Решение № 83 от 24.01.2024, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 83 гр. Бургас, 24.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на дванадесети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Диляна Н. Йорданова при участието на секретаря Станка Д. Чавдарова като разгледа докладваното от Диляна Н. Йорданова Гражданско дело № 20232100100569 по описа за 2023 година

Производството по делото е образувано по искова молба от Д. К. А., гражданин на Руска Федерация, роден на 02.03.1971 г. в гр.Москва, СССР, с постоянен адрес: *****, притежаващ разрешение за постоянно пребиваване № ****, издадено на ****, с адрес на територията на Република България:

******, с ЕГН **********, с която са предявени при условията на евентуалност обективно съединени искове против Т. И. Ф-Х, с ЕГН ********** от *****, както следва: 1./главен иск с правно основание чл.19, ал.З от ЗЗД във вр. с чл.362, ал.1 ГПК за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 22.04.2019 г., изменен с допълнително споразумение от 22.04.2019 г. към предварителния договор за покупко-продажба от 22.04.2019 г. и допълнително споразумение от 13.02.2020 г. с предмет апартамент № С-1, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Свети Влас, общ.Несебър, обл.Бургас, одобрени със заповед № РД-1848/03.10.2005 г. на изпълнителния директор на АК с последно изменение засягащо самостоятелния обект заповед КД14-02- 963/24.06.2010г. на началник на СГКК - Бургас за сумата 18000лв. и 19 000евро при условие, че Д. К. А. заплати на Т. И. Ф-Х остатъка от продажната цена от 19 000.00 евро в двуседмичен срок от влизане в сила на решението и 2./ евентуални искове с правно основание чл.55, ал.1, пр.1, чл.55, ал.1, пр.2 и чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД от ЗЗД за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата от 28 231,17евро, формирана като сбор от сумата от 1026.17евро, равняващи се на 2000.00 лв., платена на 22.04.2019г., сумата от 19 000 евро, платена на 22.04.2019г. и сумата от 8205.00евро, равняваща се на 16005.49 лв. по курса на банката към момента на превода, платена на 31.07.2020г., ведно със 1 законната лихва считано от 22.03.2023г. до окончателното плащане.

В исковата молба се твърди, че между ищец а Д. К. А., в качеството му на купувач и Т. И. Ф-Х, в качеството й на продавач на 22.04.2019 г. е сключен предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, съгласно който Т. И. Ф-Х се е задължила да прехвърли следния свой недвижим имот: апартамент № С-1, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Свети Влас, с адрес на обекта: гр.Свети Влас, общ.Несебър, обл.Бургас, Крайбрежна, ет.1, ап.С-1, находящ се на първи етаж на сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор № ***, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент срещу задължението на молителя да заплати договорената продажна цена в размер на 18000лв. /чл.1 и чл.2 от договора/. Поддържа се, че сключеният договор е изменен с допълнително споразумение към предварителния договор за покупко-продажба от същата дата - 22.04.2019 г., като съгласно чл.2 от същото в чл.2 от предварителния договор се добавя буква „в“, съгласно която до 31.09.2019 г. купувачът се задължава да заплати на продавача остатъка от продажната цена в размер на 19000евро. На 13.02.2020г. страните са сключили допълнително споразумение към предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, с което са изменили чл.2, т.“б“ от договора, като са се договорили, че втората вноска в размер на 16 000лева, купувачът следва да заплати по банков път в срок до 30.07.2020г. С допълнителното споразумение от 13.02.2020 г. страните са изменили чл.3 от договора, като са се съгласили, че окончателен договор под формата на нотариален акт ще подпишат в срок до 30.07.2020г. след окончателното изплащане на продажната цена, както и са се договорили да се явят на 30.07.2020 г. при нотариус Линка Чуткина, с per. № 600 с район на действие НРС, в нотариалната и кантора в к.к. Слънчев бряг, търговски център Сапфир за сключване на окончателен договор. Посочва се, че ищецът е заплатил част от продажната цена по банков път, като на 22.04.2019 г. е наредил по банкова сметка с титуляр продавача Т. И. Ф-Х сумата от 1026,17евро, равняващи се на 2000 лв. по курса на банката към момента на превода, на 31.07.2020 г. е наредил по банкова сметка с титуляр продавач а Ф-Х сумата от 8 205 евро, равняваща се на 16005,49 лв. по курса на банката към момента на превода, с основание на превода: плащане по предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот с идентификатор № ***. Ищецът заявява, че е заплатил в брой остатъка от сумата по допълнително споразумение към предварителния договор за покупко-продажба от същата дата - 22.04.2019 г. в размер на 19000 евро срещу издадена от ответницата разписка. Заявена е готовност, в случай, че не се установи по делото ищецът да е заплатил на ответната страна сумата от 19000 евро, същият да заплати още веднъж остатъка от продажната цена в размер на 19000 евро при постановяване от съда на съдебно решение, с което се обявява предварителния договор за окончателен, като се определи двуседмичен срок, в който ищецът да извърши плащането съгласно разпоредбата на чл.362, ал.1 от ГПК. С главния иск по чл.19, ал.З от ЗЗД са съединени при условията на 2 евентуално обективно съединяване осъдителни искове с правно основание чл.55, ал.1, пр.1, чл.55, ал.1, пр.2 и чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД от ЗЗД за сумата от 28 231,17 евро, ведно със законната лихва считано от 22.03.2023г. до окончателното плащане. Евентуалните искове почиват на твърдения, че престираното от ищеца по предварителния договор се явява получено от ответната страна при начална липса на основание, евентуално на неосъществено или отпаднало основание. Ангажират се доказателства.

