Решение № 211 от 03.05.2022, Районен съд - Габрово

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 211 гр. Габрово, 03.05.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ГАБРОВО в публично заседание на пети април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Велемира Д. Димитрова при участието на секретаря Виолина Т. Тодорова като разгледа докладваното от Велемира Д. Димитрова Гражданско дело № 20214210100045 по описа за 2021 година

Предявени в условията на евентуалност са обективно съединени искове с основание чл. 19 ал.3 от ЗЗД, чл. 92 ал.1 от ЗЗД и чл. 55 от ЗЗД.

В исковата молба се твърди, че на 26.08.2020 г., между ищцата П. К. Д., в качеството й на купувач и ответника ИВ. П. ГР., в качеството му на продавач, е бил сключен Предварителен договор за продажба на недвижим имот, по силата на който, ИВ. П. ГР. се е задължил да прехвърли на П. К. Д. правото на собственост върху следния недвижим имот, а именно:

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, гр. Габрово, община Габрово, област Габрово, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД18-19/18.05.2007 година на Изпълнителен директор на АГКК; Последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот е от 06.03.2013 година; Адрес на поземления имот: град Габрово, п.к. 5300, ул. „*******" № 3; Площ: 460 кв. м.; Трайно предназначение на територията - Урбанизирана; Начин на трайно ползване Ниско застрояване /до 10 м./; Съседи: ***, 14218.53i.52, ***, ***, ***, ***, заедно с построените в поземления имот

1.СГРАДА с идентификатор ***; Застроена площ - 60.00 кв. м.; Брой етажи - 2;

Предназначение - Жилищна сграда - еднофамилна и 2. Гараж и складово помещение, построени на калкан до жилищната сграда, в северозападната й част, с разрешение за строеж № 713/27.08.1990 г., /гаражът и складовото помещение, обособяват и са нанесени на кадастралната карта като СГРАДА с идентификатор ***; Застроена площ - 39.00 кв. м.; Брой етажи - 1; Предназначение - Хангар, депо, гараж/.

В договора страните са уговорили покупко - продажна цена за имота общо в размер на 33 000.00 лв. /тридесет и три хиляди лева/, от която, сумата от 3000.00 лв., представляващо капаро, е била заплатена от купувача на продавача в деня на подписване на договора. Част от капарото, в размер на 2200.00 лв., е било заплатено от купувача на продавача в брой, като в т. 2.2.1. от договора последният е декларирал, че е получил сумата, а другата част от 800.00 лв. е била заплатена по банков път /по банкова сметка на продавача в „ЦКБ" АД/. Остатъкът от цената, в размер на 30 000.00 лв., страните са се договорили да бъде заплатена от купувача в деня на изповядване на сделката в нотариална форма.

Страните са уговорили нотариалното изповядване на окончателния договор за покупко - продажба на имота да бъде извършено в срок до 14.12.2020 г., като ако до тази 1 дата сделката не бъде изповядана, то на 15.12.2020 г., в 12:00 часа, страните е следвало да се явят пред Иван Колев - Нотариус с per. № 369 на НК, с РД - района на РС – Габрово за изповядване на сделката.

След подписване на предварителния договор, в проведени разговори с ищцата, вкл. на 13 и 14 декември 2020 г., ответникът ИВ. П. ГР. без основателна причина е отказал да прехвърли собствеността върху имота. На 15.12.2020 г., същият не се е явил пред нотариус Иван Колев, в изпълнение на изричната договорка между страните, съгласно т.3.1 от договора. За явяването на купувача и неявяването на продавача пред нотариуса е съставен Констативен протокол с per. № 5523, акт № 23, том 2 от 15.12.2020 г.

