Решение № 3418 от 06.07.2023, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3418 гр. София, 27.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Д СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Красимир Мазгалов

Членове:

Силвана Гълъбова

СИЛВИЯ В. ТАЧЕВА при участието на секретаря Илияна Ив. Коцева като разгледа докладваното от СИЛВИЯ В. ТАЧЕВА Въззивно гражданско дело № 20211100511022 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С Решение № 20157277/14.07.2021 г., постановено по гр. д. № 52359 по описа за 2019 г. на Софийски районен съд, 51 състав е отхвърлен предявеният от С. Л. Й., ЕГН:

********** срещу Ю. Б. С., ЕГН: ********** иска по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата от 10 000 лв. – неустойка по чл. 8 от предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 26.10.2018г. за деклариране на неверни обстоятелства по чл. 7, ал. 1, б. а“ и б.“з“ от договора.

Със същото решение е отхвърлен предявеният от С. Л. Й., ЕГН: ********** срещу Ю. Б. С., ЕГН: ********** иска по чл. 93, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за сумата от 10 000 лв. – двоен размер на даден от С. Л. Й. в полза на Ю. Б. С. задатък от предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 26.10.2018г.

Ответникът Ю. Б. С. е осъден да заплати на С. Л. Й., на основание чл. 70, ал. 3 ЗС сумата от 4264,58 лв. – увеличена стойност на апартамент № 63 с административен адрес: гр. София, ж.к. *******, предмет на предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 26.10.2018г., вследствие на направени от С. Л. Й. подобрения както следва: сваляне на стари плочки в банята и кухненския бокс; изхвърляне на неизползваемо обзавеждане; премахване на мокет от всички стаи; демонтаж и изхвърляне на стари врати; сваляне на тапени от хола, кухненския бокс, антрето, спалнята и килера; демонтиране и изхвърляне на тоалетна, мивка, душ в банята; извозване на отпадъците; извършен цялостен ремонт на банята; грундиране и боядисване на стените и тавана в хола, спалнята, антрето и килера; изграждане на нова стена в банята; направа на нова шпакловка в хол, спалня и антре; обръщане на врати и прозорци в хол и спалня; смяна на дограмата в апартамента чрез поставяне на нова ПВЦ дограма; премахване на стара ВиК инсталация в банята и кухнята и изграждане на 1 нова с полиетиленови тръби; монтиран канал в килера, захранване на пералня с вода и инсталация за бойлер; изграждане на нова ел. инсталация в кухнята, банята и килера и ново табло с предпазни бушони; монтирана нова входна врата, произведена в Турция; ремонт на пода на терасата, като искът е отхвърлен за разликата над 4264,58 лв. до претендираните 18 776 лв., като за разликата над 4264,58 лв. до 6813,84 лв. е отхвърлен поради погасяване чрез прихващане с насрещно вземане от ответника за сумата от 2549,26 лв. – обезщетение за ползване без основание на апартамент № 63 с административен адрес: гр. София, ж.к. ******* за периода 22.08.2019г. до 27.02.2020г.

С решението е отхвърлено възражението на ответника срещу ищеца за горницата над 2549,26 лв. до сумата от 6730 лв. – обезщетение за ползване без основание на процесния апартамент.

На основание чл. 78, ал. 1 ГПК Ю. Б. С. е осъден да заплати на С. Л. Й. сумата от 835,40 лв.- разноски в производство.

На основание чл. 78, ал. 3 ГПК С. Л. Й. е осъдена да заплати н Ю. Б. С. сумата от 2342,45 лв. – съдебни разноски.

Подадена е въззивна жалба от ищеца, чрез процесуален представител адв. Д., срещу решението, в частта, с което са отхвърлени предявените от С. Й. срещу Ю. С. искове по чл. 92, ал. 1 ЗЗД и по чл. 93, ал. 2, изр 2 ЗЗД. В жалбата са изложени пространни доводи за незаконосъобразност, неправилност и необоснованост на постановеното решение. Акцент е поставен върху това, че предварителният договор е прекратен с изтичане на предвидения в него срок за сключване на окончателен.

