Решение № 1015 от 16.02.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1015 гр. София, 16.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-13 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Росен Димитров при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Росен Димитров Гражданско дело № 20241100109847 по описа за 2024 година

Производството е по иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, предявен от П. И. С., ЕГН **********, чрез процесуален представител адв. С. А. против С. С. М., ЕГН ********** от гр. София за връщане на част от продажната цена, заплатена по предварителен договор от 27.04.2021 г. за продажба на недвижим имот в размер от 23 900 евро.

Ищецът твърди, че на 27.04.2021 г. е сключил с ответника С. С. М. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в град София, село Казичене, район Панчарево, ул. „******** представляващ поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Казичене, община Столична, област София /столица/, одобрени със заповед № РД- 18-77/21.12.2010 г. на изп. директор на АГКК, с площ от 1173 кв.м., заедно с построената в дворното място СГРАДА с идентификатор *** със застроена площ от 98 кв.м. и брой етажи -2, подробно описана в нотариален акт за собственост № 115, том І, рег.№ 6712, дело №106 от 2014 г. на нотариус А.Б..

Договорената между страните цена на имота е била 239 000 евро, от които ищецът е заплатил 23 900 евро при подписване на предварителния договор, а останалата част от цената е щял да заплати с кредит, отпуснат от търговска банка.

Ищецът твърди, че банката е отказала да му отпусне кредита, защото било установено при проверката, че вторият етаж на имота е незаконен.

Моли съдът да уважи иска и да постанови връщане на исковата сума на отпаднало основание,евентуално на неосъществено основание.

1

Ответникът С. С. М., ЕГН ********** от гр. София оспорва иска като неоснователен и недоказан.Според него предварителният договор е действителен не е прогласен за нищожен,нито пък е надлежно развален от ищеца, поради което не е налице предпоставка за връщане на платената по него сума.

Според ответника дадената сума има значението на задатък и тъй като ищеца не е бил изправна страна по договора няма право да си го иска обратно.

Моли съдът да постановите решение, с което да отхвърлите изцяло като неоснователни и недоказани предявените от П. И. С. искове срещу С. С. М..Претендира разноски.

Доказателствата са писмени.

Съдът, след като обсъди доводите на ищецът и прецени събраните по делото доказателства намира за установено следното:

Установено е и няма спор, че на 27.04.2021 год. между С. С. М./продавач/ и П. И.

С./купувач/ е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот, находящ се в град София, село Казичене, район Панчарево, ул. „******** представляващ поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Казичене, община Столична, одобрени със заповед № РД- 18-77/21.12.2010 г. на изп. директор на АГКК, с площ от 1173 кв.м., заедно с построената в дворното място СГРАДА с идентификатор *** със застроена площ от 98 кв.м. и брой етажи -2, подробно описана в нотариален акт за собственост № 115, том І, рег.№ 6712, дело №106 от 2014 г. на нотариус А.Б..

Уговорената продажна цена била 239 000 евро, от които ищецът е заплатил 23 900 евро при подписване на предварителния договор, на която сума съгласно чл.4.1,буква „а“, подраздел /І/ страните по договора са придали и значението на задатък за изпълнението на договора. В чл.5.2,буква „а“ са договорили, че при несключване на окончателния договор в определения срок по вина на купувача, продавачът има право да задържи капарото.

Договорено е останалата част от цената в размер на 215 000 евро купувачът е щял да заплати с кредит, отпуснат от търговска банка.

В чл.3.1,буква „а“ от договора е фиксирана и крайна дата за сключване на окончателен договор-15.07.2021 год.

Установено е и няма спор, че на 17.03.2021 год. купувача П. И. С. е заплатил по сметка на продавача,сега ответник сума от 4000 лв. с основание-авансов за закупуване на имот с къща. На 27.04.2021 год. купувачът е превел на продавача сума от 42744 лв. с основание-капаро по договор за покупка на недвижим имот от 27.04.2021 год.

От нотариалната покана представена по делото е видно, че на 19.10.2021 год. е била изготвена, на 22.11.2021 год. представена пред нотариус и на 21.01.2022 год. връчена на С.

