Решение № 8167 от 04.05.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 8167 гр. София, 04.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 153 СЪСТАВ, в публично заседание на трети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: СВЕТЛАНА Т. ПАНАЙОТОВА при участието на секретаря МОНИКА СТ. ТОПУЗОВА като разгледа докладваното от СВЕТЛАНА Т. ПАНАЙОТОВА Гражданско дело № 20251110101983 по описа за 2025 година

Предявени са обективно кумулативно съединени осъдителни искове „.“ АД срещу М.

Н. Н. с правна квалификация чл. 79, ал.1 от ЗЗД, във връзка с чл. 51 от ТЗ и чл. 92 ЗЗД за осъждането на ответника да заплати на ищеца сумата от 8625.22 лева с ДДС, представляваща възнаграждение по Договор за специално обслужване от продавач от 19.08.2022 г. и протокол за извършена услуга от 20.10.2022г., ведно със законна лихва считано от датата на исковата молба 14.01.2025г. до окончателното плащане, както и за заплащане на сумата от 367,50 евро /с левова равностойност 718.77 лева/ за периода от 02.12.2022г до 12.12.2022г, представляваща неустойка за забава.

Ищецът твърди, че на 19.08.2022 г. между страните е сключен договор за специално обслужване на продавач, по силата на който М. Н., в качеството си на продавач, възложила на „.“ АД, да осъществява при изключителни права посредничеството при продажба на следния недвижим имот, а именно: Апартамент ., находящ се в гр. .., с площ от 94,47 кв. м., заедно с принадлежащото му избено помещение ., както и 4.482 % ид. части от общите части на сградата и идеални части от правото на строеж, представляваща самостоятелен обект с идентификатор ., с продажна цена в размер на 160 000 евро, срещу възнаграждение, уговорено в т. 4.6 от договора. В изпълнение на договора, служители на ищцовото дружество извършили заснемане на имота от професионален фотограф, подготвили реклами и обяви на имота в сайтовете на дружеството, както и в други сайтове за продажба на имоти.

Поддържа, че в изпълнение на задълженията си, ищцовото дружество представило на продавача потенциален купувач – И.Г., като на 19.10.2022 г. в офис на дружеството, ответникът сключил с предоставения купувам И.Г. предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот с продажна цена в размер на 146 000 ерво. Сочи, че непосредствено след сключването на договора, ответникът подписал и протокол за 1 извършена услуга от 20.10.2022 г., с който приел без забележки извършената услуга, като се задължил в срок до 21.10.2022 г. да заплати дължимото в размер на 3 675 евро възнаграждение. Поддържа, че поради липса на изпълнение в срок, до ответникът била изпратена покана за доброволно изпълнение, като задължението и до настоящия момент не било изпълнено. Претендира заплащането на уговорена между страните неустойка за забавено изпълнение. Претендира се и присъждане на сторените по делото разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал по пощата отговор на исковата молба, в който изразява становище за неоснователност на предявения иск. Поддържа, че договорът за специално обслужване на продавач от 19.08.2022 г. и Протокол за извършване на услуга от 20.10.2022 г. са унищожаеми, доколкото ответницата макар и дееспособно не е разбирала свойството и значението на подписаните документи. Сочи, ответницата страда от шизоафективно разстройство, като допълва, че горепосочените документи са подписани от нея в периода между последната и хоспитализация 24.03.2022 г. – 06.04.2022 г. и поставянето и под ограничено запрещение на 08.12.2023 г. Поддържа, че намиращият се у ответницата екземпляр от процесния договор се различава съществено от представения по делото, макар с посочена дата 20.10.2022 г. в неговото заглавие липсва „специално“ обслужване, като в съдържанието му липса задължение за продавача да продава имота си единствено и изключително чрез посредничеството на ищцовото дружество. Сочи, че не са посочени и съществени елементи на договора – не е посочен предмета на посредничеството – имота, както цената на която ще се предлага. Оспорва получаването на покана за плащане. Прави искане процесните договори да бъдат унищожени и предявените искове да бъдат отхвърлени. Моли за присъждане на разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и доводи на страните съгласно чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото e представен договор за специално обслужване на продавач от 19.08.2022г, подписан между ответника М. Н. в качеството си на продавач и ищцовото дружество.

