Протокол № 47 от 08.03.2024, Районен съд - Чепеларе

ПРОТОКОЛ

№ 47 гр. Чепеларе, 06.03.2024 г.

РАЙОНЕН СЪД – ЧЕПЕЛАРЕ в публично заседание на шести март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Славка Гемишева при участието на секретаря Емилия Сивенова

Сложи за разглеждане докладваното от Славка Б. Гемишева Гражданско дело № 20215450100146 по описа за 2021 година.

На именното повикване в 10:00 часа се явиха:

Ищцата Е. Г. У., редовно и своевременно призована, не се явява. Представлява се от адв. А.

П., надлежно упълномощен.

Ответникът Н. А. Д., редовно и своевременно призован, не се явява. Представлява се от адв.

И. Ч., надлежно упълномощен.

Явява се вещото лице инж. Т. Д. Д.-Т., редовно и своевременно призована, от която е постъпило заключение по назначената съдебно-техническа експертиза с вх. № 553/26.02.2024 г., изготвено в срока по чл. 199 от ГПК, ведно със справка-декларация.

Адв.П.: Считам, че няма пречки, моля да се даде ход на делото.

Адв.Ч.: Не възразявам да дадете ход на делото.

Съдът намира, че не са налице процесуални пречки за даване ход на делото, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Съдът ДОКЛАДВА постъпило заключение по назначената съдебно-техническа експертиза с вх. № 553/26.02.2024 г., изготвено от вещото лице, ведно със справка-декларация.

Адв.П.: Запознати сме с постъпилото заключение. Моля да се пристъпи към изслушване на вещото лице.

Адв.Ч.: Нямам възражение да се пристъпи към изслушване на вещото лице.

Съдът ПРЕДОСТАВЯ на всяка от страните екземпляр от докладваното заключение.

Сне се самоличността на вещото лице, както следва:

Т. Д. Д. на ** години, ***, ***, ***, ***, ***, ***, със специалност „***” и ***, без родство и дела със страните по делото.

На вещото лице се напомни наказателната отговорност по чл. 291 от НК, за което същото обеща да даде заключение по съвест и знание.

Съдът пристъпва към изслушване на вещото лице по назначената съдебно-техническа експертиза.

1

Вещото лице инж. Т.: Поддържам така депозираното от мен заключение. Сградата е жилищна и се състои от три самостоятелни етажа, към които се достига чрез обща стълбищна клетка. Определила съм стойностите на дяловете на ищцата и ответника, по отделно на всеки етаж и гаража като самостоятелен обект. В Приложение 3 е оценка по етажи, а в Приложение 2 са схемите на етажите. Съобразно посочените от съда квоти, съм изчислила дяловете на всеки от съделителите в парична равностойност. Спрямо оценките, които се получиха за отделните етажи и квотите посочени от съда, съм предложила вариант за разделяне, като третият етаж да е за Н. Д., а първият, вторият етаж и гаражът да са за Е.

У.. По този начин най-ниска стойност ще бъде за уравняване на дяловете. Затова съм посочила този вариант. Извърших оглед на място. Сградата се ползва като жилищна. Не мога да кажа ищцата кои етажи ползва. Всички етажи могат да се ползват. Обитаеми са, с обзавеждане, довършени са. При предложения от мен вариант съм посочила, че Н.Д. е необходимо за уравняване на дяловете да заплати на Е. У. сумата 1769,44 лева. В стр. 3 от заключението, тази сума съм я получила като съм изчислила първо стойността от дяла от сградата съобразно оценката, която съм направила, че е 122 268,58 лева, стойността на третия етаж от сградата, която съм предложила да бъде за Н.Д. е 64 429,24 лева. Отделно съм изчислила в левове на база общата оценка, която се получава за имота, квотите. Съответно за Е. У. е 124 035,98 лева, а на Н. Д. е 62 659,80 лева. И се получава разлика в стойността на двата етажа – етажите за Е. У. и третия етаж за Н. Д.. Разликата от 1769,44 лева е между сумите 64 429,24 лева и 62 659,80 лева. Стойността на разликата не влияе на цените на имотите. Това е само за сградата. Приела съм, че дворното място ще се раздели в идеални части. Изчислила съм цялата стойност и съм посочила тези квоти съобразно това, което съдът ми е възложил. Това уравняване е само за сградата, без дворното място. На стр. 1 от заключението съм посочила, че транспортната достъпност до процесния имот е сравнително добра. Има път без трайна настилка. От селото има асфалтов път, който продължава нагоре и покрай сградата пътят е без трайна настилка. Пътят е черен. Стените на втория етаж са измазани и боядисани. На третия етаж има килер зад обособената тоалетна, до стаята, която всъщност е като спалня. Кръстила съм я стая, защото може да се ползва с различно предназначение. В схемата съм посочила килера. На третия етаж има помещение за баня, но то няма плочки и не е довършено. Изградено е, но вътре няма санитария, няма уреди, няма плочки. На третия етаж, доколкото си спомням, в кухнята също нямаше шкафове и уреди.

