Решение № 443 от 06.04.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 443 гр. София, 06.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на тридесет и първи март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Членове:

Елена Тахчиева

Кристина Филипова при участието на секретаря Десислава Ик. Давидова като разгледа докладваното от Ася Събева Въззивно гражданско дело № 20251000502819 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 и сл.ГПК.

С Решение № 5041 от 04.08.2025г. постановено по гр.д. № 20241100113748 по описа на СГС, ГО 30 състав, е отхвърлен изцяло инцидентен установителен иск с правно основание чл.26 ЗЗД, предявен от „АЛФА БИЛД ПРОПЪРТИС“ ООД, ЕИК: 204521771 срещу А. Б. Г., за прогласяване нищожността на клаузата по т.3.1. от сключения между страните на 27.05.2021г. предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот, поради противоречие със закона, невъзможен предмет и липса на основание.

Със същото решение „АЛФА БИЛД ПРОПЪРТИС“ ООД е осъден да заплати на А. Б.

Г. сумата от 13 385,80 евро – неустойка за забава, предвидена в чл.6.1. от сключения между страните на 27.05.2021г. предварителен договор, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на исковата молба – 26.11.2024г. до окончателното плащане; както и сумата от 131,76 евро – законна лихва върху тази сума за периода 17.10.24 г. - 11.11.24г., ведно със сумата от 4 453,19лв. разноски по делото.

Със същото решение е отхвърлен иска в останалата част - за горницата над 131,76 евро до пълния предявен размер от 162.17 евро, както и за периода от 11.10.2024г. до 16.10.2024г.

Присъдени са разноски, като А. Б. Г., е осъдена да заплати на „АЛФА БИЛД ПРОПЪРТИС“ ООД, сумата от 6,16 лв. – разноски по делото.

В срока по чл.259 ГПК срещу решението е депозирана жалба от ищеца по 1 делото.

Жалбоподателят-ответник „АЛФА БИЛД ПРОПЪРТИС“ ООД оспорва решението и моли съда да го отмени, като уважи предявените инцидентни искове за нищожност. Твърди, че атакуваната клауза на чл.3.1. от предварителния договор гласи:

„Срокът за завършване на строителните работи и въвеждане на сградата в експлоатация с Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация е краят на м. март 2022 г.“. От своя страна разпоредбата на чл.177, ал.1 ЗУТ регламентира следното: след завършването на строежа и приключване на приемните изпитвания, когато са необходими, възложителят подава заявление пред органа по ал.2 или ал.3 за въвеждането на обекта в експлоатация, като представя окончателния доклад по чл.168 ал.6, договорите с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура, технически паспорт и сертификат за проектни енергийни характеристики и документ от Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК), че е изпълнено изискването по чл.175, ал.5 ЗУТ. Съгласно ал.3 на чл.177 ЗУТ строежите от четвърта и пета категория се въвеждат е експлоатация въз основа на удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал разрешението за строеж, при условия и по ред, определени в наредбата по ал. 2 (Наредба № 2 от 31.07.2003 г.), като удостоверението се издава в 7-дневен срок от постъпване на заявлението по ал.1 след проверка на приложените документите и регистриране на въвеждането на строежа в експлоатация, като по преценка на органа може да се извърши и проверка на място. Затова изтъква факта, че при съотнасяне на атакуваната клауза на т.3.1. от предварителния договор с приложимите норми на ЗУТ се обосновава извод за фактическа и правна невъзможност заложеният срок за едновременно завършване на строителството и въвеждане на сградата в експлоатация да бъде осъществен съобразно уговореното и относимите нормативни изисквания. В конкретния случай завършеното строителство е констатирано с акт образец №15, съставен на 22.06.2022г. След което и съобразно относимите разпоредби на ЗУТ от консултанта, осъществяващ строителен надзор, се изготвя окончателния доклад и техническия паспорт за сградата, в която са ситуирани обектите на ответницата по този иск. С окончателния доклад, техническия паспорт(представени по делото) и сертификата за проектните енергийни характеристики се удостоверява съответствието на строежа с нормативните изисквания, като наличието на посочените актове е основната предпоставка да бъде въведена сградата в експлоатация, а за съставянето им се изисква определен времеви ресурс отдалечен по време и следващ завършеното вече строителство, удостоверено с Констативен акт - образец №15. От представените и приети по делото доказателства и при проведен правилен анализ на относимите разпоредби следва да бъде обоснован правилният извод, че изначално уговорката в т.3.1 от Предварителния договор е в противоречие с императивните норми на чл.177 ЗУТ, изразяваща се в невъзможността да бъде изпълнена тази едновременност на завършване на строителството и въвеждане на сградата в експлоатация, тъй като за съставянето на нормативно предвидените и изискуеми документи, които са предпоставка за въвеждане на сградата в експлоатация, се изисква определен времеви ресурс отдалечен по време и следващ завършеното вече строителство, удостоверено с Констативен акт - образец 2