Съгласно посочения договор продавачът възлага на ищеца да осъществява при изключителни права посредничеството при продажбата на недвижим имот – апартамент, находящ се в гр. ., с продажна цена от 160 000 евро. Уговорено е, че ищецът се задължава да предлага имота на потенциални продавачи, да рекламира същия, да организира огледи, както и да осигури организационно обслужване на сделката до сключване на окончателен договор. В договора е включена клауза, съгласно която продавачът се задължава да заплати на ищеца еднократно възнаграждение при продажба на имота, в деня на сключване на предварителния договор, а ако не се подписва такъв – в деня на продажбата на имота. В чл.

4.6, ал.2 е предвидено, че размерът на дължимото от ответника възнаграждение за ищеца без ДДС е в размер на 2.5 % от продажната цена, но не по-малко от 600 евро. Посоченият процент е изписан допълнително на ръка, като е зачеркнат машинно изписаният текст „3“.В договора е включена и клауза – 9.1, съгласно която при забава за заплащане на възнаграждението продавачът дължи неустойка в размер на 1 % на ден от дължимата сума, 2 но не повече от 10 %, като ако забавата продължи повече от 1 месец, продавачът дължи неустойка в размер на 4 % от продажната цена.

Приет като доказателство е и втори екземпляр на договора за обслужване на продавач също от 19.08.2022г, който е представен от ответницата и носи подпис единствено на представител на ищцовото дружество. Графите в този договор са непопълнен, с изключение на мястото за името на продавача, където е изписано името на ответницата. В този екземпляр също е посочено, че се дължи заплащане на възнаграждение в размер на 2.5 % без ДДС от продажната цена, но този процент е изписан печатно.

Установено по делото е, че ответницата преди сключване на процесния договор се е сдобила още през м.06.2022г с данъчна оценка на имота, видно от представения екземпляр от данъчна оценка с направено отбелязване с положен подпис от ответницата М. Н. на 02.06.2022г. За да получи посочената данъчна оценка ответницата е входирала и нарочно искане за това от същата дата – 02.06.2022г.

Като доказателство по делото е приет и договор за обслужване на купувач, който е сключен между ищеца и трета за спора страна – И.Г. Г., като върху самия документ е направено отбелязване, че на същия са представени два имота, едни от които е именно имотът, за който ответницата също е сключила договор с ищеца.

Представен по делото е и протокол за извършена услуга от 20.10.2022г., подписан от М. Н. в качеството на възложител и от името на „.“ АД. В протокола е посочено, че възложителят приема без възражения и забележки извършената от посредника услуга по договор за посредничество от 19.08.2022г, във връзка с продажба на недвижими имот а.., находящ се в гр. . на цена от 147 000 евро и се задължава да заплати възнаграждение в размер на 3675 евро без ДДС в срок до 21.10.2022г.

Към исковата молба е приложен и сключения на 19.10.2022г предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между М. Н. и И. Г., от който е видно, че страните са се договорили да сключат окончателен договор за покупко-продажбата на апартамент ., находящ се в гр. ., като дължимата от купувача цена е в размер на 147 000 евро, а срокът за сключване на окончателен договор е до 18.11.2022г. В настоящото производство не съществува спор и, че е сключен окончателен договор, като това обстоятелство се потвърждава от представения по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № .., том ., рег.№ ., дело № .г.

Във връзка с извършване на сделката по делото е установено, че ответницата М. Н. се е сдобила с данъчна оценка на имота на 28.10.2022г., като на същата дата е входирала искане за издаване на удостоверение за данъчна оценка. Подписите положени върху така представените документи не са оспорени от ответницата.

Приета като доказателство по делото е и справка чрез отдалечен достъп по данни на имот апартамент ., находящ се в гр. ., от която е видно, че на 30.06.2022г идеална част от този имот е била прехвърлена чрез договор за покупко-продажба от Н.Л. Н. на ответницата М. Н..

