Решение № 78 от 29.01.2026, Районен съд - Стара Загора

РЕШЕНИЕ

№ 78 гр. Стара Загора, 29.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, XV-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Олга Златева при участието на секретаря Невена Иванова като разгледа докладваното от Олга Златева Гражданско дело № 20255530102755 по описа за 2025 година

Предявен е иск от Р. А. Д. от ************* против А. А. М. от същия град - по чл. 55 ал. 1, пр. 3, във вр. с чл. 87 ал. 2, пр. 1 от ЗЗД.

Ищецът твърди, че на 05.02.2020г. с ответника са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който ответникът се задължил, в качеството на продавач, да му прехвърли собствеността върху право на строеж за изграждане на 2 броя надземни гаражи - с *************, всеки един с площ от 21 кв.м., които са част от група от общо 6 надземни гаражи - с *************, предвидени за построяване в поземлен имот с идентификатор ************* по КККР на гр. Стара Загора, който имот съставлява **** жилищно строителство и подземни гаражи, *** по ПУП на гр. Стара Загора. Правото на строеж било придобито от ответника с Договор за учредяване на право на строеж № ************* - за гараж **** и Договор за учредяване на право на строеж № ************* - за гараж *****, двата договора, сключени с Община Стара Загора - като суперфициент.

Продажната цена на правото на строеж за двата гаража била договорена в размер на 20 000 лв., която цена ищецът заплатил на ответника в срока по т.II, чл.2 от предварителния договор. Получаването на сумата ответникът удостоверил с изрично писмено изявление и подписа си в края на договора, според същата клауза. С ответника се договорили, в т. III, ал.1 от предварителния договор, сключването на окончателния договор в нотариална форма да се извърши в срок до един месец от снабдяване с одобрен и съгласуван от Община Стара Загора проект за строителство на гаражите. Техническият проект бил съгласуван и одобрен на 25.02.2025г., на която дата 1 било издадено и Разрешение за строеж № ***** от главния архитект на Община Стара Загора за строителството на 6 броя гаражи /от *************/ в ПИ *************.

Към края на месец март 2025г. ищецът провел разговор с ответника, който заявил, че ще подготви документите за сключване на сделката пред нотариус. Тъй като ответникът не се обадил след този разговор, на 07.05.2025г. ищецът извършил справка в имотния регистър и установил, че на 17.04.2025г. ответникът е продал на трето лице - С. А. Д., правото на строеж върху двата гаража - с *************. Сделката била обективирана в нотариален акт ************* на Служба по вписванията – гр. Стара Загора. В условията на извършената продажба, не било предвидено купувачът да замести продавача - ответника, в задължението му за прехвърляне правото на строеж по предварителния договор от 05.02.2020г.

При тези обстоятелства, изпълнението на поетото с предварителния договор задължение за прехвърляне на правото на строеж върху гараж *************, падежът за което бил настъпил, се явявало невъзможно тъй като ответникът вече не бил носител на ограниченото вещно право и не било налице встъпване в задължението му от страна на лице-купувач по сделката от 17.04.2025г.

С оглед пълното неизпълнение на задължението на ответника - продавач, по предварителния договор от 05.02.2020г. да му прехвърли правото на строеж за двата гаража и невъзможността за такова изпълнение, от една страна и от друга - качеството на ищеца на изправна страна по същия договор - купувач, заплатил изцяло договорената продажна цена на правото на строеж, на основание чл. 87 ал. 2, пр. първо ЗЗД и т.IV, чл.4 от договора заявява, че разваля предварителния договор от 05.02.2020г.

Вследствие развалянето на договора, счита, че ответникът - неизправна страна, му дължи връщане на продажната цена в размер на 20 000 лв., явяваща се платена на отпаднало основание - чл. 55 ал. 1, пр. трето ЗЗД, в който смисъл била и т.IV, чл.4 от предварителния договор.

