Решение № 46 от 06.02.2023, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ *6 гр. гр.Н., 06.02.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – Н., I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ЛАЗАР К. ВАСИЛЕВ при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева като разгледа докладваното от ЛАЗАР К. ВАСИЛЕВ Гражданско дело № **222150100174 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са осъдителни искове по чл. 79, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД от ищеца „П.Д.” ЕООД с ЕИК ****, със седалище и адрес на управление гр. Н., ул. „И.В.” № * срещу С.В.С. с БУЛСТАТ ****, с адрес: с. Р., общ. Н., к.к.

„Е.”, бл. *, вх. Д., ет. *, ап. 313. В исковата молба се сочи, че на 23.11.2006г. между страните е сключен Договор за поддръжка и управление на Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda № ММС - S1- PD/ 220-11.06/ 23.11.2006г. Договорът бил сключен от ответника като собственик на имот апартамент № ****, ет. *, в сграда А - „Е.” , крило „Д.”, находяща се в с. Р., с площ 87.45 кв.м. Имотът се намирал в УПИ ****, *** и *** , в кв. 22 по плана на с. Р.. По силата на договора Свидерский, в качеството му на собственик и възложител, се задължил по т. 1, 2, 3 и 4 да заплаща месечна такса в размер на 1 евро без ДДС за кв.м., за което ищецът следвало да извършва дейност по техническа поддръжка, организационно и административно управление на посочения комплекс. Дейностите били извършвани чрез „Е. Хоспиталити“ ООД, гр. С.. Заплащането на таксата следвало да става до 15 февруари на текущата година. Въпреки, че дружеството регулярно и в цялост изпълнявало задълженията си по договора, от ответната страна не били правени дължимите плащания на услугите за 2019г., 2020г. и 2021г. Ищецът претендира да се постанови решение, с което ответната страна да бъде осъдена да заплати на ищеца сумата в размер на 8 863.95 лева, представляваща сбор от неплатена такса за поддръжка в размер на 2 462.94 лева за 2019г., ведно с лихва за забава за периода 15.02.2019г. до 10.02.2022г. в размер на 741.68 лева; неплатена такса за поддръжка в размер на 2 462.94 лева за 2020г., ведно с лихва за забава за периода 15.02.2020г. до 10.02.2022г.

1 в размер на 491.94 лева; неплатена такса за поддръжка в размер на 2 462.94 лева за 2021г., ведно с лихва за забава за периода 15.02.2021г. до 10.02.2022г. в размер на 241.52 лева, дължими съгласно Договор за поддръжка и управление на Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda № ММС - S1- PD/ 220-11.06/ 23.11.2006г.

В срока по чл. 131 ГПК от ответника, чрез процесуалния му представител, е постъпил отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват като неоснователни. На първо място се сочи, че няма доказателства Свидерский да е собственик на посочения апартамент. На следващо място се твърди, че представеният договор е нищожен. Аргумент за последното е уговорката за предвидения срок на договора – 5 години, както и клаузата в Раздел IV, т. 9 за реда и начина на продължаване срока на договора.

Ответната страна намира, че условието това да стане чрез писмено взето решение, не по - късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок, от собствениците притежаващи повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за неподновяването му, е нищожна на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, поради противоречие с чл. 21, ал. 1 от ЗЗД и чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС и чл. 17, ал. 3 и ал. 7 от ЗУЕС и чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС.

Наред с това се твърди, че посочената уговорка е неравноправна клауза според чл. 143, ал. 2, т. 9 от ЗЗП. Възможността да се прекрати договорът била поставена в зависимост от волята на трети лица, чужди на правоотношението и собственици на други СОС. Това водело до невъзможност договорът да се прекрати по воля на ответника. Взема се становище, че срокът на договора е изтекъл на 23.11.2011г. и след тази дата страните не се намирали в облигационно правоотношение. След тази дата страните не си дължали изпълнение по договора.

