Решение № 86 от 16.10.2026, Окръжен съд - Велико Търново

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 86 гр. Велико Търново, 16.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО в публично заседание на шестнадесети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Димо Колев при участието на секретаря Анита Люб. Бижева като разгледа докладваното от Димо Колев Търговско дело №

20254100900137 по описа за 2025 година за да се произнесе взе предвид следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с право основание чл.

647 ал. 1 т. 3 ТЗ и чл. 108 ЗС, както и евентуален, по отношение на ревандикационната претенция, иск с правно основание чл. 55 ал. 1 пред. 3 ЗЗД.

Ищецът основава претенцията си на твърдения, че по подадена на 14.10.2024г. молба с правно основание чл. 625 ал. 1 ТЗ от третия ответник по делото спрямо същият е открито производство по несъстоятелност с решение № 132/24.07.2025г. по т.д. № 114/2024г. на ВТОС, с което за начална дата на неплатежоспособността е определена датата - 31.12.2023г. Ищецът сочи, че с определение от 28.07.2025г. на съда по несъстоятелността е назначен за временен синдик в производството по несъстоятелност, както и че е встъпил в правомощията си на 01.08.2025г. Ищецът допълва, че в хода на дейността си узнал, че на 12.01.2024г. третият ответник е продал на първите двама ответници свой собствен недвижим имот, находящ се в гр. С., ул.

„Г.“, представляващ сграда с идентификатор ************ с предназначение – гараж, със застроена площ от 31 кв.м., ведно с отстъпено право на строеж. Ищецът сочи, че съгласно вписването в нотариалния акт процесния имот е продаден от длъжника на купувачите за сумата от 4500 лв., при данъчна оценка на имота от 3515, 10 лв. Смята, че въпросна сделка, обективирана в нот. акт № 10, том 1, рег. № 146, дело № 5/2024г. на нотариус Ив. А., попада в приложното поле на чл. 647 ал. 1 т. 3 ТЗ. В тази връзка изтъква, че продажбата е извършена в т.нар. подозрителен период, след датата на неплатежоспособността – 31.12.2023г. и че при нея даденото от страна на 1 несъстоятелния длъжник значително надхвърля стойността на полученото. С оглед на последното ищецът сочи, че всякога действителната пазарна цена е по – висока от данъчна оценка, а в случая същата е почти равна на продажната цена. По тези съображения ищецът смята, че са налице предпоставки за обявяване на атакуваната сделка за недействителна спрямо кредиторите на несъстоятелността съответно, че с уважаването на отменителния иск по чл. 647 ал. 1 т. 3 ТЗ отпада основанието на което първите двама ответници владеят спорната вещ, поради което същата следва да се ревандикира от тях по реда на чл. 108 ЗС евентуално да се реституира на основание чл. 55 ал. 1 пред. 3 ЗЗД. С тези доводи ищецът отправя искане до съда да обяви за недействителна по отношение на кредиторите на несъстоятелността разпоредителната сделка, обективирана в горепосочения нот.акт, както и искане за осъждане на първите двама ответници да върнат спорния имот в масата на несъстоятелността, доколкото го владеят без основание, а в условията на евентуалност да го върнат, като получен на отпаднало основание. Претендират се разноски.

С отговорите на исковата молба първите двама ответници оспорват предявените искове като неоснователни и недоказани. Признават, че с процесния нотариален акт са закупили от третия ответник спорния гараж, но заявяват, че са добросъвестни преобритатели, тъй като придобивната сделка е извършена 9 месеца преди подаване на молбата с правно основание чл. 625 ал. 1 ТЗ и то максимално близо до определената от съда по несъстоятелността датата на неплатежоспособността и тъй като не са знаели и не са били длъжни да знаят икономическото и финансовото състояние на несъстоятелния длъжник. В тази връзка ответниците възразяват, че по отношение на тях действа презумпцията на чл. 647 ал. 3 ТЗ и че дори да е налице недействителност на сделката, същата не може да засегне правата им. Отделно от това се оспорва да е налице твърдяното от ищеца значително неравенство между насрещните престации по оспорената продажна сделка. Изтъква се, че значително несъответствие е налице когато действителна пазарна стойност на имота е по – висока с повече от 50 % от продажната цена, а в случая не е така, тъй като в гр. С. имотите се продават на цени близки до стойността на данъчната оценка. По съображения, че липсва увреждане на кредиторите на несъстоятелността се иска отхвърляне на отменителния иск по чл. 647 ал. 1 т. 3 ТЗ, което има за своя последица неоснователността на обусловения иск по чл.

