Решение № 84 от 14.03.2024, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 84 гр. гр.Несебър, 14.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Радостина Г. Менчева като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20222150101223 по описа за 2022 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявени при условията на евентуално обективно съединяване искове с правно основание чл.26, ал.1 от Закона за задълженията и договорите и чл.40 от Закона за управление на етажната собственост.

Ищецът „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: град ***, представлявано от П.Р., твърди, че е собственик на Поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ от 15 297 кв.м., както и на Самостоятелни обекти в сграда с идентификатори №№ ***.5.13, ***.5.117, ***, ***.5.119 и ***.5.121. Твърди също, че на 03.10.2022г. е проведено Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор ***.5, град О., местност „Ю.п.“, блок А – „Т.“, като решенията, взети на това събрание, са нищожни или подлежат на отмяна поради противоречието им със закона.

Посочва, че това събрание е проведено в комплекс от затворен тип, поради което отношенията в него по поддръжката и управлението се осъществяват по реда на чл.2 от ЗУЕС. Поради това и за сградата, за която е проведено събранието, не са приложими правилата на ЗУЕС, а управлението следва да се урежда с индивидуални договори. Ищецът излага твърдения за незаконосъобразно свикване и провеждане на събранието като то е свикано от нелегитимно лице и без покана, която да е поставена в срок съгласно изискванията на чл.13, ал.1 от ЗУЕС. Така етажните собственици са били лишени от възможността да узнаят за предстоящото събрание. Оспорва кворума на събранието като твърди, че посочените като участници лица в действителност не са присъствали на провеждането му, както и че лицата, които са участвали като пълномощници, не са разполагали с надлежна представителна власт, както и са нарушени разпоредбите относно 1 представителството по пълномощие. Събранието се е провеждало на руски език, респ. лицето, което се е представяло за преводач, не е извършвал превод на всички изявления на български език. Това лице е бил В. Н., от който в действителност се е ръководило събранието, а не от неговия инициатор или от лицето, което според протокола на събранието, е избран за управител на ЕС. В. Н. обаче не е нито етажен собственик нито пълномощник на такъв, поради което не е имал право въобще да участва на събранието.

Вместо това обаче всички изявления са се правели от него, като не е позволил обсъждания и предложения да се правят от участниците на събранието, а дори и да са правени такива, те не са отразени в протокола, което е довело до нарушение на чл.16, ал.5 от ЗУЕС. За секретар-протоколчик на събранието също е избрано лице, което не е етажен собственик, нито пък е участвал като пълномощник. Както представените от отделни участници на събранието идеални части от общите части на сградата, така и отразяването на гласуванията в протокола, са посочени погрешно. Решенията са били взети без необходимите за това мнозинства. Не е вземано решение по чл.17, ал.6 от ЗУЕС с необходимото мнозинство, което е условие за валидно провеждане на събранието, а съгласно предложеното площообразуване сборът от идеалните части на собствениците в процентно отношение не е равен на 100. Налице е и разминаване в данните при гласуванията според списъка за регистрация и бюлетините, отразяващи резултатите от гласуването. В тази връзка заявява оспорване, но пред съда, на съдържанието на протокола по смисъла на чл.16, ал.9 от ЗУЕС, независимо, че вече е правил такова оспорване и то без да е запознат със съдържанието на протокола. Оспорва и подписите върху протокола с твърдението, че управителят не е присъствал на събранието и при изготвянето на протокола, не разбира български език.

Излага отделни съображения за незаконосъобразност на конкретни решения, взети на събранието. Моли решенията на Общото събрание на ЕС да бъдат прогласени за нищожни, а при условията на евентуалност, същите да бъдат отменени като незаконосъобразни.

Ответникът – Етажната собственост на сграда с идентификатор ***.5, представлявана от управителя А. Н. С., не е подал отговор на исковата молба.

