Решение № 22689 от 13.12.2024, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 22689 гр. София, 13.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 154 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ДАНИЕЛА Б. АЛЕКСАНДРОВА при участието на секретаря СИМОНА СВ. ЦВЕТКОВА като разгледа докладваното от ДАНИЕЛА Б. АЛЕКСАНДРОВА Гражданско дело № 20211110144451 по описа за 2021 година

Производството по делото е образувано, въз основа на искова молба, подадена от **********, ЕИК ************, със седалище и адрес на управление в *****************, представлявано от П. П. срещу Ц. В. Г., ЕГН ********** и Ж. - Ф. Р. Ч., роден на 24.09.1965 г. с паспорт № ************, изд. на 06.01.2015г. от Посолството на РФ. в Л., с която са предявени осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал.1, пр. 1 вр. с чл. 80 и чл. 179 от ЗЗД за частично заличаване на договорна ипотека, учредена с нотариален акт № 87, том І, рег. № 725, дело № 77/ 2020 на нотариус С.К., с рег. № 505 в НК върху поземлен имот с идентификатор ************* (част от имот с предходен идентификатор *********).

Претендираните от ищеца права, произтичат от твърденията, че между него и ответниците било налице договорно правоотношение по предварителен договор за покупкопродажба на дружествени дялове и извършване на строителство от 06.02.2020 г. и анекс № 1 към него, по силата на който ответниците се задължили да предоставят на ищеца съгласие в нотариално заверена писмена форма и молба, към която е приложен актът за съгласието за заличаване на учредените с нотариален акт за учредяване на договорна ипотека, № 24, том І, рег. № 1115 от 16.04.2020 г. - първа по ред договорна ипотека върху поземлен имот с кадастрален идентификатор ********* и първа по ред договорна ипотека върху построената в този поземлен имот сграда с идентификатор ************. Задължението на ответниците по чл.7, ал.2 от Анекс № 1 към сключения предварителен договор за покупко-продажба на дружествени дялове и извършване на строителство от 06.02.2020 г. да предоставят на ищеца молба - съгласие по чл.179 ЗЗД твърдят, че произтича от настъпилото за това условие предвидено в същия анекс – чл.7, ал.1, а именно – прехвърляне от страна на продавача на правото на собственост на всички притежавани от него дружествени дялове от капитала на търговското дружество ************ на купувачите – понастоящем ответници по делото.

Твърди, че на 05.04.2021 г. е сключен окончателният договор за покупко – продажба на дружествени дялове от капитала на ************, с което дружество – ищец е изпълнило възникналите по договора задължения при условията и сроковете на договора, с което изпълнение се легитимира като изправна страна в правоотношенията с ответниците.

Поддържа че е изпълнил и уговорените в Раздел 3 от договора предварителни условия за 1 прехвърлянето на дяловете, като е приключил е процедурата по заявление за разделяне на УПИ с идентификатор ************, с площ по кадастрална скица 1544 кв.м., като по силата на влязла в сила заповед за изменение на ПУП - ПР (подробен устройствен план план за регулация) от посочения УПИ е образуван нов УПИ с кадастрален идентификатор ************с площ от 781 кв.м. (седемстотин осемдесет и един квадратни метра) и в него попада и ищецът е изградил Къщата по чл. 1.6 от договора. Твърди още, че тези недвижим имот и къща са апортирани в капитала на ************ и всички обстоятелства са надлежно вписани в Търговския регистър по партидата на дружеството.