108 ЗС за ревандикация на спорната вещ съответно за нейната реституция от първите двама ответници като получена на отпаднало основание. Претендират се разноски.

С допълнителната искова молба ищецът оспорва като неотносимо възражението на ответниците, че се явяват добросъвестни купувачи като заявява, че знанието за неплатежоспособността на длъжника респ. за увреждането на кредиторите му не е елемент от фактическия състав на отменителния иск. Развива съображения, че първите двама ответници не са трети лица по см. на чл. 647 ал. 3 ТЗ, доколкото такива са били последващите преобритатели на спорната вещ. Ищецът излага доводи срещу 2 възраженията на ответниците, че продажната цена на гаража съответства на справедливата пазарна стойност и не е налице значително несъответствие между тях.

Смята за напълно неотносими и оспорванията им, че процесната сделка е сключена преди подаване на молбата по чл. 625 ал.1 ТЗ, доколкото същата попада в т.нар.

„подозрителен период“, като извършена след определената от съда по несъстоятелността начална дата на неплатежоспособността.

С отговора на допълнителната исковата молба първите двама ответници поддържат становището си, че са трети добросъвестни лица по см. на чл. 647 ал. 3 ГПК, че оспорената сделка е сключена много преди подаването на молбата по чл. 625 ал. 1 ТЗ, както и че фактическото състояние на вещта – гаражна клетка от бетон, без врата, поставена върху общинска земя, обуславя продажна цена близка до данъчната оценка на имота, поради което липсва изискуемото от закона значително несъответствие. Оспорват процесната сделка да е увреждаща за кредиторите на масата на несъстоятелността.

В първото по делото открито съдебно заседание по реда на чл. 218 ГПК „Юробанк България“ АД е встъпила като трето лице – помагач на ищеца, доколкото е кредитор по несъстоятелността на третия ответник.

Съдът, като прецени доказателства по делото и доводите на страните, намира за установено следното:

С доклада по чл. 146 ГПК е обявено за безспорно между страните, че производството по несъстоятелност спрямо третия ответник – „А.“ ЕООД гр. С. е образувано по молба с правно основание чл. 625 ал. 1 ТЗ, подадена на 14.10.2024г. от третото лице – помагач на ищеца като кредитор на длъжника. С решение № 132/24.07.2025г. по т.д. № 114/2024г. по описа на ВТОС е открито производство по несъстоятелност по отношение на последния и е определена начална дата на неплатежоспособността – 31.12.2023г. С определение № 292/28.07.2025г. ищецът е назначен за временен синдик на длъжника.

Безспорно е между страните, че на 12.01.2024г. третият ответник е прехвърлил на другите двама ответници, чрез договор за покупко-продажба на недвижим имот, оформен с нот. акт № 10, том I, рег. № 146, дело № 5/2024г. на нотариус А., с район на действие С.ския районен съд, сграда с идентификатор ************ по КККР на гр.

С., с предназначение гараж, със застроена площ от 31 кв.м., ведно с отстъпено право на строеж за построяване на гаража върху общинска земя, която сграда е с административен адрес гр. С., ***. Продажната цена на гаража възлиза на 4500 лв., при данъчна оценка на имота от 3515, 10 лв., като в договора е посочено, че тя е заплатена на продавача изцяло по банков път, преди подписването му. В договора е посочено още, че владението на имота е предадено на купувачите в деня на сделката, в състоянието което се е намирал при извършения оглед от купувачите и 3 освободен от обитатели и/или наематели.

Относно състоянието на имота към релевантия за спора момент са събрани гласни доказателства, чрез разпита на водените от първите два ответници свидетели.

