Решение № 628 от 03.08.2025, Районен съд - Хасково

РЕШЕНИЕ

№ 628 гр. гр. Хасково, 03.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ХАСКОВО, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на трети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Диана Д. Пашова при участието на секретаря Персиана Люб. Михова като разгледа докладваното от Диана Д. Пашова Гражданско дело № 20255640100163 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба на „Интрига“ ООД, с която са предявени против Р. В. Р. искове по реда на чл. 415, ал. 1, т. 1 ГПК, вр. чл. 415, ал. 3, предл. първо ГПК, вр. чл. 422 ГПК за установяване съществуване на вземания, произтичащи от договор за посредничество при продажба на недвижим имот с предоставяне на изключителни права от 14.02.2024г., сключен между „Интрига“ ООД и Р. В. Р., както следва: с правно основание чл. 51 ТЗ, вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД за сумата от 1800 /хиляда и осемстотин / лв., представляващи възнаграждение по договора и с правно основание 92 ЗЗД за сумата от 1600 /хиляда и шестстотин/ лв., представляваща неустойка по договора за реализиране на сделка без посредничеството и знанието на ищеца, за които суми е издадена Заповед № 981 за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК от 16.08.2024г. по ч.гр.д. №2119/2024г. по описа на РС-Хасково.

Ищецът твърди между него и ответника да е възникнало облигационно правоотношение на основание договор за посредничество при продажба на недвижим имот с предоставяне на изключителни права (ексклузивитет), сключен на 14.02.2024 г., със срок на договора до 14.06.2025г., с който ответникът е възложил, а ищецът е приел срещу уговорено възнаграждение да осъществи ексклузивно посредничество при продажба на следния недвижим имот с продажна цена до 22500 лв.:

1

Урегулиран поземлен имот II- 116 /римско две, тире, сто и шестнадесет/, целият с площ 2145 /две хиляди сто четиридесет и пет/, находящ се в кв.9 /девет/, по плана на село Брягово, община Хасково, област Хасково, одобрени със Заповед №1085/1975г. при граници на имота: от две страни улица, УПИ I116 и УПИ III-117, ведно с построените в имота жилищна сграда, обор и навес, описан в нотариален акт за покупко-продажба №160, том 1, рег.№3520, дело №115 от 2016г. на СВ-Хасково. Твърди като изпълнител да е изпълнил поетите от него ангажименти, като е презентирал имота, публикувал го е на официалната си интернет страница с цел реклама и продажба на имота.

Презентацията и рекламата да са извършвани в много национални и местни специализирани интернет страници /сайтове/ за продажба на имоти. В рекламните интернет страници за продажба на недвижими имоти все още да съществуват обявите за същия имот към датата на исковата молба.

Изпълнителят да е извършвал неколкократно огледи с клиенти, желаещи да закупят имота. В срока на договора, изпълнителят да е имал клиент за имота, който е искал за извърши оглед с цел покупка. При комуникация по вайбър на служител на „Интрига“ ООД с ответника за да го информира, че ще се прави оглед на имота, ответникът да му е отговорил, че вече го е продал от една седмица, като заявил, че няма да изпълни ангажимента да заплати уговореното възнаграждение на изпълнителя по подписания договор помежду им. След получаване на тази информация, ищецът извършил справка в Имотен регистър, Агенция по Вписванията и установил, че имотът е продаден на 23.05.2024г. чрез покупко-продажба, оформена в Нотариален акт №23, t. IV, дело № 1404/2024 г. от дата 23.05.2024 г. Твърди в т. 4.4 от Ексклузивния договор за посредничество да е договорено, че ако възложителят наруши задълженията си съгласно договора и реализира сделка с имота, без посредничеството на изпълнителя, възложителят дължи възнаграждението на изпълнителя, посочено в пар. III, т. 3.6 от договора, както и неустойка в размер на 10% от продажната цена на имота. Възнаграждението в т.3.6 да е уговорено в размер на 3% от договорената продажна цена на имота, но не по-малко от 1500 лв. без вкл. ДДС. Твърди приложимата сума за конкретния случай да е 1500 лв. без ДДС или 1800 лв. с ДДС, тъй като 3% от посочената в нотариалния акт сума е по-ниска от минималната уговорена. Твърди ответникът да не е спазил уговорката в договора за посредничество и да не е заплатил сумата, която се е задължил да заплати по договора за посредничество. Иска да бъде осъден ответника да му плати възнаграждение по договор за посредничество в размер на 1800 лв. с ДДС, както и неустойка в размер на 10% от продажната цена на имота, посочена в нотариалния акт - 16 000 /шестнадесет хиляди/ лв., представляваща 1600 /хиляда и шестстотин/ лв. за реализиране на сделка без посредничеството и знанието на ищеца.