По изложените съображения се прави искане съдът да постанови решение, с което да обяви за окончателен Предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 26.08.2020 г., сключен между ИВ. П. ГР., адрес - гр. Габрово, ул. „*******" № 3, ЕГН:

**********, в качеството му на продавач и П. К. Д. от гр. Габрово, ул. „********" № 20А, ЕГН: **********, в качеството й на купувач, с предмет следния недвижим имот:

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, гр. Габрово, община Габрово, област Габрово, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД18-19/18.05.2007 година на Изпълнителен директор на АГКК; Последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот е от 06.03.2013 година; Адрес на поземления имот: град Габрово, п.к. 5300, ул. „*******" № 3; Площ: 460 кв. м.; Трайно предназначение на територията - Урбанизирана; Начин на трайно ползване Ниско застрояване /до 10 м./; Съседи: ***, ***, ***, ***, ***, ***, заедно с построените в поземления имот

1.СГРАДА с идентификатор ***; Застроена площ - 60.00 кв. м.; Брой етажи - 2;

Предназначение - Жилищна сграда - еднофамилна и 2. СГРАДА с идентификатор ***; Застроена площ - 39.00 кв. м.; Брой етажи - 1; Предназначение - Хангар, депо, гараж.

В случай, че съдът установи, че към датата на постановяване на решението не са налице предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен - ответникът не е собственик на процесния недвижим имот или е собственик само на част от него, или поради обективни причини ответникът не може да прехвърли собствеността върху имота, то при условията на евентуалност ищцата предявява иск за осъждане на ответника ИВ. П. ГР., да заплати на ищеца П. К. Д., сумата от 6 000.00 лв /шест хиляди лева/, представляваща платеното капаро в двоен размер, на основание т. 5.1. от договора, заедно със законната лихва от датата на завеждане на настоящия иск до пълното издължаване на сумата;

В случай, че съдът установи, че между страните не е налице валидно облигационно отношение, породено от Предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 26.08.2020 г., то платената от купувача и получена от продавача сума в размер на 3 000.00 лв. /три хиляди лева/, се явява получена без основание и води до неоснователно обогатяване, поради което, при условията на евентуалност, предявявам иск за осъждане на ответника ИВ.

П. ГР., да върне на ищеца П. К. Д., сумата от 3 000.00 лв. /три хиляди лева/, на основание неоснователно обогатяване, заедно със законната лихва от датата на завеждане на настоящия иск до пълното издължаване на сумата.

Претендира се за присъждане на направените по делото разноски, вкл. разноските по ч. гр. д. № 464/2020 г. по описа на Окръжен съд - Габрово, по което, на осн. чл. 390 от ГПК е допуснато обезпечение на настоящия иск.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от особения представител на 2 ответника адв. П., който заявява, че предявените при условията на евентуално съединяване искове са допустими, но неоснователни.

Съображенията му са, че представеният от ищцата предварителен договор за продажба е недействителен - нищожен на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, поради нарушение на добрите нрави, а в условията на евентуалност -унищожаем, тъй като е сключен при крайна нужда, съгласно правилото на чл. 27 и чл. 33 ЗЗД.

На първо място нееквивалентността на престациите е основание за нищожност на договора поради противоречието му с добрите нрави. В случая е налице именно такава нееквивалентност, тъй като продажната цена, уговорена в предварителния договор е в пъти по-малка от пазарните цени на имотите в момента, като разликата е толкова голяма, че е налице пълно несъответствие между двете престации. Константната съдебната практика приема, че значителната липса на еквивалентност на насрещните престации може да се приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те са определени като граница на свободата на договаряне по чл.9 от ЗЗД.

На следващо място, ако съдът не приеме, че договорът е нищожен, то според особения представител на ответника той е унищожаем тъй като е сключен в условията на крайна нужда по смисъла на чл. 33 ЗЗД във връзка с чл. 27 ЗЗД. Към момента на сключване процесния договор ответникът е пенсионер, като е разполагал с минимален и напълно недостатъчен доход, който да покрива нуждите му, да се издържа и да покрива своите разходи. Същият е с влошено здравословно състояние, а към момента на сключване на предварителния договор се е грижел и за тежко болната си майка, която е починала /след дълго боледуване / малко преди официално обявената пандемия от Ковид-19. Погребението й както и това ,че след нейната смърт не е имало кой да подпомага финансово ответника и да поема част от присъщите ежедневни разходи на едно домакинство са го мотивирали да сключи процесния предварителен договор.

