Решение № 591 от 16.07.2025, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 591 гр. Бургас, 16.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и пети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Иво В. Добрев при участието на секретаря Мария Н. Тошева като разгледа докладваното от Иво В. Добрев Гражданско дело № 20242100101390 по описа за 2024 година

Производството е образувано по повод искова молба, подадена от Г. Д. В., ЕГН **********, чрез адвокат Валентин Костов от БАК, с адрес гр.Бургас, ул.“Александровска“ №111, ет.1, оф.2 против С. И. З., ЕГН **********, с адрес за призоваване *****, с която е предявена претенция да бъде обявен за окончателен, сключеният на 10.07.2024г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот- подробно индивидуализиран, изменен с анекс към него от 25.07.2024г. Заявено е също така и искане за осъждане на ответника да заплати на ищеца направените от него разходи в общ размер на 3678.12 лева, представляващи платени от В. вместо З. погасителни вноски по договор за ипотечен кредит, сключен между ответника и „Юробанк България“АД с номер HL 1262.

Претендират се и направените по делото разноски, включително тези в обезпечителното производство по ч.гр.д. №1259/24г. по описа на БОС.

В постъпила от ищеца уточняваща молба се заявява, че търсената сума от 3678.12 лева в случай на уважаване на иска по чл.19 ал.3 ЗЗД следва да се приспадне от задължението за заплащане на продажната цена, а в случай на отхвърляне на главния иск тази сума се претендира в условията на евентуалност като дадена от ищеца на ответника без основание.

Твърди се в исковата молба, че на 10.07.2024г. между страните е сключен предварителен договор за покупко- продажба на имот, подробно описан, съгласно който ответникът поел ангажимент да прехвърли правото на собственост на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр.Бургас със застроена площ 121.71 кв.м. и 87.34 кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр.Бургас, а купувачът от своя страна се задължил да заплати продажна цена в размер на 400 000 лева- в деня на сделката. Договорено било окончателен договор да се подпише в 1 едномесечен срок. След сключване на анекс към договора на 25.07.2024г. продажната цена била редуцирана до сумата от 200 000 лева. Излага се също така, че ищецът възнамерявал да заплати продажната цена с лични средства и банков кредит, като за целта кандидатствал заедно със сина си и били одобрени за отпускане на сумата от 205 000 лева. В уговорения месечен срок за явяване пред нотариус и подписване на окончателен договор и независимо от изпратения му напомнителен имейл ответникът не се явил. Последното било удостоверено с констативен протокол, изготвен в нотариалната кантора на нотариус Виктория Дралчева. Междувременно и докато траела подготовката на документите за сделката ищецът, чрез своя син Д.В. заплатил сума в общ размер на 3678.12 лева, включваща вноски за погасяване на ипотечен кредит от името на ответника и такива за погасяване на дължимите от последния местни данъци и такси. Сочи се, освен това в исковата молба, че на 07.08.2024г. ответникът подписал декларация, с която заявил, че след получаване на сумата от 205 000 лева от купувача по предварителния договор няма да има никакви финансови претенции към него и ще счита всички суми по договора за платени.

След като ответника не се явил за подписване на окончателен договор по искане на ищеца било допуснато обезпечение на бъдещ иск по ч.гр.д.№1259/24г. по описа на БОС, чрез налагане на възбрана на процесните недвижими имоти.

Казаното мотивирало наличие на правен интерес за ищеца да иска обявяване на предварителния договор за окончателен., както и връщане на сумите, платени в полза на ответника, с които последният неоснователно се е обогатил.

