Решение № 96 от 20.05.2026, Окръжен съд - Габрово

РЕШЕНИЕ

№ 96 гр. Габрово, 20.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО, СЪСТАВ II, в публично заседание на двадесет и трети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Полина Пенкова

Членове:

Галина Косева

Габриела Б. И.а при участието на секретаря Даниела Бл. Платиканова като разгледа докладваното от Полина Пенкова Въззивно гражданско дело № 20264200500125 по описа за 2026 година

Производството е образувано по въззивна жалба на „БАБУШКА“ООД, подадена чрез адв. Г. срещу постановеното решение по гр.д.№927/2025г. на РС-Габрово.

В жалбата се излагат доводи за незаконосъобразност и необоснованост на обжалваното решение в частта, с която е отхвърлен искът по чл.19,ал.3 ЗЗД . Изложена е фактическата обстановка относно сключването на предварителния договор и анекса към него, за която се твърди, че е безспорна между страните. Оспорват се правните изводи, които са направени въз основа на нея. Наведени са доводи , че анексът не страда от пороци, които да обосновават нищожност или унищожаемост на основанията ,на които се е позовала ответницата в писмения отговор. Твърди се, че в договора се продават два самостоятелни обекта и няма пречка всеки от тях да бъде продаден отделно или да бъде предмет на самостоятелна сделка. В договора няма клауза, че двата имота задължително следва да се продадат заедно. Не е предмет на делото изправна или неизправна страна е относно „големия имот“, какви огледи са правени и следвали и кой да плаща неустойка, които са ирелевантни към настоящия спор. Същият касае само основателността на иска по чл.19,ал.3 ЗЗД относно „малкия имот“. Твърди се, че срокът прекратява договора. Прави се позоваване на извършеното от ответницата връщане на сумата от 1000 евро, от което се извежда ,че това обстоятелство потвърждава, че тя също разглежда двата имота поотделно, приема съдържанието на анекса, каквото е уговорено и се опитва да не изпълни задълженията си по договора, а само да върне цената на „малкия имот“, като приема сумата от 1000 евро като цена за него.

1

Претендира се да бъде отменено първоинстанционното решение в обжалваната част и се постанови ново , с което да се обяви за окончателен предварителният договор за продажба на недвижим имот от 18.02.2025г и Анекс към него от 28.03.2025г. В ЧАСТТА за Поземлен имот с идентификатор ** / тридесет и осем хиляди деветстотин и двадесет точка петстотин и деветнадесет точка сто петдесет и две/, с. К., общ. Габрово, по Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД- 18-1964/13.12.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение засягащо ПИ е от 22.10.2024г.; адрес на ПИ – с. К., община Габрово, площ 1008 кв.м. / хиляда и осем кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана; начин на трайно ползване - ниско застрояване; граници и съседи ** – незастроен.

От ответницата Д. М.-А. чрез адв.Д. е подаден писмен отговор, в който са изложени доводи за неоснователност на въззивната жалба .

Въззивният съд, като взе предвид наведените от страните доводи и доказателствата по делото, намира за установено следното :

Производството по гр.д.№927/2025г. по описа на РС-Габрово е образувано по предявен от ищеца „Бабушка“ООД срещу ответника Д. Е. М. иск по чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителния договор за продажба на недвижим имот от 18.02.2025г и Анекс към него от 28.03.2025г. В ЧАСТТА за Поземлен имот с идентификатор ** / тридесет и осем хиляди деветстотин и двадесет точка петстотин и деветнадесет точка сто петдесет и две/, с. К., общ. Габрово, по Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД- 18-1964/13.12.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение засягащо ПИ е от 22.10.2024г.; адрес на ПИ – с. К., община Габрово, площ 1008 кв.м. / хиляда и осем кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана; начин на трайно ползване - ниско застрояване; граници и съседи ** – незастроен, и предявен при условията на евентуалност осъдителен иск за сумата от 1000 евро.