№15 - в конкретния случай на 22.06.2022 г.

Отделно от горното счита, че съгласно разпоредбата на чл.19а, ал.1 Наредба №2 от 31.07.2003г. (издадена на основание чл.177, ал.2 ЗУТ) искане за регистриране и издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж се прави от възложителя до органа, издал разрешението за строеж. Съгласно ал. 3 от същата норма за регистриране и издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж четвърта или пета категория към заявлението по ал. 1 се прилагат следните документи: 1 .документ за собственост или документ за учредено право на строеж в чужд имот, или документ за право да се строи в чужд имот по силата на специален закон; 2.окончателен доклад на лицето, упражняващо строителен надзор; 3.разрешение за строеж (акт за узаконяване) - прилага се служебно;

4.протокол за определяне на строителна линия и ниво с резултатите от проверки на достигнатите контролирани нива - прилага се служебно; 5. акт образец № 14 за приемане на конструкцията, когато се изисква; 6. констативен акт по чл. 176,ал.1 ЗУТ за установяване годността за приемане на строежа, образец № 15 от Наредба №3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове по време на строителството; 7. информация за идентификатор на обекта на кадастъра, подлежащ на въвеждане в експлоатация; 8.договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура, когато такива са необходими; 9.технически паспорт, а когато строежът е новоизградена сграда - и сертификат за енергийни характеристики на нова сграда, издаден по реда на наредбата по чл.48 от ЗЕЕ; 10. актове по специални закони, които са необходимо условие за въвеждане в експлоатация; 11.документ за платена такса, освен ако плащането е извършено по електронен път.

Съгласно разпоредбата на чл. 196, ал. 1 от Наредба № 2 от 2003 г., органът, издал разрешението за строеж, в 7-дневен срок от постъпването на искането извършва проверка на документите по чл. 19а, ал. 3 от посочения подзаконов нормативен акт и издава удостоверение за въвеждане в експлоатация или писмено, мотивирано, отказва издаване на такова удостоверение. От съществено значение в конкретния случай е обстоятелството, че към датата на която се подава искането за въвеждане на сградата в експлоатация, за сградата следва да бъдат издадени и заявителят следва да разполага с посочените по-горе документи и то след приетото строителство с констативния акт по чл.176, ал.1 ЗУТ за установяване годността за приемане на строежа образец №15. Останалите документи, които са необходимо условие за въвеждане на сградата в експлоатация са последващи на установяването годността на строежа и се създават от трети лица извън изпълнителя по процесния предварителен договор. В този смисъл техническия паспорт, сертификатът за енергийни характеристики, както и окончателния доклад - които са нормативно предвидени като предпоставка и са необходимо условие за въвеждане на сградата в експлоатация са от компетентността на другите участници в строителството по смисъла на чл.160 ЗУТ, а именно проектантът и консултантът упражняващ строителен надзор. Затова уговарянето на крайния срок като такъв едновременно за завършване на строителството и за въвеждане на сградата в експлоатация, при така описаната по-горе нормативна уредба, означава 3 единствено, че изпълнителят по договора следва да организира работата си така, че към посочената дата да е изпълнил онова действие, което според нормативната уредба се осъществява последно по време - в случая - въвеждането на сградата в експлоатация, а това е обективно невъзможно. Твърди, че неоснователно съдът е отхвърлил възражението за нищожност на процесната неустоечна клауза, поради накърняване на добрите нрави. Налице са факти, които съставляват по своя характер причини, изрично посочени в т.3.2 от процесния предварителен договор и които обуславят влизане в сила на изключението, уговорено в т.3.3, а именно че при забавяне на строителството поради причини, посочени в т.3.2 (в конкретния случай форсмажорни обстоятелства - епидемия и война) не се дължат неустойки между страните, като сроковете по предварителния договор спират да текат и се удължават с писмено споразумение между страните. Именно наличието на описаните в договора форсмажорни обстоятелства налагат извод, че не е допусната виновно забава от страна на ответника по основния иск, а отклонението в срока е настъпило поради влиянието на ноторно известни обстоятелства, имащи значението на форсмажор, а именно пандемията от COVID 19 и войната в Украйна. Същевременно и въпреки настъпилата инфлация продажната цена по процесния предварителен договор не е увеличена. Твърди, че претенцията за неустойка води до нееквивалентност на престациите по процесния предварителен договор - в степен, която обуславя нищожност на процесната неустоечна клауза, поради накърняване на добрите нрави. Което от своя страна обуславя, че неустойката за забава в конкретния случай е загубила присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция. Затова намира клаузата за неустойка, уговорена в т.6.1 от Раздел 6 на Предварителния договор за строителство и продажба на недвижим имот от 27.05.2021 г. за нищожна на основание чл.26, ал.1 пр.З ЗЗД, като противоречаща на добрите нрави.