В съдебно заседание ищцовото дружество се представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа предявените искове, както и доводите, изложени в исковата молба. Представя писмено становище, в което отбелязва, че жилищният комплекс е от затворен тип, като наличието на всички изискуеми за това обективни критерии се установява от събраните по делото писмени доказателства. Твърди, че всички етажни собственици в комплекса имат сключени договори за поддържа и управление, по които те имат качеството на възложителите, но не всички договори са с нотариална заверка на подписите и са вписани в Службата по вписванията – Несебър, но това се дължи основно на обстоятелството, че повечето от договорите са сключени преди приемането и влизането в сила на Закона за управление на етажната собственост, но този последващ закон не се отразявал на тяхната валидност. В тези договори изрично комплексът е посочен като такъв от затворен тип, което означава, че етажните собственици са се съгласили той да се управлява именно като жилищен комплекс от затворен тип. Относно законосъобразността 2 на събранието и на взетите на него решения отбелязва, че не е установен кворума на събранието, а оттам и че решенията са взети с мнозинство или с изискуемото от закона квалифицирано такова. Липсва определяне на идеални части по реда на чл.17, ал.4-6 от ЗУЕС. Решенията на процесното Общо събрание на ЕС се разпростират върху незастроената част от поземления имот, обектите и съоръженията в него, включително и върху басейна, които не са общи части. Моли за уважаване на исковете.

Ответникът – Етажната собственост, се представлява в съдебно заседание от упълномощен адвокат, който заявява, че оспорва исковата молба и счита, че в случая не се касае за комплекс от затворен тип. Твърди, че от 136 самостоятелни обекти в сградата, едва за 31 от тях са сключени договори за управление и поддръжка от съответните собственици, които договори са вписани в Службата по вписванията – Несебър. Отбелязва, че повечето от продажбите са извършени през 2009г., т.е. при действието на ЗУЕС, когато сградата и въведена в експлоатация и когато са сключвани и договорите за управление и поддръжка, но ищецът не се е възползвал от възможността тези договори да бъдат надлежно вписани.

Счита, че решенията, взети на процесното Общо събрание на ЕС, не могат да се определят за нищожни именно защото не е налице жилищен комплекс от затворен тип и не е приложимо изискването на чл.2 от ЗУЕС. Освен това се установяват 19 вписани договора за управление и поддържка. Изразява становище и за законосъобразност на взетите на събранието решения, тъй като са спазени изискванията по свикване и провеждане на събранието.

Представя и писмено становище, в което се изразява становище за допустимост, но за неоснователност на исковете. Отрича решенията на процесното Общо събрание на ЕС да са нищожни, както и да е налице особения режим на управление, предвиден в чл.2 от ЗУЕС, защото блок А-Т. не е част от комплекс от затворен тип съгласно § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС предвид липсата на сключени договори по които ищецът „Б.с.и.т.“ ЕАД да е страна – изпълнител, а всеки един от етажните собственици на самостоятелните обекти в сградата също да е страна по отделен договор, съответно в качеството на възложител. В това писмено становище посочва, че договори с нотариална заверка на подписите и вписани в Службата по вписванията – Несебър, са сключени само с 31 етажни собственици от общо 136 самостоятелни обекта в сградата. Отрича да са допуснати твърдените от ищеца нарушения на императивни разпоредби на ЗУЕС относно свикването и провеждането на събранието, представителството, обявяването на кворума, които да са довели до незаконосъобразност на взетите на него решения.

Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

По силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.06.2004г., обективиран в нотариален акт № 34, том VIII, рег. № 4422, дело № 1363/2004г. на нотариус Стоян А.ов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, „Б.с.и.т.“ АД, по който договор той е имал качеството на купувач, е придобил собствеността върху следните недвижими имоти, а именно: НИВА с площ от 9 605 кв.м., находяща се в 3 землището на град О., община Несебър, местност „К.д.“, съставляваща имот пл. № ***1, при граници: полски път, имот пл. № ***3, имот пл. № 1125, скат; НИВА с площ от 8 858 кв.м., находяща се в землището на град О., местност „К.д.“, съставляваща имот пл. № ***3, при граници: имот пл. № ***1, имот № ***4, скат.

