Решение № 442 от 23.10.2023, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 442 гр. гр.Несебър, 23.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря М.Д.Ш. като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20212150101749 по описа за 2021 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.61, ал.2 от Закона за задълженията и договорите.

Ищецът „Е.Х.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: град ***, представлявано от М.М., твърди, че е собственик на множество имоти в Курортен апартаментен комплекс „Е.Р.Б.С.Р.“, както и че е страна по множество договори за поддръжка и управление, сключени със собственици на имоти в комплекса, по силата на които от 01.01.2017г. извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление на комплекса, като е осъществявал следните дейности: техническо поддържане на общите части на сградите, изградени в комплекса, включващо – поддържане на В и К и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационната инсталации; техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградите и общодостъпните части в курортния комплекс, включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтирани душове; техническо поддържане на асансьорите, както и на намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детската площадка; дейности по денонощната охрана на комплекса, дейности по организация на реда на територията на комплекса и организация и реализация на пропускателен режим (контролиран достъп в комплекса), дейности по поддържане на дворните (външни) комуникации (ел. и ВиК), отстраняване повреди по тях, поддържане чистотата на територията на ваканционния комплекс, стълбищата във входовете, тревните площи и 1 алеите; както и такива по поддържане на зелените площи на комплекса и дървесната растителност. Ищецът извършва дейностите срещу заплащане в негова полза на месечна такса от етажните собственици по силата на отделните договори. За изпълнението на дейностите ищецът е извършвал разходи като е заплащал трудови възнаграждения, заплащал е стойността на потребените от собствениците в самостоятелните им обекти вода и ел. енергия, както и тези, потребени в общите части в комплекса и в незастроената му част, закупувал е активи, необходими за доставки на консумативи и материали, разходи за поддръжка на автомобили, за поддръжка на трите басейна в комплекса, за поддръжка на зелените площи и съоръженията. Ответникът С.А.О.М., роден на ***г., гражданин на Азърбайджан, постоянен адрес в Република България: село ***, Код по Булстат ***, е собственик на апартамент тип студио № ***, крило „С.“, находящ се на четвърти етаж, на площ от 41,31 кв.м., ведно с 0.070% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, който апартамент се намира в Курортен апартаментен комплекс „Е.“, изграден в УПИ XIV – 467, 468, 480 в квартал 22 по регулационен план на село Р., целият с площ от 39 248 кв. м. Ответникът няма сключен договор за поддръжка, организационно и техническо управление на комплекса. Той се е обогатил неоснователно от поддържането и подобряването на комплекса, съответно ищецът е обеднял със сумата, която е заплатил за изброените от него дейности, която съответства на дела на ответника в разходите. За 2017г., 2018г., 2019г., 2020г. и 2021г. ищецът е разходвал средства за извършените от него дейности по поддръжката и управлението в общ размер на 8 301 717,67 лева, т.е. по 109,80 лева за един квадратен метър, доколкото общата застроена площ на всички имоти в комплекса възлиза на 75 506,90 кв.м. Получава се, че ответникът се е обогатил неоснователно със сумата в размер на 4 535,84 лева, но отказва да заплати сумата. Моли ответникът да бъде осъден да му заплати сумата в размер на 4 535,84 лева, с която неоснователно се е обогатил за сметка на ищеца през периода от 01.01.2017г. до 23.12.2021г., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска.

С допълнителна молба, подадена в изпълнение указанията на съда, ищецът уточнява, че незастроената част от комплекса не представлява обща част, като изброява и дейностите, за които претендира, че е извършил разходи: за 2017г. – 2 761 679,59 лева, от които 1 611 145,62 лева за материали и услуги и 1 150 533,97 лева за заплати: за 2018г. – 1 605 533,34 лева, от които 843 090,06 лева за материали и 762 243,28 лева за заплати; за 2019г. – 1 385 479,81 лева, от които 1 151 868,88 лева за материали и услуги и 233 610,93 лева за заплати; за 2020г. – 1 113 861,15 лева, от които 722 959,91 лева за материали и услуги и 390 901,24 лева за заплати; за 2021г. – 2 435 360,78 лева, от които 1 959 626,78 лева за материали и услуги и 475 734 лева за заплати. Ищецът твърди, че всички дейности са осъществени със знанието на ответника, без съгласието му, но и без противопоставянето му.