С. М. при отказ. В тази покана П. И. С. уведомява С. С. М.,че разваля предварителния договор, тъй като имота не е бил узаконен в цялост и това му попречило да получи банков 2 заем. Кани го да му върне в три дневен срок сумата от 23 900 евро.

При така установената фактическа обстановка, от правна страна съдът намира следното:

Фактическият състав на чл. 55, ал. 1 предложение трето от ЗЗД изисква предаване, съответно получаване, на нещо на основание, което впоследствие е отпаднало,като в случая предпоставка за това е договорът да е развален.

В случая на базата на събраните доказателства според съда договорът от 27.04.2021 год. не е развален. Дефинитивно, развалянето на договора е самостоятелно правно средство, което се дава на титуляра на едно право, породено от двустранен договор, чието насрещно задължение другата страна не изпълнява- арг. чл. 87, ал. 1 ГПК. В случая няма доказателства за виновно неизпълнение на договора от страна на продавача и по точно,че поради твърдяната от ищеца-купувач неузаконеност на втория етаж на сградата, той не е могъл да получи банков кредит. Съдът е дал възможност последния да се снабди с доказателства в тази насока , но такива не са ангажирани. При това положение не може да се приеме виновно поведение на продавача, доколкото купувачът не му е представил преди крайния срок за сключването на окончателния договор на документ от банка, че ще му бъде отпуснат кредит със съответните параметри за заплащане на остатъка от продажната цена.Несключването на окончателния договор е изцяло по вина на купувача,който не е финансирал плащането на основната част от цената уговорена в договора.

С оглед горното ищецът купувач като неизправна страна по договора не е имал правото да го развали, при условие,че другата страна е била изправна и е изпълнила задълженията си по него/освен твърдяната неузаконеност на част от сградата,не са наведени други за неизпълнение на задължения по договора/.

Факта на липса на предпоставки за разваляне на договора осуетява правното действие на изявлението на ищеца и не може да се счете, че са настъпили последиците от развалянето и съответно, че е налице основание за реституция на даденото. В този смисъл Решение № 203 от 30.01.2012 г. по търг. д. № 116/2011 г. на Върховен касационен съд Ето защо претенцията за неоснователно обогатяване по иск с правно основание чл.55,ал.1,пр.трето ЗЗД за връщане на процесната сума, като дадена на ответника от ищецът на отпаднало основание е неоснователна и като такава следва да бъде отхвърлена.

Неоснователна е и евентуалната претенция за връщане на даденото на неосъществено основание,поради което също следва да се отхвърли. Според съда искът не може да се квалифицира с това правно основание. Под "правно основание" се разбира правоотношението, от което произтича правото да се иска получаването на съответната имуществена облага и задължението тя да се престира. Тук правоотношението е сключен предварителен договор и искане да се върне даденото по него,т.е. правоотношението е било осъществено.

Според съда искът носи много повече белезите на такъв по чл.93,ал.2 ЗЗД , отколкото на чл.55,ал1, предл. второ ЗЗД.

3

При този изход на делото ищецът следва да заплати на ответника разноски по делото в размер на 3000 лв.,намалено от претендираното 5000 лв. поради възражението на ищеца за прекомерност и предвид фактическата и правна сложност на делото и конкретните действия извършени от адв.Н..

По изложените съображения съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявения от П. И. С., ЕГН **********, против С. С. М., ЕГН ********** от гр. София за иск с правно основание чл.55,ал.1,пр.трето ЗЗД за връщане на част от продажната цена, заплатена по предварителен договор от 27.04.2021 г. за продажба на недвижим имот в размер от 23 900 евро като неоснователен,както и евентуалния иск за връщане на горната сума като дадена на неосъществено основание-чл.55,ал.1,предл. второ ЗЗД.

ОСЪЖДА П. И. С., ЕГН ********** да заплати на С. С. М., ЕГН ********** разноски по делото в размер на 3000 лв.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

Съдия при Софийски градски съд: _______________________

4