Моли съда да осъди ответника да му сумата от 20 000 лв., представляваща заплатена продажна цена по предварителен договор от 05.02.2020г. на правото на строеж за изграждане на 2 броя надземни гаражи - с *************, всеки един с площ от 21 кв.м., които са част от група от общо 6 надземни гаражи - с *************, предвидени за построяване в поземлен имот с идентификатор ************* по КККР на гр. Стара Загора, който имот съставлява **** жилищно строителство и подземни гаражи, *** по ПУП на гр. Стара Загора, която сума се явява получена на отпаднало основание - развален предварителен договор от 05.02.2020г. - чл. 55 ал. 1, пр. 3, вр. с чл. 87 ал. 2, пр. 1 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху главницата от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на вземането. Претендира разноски.

В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор от ответника.

2

Ответникът не оспорва, че страните по делото са страни по предварителен договор от 05.02.2020г. за прехвърляне право на строеж в Поземлен имот № ************* по КККР на гр. Стара Загора, за изграждане на два броя надземни гаражи с *************, всеки от които с площ от 21 кв.м. /от група надземни гаражи Г6 - шест броя надземни гаражи/, като ответникът е продавач, а ищецът - купувач по договора.

Твърди, че през 2024г., след издаване на Заповед № ************* на зам.кмета на Община Стара Загора за изработване на ПУП - изменение на план за регулация, разговарял с ищеца, че вече може да започне проектирането на гаражите, за да се разберат дали да прехвърли правото на строеж към този момент или да поеме разноските по проектирането и издаването на разрешение за строеж и след това да се осъществи сделката. Ищецът отказал сключване на окончателен договор към този момент, също така отказал да заплаща каквито и да е други разноски, свързани с проектиране и съгласуване на проектите.

На 25.02.2025г. било издадено Разрешение за строеж № ***** за 6 броя гаражи, включително за процесните - *************. Между страните били проведени нови разговори за сключване на окончателен договор, като ответникът предявил за плащане сторените до този момент разноски за проектирането на гаражите, каквото задължение имал купувачът по предварителния договор /ищец по делото/, съгласно Раздел IV, чл.

2, предл. 4 от същия. Предвид отказа на ищеца да изпълни задължението си по договора, ответникът прехвърлил правото на строеж на трето лице през месец април 2025г.

Не отрича, че дължи връщане на платената цена по договора - 20 000 лв., но твърди, че няколко пъти е говорил с ищеца да му посочи банкова сметка, по която да му възстанови сумата, но така и не получил отговор. Дори и с подадената искова молба ищецът не бил изпълнил задължението си по чл. 127 ал. 4 ГПК, а именно не бил посочил банкова сметка или друг начин за плащане. Счита, че не е дал повод за завеждане на делото, като е поставен в невъзможност да изпълни задължението си, поради липса на посочен начин на плащане - нито в договора била посочена сметка или друг начин за възстановяване на сумата, нито имало нарочна покана, с посочване на начин на плащане, нито в исковата молба бил посочен такъв.

Моли съда да се приеме, че признава иска и желае доброволно да възстанови платената му продажна цена по предварителния договор. Като гаранция за плащане на сумата сочи, че е депозирал в специалната адвокатска сметка на пълномощника си дължима сума, с основание дължима сума по гр.д. № 2755/2025г.

Моли да бъде задължен ищецът да посочи банкова сметка, по която да му бъде възстановена сумата от 20 000 лв. - цената по предварителния договор, тъй като същата надвишава допустимия размер за плащания в брой.

3

На основание чл. 78 ал. 2 от ГПК претендира разноски, тъй като счита, че не е дал повод за завеждане на иска, а е бил поставен в невъзможност да изпълни задължението си, поради недобросъвестното поведение на ищеца, както и предвид обстоятелството, че е признал иска.

В съдебно заседание ищецът чрез пълномощника си адвокат К. поддържа исковата претенция, в частта за присъждане на законна лихва върху сумата от 20 000 лв. – от подаването на исковата молба до 04.09.2025г. – когато е преведена сумата по сметката на адвокат Й.. Претендира разноски.

