Решение № 947 от 03.07.2025, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 947 гр. София, 03.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и първи ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Мария Янк. Иванова Вранеску

Членове:

Даниела Христова

Цветомира П. Кордоловска Дачева при участието на секретаря Мариела П. Миланова като разгледа докладваното от Даниела Христова Въззивно гражданско дело № 20241000501841 по описа за 2024 година

Производството е по реда на Глава ХХ от ГПК -Въззивно обжалване.

Образувано е възоснова на въззивна жалба с вх. рег. № 261325 от 16.01.2024г. подадена от ответника в исковото производство, а именно Столична община, с ЕИК 000696327 представлявана от ст. юрисконсулт П., с която е обжалвано решение № 261352 от

11.12.2023г. постановено по гр. д. № 8672 по опис на СГС за 2020 г., в частта, в която Столичната община е осъдена да заплати на Д. Б. Г., общо 19 470 лева, от които 11682.78 лева, на основание чл. 230, ал.2 от ЗЗД представляващи обезщетение за направени разноски в общински имот и 7607.52 лева, на основание чл. 59 от ЗЗД , представляваща обезщетение за извършени подобрения в същия имот, изразяващи се в разделянето му на две самостоятелни жилища. Със същото решение осъдителните претенции са отхвърлени за разликата над присъдената сума от 19 470 лева, до претендираните 120 000 лева.В отхвърлителната част решението не е обжалвано и е влязло в законна сила, след изтичане на срока за неговото обжалване. Във въззивната си жалба Столична община Столична община е изложила оплаквания за неправилност и необоснованост на решението в обжалваната част и моли, за постановяване на акт по същество, с който претенциите да бъдат отхвърлени.

В писмен отговор с вх. рег. № 270513 от 07.05.2024г. въззиваемата Д. Б. Г., чрез процесуален представител оспорва въззивната жалба жалбата като неоснователна. Счита, че доводите за наличие на пороци в обжалваната част от решението не се подкрепят от събраните по делото доказателства. Моли за потвърждаване на решението в обжалваната част.

1

Според уредените в чл. 269 от ГПК правомощия, въззивният съд се произнася служебно по валидността на цялото решение, по допустимостта - в обжалваната част, като при проверката на правилността на съдебния акт, въззивният съд е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият въззивен състав на САС като съд по същество, след като се запозна със събраните по делото доказателства, преценени по отделно и в своята съвкупност, приема за установено следното от фактическа страна: Със Заповед № ЖД-77-00-126/30.06.2006г. на кмета на район Оборище, Столична община, ищцата е настанена заедно с малолетната си дъщеря в общинско жилище в гр. София, ул.“Веслец“№ 38, ет. 3, което се е състояло от три стаи, кухня и общо ползване на сервизни помещения, със застроена площ от около 138 кв.м. и жилищна площ 50.74 кв.м. Въз основа тази заповед и на основание чл.22 от НРУУРОЖТСО е сключен на 10.07.2006г. договор за наем без определен срок, по силата на който срещу предоставеното за ползване общинско жилище ищцата заплаща месечна наемна цена. Към тази датата в една от стаите е било настанено друго лице, а именно К. Б., който не е член на нейното семейство или домакинство. В чл.5, т.5.1 от договора е предвидено задължение за наемателя да извършва за своя сметка всички основни и текущи ремонти на жилището, включително монтиране на уреди за дялово потребление на топлоенергия. При предаване държането на жилището е съставен протокол-опис от 06.07.2006г., съдържащ изявлението на ищцата, че го приема в отразеното в документа състояние. Не е спорно и от писменото доказателство се установява, че състоянието на жилището е било негодно за ползване по предназначение. Не е спорен и факта, , че ищцата е настанена в общинското жилище като правоимаща по ЗУЖВГМЖСВ /притежател на лихвоточки по жилищноспестовен влог/, респ. негов наемател по сключения договор за наем и с оглед наличието на правна уредба, която позволява закупуване на имота, на 15.08.2026 г. ищцата е подала молба до кмета на район Оборище, а след указания с писмо изх.№ ЖД-94-00108/03.11.2006г. е подала и заявление по чл.39 от наредбата.( Продажбата на общински жилища е регламентирана в Глава VI от Наредба на Столичен общински съвет за реда и условията за управление и разпореждане с общински жилища на територията на Столична община- НРУУРОЖТСО /приета с Решение № 466 на СОС по Протокол № 53 от 14.07.2005г./. Съгласно чл.35 от нея продажбата на общински жилища се извършва след решение на СОС, който на основание чл.36 определя жилищата, които се продават на наемателите, настанени в тях по административен ред; на наематели, правоимащи по ЗУЖВГМЖСВ и свободните общински жилища, които се продават на търг. В чл.37, ал.2 се съдържа забрана да се продават общински жилища, в които са настанени две или повече семейства, които не представляват домакинство. Процедурата започва с образуване на преписка въз основа подадено от наемателя за закупуване на общинското жилище заявление до кмета на района по местонахождението му или кмета на СО /чл.39/, извършване на проверка от назначена комисия относно предвидените в наредбата условия /чл.38 и чл.40-42/, и решение на СОС /чл.35 и чл.36/. Въз основа решението кметът издава заповед за продажбата, съдържаща подлежащите на плащане суми и срока за това /чл.43, ал.1-3/ и ако 2 последното е изпълнено в указания срок се сключва договор за продажба /чл.43, ал.4/.