На третия етаж е обособено помещение за кухненски бокс и баня. Входът е откъм дневната и се влиза в помещение, което е за кухненски бокс. Не е довършено, няма изводи за вода. В Приложение 3, относно единична цена по еталон, източникът на информация, която черпя е издателството „Стройексперт-СЕК”, което всяка година публикува бюлетин „Строителен обзор” за средните за страната цени на строително-монтажни работи. В случая съм ползвала брой 7-8 от 2023 г., който е последно издаденият. Там са посочени цените на съответните еталони и типове сгради – едноетажна, двуетажна, вила. От тези цени, с които съм работила, съм добавила ДДС, тъй като посочените в еталона цени на 1 кв. м. застроена площ са без ДДС. При тези посочени цени съм определила единична цена на кв. м. за съответните етажи.

Например в Приложение 3, в графа „Единична цена по еталон” за втория етаж съм определила 553 евро. Тази цена съм определила, тъй като има еталон за двуетажна сграда и четириетажна сграда. Аз съм усреднила двете цени, защото няма друга база. Те са ограничен брой еталони – 20 на брой. Оценителите работят с тези еталони при определяне на общата стойност за кв.м. в зоната на застроена площ на готова сграда. Посочените цени са без ДДС и поради тази причина съм ги завишила с 20 % и към тази цена съм добавила в таблицата в „1. Метод на вещната стойност” 8 % за външни проводи, които трябва да се изградят до сградата и 8 % за допълнителни разходи. Използвала съм списание „Строител обзор”, книжка 7-8, където се публикуват годишно еталоните на цени и последното е от 2023 г. Тази година не е излизало списание. Посочила съм, че има разлика, дали е първият етаж, дали е вторият етаж, 25 % при изграждането. Това е моя преценка. Според височината на 2 помещенията, според вида на довършване на етажите съм преценила и съм посочила такава оценка. За втория етаж по еталон цената мисля, че беше 940 лева ли, в момента не мога да кажа точно. Това е цена без ДДС, без допълнителните разходи за мрежи, проводи, за проектиране. Цената, която съм посочила в Приложение 3, в графа „Единична цена по еталон” например за втория етаж – 553 евро, е с тези начисления. Около 1000 лева беше по списание като себестойност, но не мога да цитирам точно. При определяне на пазарната стойност, в стр. 2 от заключението, съм посочила методи за определяне. При изготвяне на заключението не вземам предвид метода на сравнителните продажби. Посочвам го само като аналог. При определяне стойността на отделните етажи не съм взела предвид този метод.

При този метод нормално е да се ползват поне три оферти за подобни обекти, които са предложени на пазара. Използвала съм като информация обяви в сайта OLX за подобни къщи в с. *, като по описанието от офертата съм съобразила моя обект, който е предмет на оценката дали е в по-добро или в по-лошо състояние. Съответно съм взела предвид, че тези цени са офертни и съм ги намалила с 20 %, за да достигна една средна цена, на която би могла да се продаде този имот. При изготвяне на оценките оценителите следва да се съобразяват с български стандарти за оценяване, приети от Камарата на независимите оцените в България. Действащите в момента български стандарти за оценяване, приети от Камарата са от 2018 г. Тези стандарти допускат прилагането на метода на разходите, когато има пазарни аналози. Аз съм посочила три оферти в случая. При изготвяне на една оценка могат да се използват няколко метода и то в една и съща оценка. В случая преценка на оценителя е колко метода да ползва, дали да вземе с тежест на коефициенти сумата, която се получава от отделните методи или да вземе само едно. В случая моята задача е била да определя стойността на отделните етажи и дялове, затова само като илюстрация, аналог съм го показала този метод на сравнителните продажби, а съм работила с метода на вещната стойност. В Приложение 1 към заключението, „Ефективна дата на оценката-22.02.2024 г.” означава, че тогава съм изготвила оценката, като съм работила по метода на вещната стойност с последните данни за стойност на единичните еталони, а именно списание, 7-8 книжка от 2023 г. Тогава съм изготвила оценката. Методът на вещната стойност е разходите - единична стойност на строително-монтажни работи. Методът на пазарните сравнения е метод, по който сравнявам оферти. Към 22.02.2024 г. тези оферти съм намерила когато съм потърсила и са били актуални обяви. Нямала съм информация за тези обяви преди да бъдат публикувани.