От предварителните условия за сключване на окончателен договор за задълженията на купувачите да заплащат цената на договора на уговорените за това части също твърдят, че са изпълнени изцяло. Както и че са учредили и предвиденото по предварителния договор обезпечение на всички вземания на купувачите спрямо продавача по предварителния договор с учредяването на първа по ред договорна ипотека върху ПИ с кадастрален идентификатор *********, с площ по кадастрална скица от 1544 кв.м. както и първа по ред договорна ипотека върху застроената в този ПИ сграда с Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 34, том I, № от входящ peг. 1115 от 16.04.2020 г. Ищецът твърди, че е извършил строителството съгласно разпоредбите на договора, като изцяло за своя сметка, със свой средства и персонал е извършил всички видове строителни дейности за изграждане на къщата, подробно описана в него, в договорената степен на завършеност, и недвижимият имот и къщата са апортирани в капитала на ************, ЕИК ***********, като апортът е надлежно вписан по партидата на това дружество в Търговски регистър към АВ, както и в Имотния регистър към АВ.

В срок от 30 /тридесет/ дни от датата на прехвърлянето на дяловете - 05.04.2021 г. ответниците е следвало да предоставят на ищеца, както са се задължили в чл. 7, ал. 2 от Анекс № 1 към предварителния договор, съгласие в нотариално заверена писмена форма и молба, към която е приложен актът за съгласието за заличаване на учредените на основание чл. 8.1 от договора с Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека от 16.04.2020 г. в полза на купувачите първа по ред договорна ипотека върху ПИ с кадастрален идентификатор ********* и първа по ред договорна ипотека върху построената в този поземлен имот сграда с идентификатор *********.1.

Въпреки водените преговори ответниците не изпълнили уговорените в договора и анексите към него условия за заличаване на договорната ипотека върху недвижимите имоти.

Ето защо ищецът моли съда да постанови решение, с което да му разреши да извърши дължимото от ответниците действие относно заличаването на учредените с нотариален акт договорна ипотека № 24, том I, изходящ peг. № 1115 от 16.04.2020 г. - първа по ред договорна ипотека върху поземлен имот с кадастрален идентификатор ********* и първа по ред договорна ипотека върху построената в този поземлен имот сграда с идентификатор *********.1, като осъди ответниците да търпят извършването на действието, и да заплатят всички разноски по изпълнението на това задължение, вкл. и таксата по чл. 3, ал. 1 от Тарифата за държавните такси, събирани от АВ за действия и услуги по Правилника за вписванията и нотариалните такси по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗЗНД.

Претендира разноски.

Ответниците са представили отговор в срок, с който оспорват предявените искове.

Излагат съображения, че релевантен по отношение на правата и задълженията на страните, засягащи ипотекирания имот, бил сключеният между страните на 16.04.2020 г. нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти. Съгласно договора за ипотека всички задължения на ищеца към купувачите и тях самите, произтичали от предварителния договор за покупко-продажба на дружествени дялове и извършване на строителство от 06.02.2020 г., с които ищецът бил учредил в полза на ответниците първа по ред договорна ипотека. В т. ІІІ от договора за ипотека било записано, че при неизпълнение на кое да е от задълженията на ищеца по предварителния договор, ипотекарните кредитори имали право да съберат вземането си за уговорените с договора обезщетения за неизпълнение и/или връщане на заплатените от купувачите по предварителния договор вноски в това число главница, лихва и разноски, и други суми, като ипотекарните кредитори имали право да упражнят своите права по настоящата ипотека, за да възстановят всякакви и всички суми, дължими от продавача по предварителния договор и по ипотеката от ипотекарното имущество, съгласно предвидената в закона процедура и да възстановят всички разходи, които били направили в тази връзка. В договора за ипотека било записано и че при пълно и точно изпълнение на задълженията на ищеца по предварителния договор, ипотекарните кредитори се задължавали в срок от 10 работни дни от датата, на която 2 страните били констатирали писмено с двустранен протокол пълното и точно изпълнение по предварителния договор, да предприемат всички правни и фактически действия по заличаване на учредената договорна ипотека. Твърдят, че към настоящия момент не били изпълнени условията за заличаване на ипотеката, респективно страните не били констатирали писмено с двустранен протокол пълното и точно изпълнение по предварителния договор. Считат за необосновани твърденията на ищеца, че същият нямал задължение по отношение Приложение № 2 и 3 от предварителния договор. Твърдят още, че към настоящия момент нито една от къщите нямала собствена партида за ток и все още използвали промишлен ток, предоставян от ищеца, а не от електроразпределително дружество. Навеждат твърдения, че дори и да бъде прието, че задълженията по договора за ипотека били изпълнени, то задълженията с Анекс № 1 от 31.12.2020 г., който бил част от предварителния договор не бил изпълнен в цялост с оглед на обстоятелството, че ищецът не изпълнил задължението си по чл. 7, ал. 1 от анекса и ответниците били в правото си да не вдигат процесната ипотека. Считат, че голяма част от твърденията на ищеца в исковата молба на първо място за ирелевантни за спора и на следващо място като неистина. Молят съда да отхвърли исковата молба като неоснователна и недоказана. Претендират разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Съгласно разпоредбите на чл. 179, ал. 1 ЗЗД и чл. 19, ал. 1 ПВ вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение. Така цитираните разпоредби предвиждат два възможни способа за заличаване – въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение. В хипотезата, когато кредиторът отказва да даде съгласие за заличаване на ипотеката, въпреки че обезпеченото с нея задължение е изпълнено, може да бъде предявен отрицателен установителен иск, че ипотеката е погасена.