В тази допълнителна молба ищецът твърди, че в резултат на дейностите и извършените разходи стойността на имота на ответника се е увеличила и че това увеличение е в размер на 200 лева за всеки квадратен метър от площта на имота, собственост на ответника.

В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на ответника, се 2 изразява становище за неоснователност и недоказаност на исковете. Отбелязва, че в случая не са налице елементите на чл.59 от ЗЗД, каквато е правната квалификация на иска, дадена от ищеца. Отбелязва, че е посочена сумата, с която ответникът се е обогатил, но не е посочил сумата, с която ищецът е обеднял. Изразява позиция за недоказаност извършването от ищеца на твърдените от него дейности, но същевременно, че той извършва търговска дейност в комплекса като го стопанисва и реализира печалба. Прави възражение за изтекла погасителна давност за паричните вземания на ищеца, като се позовава на кратката 3годишна давност. Моли за отхвърляне на иска.

В съдебно заседание ищецът се представлява от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа исковата молба със заявената претенция ответникът да заплати претендираните суми, определени на база размера на разходваните средства за квадратен метър жилищна площ. С отделна писмена молба, подадена във връзка с отговора на исковата молба, посочва, че ищцовото дружество е предприело чужда работа като е вложило средства за поддръжка и управление на общите части в комплекса, която работа е била предприета и водена уместно. Ищецът също има интерес от воденето на работата, доколкото и той притежава недвижими имоти в комплекса и развива търговска дейност, стопанисвайки част от имотите с търговско предназначение. Поддържа, че ответникът следва да заплати припадащата му се част от извършените в негова полза разходи за поддръжка на общите части в сградата и в комплекса и до размера на обогатяването му. Поддържа и размера на претендираната сума от 4 535,84 лева, която ответникът да му заплати, представляваща разходи, извършени от ищеца за управление на чуждата работа за периода от 01.01.2017. до 31.12.2021г., които са вложени за управлението и поддръжката ва комплекса, в резултат на което ответникът се е обогатил неоснователно с тази сума. За неоснователно намира възражението за погасяване на паричните задължения по давност като счита, че давността, която в случая следва да се приложи, е 5-годишната на основание чл.110 от ЗЗД.

Ответникът не се явява в съдебно заседание. Представлява се от особен представител, който поддържа отговора на исковата молба и моли искът да бъде отхвърлен като неоснователен.

Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:

На 01.06.2005г. между С.А.О.М., от една страна в качеството му на възложител, и „П. Д.“ ЕООД, от друга страна в качеството му мениджър, е сключен договор за поддръжка и управление на „Курортен комплекс „Е.Р.Р.“, в който е посочено, че мениджърът е собственик на земята и изградените подземни и надземни съоръжения и комуникации в комплекса. Предмет на договора е извършването от страна на мениджъра на целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление. Възложителят е поел задължение да заплаща на мениджъра договореното възнаграждение, както и всички дължими разходи за консумативи (ток и вода, потребени в имота му). Договорът е сключен за срок от пет години.

На 13.11.2007г. между „П. Д.“ ЕООД, от една страна в качеството му на продавач, 3 и С.А.О.М., от друга страна в качеството му на купувач, е сключен договор за покупкопродажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 84, том XVII, рег.№ 10102, дело № 3149/2007г. на нотариус Мария Бакърджиева с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по силата на който ответникът е придобил собствеността върху следния недвижим имот, а именно: Апартамент тип Студио № ***, крило „С.“, находящ се на 4-и етаж, на площ от 41,31 кв.м. (жилищна площ 31,81 кв.м. и 0.070% идеални части от общите части на сградата), който апартамент се намира в сграда „А“ в Курортен апартаментен комплекс „Е.“, изграден в УПИ XIV – 467, 468, 480, в квартал 22 по действащия регулационен план на село Р., община Несебър, ведно със съответния процент идеални части от правото на строеж върху поземления имот и с включено обзавеждане съгласно подписан между страните по договора протокол.

