Решение № 629 от 28.03.2024, Районен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 629 гр. Бургас, 28.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ДИАНА ИВ. АСЕНИКОВА

ЛЕФТЕРОВА при участието на секретаря АНЕЛИЯ ИВ. ТАКОВА като разгледа докладваното от ДИАНА ИВ. АСЕНИКОВА ЛЕФТЕРОВА

Гражданско дело № 20232120105972 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба на Д. П. Ц., ЕГН **********, от гр.Бургас, ж.к. ***, против Т. Р. Б. , ЕГН **********, от с. ***1, ЗА ПРИЕМАНЕ ЗА УСТАНОВЕНО, че ищцата е собственик на следния недвижим имот: СГРАДА с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-55/29.09.2015г. на Изпълнителен директор на АГКК, находяща се в поземлен имот – частна общинска собственост с идентификатор ***, с адрес: ** със застроена площ: 78 кв.м, брой етажи: два, предназначение: еднофамилна жилищна сграда, и за ПРЕДАВАНЕ НА ВЛАДЕНИЕТО върху нея на ищцата. Претендират се и разноски.

В искова молба са изложени твърдения, че ищцата е придобила правото на собственост върху процесния имот по силата на договор за отстъпено право на строеж върху общински парцел № 8-386/08.08.2022 г. с Община гр. Созопол и по наследство от дъщеря й Т.ка Т. Ц., починала на *** г., която също е сключила договор за отстъпено право на строеж върху общински парцел № 8-469/28.08.2018 год. с Община Созопол. Поддържа се, че ищцата се легитимира като собственик и въз основа на Разрешение за строеж № 134/24.08.2022 г. Отбелязва се, че за правото й на собственост върху процесния имот ищцата има издаден нотариален акт от 02.08.2023 г.. Сочи се, че ответникът е живеел на съпружески начала с дъщерята на ищцата в процесната къща, като след смъртта й той останал да живее там. Посочва се, че ответникът владее имота без правно основание, отказва да го напусне и твърди, че е негов собственик.

В срока по чл. 131 ГПК по делото не е постъпил писмен отговор от ответника.

В съдебно заседание ищцата се явява лично и с пълномощника адвокат К., като поддържа предявения иск и моли за уважаването му. Заявява, че процесната сграда е построена преди 15-20 години постепенно във времето от наследодателката на ищцата.

Ищцата сочи, че къщата е построена след 2005 година, като в периода 2010 г. - 2015 г. е сложен покривът. Поддържа се, че договорите за отстъпване на право на строеж от 1

Общината, сключени през 2018 г. и 2022 г., са сключени с цел узаконяване на вече построената сграда. Признава, че към момента процесната сграда се държи от ответника.

В съдебно заседание ответникът се представлява от пълномощника адвокат С., която оспорва предявения иск и моли за отхвърлянето му. Прави възражение за недействителност на сключените договори за учредяване на право на строеж от 2018 г. и 2022 г., от които ищцата черпи правото си на собственост, поради невъзможен предмет, тъй като касаят бъдещо строителство, което вече е реализирано.

Правната квалификация на предявения осъдителен иск е чл. 108 ЗС. За уважаването м у ищцата следва да установи при условията на пълно и главно доказване следните материални предпоставки: 1. Правото й на собственост върху процесния имот; 2.

Владението на ответника върху процесния имот към момента на подаване на исковата молба.

По първата предпоставка:

Представен е по делото договор за отстъпено право на строеж върху общински парцел № 8-469/28.08.2018 год., по силата на който Община Созопол като учредител прехвърля в полза на Т.ка Т. Ц. като приемател право на строеж за изграждане на жилищна сграда, с разгъната застроена площ 150 кв.м. в УПИ с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-55/29.09.2015г. на ИД на АГКК, с площ 438 кв.м., трайно предназначение на територията: „Урбанизирана“, начин на трайно ползване: „Ниско застрояване /до 10 м/“, находящ се в община Созопол, *** при съседи: ***, ***, 61042,501.257, ***, идентичен с парцел I-214, кв. 45. Като законово основание за сключване на договора е посочена разпоредбата на чл. 49а, ал. 1 ЗОС. Съгласно посоченото правило право на строеж върху имоти - частна общинска собственост, отредени за изграждане на социални жилища, може да се учредява без търг или конкурс за строеж на жилищна сграда на лица с установени жилищни нужди, на жилищностроителни кооперации или сдружения, в които членуват само такива лица, при условия и по ред, определени в наредбата по чл. 45а, ал. 1 от ЗОС, като цената на правото на строеж се определя от общинския съвет.

Видно от представеното удостоверение за наследници, Т.ка Т. Ц., е починала на *** г., като е оставила за единствена наследница майка си – ищцата Д. П. Ц..

Приложен е по делото и договор за отстъпено право на строеж върху общински парцел № 8-386/08.08.2022 г., по силата на който Община Созопол като учредител прехвърля в полза на Д. П. Ц. като приемател право на строеж върху общински имот за доизграждане на допълнителни 32 кв. м. на жилищна сграда с РЗП 150 кв. м., за която има сключен договор за отстъпено право на строеж върху общински парцел № 8-469/28.08.2018 год., намираща се в недвижим имот – частна общинска собственост, представляващ поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-1855/29.09.2015 г. на ИД на АГКК, с площ 438 кв.м., трайно предназначение на територията:

„Урбанизирана“, начин на трайно ползване: „Ниско застрояване /до 10м/“, находящ се в община Созопол, *** при съседи: ***, ***, 61042,501.257,

***, идентичен с парцел I-214, кв. 45. Като законово основание за сключване на договора е посочена разпоредбата на чл. 49а, ал. 1 ЗОС с горепосоченото съдържание.

