Решение № 22719 от 14.12.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 22719 гр. София, 14.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 150 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ при участието на секретаря ХРИСТИЯНА Р. РАЧЕВА като разгледа докладваното от ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ Гражданско дело № 20231110120489 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 124 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) и сл.

Образувано е по искова молба на Н. Г. Н., ЕГН **********, адрес за кореспонденция ., . (ищец), чрез упълномощения процесуален представител П. В. Н.

(съпруга – л. 40 и 44). Ищецът твърди, че на 19. 01. 2013 г. между съпругата му и ответното дружество бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответното дружество се задължило в срок до август 2013 г. да построи и продаде самостоятелни обекти на правото на собственост, в това число и 3, 96 % идеални части от правото на собственост върху съответния урегулиран поземлен имот III – 1435 с площ по документи 2 875 кв. м., по плана на ., местността „.“. Впоследствие било сключено и допълнително споразумение, по силата на което ищецът заместил съпругата си в правата и задълженията по предварителния договор. След това на 06. 02. 2017 г. ответното дружество продало два самостоятелни обекта, а именно апартамент № 7 и паркомясто 2, находящи се в ., местността „.“, в сградата блок 2 в урегулирания поземлен имот III – 1435, с площ по документи 2 875 кв. м., по плана на ., ведно с прилежащите съответни мазе и идеални части от общите части и от правото на строеж върху поземления имот. Самият договор за покупкопродажба, който бил изготвен във формата на нотариален акт, съдържал уговорка ответникът да прехвърли 3, 96 % идеални части от описания поземлен имот в срок от една година, считано от подписването на нотариалния акт. Ищецът твърди, че цената по договора за покупко-продажба, която е заплатил, е включвала и цената за прехвърлянето на въпросните 3, 96 % идеални части от урегулирания поземлен имот III – 1435. Заявява, че е изпратил чрез електронна поща покана до ответното дружество, както и че адвокат Симеон Бешков неколкократно му напомнял за прехвърлянето, но въпреки това ответното дружество не предоставило всички необходими документи за прехвърлянето на договорените идеални части от дворното 1 място на нотариуса за сключването на окончателния договор. Иска от съда да обяви за окончателен предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.

01. 2013 г. в частта относно 3, 96 % идеални части от дворното място, представляващо урегулиран поземлен имот III – 1435, кв. 134, находящ се в ., местността „.“.

Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника „.“ ООД, ЕИК ., седалище и адрес на управление ., бул. „.“ № ., съдебен адрес ., ., чрез упълномощения процесуален представител адвокат В. К.. Ответникът оспорва иска като неоснователен. Излага доводи, че правата по предварителния договор, на които се позовава ищеца, са се прекратили със сключването на окончателния договор от 06. 02.

2017 г. С окончателния договор страните договорили по нов начин съществените елементи на предходното правоотношение без да се позовават или да препращат към предварителния договор, като дори изрично декларирали, че „няма други документи, касаещи настоящата сделка, непредставени от тях“. С нотариалния акт всъщност ответното дружество поело ново задължение за прехвърляне на „идеални части“ без да конкретизиране на размера им или препращане към предварителния договор. Това се дължало на обстоятелството, че при сключването на предварителния договор била допусната грешка при изчисляването на припадащите се идеални части от дворното място. Твърди, че всъщност на апартамент № 7 се припадат 0, 905 % идеални части от дворното място, на съответното мазе № 7 – 0, 04, а на паркомясто № 1 – 0, 204 %, тоест общо за обектите на правото на собственост – 1, 149 % идеални части от дворното място, а не 3, 96 %. Освен това поддържа, че цената на идеалните части от дворното място не е била уточнена с предварителния договор, което също съставлявало пречка предварителния договор да бъде обявен за окончателен. Прави евентуално възражение за изтекла погасителна давност. Заявява, че след като предварителният договор, на който се позовава ищецът, е подписан през 2013 г., то възможността да се заведе иск за обявяването му за окончателен се е погасила по давност на 19. 01. 2018 г. Иска от съда да отхвърли предявения иск. Претендира разноски.

След като съобрази твърденията на страните и събраните доказателства, Софийският районен съд направи следните фактически и правни изводи.