От показанията на свид. С.С., който е етажен собственик в комплекса и има сключен договор за управление и поддръжка с „Е.Х.“ ООД, се установява, че комплексът работи целогодишно, с изключение на откритите басейни. Дружеството стопанисва ресторант, магазини, скай-бар, спа-център, закрит басейн, фризьорски салон. Във връзка с поддръжката в комплекса, дружеството извършва ремонтни дейности.

Свидетелят А.К. А., който понастоящем изпълнява длъжността комплексен управител, потвърждава, че от 2018г. единствено „Е. Х.“ ООД извършва цялостната поддръжка в комплекса, явява се работодател на всички работници в комплекса, дружеството е титуляр на партидите за ток и вода. Ищецът притежава около 150 броя жилищни обекти в комплекса, чрез които развива хотелска дейност, като те се поддържат от служители и работници на дружеството. Ищецът развива и друга търговска дейност в комплекса чрез стопанисваните от него ресторант, нощен бар, фитнес, спа център, детски кът, външен парк, басейни, вътрешен басейн и други, които обекти също са негова собственост, а услугите предоставени в тях, могат да се ползват и от външни лица, т.е. и от такива, които не са собственици на жилища в комплекса. Част обаче от предоставените от ищеца услуги в стопанисваните от него търговски обекти, притежавани в комплекса, са включени в таксата поддръжка, които част от собствениците са се задължили да му заплащат въз основа на сключени от тях договори с „Е.Х.“ ООД за управление и поддръжка. Такива договори с това дружество се сключват от 2012г. откогато единствено той извършва тези дейности в комплекса. Дружеството осигурява 24-часова охрана, включваща и видеонаблюдение, поддържа и зелените площи и обектите и съоръженията в незастроената част от комплекса. Договорът на ответника с „П. Дивелъпмънт“ ЕООД е прекратил действието си с изтичане на срока, за който е сключен. През въведения от ищеца процесен период ответникът С.А.О.М. не е бил обвързан с договор за управление и поддръжка, като според свид. А. почти сигурно той не е пребивавал в комплекса, а жилището му не е било ползвано. С него е водена кореспонденция през 2021г., при която му е било указвано, че следва да заплаща суми за процесния период, като едновременно са били водени и преговори за сключване на договор за управление и поддръжка. До сключване на такъв договор не се е достигнало, а ответникът е отказал да плаща с обяснението, че не ползва 4 жилището си и не е пребивавал в комплекса, или пък, че ще плати, когато дойде в комплекса.

От заключението на извършената по делото комплексна съдебно-техническа и икономическа експертиза се установява, че Курортен апартаментен комплекс „Е.“ в село Р., община Несебър е от затворен тип – състои се от пет сгради и допълнителни обекти, които предоставят на обитателите допълнителни удобства и възможности за спорт, развлечение и отдих. Поддръжката на комплекса се извършва от „Е.Х.“ ООД и собствениците на апартаменти имат достъп до всички допълнително осигурени удобства и комфорт. Сградите, от които се състои комплекса, са: „Е.“, „Б.“, „Ш.“, „И.“ и „М.“. Сграда „Е.“ има четири входа – „Е.“, „К.“, „Д.“ и „С.“. Комплексът се обслужва целогодишно, охранява се денонощно, има видеонаблюдение, видимо е добре поддържан. Отделните собственици на апартаменти нямат индивидуални партиди за електроснабдяване, В и К услуги, интернет, телефон и телевизия. „Е.Х.“ ООД има договори със съответните фирми и дружеството заплаща всички разходи по тези договори. „Е.Х.“ ООД поддържа в добро състояние: зелените площи, алеи, паркови елементи и площадки, три открити и един закрит плувен басейн оборудвани и обслужвани, детска площадка, открит и закрит паркинг, СПА-център, медицински кабинет, магазини и бутици, открити и закрити заведение за консумация на храна и напитки (ресторант, воден бар, грил бар, скай бар, закрит басейн, лоби бар). Поддържат се технически изправни и се обслужват асансьорите, вентилационни, климатични и отоплителни инсталации. Има единна рецепция за комплекса. Поддържа се добра хигиена и е създадена добра организация за сметосъбиране. Извършва се редовно пръскане против насекоми, гризачи и змии. Организирани са мероприятия за забавление, за занимаване на деца, за спорт и отдих. Извършват се строително ремонтни дейности по поддръжка на общите части и в незастроената част от комплекса, достъпна за всички обитатели.