Прието е като доказателство и влязло в сила на 16.09.2022 г. Разрешение за строеж № 134 от 24.08.2022 г., издадено от главния архитект на Община Созопол, с което се разрешава на Д. П. Ц. строеж на Еднофамилна жилищна сграда, ЗП – 78, 12 кв. м., РЗП – 181, 52 кв. м. в УПИ I-214, кв. 45, ПИ с идентификатор *** по плана на с. ** Съгласно представената скица № 15-807103/27.07.2023 г. процесната сграда с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-55/29.09.2015г. на ИД на АГКК, представлява еднофамилна жилищна сграда, със застроена площ от 78 кв. м., 2 на два етажа, с адрес: с. ** **

Представен е и издаден на 02.08.2023 г. по реда на чл. 587, ал. 1 ГПК констативен нотариален акт за собственост върху недвижим имот № 10, том II, рег. № 3723, дело № 183 от 02.08.2023 г. на нотариус Ст.Д., вписан под № 730 в регистъра на НК, действащ в района на Бургаски районен съд, с който Д. П. Ц. е призната за собственик на процесната сграда с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-55/29.09.2015г. на ИД на АГКК.

Въз основа на твърденията на страните, изложени при изясняване на фактическата страна на спора съгласно чл. 143, ал. 1 ГПК, с протоколно определение от 28.02.2024 г. за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че процесната сграда с идентификатор *** по КККР на с. **е изградена в груб строеж преди сключване на договорите за отстъпване на право на строеж върху общинска земя от 28.08.2018 година и от 08.08.2022 година, както и че към момента сградата се държи от ответника.

Съдът дължи произнасяне по въпроса относно действителността на договорите за учредяване на право на строеж 28.08.2018 година и 08.08.2022 година, въз основа на които ищцата се легитимира като собственик на процесния имот, въпреки че направеното от ответника в съдебно заседание на 28.08.2024 г. възражение с правна квалификация чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД е наведено в процеса извън преклузивния срок за възражения по чл. 131 ГПК. Съгласно Тълкувателно решение № 1 от 27.04.2022 год. по тълкувателно дело № 1 по описа за 2020 г. на Общото събрание на Гражданска и Търговска колегии съдът е длъжен да се произнесе в мотивите на решението по нищожността на правни сделки или на отделни клаузи от тях, които са от значение за решаване на правния спор, без да е направено възражение от заинтересованата страна, ако нищожността произтича пряко от сделката или от събраните по делото доказателства.

Спорът по делото е правен и се свежда до това, дали правните сделки, представляващи договори за отстъпено право на строеж в общински парцел от 28.08.2018 година в полза на наследодателката на ищцата – Т.ка Т. Ц., и от 08.08.2022 година в полза на ищцата Д. П. Ц., са породили своето правно действие, или са недействителни поради невъзможен предмет на основание чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД.

На основание чл. 63, ал. 1 ЗС собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката.

Съгласно разпоредбата на чл. 181, ал. 1 ЗУТ правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. В мотивите на т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 04.05.2012 г. по тълк. д. № 1/2011 г., ОСГК на ВКС е изяснено, че с ъгласно чл. 181, ал. 1 и 2 ЗУТ правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След това разпореждането се извършва с цялата сграда или със самостоятелни части от нея. Следователно разпоредбата определя завършването на грубия строеж като момент на придобиване на собственост за обектите в цялата сграда. Законната дефиниция на понятието „груб строеж“ /карабина/ също се съдържа в ЗУТ. Според § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ „груб строеж“ е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. От този момент се счита, че е възникнал обектът на суперфициарна собственост. Дотогава строежът представлява недвижим имот по смисъла на чл. 110 ЗС като част от незавършена сграда, която е прикрепена към земята, но не е отделен обект на собственост и правото на строеж все още не е упражнено.

На основание чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет. В мотивите на Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2016 г. по тълк. д.

3

№ 3/2014 г., ОСГК на ВКС е изяснено, че предметът на сделката се свързва с обекта на правоотношението, към което е насочено поведението на страните по сделката. Предмет на сделката са вещи, действия, бездействия, нематериални правни и имуществени блага.

Предмет трябва да има всяка сделка. За да е налице сделка, страните трябва да са постигнали съгласие по нейния предмет. Ако към момента на постигне на съгласието, предметът е фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет.

Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне. Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка, която може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта.

В настоящия случай процесната сграда с идентификатор *** по КККР на с. ** общ. Созопол, е била изградена в груб строеж в парцел с идентификатор ***, който е частна общинска собственост, преди сключване на договора за отстъпване на право на строеж върху общинска земя от 28.08.2018 година, от който ищцата черпи права в качеството си на единствен наследник на приемателя по него, както и преди сключване на договора за отстъпване на право на строеж върху общинска земя от 08.08.2022 година, от който ищцата черпи права непосредствено като приемател по него. Изградената в груб строеж сграда следва да се квалифицира като годен обект на правото на собственост и съответно негоден обект на договор за учредяване на право на строеж за построяването й по смисъла на чл. 63, ал. 1 ЗС. Правото на строеж по чл. 63, ал. 1 ЗС се учредява, за да се осъществи в бъдеще строителството на една сграда, която суперфициарят да придобие в собственост и да държи в чужда земя. След построяване на сградата и придобиването й в собственост от собственика на земята съгласно чл. 92 ЗС (по това дело не се твърди и не се установява наличието на „друго“ по смисъла на чл. 92 ЗС, което да изключи действието на приращението по отношение на построената сграда), годен предмет на сделка е прехвърлянето на правото на собственост върху нея, а не учредяването на право на строеж за изграждането й съгласно определени строителни параметри, които са вече изпълнени.