Правният си интерес от установителния иск обосновава с издадена заповед за 2 изпълнение № 981 за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК от 16.08.2024г. по ч.гр.д. № 2119/2024г. по описа на Районен съд – Хасково, срещу която длъжникът е възразил и съдът е дал указания за предявяване на иск относно вземането, за което е издадена заповедта за изпълнение.

Ответникът оспорва исковете.

Навежда възражения за недействителност на договора за посредничество поради противоречието му със закона и морала, както и поради неравноправни клаузи. Навежда съображения да е физическо лице-потребител по смисъла на пар. 13 от ДР на ЗЗП и спрямо договора /типов договор за услуга/ да са приложими правилата на ЗЗП, в т.ч. и правилата на чл.147, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗП. Навежда възражения ищецът да е изправна страна по договора и да е изпълнил поетите задължения. Твърди да не се е стигнало до сключване на договор между ответника и намерен от посредника купувач. Навежда доводи волята на страните при сключване на договора да е била възнаграждение да се дължи само при реализирано посредничество между лицата, които са и страни по договора за покупко-продажба. Доколкото със съдействието на посредника не е бил сключен предварителен или окончателен договор за покупка на имота, то, исканото възнаграждение по договора е недължимо. В противен случай – ако за ищеца възниква право на възнаграждение в пълен размер и в случай на неизпълнение на основното му задължение за свързване на страните по сделката, предмет на договора за посредничество, би се стигнало до случай на неоснователно разместване на блага. Навежда съображения основаното задължение на посредника да е да свърже доверителя с друго лице /евентуално друг доверител/, т.е. основното задължение за посредника да е за резултат, а не за поведение. Твърди, че възнаграждение следва да се дължи от едната или двете страни по сделката дори и когато тя е сключена след прекратяване на посредническия договор /оттегляне на заявката/, ако се установи, че посредникът е свързал страните по сделката и те са сключили същата по предмет и условия, за която е извършено посредничество, дори и да са внесли някакви промени в сключената между тях сделка. Твърди ищецът да не е свързал страните по прехвърлителната сделка, оформена в Нотариален акт №23, t. IV, дело № 1404/2024г. от дата 23.05.2024г., т.е. да не е съдействал за сключване на договора за покупко-продажба, каквото съобразно легалната дефиниция и процесния договор за посредничество е негово основно задължение, обуславящо правото му да получи възнаграждение за посредничество. Това следва и от факта, че самият ищец не е знаел за сключената сделка до информирането му от ответника. Сочи в раздел Общи условия на договора да се тълкуват употребените в договора термини, уговарят неустойки, дължими само от една от страните - продавача, в няколко хипотези на неизпълнение на задълженията му, уговаря се и начин на кореспонденция, като се предвижда предположение за връчване на съобщение 3 без необходимост от потвърждаване за получаването му. Твърди така уговорените клаузи да са в разрез с добрите нрави, тъй като, в нарушение на изискването за справедливост и добросъвестност в гражданските и търговските отношения, с тях се създава възможност за облагодетелстване на търговеца за сметка на потребителя. На практика, изпълнението на основните задължения на търговеца да е предоставено на неговата собствена преценка, без да се въвеждат каквито и да е конкретни изисквания в тази връзка и без да се предвиждат каквито и да е санкционни последици за търговеца при неизпълнение или неточно изпълнение на задълженията му. От друга страна, основното задължение на потребителя - за заплащане на възнаграждение, да е уговорено като дължимо при продажба на имота, „независимо дали купувачът е представен от ищеца“ - т. 3.6. В т. 3.7 от договора да се предвижда възнаграждението за търговеца по т. 3.6 да е дължимо „във всички случаи, когато без знанието на изпълнителя, възложителят или свързано с него лице, е сключил предварителен или окончателен договор, с трето лице - купувач, представен от изпълнителя на възложителя“, с което се допуска дължимост на възнаграждение по процесния двустранен договор при липса на пълно и точно изпълнение задълженията на дружеството, работещо като професионален посредник по занятие при сключване на сделки с недвижими имоти.

