Решение № 260256 от 29.04.2022, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

№ …….……./29.04.2022 г. гр.Варна

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 47 състав, в публично заседание, проведено на първи април две хиляди двадесет и втора година в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: МАРИНА ГЕОРГИЕВА при участието на секретаря ГАЛЯ ДАМЯНОВА разгледа докладваното от съдията гр.д. № 16831/2020 г. по описа на съда, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано въз основа на обективно и субективно кумулативно съединени осъдителни искове предявени както следва:

1/ от „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление *** срещу А.М.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** ***, с адрес за призоваване: град О., община Н., област Б., местност „Ю.П.“, ПИ ***, бл.В, ет.2, ап.В204 с искане да се осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 1474,33 евро, представляваща половината от дължимо и незаплатено възнаграждение за 2020 г. по договори за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., сключени между А.М.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. и Е.А.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. като възложители и „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК ********* като изпълнител, на основание чл. 79 ЗЗД ведно със законната лихва върху горепосочената сума, считано от датата на предявяване на исковата молба в съда – 29.12.2020 г. до окончателното изплащане на сумата;

2/ от „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление *** срещу А.М.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** ***, с адрес за призоваване: град О., община Н., област Б., местност „Ю.П.“, ПИ ***, бл.В, ет.2, ап.В204 с искане да се осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 736,16 евро, представляваща половината от дължимата неустойка за забава за заплащане на дължимото възнаграждение за 2020 г. по договори за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., сключени между А.М.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. и Е.А.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. като възложители и „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК ********* като изпълнител, за периода от 01.01.2020 г. до 10.01.2020 г., на основание чл. 92 ЗЗД;

3/ от „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление *** срещу Е.А.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** ***, с адрес за призоваване: град О., община Н., област Б., местност „Ю.П.“, ПИ ***, бл.В, ет.2, ап.В204 с искане да се осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 1474,33 евро, представляваща половината от дължимо и незаплатено възнаграждение за 2020 г. по договори за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., сключени между А.М.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. и Е.А.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. като възложители и „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК ********* като изпълнител, на основание чл. 79 ЗЗД ведно със законната лихва върху горепосочената сума, считано от датата на предявяване на исковата молба в съда – 29.12.2020 г. до окончателното изплащане на сумата;

4/ от „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление *** срещу Е.А.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** ***, с адрес за призоваване: град О., община Н., област Б., местност „Ю.П.“, ПИ ***, бл.В, ет.2, ап.В204 с искане да се осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 736,16 евро, представляваща половината от дължимата неустойка за забава за заплащане на дължимото възнаграждение за 2020 г. по договори за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., сключени между А.М.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. и Е.А.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. като възложители и „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК ********* като изпълнител, за периода от 01.01.2020 г. до 10.01.2020 г., на основание чл. 92 ЗЗД Исковите претенции се основават на следните фактически твърдения:

Сключени са договори за поддръжка и управление от 12.06.2012 г. с ответниците. Последните притежават недвижими имоти с идентификатори №

*** и с идентификатор *** и ***, находящи се в град О., община Н., област Б., местност

„Ю.П.“, ПИ ***. Съгласно чл. 2.1 и чл.2.7 ответниците са се задължили да заплащат годишна такса в размер на 11,65 евро без ДДС на кв.м. от притежаваната площ в т.ч. и припадащите й се идеални части, която за обект с идентификатор *** е 84,88 кв.м., за обект с идентификатор *** и *** – 105,16 кв.м. Твърди, че е договорено плащането да се извършва авансово след издаване на проформа фактура, не по-късно от 31.12 на предходната година, а за първата година при подписване на нотариалния акт, т.е. от 12.06.2012 г. Съгласно чл. 5.1 от договорите, уговореното възнаграждение се индексира ежегодно, съобразно годишната инфлация, определена от НСИ. За процесната 2020 г. дължимото възнаграждение е в размер на 12,93 евро без ДДС на кв.м. от притежаваната площ в т.ч. и припадащите й се идеални части. Заявява, че за обект с идентификатор *** за 2020 г. възлиза общо на 1317 евро или по 658,50 евро за всеки от ответниците, а за обект с идентификатор *** и *** – 1631,66 евро или по 815,83 евро за всеки от ответниците.

Посочва, че дължимото възнаграждение е следвало да се заплати до 31.12.2019 г.

Твърди, че е изправна страна по договора като изпълнява всички поети задължения, произтичащи от договорите за поддръжка и управление от 12.06.2012 г. Заявява, че ответниците не са изпълнили тяхното задължение за заплащане на дължимите суми в указания срок, поради което дължат обезщетение за забавено плащане, съгласно чл. 4.1 от договорите за периода от 01.01.2020 г. до 10.01.2020 в размер на по 736,16 евро за всеки от тях. Моли за уважаване на исковите претенции.