Съгласно чл.44 и чл.49 от наредбата кметът на Столична община извършва след решение на СОС продажбата на жилища, чиито наематели са правоимащи по ЗУЖВГМЖСВ, за което издава заповед и сключва договор в сроковете по чл.43.

Видно от представените писмени доказателства, възоснова на заявлението за изкупуване на даден под наем общински имот, столичната община съставила преписка. Наемателката била уведомена, че към този момент общинското жилище се ползва и от трето лице в условията на съобитателство, съставляващо пречка зда бъде реализирана продажба по реда на чл.37, ал.2 от Наредбата, както и че такава би могла да бъде реализирана след като докаже неговата делимост с одобрен архитектурен проект /стр. 159/. За целта ищцата възложила и бил изготвен и през 2007 г. одобрен архитектурен проект за разделяне на общинския имот на две самостоятелни жилища, отговарящи на изискванията по чл.40 ЗУТ вр. §30 от ДР на ЗУТ, Апартамент № 1 с площ 92.06 кв.м. и апартамент № 2 с площ 45.31 кв.м. На заседание на Столичен общински съвет, проведено на 21.05.2009 г. било взето решение за продажбата на общинското жилище, а на 06.10.2009г. издадено разрешение за строеж за обособяването на двата апартамента. Във връзка с последното, със заявление от 14.09.2009г. ищцата декларирала, че ще извърши от свое име и за своя сметка всички строително-ремонтни и монтажни дейност по изпълнение на проекта във всичките му части, както и необходимото за издаване на разрешение за ползване. Проектът за разделяне на общинския имот на две жилища е реализиран през 2009г. и 2010г. в съответствие с нормативните изисквания и определяне на общите части, съставен е акт обр.15 от 16.04.2010г. за годността за приемане на строежа и на 22.06.2010г. издаден акт обр.16 за въвеждане в експлоатация. Строителните дейности са осъществени от „Техностил 2001“ ЕООД, съответно строителния надзор при тяхното изпълнение от „Б.И.С-Инженеринг“ ЕООД по възлагане от ищцата въз основа сключени с тези дружества отделни договори /стр.50-53/. В представените по делото договори за строителство и за строителен надзор не е посочен размер на възнаграждението на изпълнителите, както и липсват представени доказателства дали и какво възнаграждение е платила по тях за извършената работа.Строително-монтажните и ремонтни дейности по вид и количества са удостоверени в приложените актове обр.12 /стр.38-46/. Видно от СТЕ, заключението по която не е неоспорено от страните и настоящият съд кредитира като обективно и компетентно дадено се установява, че към 2010г. разходите по СМР за апартамент № 1 възлизат на сумата 13 246.77 лева, като в тази сума са включени СМР - на стойност 9885.65 лева, ДДС в размер на 1977.13 лева и 14% печалба в размер на 1383.99 лева. , а за апалтамент 2 възлизат на 8495.10 лева, в това число СМР на стойност 6339. 86 лева., ДДС 1267.97 лева и 14% печалба 887.58 лева, печалба от 14% или общо 21 742.18 лева. След разделянето с оценителен протокол от 30.05.2011г. разрешения за продажба апартамент № 1 с площ 92.06 кв.м., който ищцата изявила желание да закупи, е оценен на сумата 152 913 лева. Оценката е пазарна и определена в съответствие с Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община /приета с Решение № 81 на СОС по протокол №7/28.02.2008г., влязла в сила от 28.02.2008г. Поради възражение на ищцата против оценката, процедурата по 3 продажба не е завършена.

