Решение № 1436 от 23.10.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1436 гр. София, 23.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-2, в публично заседание на четвърти октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Атанас Маджев при участието на секретаря Камелия В. Славкова като разгледа докладваното от Атанас Маджев Търговско дело № 20231100902131 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 365 и слeдващите от ГПК.

Образувано е по искова молба с вх. № 106522/16.11.2023 г., която е подадена от „М.“ ЕООД, с ЕИК *******, със седалище и адрес на управление – гр. София, кв. „*******, срещу „К.С.“ ЕООД, с ЕИК *******, със седалище и адрес на управление – гр. София, ул. „*******

Предявен за разглеждане е иск с правно основание чл. 79, ал. 1, т. 1 ЗЗД, във връзка с чл. 51 ТЗ за заплащане на сумата в размер от 70 449,00 лв. – представляваща уговорено възнаграждение за възложено посредничество при закупуване от ответника на недвижим имот – ПИ с идентификатор *** с площ от 3 575 кв.м., находящ се в гр. София, район – Младост, местност „ЖГ К. – Младост 4“, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от подаване на исковата молба в съда – 16.11.2023 г. до окончателното й плащане.

В исковата молба се твърди, че основният предмет на дейност извършван от „М.“ ЕООД е предоставяне на посреднически услуги при сделки с недвижими имоти.

Осъществявайки именно такъв вид посредническа дейност през м. 01.2023 г. ищецът се снабдил с информация за предлагане продажба на два поземлени имота намиращи се в гр. София, местност „ЖГ К. – Младост-4“. Целейки да посредничи при евентуална сделка с тези имоти, ищецът поддържа, че е встъпил в контакт с ответното дружество - „К.С.“ ЕООД, като му е представил същите с оглед евентуален интерес за тяхното бъдещо закупуване с цел застрояване. Последвало получаване на потвърждение от 24.01.2023 г. от „К.С.“ ЕООД, че същото има интерес към евентуална сделка с предмет имотите описани от ищеца, като с оглед на това е поискано от „М.“ ЕООД да му организира среща със собственика им. Ръководейки се от така изразения интерес към предлаганите имоти, представляващият „М.“ ЕООД на 25.01.2023 г. сключил с 1 представител на дружеството-собственик на имотите споразумение за лоялност и поверителност, като след това му били предоставени преписи от схеми и визи за проектиране. Тези книжа били препратени от ищеца на ответника на 26.01.2023 г., а на 30.01.2023 г. ищецът организирал среща в офиса на дружеството-собственик между представители на собственика на имотите и такива на ответника – потенциален купувач. Тогава собственика и потенциалния купувач си разменили контакти с оглед обмен на оперативна информация по преговаряната сделка. Излагат се твърдения, че ищецът организирал и втора среща между собственик и потенциален купувач, която се състояла на 16.02.2023 г. в офиса на „К.С.“ ЕООД и на нея преговарящите постигнали съгласие за закупуване на един от двата имота /ПИ с идентификатор *** с площ от 3 575 кв.м./, като било постигнато съгласие на ответника да бъде осигурено време да направи своите проучвания за статута на имота. Няколко дни по-късно на 20.02.2023 г. ищецът изпратил до „К.С.“ ЕООД предложение за подписване на договор за посредничество с приложен проект на такъв, като в него било заложено възнаграждение за дружеството-посредник в размер на 1,5 % без ДДС от постигнатата продажна цена за имота. На следващият ден „К.С.“ ЕООД отговорил на това предложение, като заложил в съдържанието на проекта на комисионен договор възнаграждение в размер на 1 % /без ДДС/ и е направил още няколко промени в съдържанието на други клаузи. Ищецът сочи, че е приел всички така направени предложения. Подчертава се, че през целия период на течащите преговори за сделка с имота е полагал усилия офертата на „К.С.“ ЕООД да бъде с приоритет пред собственика, който имал и други предложения от потенциални купувачи, в т.ч. и за общо закупуване на двата имота. Освен това след заявения от „К.С.“ ЕООД интерес към имотът, ищецът заявява, че не предлагал същия на други инвеститори, съответно е насочил усилията си към успешен завършек на тази сделка. Впоследствие обаче на 27.07.2023 г. ищецът разбира, че на 20.07.2023 г. ответникът - „К.С.“ ЕООД е закупил от осигурения от него клиент – „С.Х.“ ЕООД имота в гр. София - ПИ с идентификатор *** с площ от 3 575 кв.м. Последвал нов опит за подписване с ответника на договор за посредничество относно продажбата на този имот, както и искане за заплащане на следващото се възнаграждение, като този път „К.С.“ ЕООД изразил готовност да сключи договор с уговорено възнаграждение в размер на 5000 лв. с ДДС, а не това за което първоначално страните се били споразумели – 1 % с вкл. ДДС от цената на продажбената сделка. Тъй като продажната цена на реализираната с посредничеството на ищеца сделка възлизала на сумата от 7 044 988 лв. без ДДС, то ищецът смята, че му се следва възнаграждение в размер на 70 449, 00 лв. без ДДС. На състоялата се на 03.10.2023 г. среща между страните, ответното дружество отказало да заплати на ищеца така посоченото възнаграждение. Ищецът отправя и искане за присъждане на направените от негова страна разходи за водене на делото.

