Решение № 2492 от 24.04.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2492 гр. София, 24.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-В СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Николай Димов

Членове:

Велина Пейчинова

Теодора И.ова при участието на секретаря Юлия С. Димитрова Асенова като разгледа докладваното от Теодора И.ова Въззивно гражданско дело № 20221100503473 по описа за 2022 година

Производството е по чл. 258 – чл. 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба, подадена от ищцата З. П. К. (на чието място, на основание чл. 227 ГПК, са конституирани наследниците й по закон З. М. Х., С. М. К., З. П. П., В. П. П., Н. П. Ц., И. П. Н.), чрез адв. Ц. Б., срещу решение № 20206050 от 01.11.2021 г. по гр.д. № 15910/2019 г. на СРС, ГО, 46 състав, с което е отхвърлен предявеният от З. П. К. против П. Н. П. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор от 14.01.2019 г. за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент № 1, находящ се в гр. София, ж.к. „******* – I част“, бл. ******* на партерен етаж, със застроена площ 42,60 кв.м., с идентификатор *** по КККР на гр. София, заедно с таванско и избено помещение и заедно с 23,1/1000 ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена.

Въззивната жалба на ищцата е бланкетна, като със същата се поддържа неправилност на първоинстанционното решение поради постановяването му в противоречие с материалния и процесуалния закон. Иска се отмяната му и уважаване на предявения иск. Претендират се разноски за двете инстанции.

С подадения от ответницата П. Н. П., чрез адв. Е. Г., отговор на въззивната жалба се излагат съображения за правилност на обжалваното решение – твърди се, че 1 същото е постановено в съответствие със съдопроизводствените правила и е обосновано. Иска се потвърждаването му и присъждане на разноски за въззивната инстанция.

Софийският градски съд, в изпълнение на правомощията си по чл. 269 ГПК, след като извърши служебна проверка за валидност и допустимост на решението и прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, съобразявайки основанията за неправилност, посочени във въззивната жалба, прие следното:

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Не е допуснато нарушение на императивни материалноправни норми.

На осн. чл. 272 ГПК настоящият състав споделя изводите първоинстанционния съд, касаещи фактическата и правна страна на спора. на

За да се уважи предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е необходимо да са налице следните предпоставки: 1) наличие на сключен между страните действителен предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, който да не е прекратен; 2) задължението за сключване на окончателен договор да е изискуемо; 3) обещателят да е собственик на имота, който ще бъде прехвърлен със съдебното решение; тъй като предварителният договор има за предмет право на собственост върху недвижим имот, съдът следва да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне на вещното право по нотариален ред, включително дали отчуждителят е титуляр на вещното право (съдебното решение замества нотариалният акт, а съда извършва проверките, които нотариусът прави).

В случая не е налице първата предпоставка – сключен между страните действителен предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот.

Съображенията за това са следните:

Съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД предварителният договор за покупко-продажба на недвижими имот трябва да е сключен в писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор: индивидуализация на продавача и купувача, индивидуализацията на имота, продажна цена. Идентифицирането на имота в предварителния договор по начин, който да изразява волята на страните за разпореждане с него, е нужно с оглед преобразуващото действие на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД - ако предметът на предварителния договор не е уточнен, то съдебното решение не може да замести окончателния договор. Липсата на индивидуализация на имота в предварителния договор по начин, който доказва достатъчно точно волята на страните за определен обект, се приравнява на липса на предмет на договора и води до неговата нищожност, на основание чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД. Когато предварителният договор не съдържа всички съществени елементи на окончателния договор, вкл. недостатъчна индивидуализация на недвижимия имот, искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е неоснователен и следва да бъде 2 отхвърлен. Непълнотата на описанието на имота не е липса на предмет, ако идентифицирането е осъществено по начин, който доказва в достатъчна степен волята на страните. В горния смисъл са решение № 47 от 29.04.2009 г. по т. д. № 645/2008 г. на ВКС, I т. о. решение № 497 от 21.01.2013 г. по гр. д. № 674/2012 г. на ВКС, IV г. о. , решение № 100 от 31.07.2013 г. по гр. д. № 443/2012 г. на ВКС, IV г. о. и др.

В случая се иска да бъде обявен за окончателен на сключеният между страните предварителен договор от 14.01.2019 г. за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент № 1, находящ се в гр. София, ж.к. „******* – I част“, бл. *******, вх. Б, на партерен етаж, със застроена площ 42,60 кв.м., с идентификатор *** по КККР на гр. София, заедно с таванско и избено помещение и заедно с 23,1/1000 ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена. Представените и от двете страни копия на сключен между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.01.2019 г. не съдържат индивидуализация на имота, предмет на договора – посочено е единствено „апартамент с площ 48 кв.м. в гр. София“. В съдържащата се на гърба на договора разписка от 25.01.2019 г. е посочено, че на 25.01.2019 г. И. Вълчовска предава на П. П. сумата 20000 лв. по предварителен договор за покупко-продажба на апартамент, находящ се: „в кв. „*******“, ******* – бл. *******“. Не се касае за непълнота на описанието на имота, а за пълна липса на индивидуализацията му в предварителния договор, както и за невъзможност да се установи действителната воля на страните, тъй като обективираните на гърба на предварителния договор и на отделен лист изявления се отнасят за различни жилищни обекти, находящи се в различни входове и етажи на жилищната сграда.

Липсата на индивидуализация на имота в процесния предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.01.2019 г. води до неговата недействителност, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, по изложените по-горе съображения, което е пречка за обявяването му за окончателен. Поради това предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се явява неоснователен и подлежи на отхвърляне.

Поради съвпадение между изводите на настоящата инстанция с тези на районния съд първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено изцяло.

При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на въззиваематаответница по иска се дължи присъждане на разноски за разглеждане на делото пред настоящата инстанция, но доколкото същата не е представила доказателства да е направила такива, разноски за въззивната инстанция не следват да й се присъждат.

Воден от изложеното, съдът

РЕШИ:

3

ПОТВЪРЖДАВА решение № 20206050 от 01.11.2021 г. по гр.д. № 15910/2019 г. на СРС, ГО, 46 състав, с което е отхвърлен предявеният от З. П. К. (на чието място, на основание чл. 227 ГПК, са конституирани наследниците й по закон З. М. Х., С. М. К., З. П. П., В. П. П., Н. П. Ц., И. П. Н.) против П. Н. П. иск с правно основание чл. 19, ал.

3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор от 14.01.2019 г. за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент № 1, находящ се в гр. София, ж.к. „******* – I част“, бл. ******* на партерен етаж, със застроена площ 42,60 кв.м., с идентификатор *** по КККР на гр.

София, заедно с таванско и избено помещение и заедно с 23,1/1000 ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена.

Решението е постановено при участието на третото лице – помагач на страната на ответницата И. С. В..

Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд, при условията на чл. 280 ГПК, в едномесечен срок от получаването му от страните.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

4