Прави се възражение за изтекла погасителна давност относно претенцията за дължима такса за 2019г. - падежът на същата бил 15.02.2019г., а исковата молба била подадена в съда на 16.02.2019г. Ответникът се позовава на изтекла тригодишна давност. Ответната страна възразява и за това, че след 2012г. ищецът е бил в неизпълнение по посочения договор, след като не е давал отчет за извършената дейност. Самият договор представлявал такъв за поръчка и се подчинявал на правилата на чл. 280 и сл. ЗЗД. Ответникът се явявал потребител по смисъла на §13, т. 1 от ПЗР на ЗЗП и съгласно чл. 146, ал. 1 от ЗЗП, неравноправните клаузи в договора са нищожни, освен ако не са уговорени индивидуално.

Сочи се също, че дружеството „Е. Хоспиталити“ ООД е уведомило през м. април 2018г. собствениците на СОС, че преустановява поддръжката и управлението на комплекса. През м. април 2018г. е свикано и проведено ОС и е регистрирана етажна собственост, която е започнала да извършва дейности по поддръжка и управление. На 07.08.2018г. е проведено още едно ОС на ЕС, на което също са взети решения относно управлението и поддръжката на сградата, в която се намира имотът на ответника. Претендира се за отхвърляне на иска. Претендират се разноски.

2

В проведеното по делото съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния си представител адвокат К., поддържа изложеното в исковата молба.

Претендира присъждане на сторените разноски, като представя списък на същите по реда на чл. 80 от ГПК.

В съдебното заседание по делото ответникът оспорва исковите претенции, като моли същите да бъдат отхвърлени. Сочи, че ищецът не е доказал, че клаузите в договора са индивидуално уговорени, а той има качеството на потребител. Намира за нищожна клаузата в договора, която предвижда автоматично продължаване на срока на действие на същия. Сочи, че е представил доказателства, от които се установява, че през 2018г. е проведено общо събрание на ЕС, на което е прието, че договорът се счита прекратен. Претендира присъждане на разноските по делото, като представя списък на същите.

Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

По предявения иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД:

В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка с ответника - Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda № ММС - S1- PD/ 220-11.06/ 23.11.2006г., както и качеството на ответника - собственик на апартамент № ****, ет. *, в сграда А - „Е.”, крило „Д.”, находяща се в с. Р., с площ 87.45 кв.м, по който договор ищецът е престирал - изпълнил задълженията си за 2019г., 2020г. и 2021г., а за ответника е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми. Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и настъпването на нейната изискуемост.

В доказателствена тежест на ответника е да установи въведените от него възражения, в това число че Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda № ММС - S1- PD/ 220-11.06/ 23.11.2006г. е нищожен поради противоречие със ЗЗП, както и че е потребител по смисъла на ЗЗП.

При доказването на обстоятелството, че ответникът е потребител в доказателствена тежест на ищеца е докаже, че клаузите по Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda № ММС - S1- PD/ 220-11.06/ 23.11.2006г., са уговорени индивидуално с него.

Ищецът основава претенцията си на Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda № ММС - S1- PD/ 220-11.06/ 23.11.2006г., сключен със С.В.С. (на л. 5 - л. 11 от делото). Видно от договора ответникът се легитимирал като собственик на апартамент 313, сграда А - Е., крило „Д.“. В качеството си на възложител той възложил на ищеца (мениджър според терминологията на договора) извършване на целогодишна техническа поддръжка и провеждане на целогодишно организационно и административно управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda“, находящ се в кв. 22 по плана 3 на с. Р.. Поддръжката следвало да включва (според отразеното в чл. 1 - чл. 4 от раздел I от договора) техническо поддържане на общите части, вкл. ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните, техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, поддържане на асансьорите в общите части и общодостъпните спортни съоръжения, детската площадка, зелените площи. Мениджърът следвало да организира режима за достъп и вътрешния ред в сградата, санитарнохигиенните услуги в общите части и общодостъпните съоръжения, занимания с деца, административно управление и всякакъв вид помощ на възложителя, единна рецепция, достъп до спортните съоръжения. В раздел I I , чл. 1 от договора било уговорено, че възложителят се задължава да заплаща на мениджъра сумата от 1 евро без ДДС на квадратен метър площ от собствения му имот. Възнаграждението следвало да се заплаща авансово за текущата година - до 15.02 (чл. 2, б. „b”). Договорът бил сключен за срок от 5 години от момента на въвеждане във владение (раздел V, чл. 2), но според раздел IV, чл.