С друг договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.06.2004г., оформен в нотариален акт № 72, том IX, рег.№ 5066, дело № 2493/3004г. на нотариус Стоян А.ов с рег.

№ 308 но НК и район на действие Несебърския районен съд, „Б.с.и.т.“ АД е закупил и на това основание е придобил собствеността върху следния недвижим имот, а именно:

НЕЗАСТРОЕНО МЯСТО, нива с площ от 10 804 кв. м., находяща се в землището на град О., община Несебър, местност „К.д.“, съставляваща поземлен имот ***3 по неодобрения кадастрален план на град О., „Ю.п.“ в строителните граници на града, при граници: полски път, общинско място, имот № ***9 и морски плаж.

С трети договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.07.2004г., обективиран в нотариален акт № 160, том IX, рег.№ 5389, дело № 1606/2004г. на нотариус Стоян А.ов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, „Б.с.и.т.“ АД е закупил и придобил собствеността върху следните недвижими имот, а именно: 1) НЕЗАСТРОЕНО МЯСТО (НИВА) на площ от 11,631 дка, находящо се в землището на град О., община Несебър, местността „КАВАК – ТАРЛА“, представляващ имот № ***4 по неодобрения кадастрален план на град О. – „Ю.п.“ е в строителните граници на града и на площ от 12,036 дка, от които възстановени 11,631 дка, и отказ – 405 кв.м. – асфалтов път по скица № 366/2004г. на ТСУ Община Несебър, при граници и съседи: морски плаж, имот № ***3, имот № ***9 и полски път; 2) НЕЗАСТРОЕНО МЯСТО (НИВА) на площ от 4,200 дка, находящо се в землището на град О., община Несебър, местността „КАВАК – ДЕРЕ“, четвърта категория, представляващ имот № ***9 по неодобрения кадастрален план на град О. – „Ю.п.“ е в строителните граници на града по скица № 365/07.07.2004г. на ТСУ Община Несебър, при граници и съседи: полски път, парцел № ***4, парцел 1163, морски плаж и ОКЕ № 2, община Несебър.

С Разрешение за строеж № 64 от 20.09.2006г., издадено от архитект, упълномощен от Главния архитект на Община Несебър, на „Б.с.и.т.“ АД е разрешен строеж за ЖИЛИЩНА ГРУПА в УПИ XI-***4, ***9, 1163, кв.6 по плана на град О. – „Южен плаж“, община Несебър, съгласно одобрените (съгласувани) проекти на 11.09.2006г.

На 18.08.2008г. е издадено Разрешение за ползване № СТ-12-820 от Началника на ДНСК, с което е разрешено ползването на строежи: ЖИЛИЩНА ГРУПА, находящи се в УПИ XI-***3, ***9, 1163, кв.6, Ю.п., град О. и ВЪНШНИ ВиК ВРЪЗКИ, находящ се в УПИ ***, ***, ***, *** и *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град О., община Несебър. В разрешението за ползване като възложител на строежа е посочен „Б.с.и.т.“ АД. Разрешението за ползване е допълнено със Заповед № СТ-05-334 от 09.04.2009г., издадена от заместник-началник на ДНСК, според която заповед разрешението следва да включва и следните обекти: „СПА, фитнес зала и салон за красота“, състоящ се от турска баня, джакузи, сауна, две помещения за масаж, зала за каланетика и зала за 4 акробатика, фризьорски салон, „Ресторант на две нива“ и „Зала за тихи игри“, състояща се от игрална зала и зала за анимация, разположена в сграда „D“, „Магазин за хранителни стоки“, разположен в сграда „D“, „Кафе-бар“ и „Офис“, разположен в сграда „D2“.