Решение № 7886 от 02.05.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7886 гр. София, 02.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 141 СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: СИЛВИЯ СТ. ХАЗЪРБАСАНОВА при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА АЛ. ЛАЗАРОВА като разгледа докладваното от СИЛВИЯ СТ. ХАЗЪРБАСАНОВА Гражданско дело № 20221110142273 по описа за 2022 година

Производството е за съдебна делба във фазата по извършването й.

С влязло в сила съдебно решение по чл.344, ал.1 ГПК е допуснато извършване на съдебна делба между Г. С. Т. и А. С. М. на следния недвижим имот: апартамент № 12, находящ се в гр.С/адрес/, състоящ се от една стая, кухненски бокс и сервизни помещения със застроена площ от 31,75 кв.м. при граници: изток - външна стена, запад - коридор, север – апартамент на Х.П., юг. апартамент на сем. Б., заедно с избено помещение № 29, с полезна площ от 3,86 кв.м. при граници: изток мазе № 13, запад коридор, север коридор, юг мазе № 10, както и 0,439 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху държавна земя, който имот е част от сграда, построена върху държавна земя, съобразно договор за продажба от 07.10.1993 г., и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор: *** по одобрени КККР с последно изменение от

15.06.2022 г., при дялове от по ½ ид.ч. /една втора ид.ч./ от правото на собственост за всеки от двамата съделители.

В първото съдебно заседание след влизане в сила на решението за допускане на делбата и двете страни са направили искане за възлагане на недвижимия имот в техен дял по реда на чл. 349, ал. 2 ГПК.

С протоколно определение от 02.07.2024 г. за разглеждане са приети следните претенции по сметки реда на чл. 346 ГПК: 1/ осъдителни искове, предявени от Г. Т. срещу ответника А. М. с правно основание чл. 31, ал. 2 ЗС и чл. 86 ЗЗД за заплащане на следните суми: сумата от 7500 лв., представляваща обезщетение за лишаване от ползване на допуснатия до делба недвижим имот с идентификатор ***, съразмерно на притежаваната от ищеца ½ ид.ч., за периода от м.01.2022 г. до 21.02.2023 г., ведно със 1 законната лихва върху сумата, считано от 02.07.2024 г. до плащането; както и з сумата от 1 335,58 лв., представляваща обезщетение за забава за периода от 21.02.2023 г. до 01.07.20204 г. и за сумата от 4900 лв., представляваща обезщетение за лишаване от ползване на допуснатия до делба недвижим имот с идентификатор *** съразмерно на притежаваната от ищеца ½ ид.ч., за периода от 22.02.2023 г. до 01.07.2024 г., ведно със законна лихва считано от 02.07.2024 г. до плащането; 2/осъдителен иск с правно основание чл. 30, ал. 3 ЗС, предявен от А. М. срещу Г. Т. за сумата от 10 000 лв., представляваща сума, съответстващи на дела му в съсобствеността, с която се е увеличила стойността на делбения имот в резултат на извършени от А. М. със съгласието и без противопоставянето на Г. Т. подобрения в същия за периода от м. януари до м. април 2022 г., подробно описани в молби на ответника от депозирани на 02.07.2024 г., евентуално с правно основание чл.61, ал.2 ЗЗД за сумата от 3 567,75 лв., представляваща ½ част от разходите за извършените подобрения в имота в общ размер на 7 135,50 лв., съответстваща на н.я дял в съсобствеността, ведно със законната лихва, считано от 02.07.2024 г. до плащането.

Ищецът Г. Т. оспорва възлагателната претенция на ответницата А. М., като твърди, че последната притежава друго жилище, евентуално, че ответницата е действала недобросъвестно, като е отчуждила собствените си ½ и 1/8 ид.ч. от поземлен имот и жилищна сграда в хода на настоящото производство. Не се оспорва обстоятелството, че от 2010 г. и към настоящия момент ответницата живее в процесния апартамент, като е живяла в него включително и към датата на откриване на наследството на наследодателя им, което обстоятелство е отделено за безспорно с протоколно определение от 12.11.2024 г. Оспорва твърдените подобрения да са съгласувани с него, като твърди, че са извършвани по усмотрение на ответницата.

