезания по делото ищецът осъществява фактическата власт върху имотите. В тази връзка твърди да е направил множество подобрения и разноски за запазване на имотите на обща стойност от 33 700 лева.

В чл. 4, ал. 1 от предварителния договор страните са договорили краен срок за сключване на окончателната сделка до 02.07.2022 г.

Последиците от неизпълнение на договора са уредени от страните в чл.11 и чл.12 от същия.Според чл.12 правото на продавача да развали договора по реда на чл.87 от ЗЗД възниква когато купувачът не изпълни задълженията си, поети с чл.10 от същия, предвиждащ плащане на продажната цена по начина, сроковете и размерите, предвидени в чл.2, а също така и при неоснователен отказ от окончателната сделка, като продавачът задържа и даденият задатък .

Вместо покана за сключване на окончателна сделка, дружеството купувач получило от продавача на 06.07.2022 г. заявление за разваляне на процесния предварителен договор на основание чл. 87 ЗЗД. В него дружеството - продавач е направило изявление за разваляне на договора на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД, с посочване, че изпълнението на договора е станало безполезно за продавача и задължението на купувача е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.Посочено е в изпратеното писмо, че цената не е платена в уговорения срок по вина на купувача , който не е сключил и уговорената сделка в срока, предвиден с договора, поради което продавачът изявил и воля за разваляне на договора на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД.

3

Дружеството ищец в отговор е отправило до ответника Нотариална покана в отговор на заявление от 07.07.2022 г. с per. № ***, ***, акт: *** по описа на нотариус Р. А., с район на действие P C - гр. ***, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № ***, която е била получена от адресата на 07.07.2022 г., с която е оспорил развалянето на договора и е поканил ответника да се яви при нотариус Р. А. за сключване на окончателния договор при условие, че продавачът е изпълнил задължението си по чл. 1, ал. 1 от договора, а именно да обособи от ПИ с идентификатор ******** нов самостоятелен поземлен имот с площ не по-малка от 2 000 кв.м., върху който нов поземлен имот да попада сградата с идентификатор **********, като е предупредил ответника по реда на чл.

87, ал. 1 ЗЗД, че при неизпълнение на задължението на продавача по чл. 1, ал. 1 от договора или неявяване ще счита договора за развален. С приложено към исковата молба Уведомление с per. № ****** г., ***, Акт: *** по описа на нотариус Р. А., с район на действие P C - гр. ***, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № ***, получено от ответника на 13.07.2022 г. ищецът е оттеглил предупреждението си до продавача по чл. 87, ал. 1 ЗЗД, съответно е оттеглил изявлението за разваляне на договора, позовавайки се на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като е заявил на продавача по предварителния договор ,че ще предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

На 12.07.2022 г. на ищцовото дружество от ответното такова била преведена сума в размер на 72 000 лева, а също и кредитното известие от 12.07.2022 г. към фактура № ******** г. за сумата от 102 000 с включен ДДС, както и фактура № 124/12.07.2022 г. за дължимата според ответника неустойка, издадени от страна на „ДЕ Спед" ЕООД във връзка с процесния предварителен договор, най-вероятно считайки, че договорът е развален.