Според свид. К. към момента на придобиване на гаража отвътре същият не е бил измазан, а е бил на тухла. Подът е бил на две нива, а таванът на плоча и мухлясал. Ел. инстанцията и ВиК инсталацията не работели, имало черни сажди и начупени стари мебели вътре. Вратата не била гаражна, а обикновена алуминиева и не можела да се вкара кола. След закупуването на гаража била изместена мивката от лявата странична стена, на стената срещу вратата. Бил излят бетон на пода за изравняване на нивото му, измазани били стените, пусната била ВиК инсталация, на тавана бил положен грунд и фибран, вкл. на трегера, разположен по средата на тавана. Свидетелят извършвал ремонтните работи с помощта на ответника В., след края на м. април 2024г., основно през уикенда. Категоричен е, че отвън не са извършвани никакви строителни дейности. От показанията на свид. А. се установява, че през март-април 2024г. бил потърсен от първите двама ответници за изхвърлянето на някакви боклуци от процесния гараж. От вътре пода бил залят с бетон до половината, стените били на тухла и не били измазани. Изхвърлили близо два камиона боклуци от вътре, най-вече строителни отпадъци.

От заключението на първата СТОЕ, изготвено от ВЛ Б., се установява, че процесния гараж е построен през 2002г. и е част от гаражна група от 10 свързани гаража, голяма част от които, вкл. спорният, са преустроени в търговски обекти. За процесния гараж № 14 липсват строителни книжа за промяна на предназначението му.

През 2017г. за него на името на третия ответник има разкрити партиди във „ВиК Йовковци“ ООД и „Енерго – про продажби“ АД за доставка на вода и електричество, които към момента са с титуляр ответника Н.. От наличните в интернет ортофото изображения на спорния имот от 2019г. и от 2022г. се установява, че покрива му е покрит с хидроизолация, която според вещото лице е положена преди 7-8 години, с оглед състоянието й при огледа на гаража. За да установи действителната пазарна стойност на последния към 12.01.2024г. това вещо лице е използвало три метода за оценяване – метод на посредственото сравнение, метод на амортизираната възстановителна стойност и метод на капитализация на дохода. При първият метод се отчита информацията за пазарни аналози на сходни недвижими имоти, като се съобразява отклоненията в качествата на оценявания имот, спрямо сходните такива, при вторият метод се извежда стойността на имота като сума от стойността на равностоен терен, на равностойна сграда и разходите за пълен инженеринг по създаването й, при отчитане на изхабяването на оценявания имот /физическо, функционално и икономическо/, а при третия метод се преобразува бъдещия доход на един представителен времеви период и се прилага норма на капитализация, за да се определи сегашната стойност на имота. При определяне пазарната стойността на 4 имота вещото лице е приело, че към процесната дата - 12.01.2024г. същият е бил в състоянието, което е констатирало при извършване на огледа му през 2026г. За да остойности имота по първия метод вещото лице е използвало цените на сходни обекти /пазарни аналози/ по публикувани оферти в интернет и чрез използване на посочените в приложение № 1 коригиращи коефициенти е извел средна единична цена на застрояване от 466, 88 евро респ. сравнителна стойност на гаража от 10 300 евро към 12.01.2024г., с прилагане на индекс на цените на жилищата /ИЦЖ/ според НСИ към този период. По вторият метод, при използване на средните цени за строителство и инженеринг към м. юли 2023г., вещото лице е заключило, че възстановителната стойност на гаража възлиза на 8410 евро. По третият метод, при отчитане на офертните цени за наем на подобни обекти в близост до процесния гараж, е направен извод, че приходната стойност на имот към релевантния за спора момент е 8350 евро.

За да определи действителната пазарна цена на процесния гараж вещото лице е приело теглово съотношение на трите метода 40 % - за първия, 20 % - за втория /уточнено в съдебно заседание/ и 40 % - за третия, като при прилагането му е заключило /обяснения по чл. 200 ГПК/, че реалната пазарна стойност възлиза на 9140 евро /17 876, 29 лв./. В съдебно заседание вещото лице е разяснило защо по първия метод не е ползвало цените на реално извършени сделки на подобни имоти, вписани в Имотния регистър, тъй като обикновено се посочва стойността на данъчната оценка или размера на отпуснатия кредит, които не могат да се приемат за пазарна стойност на вещта. Обяснило е и значението на приложените от него коефициенти при метода на пазарните аналози и в частност този за офертност, който реално води до намаляване на пазарната цена.