От своя страна, ответницата А. М. оспорва възлагателната претенция на ищеца Г. Т., като оспорва последният да е живял в имота при откриване на наследството на общия им наследодател, като твърди, че ищецът притежава и друго жилище.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.235, ал.2 вр. чл.12 от ГПК прие за установено от фактическа страна следното:

Представена е нотариална покана от 20.02.2023 г. от ищеца Г. Т., получена от ответницата А. М. на 21.02.2023 г., с която е отправено искане от страна на Г. Т., в 10-дневен срок от получаване на поканата, А. М. да му заплати дължимите до момента суми за обезщетение за лишаване от ползването на собствената му идеална част от процесния имот, ведно със законната лихва, доколкото от датата на смъртта на баща им имотът се ползвал само от ответницата, както и ежемесечно занапред да му изплаща дължимото обезщетение в размер на 300 лв. месечно по посочената в поканата банкова сметка.

Представена е извадка от електронната книга на Етажната собственост за процесния апартамент за периода 2020 г. – 2024 г., в която е посочено, че семейството на А. М. в периода 2014 г. – 2024 г. е живяло и живее в процесния апартамент.

Представени са още копия от личните карти на ответницата, съпруга и сина 2

, в които за постоянен адрес на тримата е посочен процесния имот. Представено е и удостоверение за промени на настоящ адрес от 02.10.2024 г. на ответницата, от което се установява, че от 13.09.2011 г. настоящият адрес на А. М. е адресът на процесния апартамент, като същият не е променен и към настоящия момент.

Представена е разписка от 15.03.2022 г., с която С.Ц.Н- е удостоверил, че е получил от А. и А. М. сумата в размер на 3 201,50 лв. за извършване на основни ремонтни дейности на баня и коридор в процесния имот.

От представените справки №1291045/26.09.2024 г. и № 1291003/26.09.2024 г. от Агенция по вписванията за периода 01.01.1993 г. – 26.09.2024 г. се установява, че към настоящия момент никоя от страните няма собствено жилище.

Представен е нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит по наследство № 165, том I, рег. № 1776, дело № 152/2010 г. на нот. Г. М., с рег. № 143, от който се установява, че С.Г.Т.., Я.Г.Н, Г.Г.А. и М.Г.И. са признати за собственици на ПИ с площ от 322 кв.м., находящ се в землището на с. Я., заедно с построената в него масивна двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 50 кв.м. и РЗП от 100 кв.м.

От представения по делото договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане от 18.08.2022 г., обективиран в нотариален акт № 168, том IV, рег. № 9337, дело № 697/2022 г. на нотариус С.Т., рег. № 065, се установява, че А. и А. М. са прехвърлили на децата си Л. Р.Д. М. собствената си ½ ид.ч. от ПИ с идентификатор ***, заедно с построената в него жилищна сграда – еднофамилна, с идентификатор ***

От заключението на назначената от съда и изслушана в съдебно заседание съдебнотехническа експертиза се установява, че процесният имот е неподеляем, като средната му пазарна цена възлиза на 101 440 лв.