Ответната страна – „К.С.“ ЕООД се възползва от правото си на отговор по исковата молба, като депозира такъв по делото на 07.12.2023 г. С него предявения осъдителен иск се оспорва по основание и размер, като се настоява същия да бъде отхвърлен. На първо място ответника отрича да е сключвал с ищеца договор за посредничество относно предмет упоменат в исковата молба. Вярно било, че между страните са водени разговори в пределите на които е била разменена кореспонденция, но до сключването на договор за осъществяване на посредничество от ищеца не се било стигнало, защото не се постигнало съгласие, както за обема на задълженията на посредника, така и за следващото му се възнаграждение. Отбелязва се, че и самия ищец не твърди да има договор за посредничеството сключен в писмена форма.

Действително според нормативните изисквания нямало предвидена писмена форма при сключване на договор за посредничество, но по несъмнен начин следвало да се установи наличие на съгласие между двете страни за създаване на правна връзка 2 между тях, която да има за предмет осъществяване на посредническа услуга, както и уговаряне на съществените елементи на такъв договор. Такова съглашение обаче не било постигнато, защото от ответника ясно е демонстрирано пред ищеца липса на воля за сключване на посреднически договор. Когато няма сключено съглашение, то между страните липсват поети насрещни договорни задължения, респективно за тях няма как да са налице правата за търсена на престация или отговорност за неизпълнение по него. В това число ищеца не е материално легитимиран носител на съдено предявеното вземане за възнаграждение в размер на сумата от 70 449,00 лв., защото ответникът никога не е поемал договорен ангажимент към него за заплащане на такова. В отговора си ответната страна се спира и на твърденията на ищеца за реално извършено посредничество състоящо се в препращане на документи относно посочените в ИМ имоти и организиране на среща между техния собственик и представители на ответника. Изтъква се, че типичните и стандартни задължения, които се поемат от посредник при сделки за продажба на недвижими имоти са с по-широк обхват от това да се осъществи свързване на собственик на предлагания имот и потенциален купувач. Сред тези задължения попадат предприемане на фактически действия ориентирани към постигане на съглашение между страните по сделката предмет на посредничество, както и съдействие за определяне на цени и за набавяне на информация и документи касаещи имота. Оспорва се от ищеца да са били осъществени каквито и да е действия, от характера и вида на които да може да се заключи, че същия е извършил посредничество за реализирането на имота посочен в исковата молба. Колкото до изпратените от ищеца на ответника по имейл схема и виза, то се изтъква, че тези книжа са публично достъпни в държавен регистър и лесно могат да бъдат събрани без каквато и да е професионална намеса на посредник.