От показанията на ангажирания от тях свидетел безспорно се установява, че по време на изпълнението на дейностите между акт № 14 и акт № 15 за сградата е била отчетена забава в изпълнение на дейностите, поради условията на пандемия. През този период имало установени забавяния в държавата и в световен мащаб на доставка на материали, затруднение на работна ръка, поради заболявания. Отделно, забавяния се наложили и заради наложените рестрикции в начина на работа и на броя на хората, работещи по довършителните дейности в затворените помещения, необходимостта от постоянно проветряване, което забавило периодите на съхнене и изпълнение на дейностите вътре в сградата. Изключително много се забавили доставките от чужбина на материала за външната облицовка на сградата, за изпълнението на което бил договорен срок от 45 дни, а реалното изпълнение било 7 месеца. Забавени били и доставката на външните гаражни врати на част от растителността за озеленяването от Германия и Италия. Забавата на доставката на материалите за гаражните врати пък се дължала на това, че изпълнителя имал затруднения в заводите за производство на вратите, поради голямата заболеваемост (на персонала) и съответно - изоставане в графиците. Отделно, снабдяването на метални материали при тях също било затруднено, защото в периода на пандемията металът в строителния бранш бил един от най-потърпевшите материали относно цени и набавянето му, поради това, че основен снабдител била Украйна и от избухването на войната имало липса на този материал 4 и цените се повишили значително. В резултат от това е налице разлика от около 2 години между първоначалния график и реалната реализация, въпреки опита им да се навакса забавата. Ето защо забавата не е настъпила по вина и поради бездействие от тяхна страна, а по причини, изрично посочени в т.3.2 от договора, обуславящи влизане в сила на изключението, уговорено в т.3.3, съгласно която при забавяне на строителството поради причини, посочени в т.3.2 (в конкретния случай форсмажорни обстоятелства - пандемия и война) не се дължат неустойки между страните, като сроковете по предварителния договор спират да текат и се удължават с писмено споразумение между страните. Твърди, че липсата на писмено споразумение за удължаване на сроковете не е инициирано от нито една от страните по договора, но това обстоятелство не води до обратния извод, че сроковете по договора не са спрени. Наличието на пандемия и война са обстоятелствата от обективен характер, предвидени в т.3.2 от договора, съставляващи основание за спиране на сроковете по предварителния договор и обуславящи освобождаването на страните от евентуалната дължимост на неустойка, доколкото не е налице забава от страна на дружество по смисъла на т.3.1 от процесния договор, тъй като дейността по издаване на удостоверението за въвеждане в експлоатация е административна по характер дейност, която е от компетентността и в правомощията на органи на държавна власт. Последното от своя страна, съставлява административно производство, извършвано от компетентен орган на държавна власт, и е независещо от волята на страните по предварителния договор, по която причина коментираното условие е уредено като изключващо отговорността за неустойка обстоятелство. Претендира разноски.