3

Съдът е приел като доказателство и покана с изх../01.12.2022г, адресира до ответницата и изпратена от името на ищцовото дружество, с която Н. е поканена да заплати на ищеца сумата от 3675 евро без ДДС или 8625.22 лева с ДДС в срок от 5 работни дни от получаването и. Посочено е, че за сумата е издадена фактура № 1205484/20.10.2022г. Тази фактура е представена и по делото и съгласно същата начислената като дължима от ответника сума е в размер на 7187.68 лева без ДДС или 8625.22 лева с ДДС.

Представена е и обратна разписка, издадена от .. АД, съгласно която до ответницата от името на ищеца са изпратени на 01.12.2022г документи, като същите са получени на 02.12.2022г в 14.00 часа срещу подпис от С..

Между страните по делото не съществува спор, че ответницата е поставена под ограничено запрещение с решение .858/16.11.2023г по гр.д.№ 2054/2023г по описа на СГС, 6-ти състав, прието като доказателство по делото. Същото е влязло в сила на 18.12.2023г.

Следователно безспорно е установено, че ответницата е поставена под запрещение след датата на сключване на процесната сделка с ищеца. Във връзка с поставянето и под запрещение в настоящото производство е прието и удостоверение от 03.01.2025г., издадено от ., съгласно която като попечител на М. Н. е определен нейния брат – Х.Н.С..

Представени по делото са и медицински документи, сред които Експертно решение № .от 135 04.09.2019г по отношение на М. Н. е посочено, че същата е с 60 % трайно намалена работоспособност поради установено заболяване: шизоафективно разстройство, депресивен тип. Отбелязан е и срок на валидност на решение – до 01.09.2022г. Прието е и Експертно решение № . от 221 от 18.10.2022г., с което е потвърдена 60 % трайно намалена работоспособност по отношение на ответника Н.. В решението е отбелязано, че при Н. е налице персистираща афективна и параноидна симптоматика при шизоафективно разстройство със значителна социална дезадаптация на фона на системна терапия. Посочено е, че заболяването е с давност от 2018г, като същата е била хоспитализирана двукратно през 2021г и еднократно през 2022г, поради обостряне на параноидната симптоматика.

Като доказателство по делото е приета и епикриза, издадена от .. ЕАД, от която е видно, че ответницата Н. е била хоспитализирана на 24.03.2022г и изписана на 06.04.2022г.

В снетата анамнеза при хоспитализацията е посочено, че при М. Н. през 2018г след стресогенно събитие се обостря депресивно-психотичната симптоматика, която е била напълно овладяна с медикаменти. През м.05.2020г след спиране на терапията същата отново е хоспитализирана и е проведено лечение, като е бил налице степенен ефект до м.02.2021г. отбелязано е, че през м.03.2021г. след провокиращо събитие отново са се появили симптоми, наложили хоспитализация, при която е постигната непълна ремисия, но е изписана с подобрение и поддържаща терапия. Последвало е влошаване през м.03.2022г въпреки редовния прием на лекарства, предвид това е постъпила за терапевтично уточняване. В епикризата е отбелязано, че при Н. е налице рисково поведение. По отношение на паметовите и интелектуални способности е посочено, че е налице болестно поведение без груби отклонения. При изписването се сочи, че е налице отчетливо подобрение, като ответницата е била спокойна с добър инсайт и без рисково поведение.

4

Пред Софийски районен съд са разпитани и трима свидетели – двама на ищеца и един на ответницата.

Свидетелят . посочва пред съда, че познава ответницата, като именно нейният брат му е дал телефонния и номер, за да продаде апартамента и. Свидетелят разяснява, че първоначално уговорката била да бъдат продадени два апартамента на ответницата, но в последствие същата се отказала от продажбата на единия, тъй като отишла да живее в него. . свидетелства, че той се е обадил на Н. и тя е дошла в офиса на дружеството ищеца, чийто служител е свидетеля. Той си спомня, че именно тогава бил подписан и договора за сътрудничество, като е дал екземпляр от договора на Н. и тя го прочела и попълнила на място. Именно тогава свидетелят твърди, че е показал на ответницата каква е комисионната, защото именно това е въпросът, който вълнува всички клиенти. Същият е категоричен, че не е имал съмнения относно състоянието на ответницата, като не е забелязал нещо нередно в поведението и, поради което не е имал съмнения, че тя разбира всичко, което и се обяснява.