Организираното провеждане на една среща между собственика на поземления имоти и ответника съвсем не е достатъчно за да се приеме, че е налице предоставяне на посредническа услуга. Отбелязва се, че сключената между ответника и „С.Х.“ ЕООД продажбена сделка е била предшествана от множество разговори, проучвания и събиране на документи, като за тази цел ответника е осигурил значителен човешки ресурс от своя персонал, както и външни консултанти, специалисти по геодезия, архитекти и адвокати, за които услуги все касаещи сделката ответника е направил съответните плащания. За ищеца се сочи, че нито е бил част от този процес, нито се е информирал за него. В отговора си ответника подчертава, че още преди контакта иницииран от ищеца във връзка с посочения в ИМ поземлен имот, служители на „К.С.“ ЕООД са локализирали този имот по публикуваната виза в сайта на НАГ и са го включили в списъка с потенциални имоти представляващи интерес за придобиване и строителство. След направата на контакта от ищеца, ответника поставил към него своите изисквания, а именно – да се сключи договор с ясно разписани задължения носени от посредника, вкл. – проучване а собственост и ценообразуване, както и градоустройствен статут на имота. До подписването на такъв договор обаче не се стигнало, защото действията на ищеца се изчерпили само до това да организира една среща между ответника и собственика на имота. Що се касае до преговорите преди сключване на сделката за имота от ответника се изброяват различните замислени механизми за придобиване на същия, в това число се извършили заснемания от геодезист, проучване какъв е градоустройствения потенциал за бъдещо застрояване на имота, правен анализ на дружеството собственик на имота и на самия статут на имота с изследване на цялата предистория на същия. Акцентира се, че всички отразени в удостоверението за тежест актове /съдържащо осем страници/ били задълбочено проучени и анализирани. Едва след това със собственик на имота бил подписан предварителен договор, а на по-късен етап и окончателен такъв. Принос към всичко изброено според ответника ищецът няма. С оглед на това исковата му претенция за 3 заплащане на възнаграждение е неоснователна и трябва да бъде отхвърлена от сезирания съд. Настоява се за присъждане на разноски направени от ответника за предприетата защита в инициираното срещу него исково производство.

С допълнителна искова молба от 08.02.2024 г. ищецът „М.“ ЕООД е пояснил и допълнил твърденията си изложени в първоначалната такава, съответно е взел становище по изказаните в отговора на ответника възражения. Настоял е, че между страните е било постигнато съгласие за сключване на договор за посредническа услуга отнасяща се до закупуване на недвижим имот – ПИ посочен в ИМ. Ищецът поддържа да е предоставил на ответника първоначалната информация за предлаганите от продавача недвижими имот, като след заявен от „К.С.“ ООД интерес към същия, от ищеца се е пристъпило към осъществяването на действия по посредничество целящо да се стигне до закупуване от страна на ответника на имота – организиране на срещи между потенциалните страни по сделката и провеждане на редица телефонни разговори с тях. Ищецът изтъква, че след организираните от него и проведени с участието на ответника и собственика на имота две срещи за преговори относно придобиването му, участниците в тези преговори на следващ етап са го изолирали от тях, като по този начин съзнателно му е била отнета възможността да продължи да посредничи за реализирането на тази сделка и да се информира за нейния ход, съответно да се избегне заплащането на комисионно възнаграждение.

На 12.03.2024 г. от ответника – „К.С.“ ООД е депозиран отговор на допълнителна искова молба, като с него страната продължава да поддържа направените с първоначалния си отговор оспорвания на фактическите и правни твърдения въведени от ищеца с оглед заявените за защита субективни материални права, като поддържа целия набор от завени възражения. Основната линия на защита е, че между страните няма установено наличие на съгласие, което да създава договорна връзка със съдържание посочено в ИМ, респективно насрещно задължение за ответника да заплати посредническо възнаграждение за оказана му от ищеца посредническа услуга при сделка за придобиване на поземлен имот. Това, че ищецът има определен предмет на дейност, в т.ч. и посредничество не означава, че такова е оказано спрямо ответника.