Твърди, че анекса от 29.11.2018г. не може да породи правно действие, тъй като е подписан едностранно само от продавача, в случая ответника по делото, поради което и следващите анекси от 10.12.2018г. и 22.01.2019г., макар и подписани от двете страни не пораждат правно действие. Прави се искане за отмяна на първоинстанционното решение, в обжалвана част и постановяване на друго, с което да бъде уважен искът по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, а в условия та на евентуалност – искът по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД.

В законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от отвтеника, с който оспорват въззивната жалба по подробно развити съображения в подкрепа на доводите на първоинстанционния съд. Моли се обжалваният съдебен акт да бъде потвърден.

Решението не е обжалвано от ответника в частта, в която възражението за прихващане е отхвърлено за разликата над посочения по – горе размер.

Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, намира от фактическа и правна страна следното:

При спазване на процесуалните изисквания за редовност, въззивната жалба, с която е сезиран настоящият съдебен състав, е подадена в законоустановения срок, от процесуално легитимирана страна, с обоснован правен интерес срещу постановено от родово и местно компетентен съд съдебно решение, подлежащо на инстанционен съдебен контрол по реда на чл. 258 и сл. от ГПК, поради което е процесуално допустима.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, т. е. по действащия ГПК, по който се развива настоящото съдебно производство, въззивният съд действа като апелация (т. нар.

"ограничен въззив"). В този смисъл е и задължителната за въззивните съдилища практика на ВКС, формирана по реда на чл. 290 ГПК – например Решение № 230 от 10.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 307/2011 г., II г. о., ГК и Решение № 189 от 9.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 107/2012 г., II г. о., ГК.

2

Настоящата съдебна инстанция приема, че обжалваното решение е валидно и допустимо, като постановено в съответствие с императивните съдопроизводствени правила на ГПК.

Относно правилността на атакувания съдебен акт, въззивният съд установява следното:

По делото не се спори, а и от представените и приети писмени доказателства се установява, че на 26.10.2018г. между страните е сключен предварителн договор за покупко – продажба на процесния недвижим имот, с който са поели задължение да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт най – късно до 30.11.2018г., с промяна на срока да става само по тяхно взаимно споразумение.

По делото е прието платежно нареждане от 27.10.2018г. от което е видно, е ищцата е наредила паричен превод в размер на 5000 лв. по банкова сметка на ответника с основание за плащането – капаро за покупка на ап. 63 от предварителен договор от 26.10.2018г.

Не се спори между страните и, че са подписани анекси към предвартелния договор съответно на 10.12.2018г., с краен срок до 17.12.2018г. и от 22.01.2019г., с краен срок до 01.12.2019г., с оглед необходимостта за снабдяване с констативен нотариален акт. С последният анекс е изрично уговорено между страните предаване държането на имота от страна на продавача на купувача, както е и уговорено правото на купувача да извършва всякакви ремонти и подобрения.

Не е спорно между страните и обстоятелството, че с нотариална покана от 21.08.2019г., по описа на нотариус Ц.С. ищацата е отправила изявление до ответника, с което го уведомява, че счита предварителния договор за прекратен поради изтичане на срока, уговорен в чл. 3 на същия, поради виновно неизпълнение на задълженията на продавача в чл. 4 и чл. 6 от него. Поканата е връчена на ответника на 22.08.2019г.

Настоящият съдебен състав категорично намира за неоснователен доводът на въззивната страна, че с изтичане на срока за сключване на окончателен договор, определен в предварителния договор от 26.10.2018г. договорът се прекратява.

Посоченият срок касае изпълнението на задължението на страните за подписване на нотариален акт, чрез който да бъде придобита собствеността върху недвижимия имот, а не е срок, с изтичането на който действието на предварителния договор се прекратява. Не e спорно между страните, че в рамките на посочения срок ответникът не е прехвърлил правото на собственост върху процесния апартамент. При това условие за ищцата е възникнала възможността по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД да се откаже от договора и да иска дадения задатък в двоен размер. От страна на ищцата обаче нито се твърди, че до 21.08.2019г. е използвала тази възможност , нито е ангажирала доказателства за това. Дори напротив, както правилно е приел първоинстанционният съд от приетите по делото копия от анекси към предварителния договор се установява желанието на ищцата действието на договора да бъде запазено, респективно удължено за снабдяване с документи, необходими за финализиране на сделката.