Исковата молба е подадена от заинтересовано лице чрез надлежно упълномощен процесуален представител, придружена е с документ за внесена държавна такса в необходимия размер и отговаря на останалите формални изисквания по чл. 127 и чл.

128 ГПК и след указания на съда беше вписана, поради което е редовна, а предявеният с нея иск е процесуално допустим.

Ищецът предявява преобразуващ иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ГПК за обявяването на предварителен договор за прехвърлянето на 3, 96 % идеални части от правото на собственост върху урегулирания поземлен имот III – 1435, с площ по документи 2 875 кв. м., по плана на ., местността „.“, за окончателен. В тежест на ищеца по този иск е да установи при условията на пълно и главно доказване валидното сключване на съответния предварителен договор от 19. 01. 2013 г., изтичането на уговорения срок за сключването на окончателния договор, а също така и предвид направеното от ответника възражение за погасителна давност – наличието на основания за спиране или/и прекъсване на течението на погасителната давност.

Страните не спорят, а и от събраните по делото доказателства се установява, че на 19. 01. 2013 г. П. В. Н., съпругата на ищеца, и ответното дружество сключили в . предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който 2 ответното дружество поело задължението да продаде правото на строеж, собствеността върху земята и да построи апартамент № 7, находящ се в ., местността „.“, район „Лозенец“, в блок 2 от затворен комплекс „Blue Mount“, състоящ се от пет жилищни сгради, басейн, фитнес и заведение за хранене, разположен в урегулиран поземлен имот III – 1435, VI – 1551, VII – 1551, квартал 134, ведно с припадащите се 3, 96 % от общите части от сградата или 7, 4 кв. метра, както и прилежащото мазе № 7 с площ 2, 52 кв. метра, както и ведно с 3, 96 % идеални части от урегулирания поземлен имот III – 1435, който урегулиран поземлен имот бил с площ по документ за собственост 2 875 кв. метра, а съпругата на ищеца трябвало да заплати обща цена за цялото така описано недвижимо имущество в размер на 47 785 евро. Освен това уговорили прехвърлянето на паркомясто № 2, находящо се в подземен паркинг на блок 2, с обща застроена площ 12, 5 кв. метра, за цена 7 600 евро, като в предварителния договор не е посочена съответна на това паркомясто квота от идеалните части от урегулирания поземлен имот. От систематичното тълкуване на чл. 1, ал. 1, чл. 5, ал. 1, т. 1 и ал. 2, както и чл. 7, ал. 1 на предварителния договор съдът достига до извода, че страните се уговорили окончателният договор да бъде сключен в срок от един месец след съставянето на акт (образец 15) за установяване годността за приемане на строежа, а съставянето на този акт трябвало да бъде извършено от страните до август 2013 г.

С допълнително споразумение към предварителния договор без дата ответното дружество, съпругата на ищеца и самият ищец се съгласили ищецът да замести съпругата си в нейните права и задължения по предварителния договор. След това на 06. 02. 2017 г. ответното дружество и ищеца сключили окончателния договор (нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 44, том I, рег. номер 1096, дело 35/2017 год. по описа на нотариус Стилиян Тютюнджиев, рег. номер 065, ареал на действие Софийския районен съд). По силата на окончателния договор ответното дружество прехвърлило на ищеца правото на собственост върху въпросния апартамент № 7, ведно с мазе № 7 и 4, 01 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 7, 49 кв. метра, и толкова идеални части от правото на строеж върху дворното място, а освен това и паркомясто № 1 (със стар № 2 отпреди екзекутивните чертежи), находящо се в сутерена на блок 2, ведно с 3, 7 % идеални части от общите части на сутерена, равняващи се на 14, 24 кв. метра, и съответни идеални части от правото на строеж върху дворното място. Ищецът на свой ред поел задължението да заплати в полза на ответното дружество обща цена за всички тези недвижими имоти в размер на 38 250 лева, която страните декларирали, че е заплатена преди сключването на окончателния договор по банков път и че е действително уговорена (страните не оспорват декларираното плащане, нито оспорват цената по окончателния договор като привидна в рамките на настоящия процес). Най-сетне към края на текста на окончателния договор страните уговорили, че ответното дружество „се задължава да прехвърли на купувача съответните идеални части от земята в срок от една година, считано от днес“.