В този случай заличаването на вписването става въз основа на влязлото в сила съдебно решение, с което се постановява това заличаване. Константна и безпротиворечива е съдебната практика, че искът за заличаване на ипотеката не е самостоятелен – той винаги е последица от спора за съществуване на вземането. В конкретния случай е предявен иск за реално изпълнение на поетото с анекс № 1 задължение от страна на ответниците за заличаване на учредената договорна ипотека, като е направено искане за овластяване на ищеца да извърши това действие за сметка на ответниците.

С оглед правилата за разпределение на доказателствената тежест ищецът следва да установи при условията на пълно и главно доказване кумулативното наличие на следните предпоставки: валидно възникнало договорно правоотношение с твърдяното съдържание, че е изправна страна – т.е. изпълнил е поетите задължения съобразно предмета на договора.

В тежест на ответника е да установи, че е налице неизпълнение на възникналите с предварителния договор за покупко – продажба на дружествени дялове и извършване на строителство от 06.06.2020г., анекс № 1 от 31.12.2020г. задължения.

Не е спорно между страните, а и от приетия по делото предварителен договор за покупко-продажба на дружествени дялове и извършване на строителство се установява, че на 06.02.2020 г. между **********, в качеството на продавач, и Ц. В. Г. и Ж. - Ф. Р. Ч., в качеството на купувачи, е постигнато съгласие продавачът да прехвърли на купувачите в предвидената от закона форма 100% от притежаваните от него дружествени дялове от капитала на ************, както и да реализира СМР за изграждане на самостоятелен обект – къща, находяща се в поземлен имот с идентификатор *********.1 по кадастрална карта и кадастралните регистри на гр. Р., одобрени със Заповед № РД-18-33/15.05.2006 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находяща се в ***********, с административен адрес по кадастрална карта: *************, къща А2, със застроена площ съгласно Разрешение за строеж от 203,20 кв.м. и РЗП от 203,20 кв.м., състояща се от входно антре, санитарен възел, техническо помещение, сауна, гардероб, дневна с трапезария и кухня, две спални, всяка със собствена баня, покрита веранда, с предназначение жилищна сграда, еднофамилна, брой етажи: 1, при съседи на къщата: от четири страни двор и при съседи на поземления имот от четири страни: ПИ ************, ПИ **************, ПИ *************, ПИ *************, ПИ *************, ПИ ************срещу уговорена цена от 284950 евро, платима разсрочено (т.7.1. от договора). Съгласно клаузата на т.4.2. от договора продавачът се е задължил да апортиp a недвижимия имот и къщата в капитала на дружеството 3