Решение № 21689 от 27.11.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 21***9 гр. София, 27.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ при участието на секретаря ЙОРДАНКА Г. ЦИКОВА като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело № 20251110107012 по описа за 2025 година

Собствениците в етажна собственост на сграда с административен адрес *** са предявили срещу С.О. осъдителен иск с правна квалификация чл. 51, ал.1 ЗУЕС, с искане ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 783 лв., представляваща незаплатени такси за управление и поддръжка на общите части за периода от 01.06.2020 г. до 01.01.2025 г., дължими за обект – апартамент *** в етажна собственост на адрес ***, ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба – 05.02.2025 г. до окончателното плащане на сумата.

Ищецът твърди, че ЮЛ е избрано за професионален домоуправител на ЕС, на основание решение на ОС, проведено на дата 14.05.2020 г. за избор на професионален домоуправител и на основание чл. 11, ал. 1, т. 11, във връзка с чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС, като е сключен и договор за поддръжка и управление на ЕС. Сочи, че на дата 11.09.2024 г. на основание решение на ОС по т.4.1 ЮЛ е преизбрано да осъществява функциите на професионален домоуправител на ЕС, като на дата 11.09.2024 г. е сключен и договор за поддръжка и управление на ЕС. Твърди се, че професионалния домоуправител е овластен да извършва правни действия от името на етажната собственост. Заявява, че на дата 20.11.2024 г. е проведено ново общо събрание, като по т. 3 от дневния ред било взето решение „да се начисли еднократно за събиране бюджет в размер на 1800 лева, относно освежаване на фоайето и етаж 1, като сумата се раздели по големина на апартамент“, като съгласно взетото решение за ап. ***, следва да се начисли сумата от 75 лв. Изтъква, че ответникът е собственик на ап. ***, като съгласно ЗУЕС обитателите и ползвателите са длъжни да заплащат 1 разходи по поддръжка и управление на сградата. Поддържа, че към настоящия момент са налице незаплатени вноски в общ размер от 783 лв., за периода от 01.06.2020 г. до 01.01.2025 г. Пред съда процесуалният представител на страната поддържа исковата молба, уточнява исковата молба с молба от 21.07.2025 г., претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба. Поддържа, че не е налице представителна власт в полза на ЮЛ.

Изтъква, че първият договор за услуга от 28.05.2020 г. е изтекъл, а към материалите по исковата молба, липсват данни за сключването на друг.

Посочва, че приложения договор за услуга от 11.09.2024 г. е сключен между етажната собственост и ЮЛ, което дружество е различно от дружеството ЮЛ.

Сочи, че ЮЛ няма валидна представителна власт да представлява етажната собственост. Също така счита, че договорът за услуга от 11.09.2024 г., сключен между ЕС и ЮЛ, е недействителен. Оспорва валидността на всички действия, извършени от професионалния управител – търговец, като действия извършени от лице без надлежна представителна власт. Заявява, че не е налице пасивна процесуална легитимация от страна на ответника. Намира предявения иск за недопустим на основание липса на пасивна процесуална легитимация. Счита, че липсва информация относно собствеността на самостоятелния обект, а именно апартамент *** в етажната собственост.

Поддържа, че не са представени отчетни документи за извършения разход за „еднократна такса, относно освежаване на фоайето и етаж 1“. Счита, че нейният размер не е съобразен с общите части, които са придадени към апартамент ***, с оглед на което, счита, че размерът на задължението не е доказан нито по размер, нито по основание. Претендира и разноски. Пред съда процесуалният представител на страната поддържа отговора на исковата молба и претендира разноски, в условията на евентуалност прави възражение за прекомерност на разноските на насрещната страна.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът предявява насрещен конститутивен иск с правна квалификация чл. 40, ал. 1 ЗУЕС от С.О. срещу на собствениците в етажна собственост на сграда с административен адрес *** за отмяна на решение по т. 4 от Протокол от проведено общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сградата, проведено на 11.09.2024 г. Атакуваното решение по т. 4 е за вземане на решение за сключване на договор с ЮЛ.