В срока по чл. 131 ГПК е подаден отговор от страна на ответниците, с който заявяват, че не оспорват, че са съсобственици на недвижими имоти с идентификатори №

*** и с идентификатор *** и ***, находящи се в град О., община Н., област Б., местност

„Ю.П.“, ПИ ***. Заявяват, че исковите претенции са неоснователни, тъй като сключените договори за поддръжка и управление от 12.06.2012 г. са нищожни като предявяват насрещни инцидентни установителни искове за нищожност на договорите. Посочват, че при недължимост на главното вземане, недължимо е и претендираното акцесорно вземане. Посочват още, че клаузата на чл. 4.1 в договорите не отговаря на изискванията за добросъвестност и води до значителен дисбаланс в правата на възложителите в качеството им на потребители на услуга, а неравноправните клаузи са нищожни. Освен това заявява, че същите накърняват и добрите нрави като претендираната неустойка е уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Считат, че размерът на неустойката е определен неравноправно и е прекомерна, поради което клаузата на чл.4.1 от договорите е нищожна. Не оспорва, че са извършени услугите, описани в договорите от 12.06.2012 г., но това е сторено с оглед обстоятелството, че комплексът се използва като хотел за туристи и това е част от предлаганите хотелиерски услуги. Моли за отхвърляне на исковите претенции.

В срока по чл. 131 ГПК са предявени насрещни инцидентни установителни искови претенции от страна на А.М.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** ***, с адрес за призоваване: град О., община Н., област Б., местност „Ю.П.“, ПИ ***, бл.В, ет.2, ап.В204 и Е.А.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** ***, с адрес за призоваване: град О., община Н., област Б., местност „Ю.П.“, ПИ ***, бл.В, ет.2, ап.В204 срещу „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление *** с искане да се признае за установено в отношенията между страните, че Договор за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., вписан в СВ – Н. под Акт № 92, том 2, вх. рег. № 4152/13.06.2012 г. и Договор за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., вписан в СВ – Н. под Акт № 93, том 2, вх. рег. № 4153/13.06.2012 г., сключени между А.М.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. и Е.А.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. като възложители и „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК ********* като изпълнител са нищожни поради противоречието им със закона, на основание чл. 26, ал.1, предл.1 ЗЗД във връзка с чл. 2, ал.1 ЗУЕС В насрещната искова молба ищците - А.М.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. и Е.А.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. излагат следните фактически твърдения:

Комплексът, в който се намират собствените им недвижими имоти с идентификатори № *** и с идентификатор *** и ***, находящи се в град О., община Н., област Б., местност „Ю.П.“, ПИ *** не отговаря на изискванията на жилищен комплекс от затворен тип и по отношение на сградите в комплекса особеният режим на управление на общите части, въведен с разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС е неприложим. Заявява, че поземленият имот, в който са изградени сградите е предназначен за друг курортно рекреационен обект, а не съобразно законовите изисквания за жилищно застрояване. В имота не съществуват две или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост, а от извадката от КК е видно, че в имота е построена само една сграда със смесено вкл. жилищно предназнание. В комплекса не е въвеждан контролиран достъп за външни лица. Поземленият имот не е ограден като всяко едно лице безпрепятствено и необезпокоявано преминава през имота. Твърди, че към момента на сключване на процесните договори е приложим режимът на управление по реда на чл. 1 ЗУЕС чрез общо събрание или чрез сдружение на собствениците. Налице е и отдаване на обекти в комплекса като хотелска дейност, поради което твърди, че е несъвместимо едновременното упражняване на стопанска дейност по отдаване под наем и по поддръжката и изключва възможността комплекса да се третира като такъв от затворен тип.

Заявява, че комплексът е хотелски и представлява ваканционен такъв с прием на туристи през летния сезон. Моли за уважаване на предявените искове.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът по насрещните искови претенции - „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление *** депозира отговор на исковата молба, в който оспорва инцидентните установителни насрещни искови претенции. Оспорва заявените твърдения, че комплексът не е от затворен тип, но дори и да са налице твърдяните от ищците обстоятелства това не води до нищожност на договорите, тъй като е налице валидна облигационна връзка, която не противоречи на закона. Заявява, че в поземления имот са построени четири сгради в режим на етажна собственост и други обекти – басейн и фитнес, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изискванията за контролиран достъп за външни лица. Сградите са с електронен контролиран достъп, а поземленият имот е ограден и охраняван. От разрешението за ползване се установява, че са налице четири жилищни сгради. Невярно е твърдението, че комплексът е хотелски и няма забрана за ползването на жилища като апартаменти за гости, което не може да превърне комплекса в хотелски, нито пък отпада характеристиката му на такъв от затворен тип.

С оглед събраните по делото доказателства и при съобразяване на относимите правно норми, съдът намира следното от фактическа и правна страна по отношение на насрещните инцидентни установителни искове:

Съдът е обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства: 1/ че между страните са сключени два договора - Договор за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., вписан в СВ – Н. под Акт № 92, том 2, вх. рег. № 4152/13.06.2012 г. и Договор за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., вписан в СВ – Н. под Акт № 93, том 2, вх. рег. № 4153/13.06.2012 г. относно притежаваните от А.М.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. и Е.А.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. недвижими имоти имот с идентификатор № ***, имот с идентификатор *** и имот с идентификатор *** и трите находящи се в град О., община Н., област Б., местност „Ю.П.“, ПИ ***; 2/ че А.М.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. и Е.А.Б., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. са собственици на недмижими имоти с с идентификатор № ***, имот с идентификатор *** и имот с идентификатор *** и трите находящи се в град О., община Н., област Б., местност „Ю.П.“, ПИ ***; 3/ че „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК ********* е изпълнил задълженията си по Договор за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., вписан в СВ – Н. под Акт № 92, том 2, вх. рег. № 4152/13.06.2012 г. и Договор за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., вписан в СВ – Н. под Акт № 93, том 2, вх. рег. № 4153/13.06.2012 г.;