За настаняването на ищцата в общинското жилище, представляващо апартамент № 1, е издадена нова Заповед № ЖД 77-00-15/28.07.2011г. на кмета на район Оборище със сключен между страните нов договор за наем от 03.08.2011 г. Наемното правоотношение е прекратено със Заповед № РО518-РД09-140/06.08.2018г., но същата отменена с Решение № 2751/22.04.2019г. по адм.д.№ 9089/2018г. по описа на АССГ.

Междувременно ищцата подала ново заявление на 29.06.2017г. за покупка на този имот с образувана преписка. По тази преписка продажба не е реализирана.

От правна страна настоящият състав на Софийски апелативен съд приема, че през 2006 г. между страните в исковото производство е възникнало облигационно правоотношение въз основа на сключен договор за наем на недвижим имот в ***, собственост на въззивния жалбоподател, а именно Столична община. Наемното правоотношение е имало за предмет, реални части от самостоятелен обект на право на собственост при общо ползване на сервизни помещения с друг правен субект с отделно провоотношение със Столична община.

Към деня на сключване на договора състоянието на имота е било в неугледно състояние напукани тавани, олющена мазилка и тапети по стени със следи от течове и др. и се е нуждаело от основен ремонт за да бъде годно за ползване по предназначение. При предаването му ищцата е знаела за това състояние, но не се е възползвала от правата по чл.230, ал.2 ЗЗД. По общите правила на чл.231, ал.1 и ал.2 ЗЗД, в тази част чл.17, ал.1 и ал.2 ЗОС касаещи отдаване под наем на имот-общинска собственост, дребните поправки свързани с повреди при обикновено употребление са за сметка на наемателя, а всички останали извън тях за сметка на наемодателя, освен ако не е уговорено друго. Такова друго е предвидено в чл.5, т.5.1 от договора за наем от 10.07.2006г., според който в задължение на наемателя е да извършва за своя сметка всички основни и текущи ремонти на жилището.

Същевременно договорът не съдържа разграничение кой ремонт страните считат за текущ и кой основен, респ. конкретизация на вида и обема ремонтни дейности попадащи в обхвата на единия или другия, нито предвижда клаузи уреждащи отношенията им в случай, че извършените от наемателя дейности съставляват подобрения и за чия сметка са направените за това разноски.Видно от представените по делото доказателства в имота са извършени строително-ремонтни дейности, целящи привеждането му във вид, годен за живеене и впоследствие имотът е разделен на две отделни жилища при спазване на строителни предписания и наличие на одобрен архитектурен проект. Извършените ремонтни дейности не са дребни поправки, възникнали в резултат на ежедневна и обичайна употреба на вещите или имота, а строително-монтажна дейност, която е допустима само възоснова на строително разрешение. Задължение на наемодателя (чл. 6, ал.1) е да осигури възможност на наемателя да ползва безпрепятствено жилището за срока на договора, а в конкретният случай строително- ремонтните дейности са били и необходими с цел нормалното и безпрепятствено ползване на жилището, осен, че са предприети и поради инициативата на наемателката да обособи самостоятелен обект, по предвидения за това ред за да има възможност да реализира покупка.

4

Извършените СМР по разделянето на общинския имот и ремонтирането на частта, ползвана от трето лице (съобитател) не са предмет на договора за наем, доколкото предприемането им от ищцата е за целите на поисканата продажба, но в качеството на наемател. Безспорно представляват подобрение, тъй като в резултат на преустройството ответникът е получил в своя патримониум две самостоятелни жилища. За осъществяването им със знанието и без противопоставянето на наемодателя-собственик, наемателката е направила разноски, които иначе биха били за негова сметка. Едностранното й изявление с декларацията от 14.09.2009г., че поема тези разноски няма естеството на споразумение да останат за нейна сметка предвид обстоятелството да е направено с очакването, че ще може да закупи ползваната от нея част, обособена като отделно жилище. В резултат на нейнит усилия и вложени средства е настъпило имуществено разместване с обедняване на ищцата за извършване на ремонт в апартамент № 2, съответно обогатяване за ответника с увеличената стойност на имота в хипотезата на чл.59 ЗЗД. Оплакванията на въззивния жалбоподател за необосноваността на решението са неоснователни. Въпреки допълнителното изложение на бланкетната въззивна жалба, в него също липсва конкретно посочване, кои доказателства съдът не е обсъдил, кои от тях противоречат на фактите установени в обжалваното решение. Поради пълно съвпадане във фактическите констатации и правни изводи между двете съдебни инстанции, решението в обжалваната част следва да бъде потвърдено.