Ищецът се позовава на възникнало договорно правоотношение между страните по сключен на 18.02.2025г предварителен договор и анекс от 28.03.2025г. и последвалите действия от всяка от страните с инициирана от купувача преписка по интернет с оглед разваляне на договора по взаимно съгласие, каквото не е постигнато. От продавача е била отправена покана до купувача за явяване пред нотариус А.Ц. за изповядване на сделката в първоначалния й вариант - продажба на двата имота за обща цена от 125 000 евро.

Купувачът категорично не е бил съгласен да купува къщата, тъй като счита, че е бил подведен за техническото й състояние и е предложил да закупи само празния, незастроен имот с идентификатор ** - тъй като по отношение на него, проблеми не е имало и пълната цена е била платена. Що се отнася до „големия имот" - ПИ с идентификатор ** с площ 1554 кв.м. заедно с находящите се в него две сгради, купувачът категорично не е желаел да купува имота, след узнаване на реалното техническо състояния на къщата. В този смисъл от страна на Купувача е било представено писмено становище пред нотариус А.Ц. на 15.05.2025г. Тъй като продавачът не е бил съгласен да продаде само „малкия" имот за цена от 1000 евро, 2 сделка не е имало. Купувачът от своя страна е изявил готовност за придобиване на имот с идентификатор ** - „малкия" имот и е представил протокол от решение на ОСС на „Бабушка" ООД и пълномощно – изготвени на 14.05.2025г от нотариус И.К., с което е показал готовност за изповядване на сделка за „малкия“ имот на 15.05.2025г. Поддържа се, че ищецат е бил заблуден и подведен относно техническите качества на жилищната сграда в „големия“ имот. Що се отнася до Поземлен имот с идентификатор ** незастроен, с площ 1008 кв.м., с оглед на подписания анекс между страните, купувачът е изправна страна и няма пречка в тази й част сделката да бъде финализирана. По отношение на Поземлен имот с идентификатор ** - незастроен, с площ 1008 кв.м., именно продавачът се явява неизправна страна по договора.

В уточняващата искова молба ищецът е навел твърдения, че счита предварителния договор за развален с оглед изявленията на двете страни пред нотариус А.Ц. на 15.05.2025г отразени в констативния протокол. Продавачът желае да сключи договор само по отношение на двата имота заедно за обща цена от 125 000 и не желае да продаде процесния имот за сумата от 1000 евро, съобразно анекса към предварителния договор. Купувачът не желае да сключи договор за двата имота заедно за обща цена от 125 000 евро, а желае да придобие само процесния имот за сумата от 1000 евро, която вече е платена. При това положение няма съвпадение във волеизявленията на страните и ищецът счита, че предварителният договор е прекратен на 15.05.2025г.

Противопоставените от ответницата възражения с писмения отговор са ,че ищецът е действал недобросъвестно с манифестираното намерение да закупи само едния от имотите за сумата от 1000евро, противно на действителните уговорки между страните и изразеното желание в предварителния договор и разпоредбата на чл.93 ЗЗД. Въпреки това ответницата е възстановила част от капарото на сотйност 1000 евро, които с подписания анекс са определени като продажна цена на единия от недвижимите имоти. Също така е изпратила и уведомление до дружеството на 02.06.2025г., че счита договорните отношения по отношение на двата недвижими имота за приключили, което уведомление е върнато като невръчено Твърди се, че подписаният анекс е частично недействителен относно променяне цената на единия от недвижимите имоти на 1000 евро.Общата воля на страните е била да сключат продажба за двата процесни недвижими имота за цена от 125 000евро. Сочи се ,че в последния уговорен ден за сключване на сделката – 15.05.2025г. ищцовото дружество не е оказало необходимото съдействие за сключването й, същото не е изпълнило своите задължения по предварителния договор зда изрази желание да закупи двата процесни недвижими имота при обявените в предварителния договор условия, с оглед посочените пороци на анекса и неговата частична недействителност.

Първоинстанционният съд е отхвърлил и двата иска , като предмет на въззивно обжалване е отхвърлителната част на решението относно иска по чл.19, ал.3 ЗЗД.