По отношение на другия спорен по делото въпрос, относно това поражда ли правно действие анекса от 29.11.2018г., при положение, че същият е подписан едностранно, а от там и действителни ли са последващите сключени между страните анекси.

Настоящият съдебен състав намира, че този анекс произвежда правно действие и обвързва страните, с продължение на срока за сключване на окончателен договор до 10.12.2018г. Независимо от това, че същият не съдържа подпис от страна на ответника, релевантно в случая е обстоятелството, че процесният анекс е подписан от ищцата, което обстоятелството страната не е оспорила в хода на производството. Ето защо са 3 налице две насрещни писмени волеизявления, с които е изразена обща воля за продължаване срока за сключване на окончателен договор. Поради това и следващите анекси няма причина да не пораждат правно действие.

Принципно е положението, че кредиторът няма право на неустойка за договорено неизпълнение от длъжника, ако самият той не е изпълнил или не е имал готовност да изпълни насрещните си задължения така, както изисква закона. В случая ответникът е изпълнил своите задължения, в т.ч. се е снабдил с констативен нотариален акт за ¼ ид.ч. от имота, но ищцата не е изпълнила своето задължение да придобие собствеността върху апартамента, като с нотариалната покана се е отказа неоснователно от сключване на окончателен договор.

По отношение на иска по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД съдът намира, че щом ответникът не е бил неизправна страна, а самата ищца е била такава, в полза на последната не възниква вземането за задатък.

За да бъде уважен искът по чл. 92, ал. 1 ЗЗД ищецът следва да докаже, че между нея и ответникът е сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот; че oтветникът е декларирал, че е единствен собственик – по чл. 7, ал.

1, б. а от договора, както и, че с прехвърляне на собствеността върху имота няма да увреди права на свои кредитори; че ответникът е поел задължение да заплати претендираната неустойка по чл. 8 от договора в размер на 10 000 лв. при деклариране на неверни обстоятелства; както и, че декларираните от ответника обстоятелства по чл.

7, ал. 1, б. а и б. з не са верни.

От приетото копие на анекс от 10.12.2018г. е видно, че страните са постигнали съгласие за ново продължаване на срока за прехвърлянето на собствеността върху процесния апартамент, а от копието от анекс от 22.01.2019г. се установява волята им срокът да бъде продължен с времето, необходимо за снабдяването на ответника с констативен нотариален акт за ¼ ис.ч. от имота. От приетия по делото нотариален акт за собственост се установява, че на основание чл. 587, ал. 2 от ГПК ответникът е признат за собственик по давностно владение и наследство на 1/4 ид. ч. от процесния имот. От показанията на св. Й. /съпруг на ищцата/ се установява, че последната е била уведомена за издаването му, като свидетелят посочва, че същата е взела въпросния нотариален акт от нотариус Г.. Следователно ответникът е изпълнил задължението си, договорено с последния анекс към предварителния договор и е имал възможност да прехвърли в полза на ищцата правото на собственост.

С нотариална покана от 21.08.2019г. ищцата се е отказала от предварителния договор, позовавайки се на неизпълнение на задълженията на ответника,като го е поканила да заплати неустойка за невярно декларирани обстоятелства по чл. 7, ал. 1, б.“а“ и б. „з“ от договора. След като ищцата се е отказала от предварителния договор, то за нея липсва възможност да се позовава на предвидената в него неустойка. Същата не може да черпи права от договора, след като сама се е отказала от него. С оглед на това и въззивният съд намира, че предявеният иска по чл. 92, ал. 1 ЗЗД се явява неоснователен, като правилно е бил отхвърлен от първата инстанция.