Адв.П.: Обявите са три. Аз намерих в OLX само две, а третата обява въобще я няма.

Специфичното е, че едната обява е публикувана на 26.02.2024 г., в деня на депозиране на заключението. Другата обява е публикувана на 23.02.2024 г., което е след 22.02.2024 г..

Тоест, и двете обяви са публикувани след 22.02.2024 г.

Вещото лице инж. Т.: Обявите се актуализират. Аз съм ги видяла и преди това. Датата е на актуализацията, защото когато изтече срокът за обявата, подателят може да я поднови и се отразява последната дата.

Адв.П.: Когато е актуализирана, да, но не и когато пише, че е добавена на 23.02.2024 г. – едната обява и на 26.02.2024 г. – другата обява.

Вещото лице инж. Т.: Те са били в интернет пространството. Аз не съм си ги измислила.

Адв.П.: Моля съдът да ми даде възможност да покажа на вещото лице обявите, чиито дати коментираме, за да стане ясно за едни и същи ли обяви говорим. Разпечатал съм ги от сайта OLX. Едната обява е за 259 900 евро, другата – за 95 000 евро, а третата обява за 200 000 евро е неизвестна.

Съдът ПРЕДОСТАВЯ възможност на процесуалния представител на ищцата да покаже на вещото лице разпечатани обяви от сайта OLX.

Вещото лице инж. Т.: Тези обяви съм гледала. Третата обява я видях, след което наистина 3 изчезна. Може имота да е продаден.

Вещото лице инж. Т.: Моля да не се взема предвид посочената от мен стойност на „Метод на приходите 79 351 евро” в Приложение 1 към заключението, в „Резултати от оценката”, защото фактически не съм работила по метода на приходите и не е включена в изчисленията. Имам Excel-ска програма, на която си правя оценките и това е останало отпреди. При определяне на квотите съм използвала само метода на разходите или на вещната стойност. В „1. Метод на вещната стойност” от заключението, в раздел „Разлики „в плюс” от аналога” от таблицата, съм завишила с 8 % стойността за външни мрежи и проводи (инфраструктура, до сградата) и проектиране и надзор. Разходите за инфраструктура и проектиране не са включени в стойностите от каталога „Стройексперт-СЕК”, който съм ползвала. Изрично подчертах, че там са без ДДС и без стойност на външните мрежи.

Говорим за инфраструктура, която да доведе ток, вода и т.н. до сградата. В „1. Метод на вещната стойност” от заключението, в раздел „Обезценяване-сграда/постройки” от таблицата съм посочила „Икономическо обезценяване-0 %”. Прилага се по-скоро за промишлени сгради, за друг тип сгради и поради тази причина в случая съм приела 0 %.

Иначе съм приела, че има овехтяване - 21,5 %, функционално обезценяване (неща, които трябва да се ремонтират) – 5 % и така съм получила крайната стойност. В „3. Метод на сравнителните продажби” от заключението, в таблица са трите обяви, които ползвах – 259 000 евро, 95 000 евро и 203 000 евро. Цените, които съм намерила по обявите, съм занижила с тези проценти, тъй като са офертни. Това е стандартен подход. Когато се ползва този метод на сравнителните продажби, нормално е когато се сключва сделка да се очаква, че продавачът би снижил цената с някаква стойност за да се реализира сделката. Цифрите с минус в таблицата показват колкото е цената в евро в действителност, а цифрите под тях са в проценти, т.е. 20 % минус горната цена. Пак уточнявам, че този метод не съм го включила при определяне на крайната цена. Всички коефиценти, които са посочени в плюс или минус в таблицата в „3. Метод на сравнителните продажби” от заключението, показател „Състояние на имота”, са сравнение на моя имот, който оценявам с този, който съм намерила в продажбите. Ако моят имот е в по-добро състояние, завишавам тази цена. Ако моят имот е в по-лошо състояние в показателите, има в минус от аналога. Това е философията на метода. Тоест, понеже аналогът с цена 259 900 евро е в по-добро състояние, аз намалям 15 %, за да стане съпоставимо. В показател „Функционалност по предназначение” съм определила „добра” за трите аналога, както и "добра” за оценявания имот. Писала съм „добра”, но в същото време на двата сравнителни имота има минус 10 %.