За да отхвърли иска по чл.19,ал.3 ЗЗД първоинстанционният съд е приел, че изразената в предварителния договор воля на страните е да се извърши разпореждане с правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор **, заедно с находящите се в 3 него сгради и поземлен имот с идентификатор **, като не може да се предполага, че страните биха сключили договора единствено за поземлен имот с идентификатор **, без да бъде прехвърлено правото на собственост и върху другия имот (чл. 26, ал. 4 ЗЗД), в който смисъл са и събраните гласни доказателствени средства, от които се установява процесът на водене преговорите между страните преди сключването на предварителния договор.

Страните не са постигнали изрично съгласие за сключване на окончателен договор по отношение на единия имот при отказ от купувача за сключване на окончателен договор по отношение на другия имот. Тълкуване за наличие на такава клауза, която дава възможност на неизправната страна да се ползва от собственото си неизпълнение, от една страна е в пряко противоречие на закона – по чл.9 ЗЗД договорната свобода е ограничена от закона и добрите нрави, а от друга не съответства на целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността, защото би се стигнало до недопустимо облагодетелстване от собственото противоправно поведение. От друга страна съдът е компетентен да се произнесе по искането, с което е сезиран, а то е за обявяване за окончателен на сключения договор единствено по отношение на правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор **. Предвид волята на страните за прехвърляне на двата имота за посочената обща продажна цена, съдът намира, предявеният конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за изцяло неоснователен. Нито в предварителния договор, нито в сключения анекс към него не е налице постигнато съгласието на страните за сключване на договор за продажба в изискуемата от закона форма на нотариален акт само по отношение на един от имотите. В конкретния случай действието на договора е прекратено на 15.05.2025 г. чрез отправеното от ответника – изправна страна в правоотношението волеизявление, обективирано в изпратената нотариална покана, че няма да върне полученото капаро, ако ищецът не изпълни задължението си за сключване на окончателен договор по отношение на двата недвижими имота в уговорения срок, като не е спорно че ищецът е отказал да сключи окончателен договор за двата имота видно и от отразеното в съставения констативния протокол.

Постановеното от първоинстанционния съд решение е валидно и допустимо в обжалваната част.

Наведените във въззивната жалба доводи за неправилност и необоснованост на първоинстанционното решение в частта, с която е отхвърлен искът по чл.19,ал.3 ЗЗД, са неоснователни.

От доказателствата по делото се установява, че с предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот, сключен на 10.02.2025 г. ответникът Д. Б. М., в качеството на продавач и ищецът, в качеството на купувач, е постигнато съгласие да сключат до 28.03.2025 г. окончателен договор за продажба на: поземлен имот с идентификатор **, заедно с находящите се в него сграда с идентификатор **.1 и сграда с идентификатор **.2 и поземлен имот с идентификатор **, находящи се в с. К., община Габрово. Съгласно т. 3 от договора продажната цена на недвижимите имоти, предмет на договора /земя и сгради/ възлиза общо на 125000 евро, от които 12500 евро са изплатени на продавача в деня на сключване на предварителния договор, като на тази сума, страните придават значение на 4 капаро /задатък/ по смисъла на чл. 93 ЗЗД, а остатъка в размер на 112500 евро следвало да бъде заплатен при сключване на сделката по нотариален ред. Страните са се съгласили, че от общата продажна цена 125000 евро, сумата от 15000 евро е за незастроения имот с идентификатор **, а сумата от 110000 евро е за поземлен имот с идентификатор ** - заедно с двете построени в него сгради. При плащането на капарото, сумата от 12500 евро се счита заплатена пропорционално и за двата имота - по 10 % за всеки от тях. Съгласно т. 7.2 от договора имотът се предава във вида, в който се намира към датата на подписване на предварителния договор, като към този момент купувачът заявява, че е огледал имота и е съгласен със състоянието му. В т. 18 от договора е предвидено, че ако купувачът се откаже от сключването на окончателен договор или в сроковете по този договор, не заплати продажната цена за имота, продавачът има право да развали договора и да задържи платената до момента по договора сума - капаро в размер на 12500 евро като неустойка.