Уговорени са и санкционни последици при неизпълнение задълженията само в тежест на едната страна - потребителят да дължи на търговеца неустойка в няколко хипотези: при забава плащането на цялото или част от дължимото възнаграждение; при продажба на имота без посредничеството на търговеца; и при продажба след прекратяване на договора, но на купувач, представен от търговеца, или дори ако въобще се откаже от продажбата на имота си. Твърди така посредникът да е поставен в привилегировано положение спрямо потребителя. Получил „изключителното право да предлага имота и да посредничи“ при продажбата му, търговецът да има възможност да изпълнява основните си задължения по договора „по начин какъвто прецени“, а за потребителят, поел задължение да не продава имота самостоятелно или чрез другиго в срока на договора, не се предвиждат възможности нито да изисква конкретно изпълнение, нито да прекрати договора предсрочно. Освен това, в клауза, регламентираща задължения на потребителя, да е предвидено автоматично многократно продължаване действието на договора за нов едногодишен период. Като краен резултат потребителят да е лишен от възможност да въздейства на начина, по който посредникът изпълнява задълженията си по договора, и да дължи изпълнение на задълженията си независимо от лошото или неточно изпълнение на насрещната страна. По този начин търговецът да има право да получи плащане за услуга, която се отклонява от дължимата, с което пряко е осъществена хипотезата на чл. 143, ал. 2, т. 15 от ЗЗП. Поради изложените съображения, счита обсъдените по-горе 4 уговорки от процесния договор (предвиждащи автоматично продължаване на срока без възможност за предсрочно прекратяване с предизвестие, както и дължимост на възнаграждението за търговеца и забрана за потребителя сам да продава имота си, въпреки евентуалната липса на пълно и точно изпълнение на задълженията на търговеца, както и липсата на възможност за отказ въобще от продажба на имота) да са във вреда на потребителя, тъй като не отговаряли на изискването за добросъвестност и водели до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца и потребителя, поради което да са неравноправни и затова - нищожни. Следователно, да не е осъществен фактическият състав, при който възниква правото на ищеца да получи претендираните възнаграждение и неустойка. Претендира сторените по делото разноски.

Съдът, като съобрази исканията, доводите и възраженията на страните и като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в съвкупност и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

От приложеното ч.гр.д. №20245640102119 на РС-Хасково се установява, че по заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК с вх. рег. №12930/13.08.2024г. съдът е издал заповед за заповед №891 за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 16.08.2024г. в полза на „Интрига“ ООД против Р. В. Р. за следните суми: 1800 лв. – главница с ДДС, представляваща възнаграждение по договор за посредничество при продажба на недвижим имот с предоставяне на изключителни права от 14.02.2024г. и 1600 лв. по чл. 4.4. от договора, както и направените в заповедното производство разноски, а именно – 68 лв. за държавна такса и 470 лв. адвокатско възнаграждение. Установява се, че длъжникът е подал в срок възражение по чл. 414 ГПК, поради което, съдът е указал на ищеца да подаде иск за установяване на вземанията си в едномесечен срок от съобщението. В законоустановения срок ищецът е подал иск за установяване на вземанията, за които е издадена заповедта за изпълнение. Следователно, ищецът е надлежно легитимиран и има правен интерес от предявяване на настоящите искове за установяване съществуването на вземанията, за които е издадена заповед за изпълнение и същите следва да бъдат разгледани по същество.