Ответникът в постъпилия отговор на исковата молба счита претенциите за допустими, но по същество неоснователни. Твърди, че придобил имота на 04.03.2021г. и това се случило по молба на управителя на „Строй Билдинг 2010“ ЕООД и братовчед му Ю.Х.Ю.. Дружеството имало задължения към кредитори и му трябвали финансови средства, за да погаси същите. Ответникът се ангажирал да изтегли кредит от „Юробанк България“АД, за да закупи имота, като договорката била след получаване на сумата, погасителните вноски да заплаща братовчед му Ю., който пък живеел със своето семейство в процесния апартамент. С. З. се споразумял с дружеството след погасяване на задълженията да му прехвърли обратно жилището. Ю. заплащал вноските редовно до началото на 2024г., когато започнал да изпитва затруднения и от банката заявили намеренията си да обявят кредита за предсрочно изискуем. Известно време по-късно последният уведомил ответника, че е намерил човек, който да му предостави в заем сумата от 200 000 лева и насочил първия към адвоката на ищеца Д.В.. Последният го уверил, че е наясно с това, че апартаментът е на Ю. и че трябва да подпише предварителен договор за продажба на същия с посочена цена от 400 000 лева. Уточнява се също така в отговора на исковата молба, че ответникът никога не се бил срещал с ищеца като водил разговори единствено и само с неговия син-адвокат В..

Ответникът се изненадал от датата, поставена на предварителния договор за покупкопродажба- 10.07.2024г., тъй като според него е подписал документа на 22.07.2024г. Учудване у него предизвикала и датата, поставена на анекса към предварителния договор25.07.2024г., тъй като и двата документа били подписани в един и същи ден. Така и не 2 получил екземпляри от предварителния договор и анекса към него, като намаляването на цената било обяснено с възможността банката да не одобри кредит за толкова голяма сума.

След този разговор ответникът разбрал, че се случва нещо нередно и се свързал с Ю., а последният му обяснил, че е получил обещание да му дадат на ръка 200 000 лева. Няколко дни по-късно Ю. го помолил да отиде отново при адвокат В. и да подпише друг документ.

Взел със себе си счетоводителя на „Строй Билдинг 2010“ ЕООД- Р.Н.Р. като в кантората му била предоставена за подпис от В. декларация, в която пишело,че е получил от ищеца сумата от 205 000 лева и няма да има към него претенции по сделката. След като Р. възразил, че такава сума не е получавана от ответника декларацията била преработена от В. и в документа било записано, че след получаване на сумата от 205 000 лева, представляваща остатък от продажната цена по предварителния договор, ответникът няма да има претенции за заплащане на други суми. По този начин от текста на декларацията, според ответника, се установявяло, че цената по предварителния договор е в размер на 400 000 лева, а не 200 000 лева. Заявена е категорична позиция, че не ответникът, а адвокат В. е изготвил декларацията, а купувачът в деня на подписване на този документ отново не присъствал, което пък означавало, че въобще не е знаел за въпросната сделка. От декларацията също не получил екземпляр, за което обстоятелство уведомил Ю.. Последният му съобщил няколко дни по късно, че сляпо се е доверил на тези хора, които явно се опитват да получат имота за 200 000 лева.

Според С. З., той през цялото време е бил въвеждан умишлено в заблуждение, чрез внушаване и поддържане на неверни представи за самата сделка, като по този начин се е стигнало до подписване на документи от него, без да разбира точния им смисъл. Заявено е и становище, че с подписване на анекса, с който се намалява драстично продажната цена се накърняват добрите нрави, при съобразяване на обстоятелството, че пазарната цена на този вид имоти е много по-висока. В предварителния договор изрично било отразено, че имотът се придобива, заедно с направените подобрения в него, като съществували конкретни договорки, касаещи начина на определяне на продажната цена. В анекса не се посочвали въобще факти и причини, водещи до промяна на волята на страните, досежно размера на цената, което пък свидетелствало за липса на еквивалентност на насрещните престации по договора. Целта на ищеца, според ответника, била да придобие имота на много по-ниска цена. Противоречието с добрите нрави водело до изначалната недействителност на предварителния договор. Заявява се също така, че хронологията на описаните събития показвала, че ответникът е бил въвеждан в заблуждение от самото начало, от лица подпомагащи купувача, чрез внушаване на неверни представи за сделката и действителните намерения на купувача да придобие имота за сумата от 200 000 лева. Във вразка с последното се сочи, че договорът и анексът към него са унищожаеми на основание чл.27 вр. чл.29 ал.2 ЗЗД и чл.27 вр. чл.33 ЗЗД.