Претендират се разноски.

В законоустановения срок е постъпил отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват като неоснователни. Посочва, че с допълнително споразумение към предварителния договор страните са поставили сключването на окончателен договор и изповядване на покупко-продажбата пред нотариуса от заплащане на цялата продажна цена от купувача. Не се оспорва, че са постъпили плащания по банкова сметка на продавача на първа и втора вноска от уговорената продажна цена. Възразява, че е отпаднал правния интерес на продавача от сключване на окончателен договор поради забавата на длъжника, довела до значително изменение в общественоикономическите условия, настъпила инфлация и промяна в пазарните цени, като цената на обекта към момента се е увеличила значително Прави възражение за разваляне на предварителния договор поради отпаднал правен интерес за кредитора за сключване на окончателен договор, с оглед забавата на длъжника и поради повишение на пазарните цени на недвижимите имоти.

По евентуалните искове се оспорва заплащането на сумата в размер на 19 000 евро от ищеца, като се изразява становище за тяхната неоснователност. По отношение на исковете за връщане на първата вноска от продажната цена в размер на 1026,17евро, равняващи се на 2000 лева се въвежда насрещно вземане на ответника за задържане на задатъка по чл. 8, т.1 от предварителния договор под формата на възражение за прихващане.

Ангажират се доказателства.

Окръжният съд, като взе предвид твърденията в исковата молба и обсъди събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

След преценка на събраните по делото доказателства, доводите на страните и разпоредбите на закона, съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.04.2019г., по силата на който Т. И. Ф-Х се е задължила да продаде на Д. К. А. собствеността върху следния свой недвижим имот апартамент № С-1, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** по КККР на гр.Свети Влас.

Видно от приложената справка за предоставяне на данни по реда на Наредба№14 от 18..11.2019г., считано от 24.12.1987г. Т. И. Ф-Х е в 3 граждански брак, като е съставен акт за брак №393.

Предвид това съдът приема, че обещаният по предварителния договор недвижим имот е придобит от ответницата в режим на СИО на 06.07.2015г. с договор за покупко-продажба, обективиран в приложения по делото нотариален акт за покупко-продажба по нот. дело №106 от 2015г. на нотариус Стоян Ангелов, с район на действие НРС.