В съдебно заседание ответникът чрез пълномощника си адвокат Й. моли да се отхвърли искът за главницата от 20 000 лв., предвид плащането в хода на делото, да се отхвърли и искането за законна лихва и за разноски. Претендира разноски. Възразява за прекомерност на адвокатското възнаграждение, платено от ищеца. Представя писмена защита.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, намери за установено следното:

Не е спорно по делото, а и от представения предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 05.02.2020г. е видно, че ищецът Р. А. Д. /в качеството на купувач/ и ответникът А. А. М. /в качеството и на продавач/ са се задължили да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт за покупко-продажба, с който продавачът да прехвърли на купувача собствеността върху право на строеж, което ще му бъде учредено с Договор за учредяване на право на строеж, а именно:

Право на строеж в поземлен имот № ************* по КККР на гр. Стара Загора, с площ от 25781 кв.м., представляващ **** жилищно строителство и подземни гаражи, *** на *************, за изграждане на 2-два броя надземни гаражи ************* с квадратура от 21 кв.м всеки един, от група Г 6 – шест броя надземни гаражи.

По делото са представени договори за учредяване право на строеж с № 474 и № 475, двата от 24.02.2020г., от които е видно, че като суперфициент Община Стара Загора е учредила на суперфициара - ответника А. А. М., право на строеж за процесните гаражи /*************/ в поземлен имот с идентификатор № ************* по КККР на гр. Стара Загора.

Съгласно т. II, чл. 1 от процесния предварителен договор от 05.02.2020г., продавачът – ответникът А. А. М., се е задължил да прехвърли правото на строеж върху гореописаните имоти срещу заплащане от страна на купувача – ищеца Р. А. Д., на продажна цена в размер на 20 000 лв. в еднодневен срок от сключване на договора, като подписът на продавача служи като разписка за получената от него продажна цена.

В договора е посочено от продавача и е положен подпис от него, че на 06.02.2020г. е получил сумата по договора, което обстоятелство е безспорно по делото.

4

На 17.04.2025г. с нот. акт № ************* на нотариус И.Т., рег. № **** при НК, ответникът А. А. М. и М.С.М. са продали правото на строеж по отношение на двата процесни гаража /****/ на трето лице – С. А. Д..

Съгласно чл. 87 ал. 1 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.

Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. А според ал. 2, кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно, или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.

В случая, изпълнението на предварителния договор е станало изцяло невъзможно, поради причина, за която продавачът – ответникът, отговаря и не е необходимо ищецът да даде срок за изпълнение. Изявлението за разваляне на договора е обективирано в исковата молба. При това положение, ответникът – продавач по предварителния договор, е длъжен да върне на ищеца – купувач, получената на отпаднало основание /развален предварителен договор/ продажна цена от 20 000 лв. – чл. 55 ал. 1, пр. 3 от ЗЗД. Ответникът, с отговора на исковата молба, признава дължимостта на процесната сума, като с две преводни нареждания - от 03.09.2025г. и от 04.09.2025г. - на обща стойност от 20 000 лв., е погасил вземането на ищеца в хода на процеса. Поради плащането в хода на делото, следва искът да се отхвърли.

По отношение на поддържаното от ищеца чрез процесуалния му представител искане за заплащане на законна лихва за забава, считано от подаване на исковата молба в съда – 16.06.2025г., до датата, на която е преведена сумата по сметката на пълномощника на ответника – 04.09.2025г., то, когато договорът е развален с исковата молба, както в случая, ответникът дължи законна лихва от подаването на исковата молба до плащането на дадената на отпаднало основание сума. Исковата молба се явява поканата от кредитора – по чл. 84 ал. 2 от ЗЗД - в този смисъл Определение № 397 от 15.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1587/2011 г., III г. о., ГК, Решение № 1528 от 31.07.2003 г. на ВКС по гр. д. № 1285/2002 г., IV г. о., Решение № 178 от 12.11.2010 г. на ВКС по т. д. № 60/2010 г., II т. о., Решение № 463 от 20.12.2011 г. на ВКС по гр. д.