В насрещната искова молба се твърди, че от страна на ЕС не са спазени изискванията във връзка със свикването на ОС. Поддържа, че не е поставена покана – не по – късно от 7 дни преди датата на събранието, както и липсват основания същото да е свикано в условията на неотложност. Заявява, че решението на ОС е незаконосъобразно, доколкото е взето без изискуемия съгласно чл. 17, ал. 1, т. 7 от ЗУЕС кворум, който следва да бъде мнозинство от повече от 50 на сто идеални части от общите части. Счита, че протоколът от проведеното общо събрание не е изготвен съобразно нормативните изисквания на чл. 16, ал. 5 и ал. 6 от ЗУЕС. Посочва, че С.О. не е имала възможност да вземе участие в общото събрание и да се запознае с взетите решения. Поддържа, че доколкото не са спазени изискванията на чл. 16, ал. 6 2 от ЗУЕС, срокът по чл. 40, ал. 2 не е изтекъл, с оглед на което насрещния иск е предявен своевременно. Моли съда да уважи така предявения насрещен иск.

Пред съда процесуалният представител на страната поддържа исковата молба и претендира разноски, в условията на евентуалност прави възражение за прекомерност на разноските на насрещната страна.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на насрещната искова молба, в който намира иска за недопустим, с довод, че не е допустимо съвместно разглеждане с инициирано от ЕС производство. Твърди, че правото на лицето да оспорва протокола е преклудирано, доколкото се подава извън 30 – дневния срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС.

Счита, че общото събрание е проведено при спазване на всички изисквания на ЗУЕС, като са спазени всички процедурни правила и нито едно от взетите решения не противоречи на закона. Заявява, че искът по чл. 40 от ЗУЕС, предявен извън 30 – дневния срок, е недопустим. Моли съда да прекрати производството относно насрещния иск като недопустимо. Оспорва изводът на ищецът, че приетото решение е незаконосъобразно. Заявява, че в действителност съществува формално несъответствие в наименованието, като става дума за очевидна техническа грешка в краткото изписване на наименованието в протокола, като моли съда ЮЛ да се чете ЮЛ. Поддържа, че тази неволна формална неточност не води до невалидност на решението на ОС. Твърди, че дружеството е легитимно упълномощено с валидно взето решение от ОС, проведено на дата 11.09.2024 г. Пред съда процесуалният представител на страната поддържа исковата молба и претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че ответникът С.О. се явява собственик на апартамент ***, находящ се в ***. Горното се установява и от е представената справка от *** за периода 01.01.1998 г. до 03.12.2024 г., от която се установява, че ответникът п р и т е ж а в а правото на собственост върху недвижим имот в ***, представляващ апартамент № ***, находящ се в *** .

Представен е протокол от общото събрание на собствениците в етажна собственост в сграда, находяща се в *** проведено на 14.05.2020 г., съгласно което по т. 1 е взето решение за избор на професионален домоуправител ЮЛ.

По т. 2 е взето решение месечна такса за управление и поддръжка към изпълнителя ЮЛ, на апартамент да бъде 6.00 лв., режийни разходи на месечна база се разпределят на брой обитател Общата сума за режийни разходи на месец възлиза на 212.50 лв., като таксите относно режийни разходи следва всички апартаменти от ап. *** до ап. *** включително да заплащат месечна такса за брой обитател в размер 2.50 лв., а всички останали апартаменти от ап.

*** до ап. *** включително да заплащат месечна такса за брой обитател в размер 6.00 лв.

Представен е протокол от общото събрание на собствениците в етажна собственост в сграда, находяща се в *** проведено на 11.09.2024 г., съгласно 3 което по т. 4.1 е взето решение за избор на лице, което да подпише с фирма ЮЛ за срок от една година, като таксата за домоуправител оставала непроменена. По т. 2 е решено при липса на погасяване на просрочените задължения в срок до 31.09.2024г. да се изпратели покана за доброволно изпълнение чрез избран от ЮЛ, в качеството на домоуправител, съдебен изпълнител към всички собственици, натрупали задължения над 200 лв., като в случай, че след поканата липсвало плащане, домоуправителя да предприемел мерки за събирането на сумите.