9 от договора този срок се подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение, не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за неподновяването му. В раздел VI, чл. 4 била дадена възможност на възложителя да прекрати договора, а съгласно раздел VII, чл. 1 и чл. 2 при разпореждане с правото на собственост възложителят не се освобождава от задълженията си по договора ако не е осигурил подписването на договор с новия собственик.

Съдът намира, че посоченият договор представлява годна облигационна връзка, възникнала между страните по делото. Не съществува пречка при спазване на принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не се влияят от правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС - напр. Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС, в което е прието, че няма забрана за етажните собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общи части, когато жилищният комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка не се създават други, непосочени в закона органи на ЕС и не се създават права за трети лица, извън посочените в чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това процесният договор не се изчерпва само с уговорки относно управлението на общите части. Същият има комплексен характер, като в него са включени елементи на договор за поръчка (организация на вътрешния ред, санитарнохигиенните услуги и др.) и на договор за изработка (техническа поддръжка).

Посочените задължения на мениджъра по договора са насочени както към общите части, така и към други съоръжения в имота - басейн, зелени площи, детска площадка. Както е прието и в цитираното определение на ВКС посредством всеки от тези договори не се реализира забранен от закона резултат. Договореното общо възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните услуги, така и предварително определените разходи за изпълнение на възложената поръчка. В случая ответникът, в 4 унисон със свободата на договаряне, е процедирал именно по-горния начин и е сключил с ищеца договор за управление и поддръжка на комплекса. Както се посочи става въпрос за управлението и поддръжката на целия комплекс, а не само на общите части в сградата, обитавана от ответника.

С оглед горното съдът намира, че цитираният договор представлява годна облигационна връзка, като при извършена служебна проверка по смисъла на чл. 7, ал. 3 от ГПК се констатира, че в определени клаузи от договора е налична неравноправност. На първо място става въпрос за договор, сключен с потребител, като последното е намерило отражение и в практиката на върховната инстанция - Определение № 60132 от 29.06.2021г. по т.д. № 1835/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС, а въпросът е разрешен окончателно с Решение от 27.10.2022г. по дело С- 485/21г. на СЕС, в което е прието, че физическите лица - страни по подобни договори, са потребители. Наред с това става въпрос за типов договор, който се сключва с множество собственици в комплекса (с оглед предмета му за поддръжка и управление на целия комплекс) като ищецът не твърди и не доказва (по смисъла на чл. 146, ал. 4 от ЗЗП), че клаузите в договора са индивидуално уговорени. Ето защо те подлежат на проверката по чл. 143, ал. 1 от ЗЗП, според който текст неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. В чл. 143, ал. 2 от ЗЗП е даден неизчерпателен списък от възможни неравноправни клаузи (с оглед предвиденото чл. 143, ал. 2, т. 20 ЗЗП, че такива са и клаузи с други подобни условия). Според настоящия съдебен състав клаузите на раздел IV, чл. 9 от договора и раздел VII, чл. 2 са неравноправни, тъй като и в двете се предвиждат определени последици за страна по договора, които обаче изцяло зависят от поведението на трети лица. Т.е. предвижда се възможност за прекратяване на договора с изтичане на срока му, но само с решение на собствениците, притежаващи 3/4 от застроената площ в комплекса. В случая обаче става въпрос за индивидуален договор, сключен с конкретно физическо лице и не отговаря на правилата за добросъвестност клаузата, която предвижда прекратяване на облигационната връзка за конкретното лице единствено по решение на множество други лица, които не са страни по договора. Последното води до значително неравновесие между търговеца и потребителя, тъй като правата и задълженията на търговеца по договора зависят единствено от неговото поведение, докато тези на потребителя зависят изцяло от волята на други лица. По подобен начин клаузата на раздел VII, чл. 2 предвижда обвързване на потребителя с договора, което зависи от волята на друго лице. Възлагането на потребителя на задължение да влияе върху волята на друго лице и да го мотивира да сключва договори безспорно не съответства на изискванията на добросъвестност и на чл. 9 от ЗЗД относно свободата на договаряне. Обвързването на потребителя с такава клауза също води до съществено неравновесие, тъй като в случай на разпореждане с правото на собственост договорът вече не би имал предмет за потребителя и с цитираната клауза той се задължава да заплаща за услуги, от които не се 5 възползва.