Що се отнася до втората предпоставка на чл. 33 ЗЗД, а именно - наличието на явно неизгодни условия особеният представител отново се позовава на факта, че продажна цена уговорена в процесния договор е в пъти по-малка от пазарните цени на имотите, намиращи се в същия регион и със сходна квадратура.

По отношение на иска с основание чл. 93 ал. 2 от ЗЗД за заплащане на двойния размер на задатъка заплатен от ищцата при сключване на предварителния договор, особеният представител на ответника счита иска за неоснователен поради това, че според него се касае за претенция за заплащане на неустойка, като клаузата, в която тя е предвидена чл. 5.1. от Договора е нищожна , поради противоречие с добрите нрави, тъй като същата е уговорена в двоен размер и като такава е извън присъщите и обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция.

По отношение на предявеният като евентуален иск за заплащане на сума в размер на 3 000 лева, за която се твърди, че е получената от ответника без основание, особеният представител на ответника счита, че той е допустими, но неоснователен. Фактическият 3 състав на гесцията /неоснователно обогатяване/ включва две предпоставки - престиране от страна на ищцата спрямо ответника без основание, което да е довело съответно до обедняване на ищцата и обогатяване на ответника. От твърденията на ищцата не става ясно как е заплатена въпросната сума, заплатена ли е изобщо, на кого е заплатена. Ищцата не сочи доказателства в подкрепа на твърдението си, че е заплатила въпросната сума на ответника, нито навежда доводи и съображения в тази насока. С оглед на това така предявената претенция от ищцата е недоказана.

От събраните по делото доказателства преценени поотделно и в тяхната съвкупност съдът намира за установена следната фактическа обстановка :

Видно от приложения по делото Предварителен договор от 26.08.2020г. сключен между ИВ. П. ГР. като продавач и П. К. Д. като купувач, е постигнато съгласие за сключване на окончателен договор за продажба на недвижим имот, с който ИВ. П. ГР. да прехвърли на П. К. Д. правото на собственост върху ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, гр. Габрово, община Габрово, област Габрово, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-19/18.05.2007 година на Изпълнителен директор на АГКК; Последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот е от 06.03.2013 година; Адрес на поземления имот: град Габрово, п.к. 5300, ул. „*******" № 3; Площ: 460 кв. м.; Трайно предназначение на територията Урбанизирана; Начин на трайно ползване - Ниско застрояване /до 10 м./; Съседи:

***, 14218.53i.52, ***, ***, ***, ***, заедно с построените в поземления имот 1.СГРАДА с идентификатор ***; Застроена площ - 60.00 кв. м.; Брой етажи - 2; Предназначение - Жилищна сграда - еднофамилна и 2.

Гараж и складово помещение, построени на калкан до жилищната сграда, в северозападната й част, с разрешение за строеж № 713/27.08.1990 г., /гаражът и складовото помещение, обособяват и са нанесени на кадастралната карта като СГРАДА с идентификатор ***; Застроена площ - 39.00 кв. м.; Брой етажи - 1; Предназначение - Хангар, депо, гараж/.

В договора страните са уговорили покупко - продажна цена за имота общо в размер на 33 000.00 лв. /тридесет и три хиляди лева/, от която сумата от 3000.00 лв., представляващо капаро, е била заплатена от купувача на продавача в деня на подписване на договора.

Част от капарото, в размер на 2 200.00 лв., е било заплатено от купувача на продавача в брой, като в т. 2.2.1. от договора последният е декларирал, че е получил сумата, а другата част от 800.00 лв. е била заплатена по банков път /по банкова сметка на продавача в „ЦКБ" АД/. Остатъкът от цената, в размер на 30 000.00 лв., страните са се договорили да бъде заплатена от купувача в деня на изповядване на сделката в нотариална форма.