Към доказателствените материали по делото е приобщен и заверен препис от площообразуване, изготвено от правоспособен оценител инж. Деница Г.а, според което квотата от идеалните части от урегулирания поземлен имот припадаща се на апартамент № 7 и мазе № 7 (обект на предварителния договор), възлиза на общо 0, 945 % (0, 905 + 0, 040) или 27, 63 кв. метра, а тази на паркомясто № 1 (предмет на окончателния договор), възлиза на 0, 204 % или 5, 97 кв. метра.

Ответното дружество не сключило окончателен договор с ищеца за 3 прехвърлянето на процесните 3, 96 % идеални части от правото на собственост върху урегулирания поземлен имот

При така установената фактическа обстановка първостепенният съд достигна до следните изводи.

Предварителният договор има за цел да подготви сключването на окончателен договор. За тази цел той трябва да съдържа съществените елементи на очаквания окончателен договор, както повелява и чл. 19, ал. 2 ЗЗД. Ако не ги съдържа, предварителният договор е нищожен. Съществените елементи при покупкопродажбата на недвижимо имущество са индивидуализираните вещи и тяхната цена.

Това са и съществените елементи, които би следвало да съдържа предварителния договор за покупко-продажбата на недвижимо имущество. Но изискването на чл. 19, ал. 2 ЗЗД предварителният договор да съдържа тези съществени елементи не означава, че страните по предварителния договор трябва да сключат окончателния договор при точно същите условия. Свободата на договарянето по чл. 9, ал. 1 ЗЗД и възможността за изменяване на договорите по съгласие на страните съгласно чл. 20а, ал. 2 ЗЗД налагат извода, че с окончателния договор условията, уговорени между страните по предварителния договор, могат да бъдат изменени. Затова и трайната съдебна практика приема, че със сключването на окончателния договор могат да бъдат изменени всички елементи на предварителния договор, в това число и съществените, стига само окончателният договор да не противоречи на закона или/и на добрите нрави (тогава правилата на социалистическото общежитие), при което окончателният договор остава единственият правнорелевантен източник на окончателната воля на страните: решение № 29 от 12.VI.1980 г. по гр. дело № 20/80 г. на ОСГК на ВС.

Прецизността повелява да се отбележи, че тук окончателен договор страните са уговорили само относно апартамент № 7, мазе № 7 и паркомясто № 1. За покупкопродажбата на процесните 3, 96 % идеални части от правото на собственост върху урегулирания поземлен имот страните не са постигнали съгласие във формата на нотариалния акт от 06. 02. 2017 г. Те само са се съгласили да прехвърлят „съответните идеални части“ в едногодишен срок. Тази уговорка, разгледана изолирано и сама по себе си, би могла да се приеме за самостоятелен предварителен договор. Настоящият съдебен състав обаче споделя правната теория, според която облигационното отношение в широк смисъл обхваща и редица странични възможности и права. „Всички тези странични възможности и права са включени в състава на облигационното отношение в широк смисъл и образуват заедно с основното облигационно отношение една съвкупност, един комплекс, точно защото това основно облигационно отношение е тяхна правопораждаща предпоставка. (...) Отличията на основното облигационно отношение от страничните субективни права и задължения, възникнали на негова основа и включени като съвкупност в съдържанието на облигационното отношение в широк смисъл, не е основание за извода, че облигационното отношение в широк смисъл се състои от аритметичния сбор на тези субективни права, правни задължения и странични правни възможности. То не е такова механично единство, а едно органично свързано цяло“ – А.К., из „Облигационно право. Общо учение за облигационното отношение“. При това положение уговорката, съдържаща се в нотариалния акт, не следва да бъде разглеждана изолирано и отделно от общия контекст на облигационните отношения на страните. Тя е органично свързана с първоначалния предварителен договор и договорът за встъпването в правата и задълженията по него. Воден от изложеното първостепенният съд приема, че уговорката от нотариалния акт за прехвърлянето на 4 идеални части от урегулирания поземлен имот има характеристиката на допълнение (анекс) към първоначалния предварителен договор.

Разпечатката съдържа 24 от 50 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/6488a292-cd4b-4a25-8b72-4b698732a0f9