БОС отчете, че в настоящото производство неучаствалият съпруг С.У.Х. няма качеството на задължителен другар на ответницата, като в тази връзка следва да се съобразят дадените разяснения с ТР №3/2016г. на ОСГК на ВКС по тълкувателно дело №3/2016г.

Не е изразено съгласие за сключване на окончателен договор от съпруга на ответната страна до приключване на съдебното дирене в настоящата съдебна инстанция, като съгласието на неучаствалия в сключването на предварителния договор съпруг следва да бъде дадено във формата, в която е сключен предварителният договор до момента на постановяване на заместващото окончателния договор съдебно решение, за да бъде основателен иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Предвид липсата на надлежно изразено съгласие от съпруга на ответницата за сключване на окончателен договор предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

При това положение съдът следва да разгледа предявените евентуално съединени искове по чл.55, ал.1, пр.1, чл.55, ал.1,пр.2 и чл.55, ал.1,пр.3 от ЗЗД:

Правни последици поражда окончателния договор, а не предварителния договор, който няма транслативно действие, поради което преценката за валидност на договора се прави към момента на постановяване на решението за обявяването му за окончателен. Предварителният договор, който не е разпоредителна сделка, е действителен, независимо, че е сключен само от единия съпруг и има за предмет недвижим имот, придобит в режим на СИО.

В чл. 22, ал. 3 СК е уредено разпореждането от съпруга, действащ от свое име, с оглед особеното законово презумптативно представителство между съпрузите. Разпореждането с чуждо право не се отразява върху действителността на сделката, като на още по-силно основание сключения предварителен договор от единия съпруг с имот СИО не е недействителен.

4

Сделката по сключване на предварителния договор не е абсолютно недействителна, а се касае за относителна и висяща недействителност на предварителния договор, който обвързва страните, но не поражда действие за другия съпруги и може да бъде саниран с последващо даване на съгласие.

Действието на предварителния договор е поставено в зависимост от сбъдването на допълнително отлагателно условие –даването на съгласие от другия съпруг.

Предвид това престираното от ищеца по предварителния договор не е дадено при начална липса на основание и не е налице хипотезата на чл.55, ал.1, пр.1 от ЗЗД, поради което този евентуален иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

В настоящия случай платената цена по предварителния договор подлежи на връщане по реда на чл.55, ал., пр.2 от ЗЗД с оглед неосъществено основание.

Няма спор по делото, че ищецът е заплатил на ответницата на 22.04.2019г. по банков път първата вноска от уговорената първоначално с предварителния договор продажна цена в общ размер на 18 000лева, представляваща задатък в размер на 2000лева съгласно постигнатите уговорки в чл. 2, б“а“ от предварителния договор, дължим до 23.04.2019г.

Не се спори и, че купувачът по предварителния договор е заплатил втората вноска в размер на 16 000лева по банков път на 31.07.2020г., един ден след падежа - 30.07.2020г., определен с чл.2, т.1 от допълнително споразумение към предварителния договор от 13.02.2020г., с което са внесени изменения в сроковете по първоначалния договор.

Плащането на сумата в общ размер на 18000лева по банков път от купувача на продавача се установява и от приложените преводни нареждания за кредитен превод на стр.19 и 20 по делото.

Предвид липсата на изразено съгласие от страна на съпруга на ответницата, годно да прехвърли собствеността, няма основание за задържане на първата вноска от продажната цена в размер на 2000лева, представляваща задатък. Не са настъпили целените с договора правни последици, поради недобросъвестно поведение на продавача, който не е уведомил купувача, че имотът е придобит в режим на СИО и са налице пречки да прехвърли собствеността, като това поведение е поддържано и в хода на съдебното 5 производство пред БОС. Потестативното право по чл. 87, ал. 1 ЗЗД за разваляне на предварителния договор може да бъде упражнено само от изправна страна, поради което е неоснователно възражението за прихващане на сумата в размер на 2000лева, заплатена от ищеца като първа вноска от дължимата продажна цена и изпълняваща функцията за задатък.