Решение № 132 от 28.04.2026, Районен съд - Гоце Делчев

Съд: Районен съд - Гоце Делчев
Дело: Гражданско дело 2144/2025
Вид: Решение № 132
Подписан: 28.04.2026
Състав: Стоян Георгиев Хаджиев

Цитирани разпоредби

чл. 78, ал. 5 · Граждански процесуален кодекс
чл. 26, ал. 2 · Закон за задълженията и договорите
чл. 147а · Закон за устройство на територията

РЕШЕНИЕ

№ 132 гр. Гоце Делчев, 28.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ГОЦЕ ДЕЛЧЕВ в публично заседание на осми април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Стоян Г. Хаджиев при участието на секретаря Цветомира Й. Къркъмова като разгледа докладваното от Стоян Г. Хаджиев Гражданско дело № 20251220102144 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба на Ф. А. Ч., ЕГН **********, против А. А.

Ч., ЕГН **********, и Р. А. С..

Предявен е иск с правно основание чл. 108 от Закона за собствеността (ЗС) – ревандикационен иск. Ищцата претендира да бъде признато за установено по отношение на ответниците, че тя е собственик на основание покупко-продажба (НА № 123, том I, рег. № 3988, дело № 105/2025 г.) на следния недвижим имот: МАГАЗИН № 2 със застроена площ от 71,50 кв. м., находящ се на партерния етаж в масивна сграда, построена в УПИ XII-649, кв.

36 по плана на с. В.общ. С.Ищцата иска ответниците да бъдат осъдени да предадат владението върху описания имот.

Ответниците, чрез процесуалния си представител, оспорват иска като неоснователен.

Поддържат, че претендираният обект не съществува в правния мир като самостоятелна вещ, поради което договорът, с който ищцата се легитимира, е нищожен поради липса на предмет.

Ищцата Ф. А. Ч. и първият ответник А. А. Ч. са брат и сестра. Втората ответница Р. А. С. живее на семейни начала с ответника А. Ч. в с. В., общ. С.. През 2016 г. ответникът А. Ч. придобива 1/2 идеална част от масивна сграда със застроена площ от *** кв.м, изградена в УПИ XII-649, кв. 36 по плана на с. В. (съгласно НА № 96/2016 г.). През 2017 г. ищцата Ф. Ч. придобива останалата 1/2 идеална част от същата сграда чрез договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане (НА № 137/2017 г.), сключен със З. С. Ч.. На 22.06.2022 г., въз основа на Разрешение № 5 по чл. 147а от ЗУТ, е одобрена промяна на предназначението на сградата от „масивна сграда“ в „търговски помещения“. На 29.07.2022 г. съсобствениците (брат и сестра) прекратяват съсобствеността си чрез Договор за 1 доброволна делба. В резултат на делбата: Ищцата Ф. Ч. получава МАГАЗИН № 2 със застроена площ от 71,50 кв.м. Ответникът А. Ч. получава МАГАЗИН № 1 със застроена площ от 58 кв.м. На 29.09.2023 г. ищцата продава своя Магазин № 2 на Р. Т.за сумата от 5 000 лв. (НА № 94/2023 г.), като имотът е предаден напълно оборудван за производство на тестени изделия. Междувременно, по гр.д. № 471/2024 г. на РС-Гоце Делчев, първоначалният договор за издръжка и гледане от 2017 г. е развален по исков път от З.Ч.. За да уреди отношенията си със З. Ч. и да запази валидността на последващата продажба към семейство Т., ищцата заплаща на З. Ч. сумата от 5 000 лв., представляваща получената продажна цена. На 14.07.2025 г. ищцата Ф. Ч. изкупува обратно имота от семейство Темелкови (НА № 123/2025 г.). Тя придобива МАГАЗИН № 2 (71,50 кв.м) в същия вид – оборудван и готов за търговска дейност, с намерение да го ползва лично при завръщането си от Англия, където работи.

Ищцата се легитимира като собственик с Нотариален акт за покупко-продажба от 2025 г. В него имотът е описан като „Магазин № 2“ с площ 71,50 кв. м., обособен въз основа на инвестиционен проект за промяна на предназначението на партерния етаж.