В съдебно заседание доклада по делото е допълнен с изявленията на В., чрез процесуалния му представител, като са уточнени и прецизирани заявените с исковата молба фактически твърдения и конкретно е посочено, че преговорите във връзка с продажбата е 3 водил от негово име сина му-Д.В., предварителният договор и анекса към него са подписани на една и съща дата, но в същите документи са отразени различни такива, заради изискванията на банката- кредитодател. Ответникът бил запознат с всички документи, включително съвсем наясно с условията на кредитната институция да се представят доказателства за самоучастие на купувача, както и че по тази причина е изготвена декларацията от 07.08.2025г. Едномесечният срок за сключване на окончателен договор страните се съгласили да тече от 10.07.2024г.

Бургаският окръжен съд, като взе предвид исканията и твърденията на страните, прецени представените доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, и като съобрази закона намира следното от фактическа страна:

От представените и събрани по делото доказателства се установява, а и не се спори между страните, че на 25.07.2024г. са подписани предварителен договор и анекс към него.

По силата на първия документ ответникът се задължил да продаде на купувача или на посочено от него лице подробно индивидуализирания самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр.Бургас с адрес на имота гр.Бургас, ж.к.“Зорница“, бл.84, ет.9, ап.К2, както и 87.34 кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор ***. Продажната цена от 400 000 лева следвало да се заплати в деня на сделката, като част от сумата трябвало да погаси дължимото от продавача задължение към банката във връзка със сключен преди това договор за кредит. Договорено било също така, че част от продажната цена купувачът ще заплати с лични средства, а друга част с банков кредит след изповядване на сделката и вписване на ипотека върху имота в полза на кредитната институция. Заявено било освен това съгласие, че всички суми, платени от купувача като вноски по ипотечния кредит на продавача ще бъдат приспаднати от продажната цена. Не са налице разногласия между страните, че общият размер на заплатените от ищеца вноски по кредита на ответника и местни такси възлиза на сумата от 3678.12 лева. С анекс към предварителния договор страните се съгласили продажната цена по чл.2 ал.1 от предварителния договор да бъде редуцирана на 200 000 лева. Няма противоположни становища досежно авторството на документите /договор и анекс/ и автентичността на подписите на страните върху тях. Не се оспорва и подписа на ответника на мястото на продавач в декларация от 07.08.2024г.

Спорът е съсредоточен върху това произвели ли са правното си действие предварителния договор и анекса към него и обвързани ли са валидно страните от възникнала между тях облигационна връзка. Различия се наблюдават в твърденията на ищеца и ответника и относно целта и смисъла на подписаната на 07.08.2024г. декларация.

За изясняване на релевантните за делото обстоятелства в хода на процеса са събрани писмени доказателства, свидетелстващи за придобиването на процесния имот от ответника, заеманата понастоящем от него дъжност- ****, участието на последния в други съдебни производства, както и в управлението и собствеността на търговски дружества. Допуснати са гласни доказателства.

В показанията си свидетелят Д.В. сочи, че е научил за продажбата на процесния 4 недвижим имот от свой приятел Г.Й. в края на месец юни 2024г. Бащата на свидетеля и ищец по делото търсил имот в Бургас и след като разбрал цената и научил локацията на апартамента проявил сериозен интерес за провеждане на разговори с продавача и сключване на сделка. Възнамерявал да кандидатства за отпускане на кредит, като в тази връзка също потърсил съдействие от сина си. В. споделя, че се е срещнал с човек на име Ю., който му съобщил, че е братовчед на продавача и ще участва от негово име в преговорите за сключване на сделка. Уточнил също така, че продавачът е **** и е много зает. Двамата с Ю. обсъдили параметрите на договора, като последния потвърдил продажната цена от 200 000 лева, както и обстоятелството, че продавачът също е придобил имота с ипотечен кредит, който следва да бъде погасен. Договорено било, че свидетелят и баща му ще заплащат вноските по кредита на ответника и тези плащания ще се приспаднат от цената. През юли 2024г. започнали, заедно с ищеца да набавят документи във връзка с желаното кредитиране, като в края на месеца от банката им съобщили, че за да се получи одобрение за по-висока сума е необходимо да бъде представен предварителен договор на цена поне 400 000 лева.

Разпечатката съдържа 23 от 83 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/66ddb557-6f56-43be-b45e-008ff81bc343