От заключението на втората допусната съдебно-техническа експертиза се установява, че на 10.01.2025 г. вещото лице е извършило повторен оглед на недвижимия имот, включително с необходимите измервания, като е установил следните ремонтни дейности в имота: 1. подмяна на ЕЛ- и ВиК инсталации в коридор и баня - монтирано било ново апартаментно табло, изведени били 3 бр. нови /допълнителни/ кабелни излази и конзоли за скрита инсталация, кабелите били изпълнени скрито под мазилка; по отношение на канализацията - в банята, във видимите участъци /там, където това може да се установи/ е установил монтирани нови тръбни връзки към вертикален КК, както и монтиран нов подов сифон; по отношение на водопровода - в банята била подменена хоризонтална тръбна разводка с ППр тръби, монтирани били и два нови водомера - за студена и топла вода; 2. ремонти в баня – вещото лице посочва, че по данни на ответника преградната щендерна стена /от гипсокартон/ между банята и стаята е била компрометирана от теч, което наложило нейното цялостно демонтиране. След демонтирането й, на същото място била изградена лека преградна стена от газобетон, която се установявала към момента на огледа. При огледа експертът е констатирал, че банята била видимо цялостно ремонтирана, в т.ч. били 3 поставени нов фаянс по стените, нов теракот на пода, облицовка на тавана с плоскости XPS, монтирана била нова алуминиева врата на банята, монтирано било ново обзавеждане, в т.ч. тоалетна - моноблок, мивка среден формат с ботуш, шкаф за баня с огледало и вградено осветление, комплект стоящ душ с батерия и душ-телефон, вентилатор за баня, аплик за баня и др. окомплектовка за баня; 3/ ремонти в коридора - подът бил видимо ремонтиран изпълнен бил с настилка от гранитогрес /в много добро, видимо ново състояние/; към момента на огледа стените били шпакловани и боядисани с латекс, като шпакловката била в много добро състояние, а латексът на места имал частично износване /овехтяване/. Вещото лице е дало подробна количествено-стойностна сметка на констатираните ремонти и подобрения в Приложение №1 към настоящата експертиза. От заключението на вещото лице се установява още, че общата стойност на разходите за претендираните строителни ремонти и подобрения към момента на извършването им възлиза на 6 379.53 лв., а към момента на извършване на експертизата - на 8 367.67 лв. Експертът посочва, че общата настояща /амортизирана/ стойност на претендираните строителни ремонтни дейности и подобрения, представляваща увеличената стойност на имота, изчислена по разходен подход възлиза на 7 455.27 лв. Установява се, че актуализираната към датата на експертизата – 25.01.2025 г. пазарна стойност на имота според състоянието към момента на огледа /след ремонтите/ е изчислена в общ размер на 112 086 лв., а актуализираната към датата на експертизата пазарна стойност на имота според състоянието преди ремонтите е изчислена в общ размер на 97 179 лв., с оглед на което вещото лице заключава, че увеличената пазарна стойност на имота в резултат на извършените ремонти и подобрения възлиза на сумата от 14 907 лв.

Съгласно заключението на вещото лице по допуснатата и приета съдебно-оценителна експертиза, общият размер на средния пазарен наем за процесния имот за периода от м.12.2021 г. до м.06.2024 г. възлиза на сумата в размер на 12 918 лв. с включено обзавеждане и на сумата от 11 621 лв. без обзавеждане, като в таблица № 1 към експертизата е даден и помесечно размера на наемите. Съдът кредитира заключението на вещото лице на основание чл. 202 ГПК, като компетентно и обективно изготвено, доколкото експертът е извършил подробно проучване на наемните отношения в района, като са били използвани данни от известни агенции и сайтове за недвижими имоти. Подбрани са били пазарни аналози с приложен подробен снимков материал, даващ пълна представа за състоянието на предлаганите жилища. От извършения пазарен анализ за района вещото лице е установило, че 100% от предлаганите жилищни имоти са след ремонт и с включено обзавеждане.

Проучени са били и средностатистически показатели относно средните наемни цени в района, базирани на водената статистика от някои от най-известните агенции и сайтове за недвижими имоти. В конкретния случай е приложена графика на изменение на средния пазарен наем за едностайни апартаменти в Мусагеница - по данни на Имоти.нет. Данни за ползваните пазарни аналози и съответните изчисления за установяване на актуалния пазарен наем за имот с подобни характеристики са представени в Приложение № 1 към експертизата. Посочено е, че средната пазарна наемна цена, установена чрез изчисленията в приложението, напълно съвпада с горецитираните статистически данни и се приема за достатъчно вярна и надеждна. Експертът е проследил измененията на пазарните наеми за 4 целия период на претенцията. За целите на оценката е използвал публикувани индекси на инфлацията, касаещи конкретно пазарните наеми, по статистически данни от НСИ - ИС „ИНФОСТАТ”. Анализирани са данни от Макроикономическата статистика на НСИ Инфлация и Хармонизирани индекси на потребителските цени (ХИПЦ) - Раздел 04.1 „Действителни наеми на жилищни имоти” като са проследени индексите на изменение на наемните цени за претендирания период.