Съгласно заключението на съдебно-техническата експертиза (СТЕ), прието и кредитирано от съда, реално на място няма изградена преградна стена, която да обособява „Магазин № 1“ от „Магазин № 2“ съгласно одобрения проект. Вещото лице посочва, че разделянето е предвидено само по проект, но не е изпълнено фактически. На място съществува едно голямо помещение и едно малко самостоятелно такова (21,80 кв. м.), което не съответства по площ и конфигурация на описанието в нотариалния акт на ищцата. Установи се, че инвестиционният проект за преустройство не е реализиран в неговата цялост, не са съставени актове за завършеност на преустройството и обектите не са индивидуализирани съгласно изискванията на ЗУТ за самостоятелност.

За да бъде уважен искът по чл. 108 от ЗС, ищцата трябва да докаже кумулативно три предпоставки: 1) че е собственик на вещта; 2) че вещта се намира във владение на ответниците; 3) че ответниците владеят без правно основание.

Централен въпрос в настоящия спор е съществуването на обекта на правото на собственост.

Съгласно ТР № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС, договорът за прехвърляне на реално определени части от недвижим имот е нищожен поради липса на предмет (чл. 26, ал. 2 от ЗЗД), ако към момента на сделката обектите не са съществували фактически и не са били обособени като самостоятелни съгласно устройствените правила. В настоящия случай се доказа, че „Магазин № 2“ съществува единствено като идея в инвестиционен проект, но не и като физически обособена вещ в правния мир. Липсата на преградна стена, която да отдели обекта с площ от 71,50 кв. м. от останалата част на етажа, означава, че предметът на покупко-продажбата е бил фактически и правно невъзможен към момента на изповядване на сделката. Тъй като ищцата се легитимира с нищожен договор (поради липса на предмет), тя не е придобила правото на собственост. Нещо повече – съдът не може да признае собственост и да осъди някого да предаде владение върху вещ, която не съществува като самостоятелен обект. Индивидуализацията на вещта е абсолютна процесуална и 2 материалноправна предпоставка за уважаване на ревандикационния иск.

Разрешението за промяна на предназначението по чл. 147а от ЗУТ или разрешението за строеж за преустройство са административни актове. Те удостоверяват, че проектът отговаря на техническите норми и че е допустимо имотът да се ползва за нова цел. Тези актове създават „право на преустройство“, но не и самата вещ. В правния мир една вещ се счита за „нова“ или „новообособена“, само когато са изпълнени кумулативно две условия: Имотът да отговаря на изискванията за самостоятелност (да има собствен вход, ограждащи стени и т.н.) и тези преградни стени и самостоятелни входове да бъдат физически изградени. Ако имате разрешение за два магазина, но на място не е изградена преградната стена между тях, нова вещ не е възникнала. В този случай в правния мир продължава да съществува само една вещ (голямото помещение). Инвестиционният проект е само чертеж (намерение). В вещното право съществува принципът на индивидуализацията. Не може да си собственик на „Магазин № 2“, ако той физически не е отделен от „Магазин № 1“. Ако стената я няма, няма граница. Ако няма граница, няма самостоятелен обект. Договорът за делба и покупкопродажба се основава само на хартиеното разрешение по чл. 147а от ЗУТ, без на място да са извършени прегражданията, сделката е за бъдеща вещ е нищожна поради липса на предмет.

При липса на годен обект, искът е изцяло неоснователен.

Ответниците претендират разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 2000 евро.

Ищцовата страна е направила възражение за прекомерност. Съдът намира, че предвид фактическата и правна сложност на делото (проведено едно заседание и една експертиза), сумата от 2000 евро е прекомерна. На основание чл. 78, ал. 5 от ГПК, съдът редуцира възнаграждението до сумата от 600 евро, която следва да бъде присъдена.

Водим от горното, съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявения от Ф. А. Ч., ЕГН **********, с адрес с .В., община С., област Бл. против А. А. Ч., ЕГН **********, и Р. А. С., и двамата с адрес с. В. ул. „Хр.Б.“ № 10, община С., област Бл. иск с правно основание чл. 108 от ЗС за признаване за установено, че ищцата е собственик на МАГАЗИН № 2 със застроена площ от 71,50 кв. м. в УПИ XII-649, кв. 36 по плана на с. Вълкосел, и за осъждане на ответниците да предадат владението върху него, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

ОСЪЖДА Ф. А. Ч. с п.а. да заплати на А. А. Ч. и Р. А. С. с п.а. сумата от 600.00 (шестстотин) евро – разноски за адвокатско възнаграждение, като отхъвря искането за разноски в останалата част като прекомерно.

Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Благоевград в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Съдия при Районен съд – Гоце Делчев: _______________________