По делото е представен договор за услуга пакет „Управление на етажна собственост и поддръжка на общи части“ от 11.09.2024 г., сключен между Собствениците в етажна собственост на сграда с административен адрес *** и ЮЛ, съгласно който същият е сключен за срок от 1 година считано от 11.09.2024 г.

Представен е протокол от общото събрание на собствениците в етажна собственост в сграда, находяща се в *** проведено на 11.09.2024 г., съгласно което по т. 4.1 е взето решение за избор на лице, което да подпише с фирма ЮЛ за срок от една година, като таксата за домоуправител оставала непроменена.

Представен е протокол за поставяне на съобщение по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, съгласно който на 16.09.2024 г. в 12:00 часа било поставено съобщение на информационното табло за съобщения във входа на сградата, че протоколът от ОС проведено на 11.09.2024 г. бил изготвен.

Представена е покана за свикване на общо събрание на собствениците в ЕС с адрес ***, като е посочен и дневния ред.

Представен е протокол за поставяне на съобщение за провеждане на, съгласно който на 04.09.2024 г. в 12:30 часа било поставено съобщение на информационното табло за свикване на ОС на ЕС насрочено за 11.09.2024 г.от 18.30 часа.

Представени са договор за услуга от 28.05.2020 г. за изпълняване на услугата „Професионален домоуправител“, както и договор за сътрудничество и съвместна дейност от 20.06.2022 г.

Етажната собственост е комплекс от неразривно свързани помежду си отделни права на собственост върху самостоятелни обособени обекти на вещни права и съсобственост върху общите части на единна постройка. При етажната собственост отделните обекти се стопанисват и използват въз основа на съвместно притежавани общи части. Установената в закона /чл. 38, ал. 2 ЗС/ особена съсобственост върху определени части от сградата, както и върху земята, върху която тази сграда е построена, налага спазването на особени, изрично предвидени в закона правила, уреждащи отношенията между притежателите на самостоятелни обекти в сградата по отношение на ползването, управлението, поддържането на обектите и частите от сградата, за които намира приложение установеният в Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/ специален режим.

Необходимостта от установяване такива специални правила следва от обстоятелството, че в сградата в режим на етажна собственост съществуват 4 части, които по естеството си обслужват всички или няколко самостоятелни обекти. За да съществува сградата и за да могат самостоятелните обекти да се ползват по предназначение е нужно поддържане в добро състояние на общите части и осигуряване на възможност последните да бъдат ползвани от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата, които тези части обслужват.

В разглеждания случай е несъмнено, че в процесната сграда има повече от три самостоятелни обекта, които принадлежат на повече от един собственик, поради което за правоотношенията по управление на общите части намират приложение специалните правила на ЗУЕС /арг. за противното от чл. 3 от закона/.

По отношение на възражението за недопустимост на производството по отношение на иска предявен по реда на чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, то настоящият състав намира следното. Спорно по делото се явява обстоятелство дали исковата молба е подадена в предвидения от закона срок. Законодателят е предвидил правна възможност за всеки собственик в етажната собственост да поиска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание, като предявяването на иска е ограничено със срок - чл. 40, ал. 1 ЗУЕС . Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС молбата за отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС . Последната посочена норма, в приложимата към казуса редакция – ДВ, изм. и доп., бр. 26 от 2016 г., предвижда задължение на председателя на управителния съвет /управителят/ в 7-дневния срок по ал. 6 от провеждането на събранието да постави на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола. За поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет /управителя/ и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверен с надпис „Вярно с оригинала“, и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите по чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната.