Решение № 2628 от 26.05.2026, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 2628 гр. Пловдив, 26.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Свилена Ст. Давчева при участието на секретаря Величка Хр. Грабчева като разгледа докладваното от Свилена Ст. Давчева Гражданско дело № 20235330116323 по описа за 2023 година

Съдът е сезиран с иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД от С. А. К., ЕГН: ********** против П. А. К. ЕГН **********.

Ищецът твърди, че на *** между страните бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот: 1/6 (една шеста) идеална част от самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** в град П., община П., област П. по КККР, одобрени със заповед РД-18-48/03.06.2009 г. на *** на АГКК, с адрес на имота: ***, който самостоятелен обект се намира на етаж 1 (първи), в сграда с идентификатор ***, с предназначение: жилищна сградаеднофамилна, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор ***, който обект съгласно *** за замяна, вписан в Служба по вписванията гр.

П. на *** *** заема партерния етаж на източната половина на къща – близнак без южната сутеренна стая жилищен етаж над партера от източната половина на жилищната сграда, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1 (едно), с площ: няма данни, при съседни самостоятелни обекти в сградата с идентификатори: на същия етаж – ***, под обекта - няма, над обекта – ***, ведно с прилежащите части: съответните идеални части от общите части на сградата съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС.

1

Съгласно сключения предварителен договор, за прехвърлянето на собствеността върху имота, следвало да се изпълнят следните условия: нанасяне на имота съгласно изработена и внесена Скица-предложение пред АГКК, което да отговаря на реалното положение на гореописания имот относно квадратура, разположение и предназначение в сграда с идентификатор ***, след издаване на Заповед на *** на СГКК. Окончателният договор следвало да се сключи не повече от месец след нанасянето на обекта в АГКК /Заповед № 18-12660/11.11.2021 г./ според твърдението на ищеца, крайният срок за сключване на договора в нотариална форма изтекъл на ***.

С извънсъдебна покана, продавачът по предварителния договор бил поканен да се яви на 30.10.2023 г. в 10,00 часа при *** *** *** за прехвърляне на собствеността на имота. Поканата била получена от ответника по електронен път. Поради неявяването на посочената дата и час, в кантората на *** бил съставен протокол за неявяване на поканеното лице.

Поради изразена готовност от ответника по делото за определяне на дата за прехвърляне на собствеността, била уговорена нова дата пред същия *** – 01.11.2023 г. от 14,30 часа, на която отново се явил само ищецът /купувачът по сделката/.

Поради изложеното, се иска от съда да обяви процесния предварителен договор за окончателен по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД. Претендирани са разноски.

В срока по чл.131 ГПК ответникът, чрез назначения му особен представител – адв. В. К., е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявения иск. Твърди, че от описанието на обекта в предварителния договор и в акта за собственост, не можело да се установи безспорно, че продаваемият имот е именно 1/6 идеална част от СОС с идентификатор *** и какво именно страните се договарят да бъде продадено. Приложената към исковата молба схема на СОС с идентификатор ***, с площ 37 кв.м. и предназначение: за склад, не кореспондирала с имота, описан в предварителния договор и с описанието на имота, съгласно *** акт, а съгласно заповедта на *** на СГКК – П. СОС с идентификатор *** бил заличен. Поради изложеното се твърди, че сключеният между страните предварителен договор е без предмет.

На следващо място, се сочи, че съгласно уговореното в предварителния договор, окончателен такъв следвало да се сключи след нанасяне на имота съгласно изработена и внесена Скица-предложение пред АГКК, което да 2 отговаря на реалното разположение на имот относно квадратура, разположение и предназначение на сградата. За имот с идентификатор *** не било представено доказателство, че се е сбъднало условието и е нанесен в КККР, а напротив – идентификаторът бил заличен.

Ответникът твърди, че уговореният в предварителния договор срок бил изтекъл по вина на ищеца и същият не можел да се възползва за обявяването му за окончателен по смисъла на чл. 19 ЗЗД. Поканата за сключване на окончателен договор била изпратена две години по-късно и не можела да новира изтеклия в договора срок, тъй като нямало писмено съгласие между страните в този смисъл. С оглед изложеното се иска отхвърляне на исковете.

Претендират се разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235, ал.2, вр. чл. 237, ал. 2 ГПК, счита за установено следното от фактическа страна:

Видно от Нотариален акт за замяна на недвижим имот *** по описа на *** и удостоверение за наследници на А. С. К., на ***. К. С. К. и А. С. К. – *** на страните, придобиват правото на собственост върху недвижим имот, находящ се в *** състояш се от две стаи, кухня, антре, баня и клозет, ведно с партерния етаж без южната сутеренна стая.

Видно от *** № *** по описа на *** ответникът продава на ищеца имот, с идентификатор № *** по КККР на ***.

От представения предварителен договор за покупко - продажба от *** /л.5,6/ се установява, че предмет на съглашението, постигнато между страните е прехвърляне правото на собственост върху 1/6 идеална част от обект с идентификатор № *** по КККР на гр. П..

От представените по делото писмени доказателства, в това число приетата комплексна съдебно техническа експертиза, се установява, че процесният обект е изграден в сграда с ИД № ***, разположена в поземлен имот с ИД № *** по КККР на гр. П..

От изготвената комплексна съдебно техническа експертиза, частта изготвена от вещото лице – г. /л.253-255/, се установява, че СОС с *** е частично идентичен със СОС с идентификатор ***, като вещото лице в 3 констативно съобразителната част на експертното заключение изяснява, че със Заповед РД-18-48/03.06.2009 год. на *** на АГКК е нанесен СОС с ИД № *** с предназначение – жилище, апартамент, без данни за площ. Със заявления на С. А. К. от 28.07.2021 год. и 20.08.2021 год. е внесен проект за изменение, касаещ сграда с ИД № *** и самостоятелните обекти в нея, както и площта на обекта ***, нанасят се нови самостоятелни обекти с идентификатори *** , ***, *** и ***, заличават се СО с ИД № ***, ***, ***, ***, *** и ***. Така обект с ИД № *** е станал исторически заличен, а на негово място, при различна конфигурация е отразен *** – предназначение склад, без прилежащи части. На основание чл. 54, ал.4 ЗКИР е издадена Заповед 18-12660-11.11.2021 год. на *** на СГКК П..

В констативно съобразителната част от съдебно техническата експертиза, изготвена от вещото лице А., *** разяснява, че сграда с ИД № ***, представлява жилищна сграда на три етажа, като съобразно строителните правила и норми етажът, означен като партерен в *** за замяна на недвижим имот от *** или сутерен в документи от 2006 год. представлява първи етаж на сградата. Той се състои от два самостоятелни обекти с предназначение за склад - ***,с площ 14 кв.м. – отговарящ на посочената в *** за замяна от *** южна сутеренна стая и ***, с площ 37 кв.м. Вторият жилищен етаж, според вещото лице е идентичен с описания като първи жилищен етаж в *** за замяна от *** и се състои от един самостоятелен обект с предназначение жилище и е с идентификатор ***. Третият жилищен етаж е идентичен на посочения като втори жилищен етаж в *** от ***, на него е разположен един самостоятелен обект с ИД № *** с предназначение жилище с площ от 58 кв.м. и се състои от две стаи, кухня, антре, баня, тоалетна и тераса.

В заключението си вещото лице заявява, че обект, склад с ИД № *** по документи и архитектурно заснемане е идентичен със стар ИД № ***, като местоположение в сградата, но не се припокриват като площ и че този обект правилно е отразен в схема № ***. Вещото лице заключава още, че складовите помещения към жилището на третия етаж са на първия етаж.

Съдът кредитира заключението на вещите лице, като изготвено от компетентни лица, в чиято безпристрастност нямо основания да се съмнява.

В настоящия съдебен акт, предвид нанесеното изменение в кадастралната карта, процесният предмет на предварителния договор за 4 покупко-продажба ще бъде обозначаван с настоящия номер с идентификатор ***, каквото е настоящото съществуващо положение.

Въз основа на така описаната фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:

Съдът е сезиран иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД.

За да бъде уважен предявеният иск ищецът следва да установи наличие на валиден предварителен договор, сключен в предвидената в закона форма, съдържащ съществените условия на окончателния договор

– индивидуализация на описаните идеални части от недвижимия имот, продажна цена, ищецът да е изправна страна по договора, настъпване на уговорените условия за сключване на окончателен договор; че ответникът е единствен собственик на продаваемите идеални части от имота.

Безпротиворечиво в съдебната практика е прието, че право на собственост може да съществува само върху застроен обект, който съставлява самостоятелен обект на вещни права, съгласно действалите към момента на построяването или обособяването му или понастоящем строителни правила и нормативи. Достатъчно е следователно, към един от тези два момента – на изграждане или към момента на сключване на вещнопрехвърлителната сделка, предмета на договора да е самостоятелен обект на вещни права.

Един обект не би могъл да бъде самостоятелен такъв, ако представлява прилежаща част към друг, обслужва го, няма самостоятелно функционално предназначение, не отговаря на строителните правила и норми.

От заключението на вещото лице се установява, че недвижимият имот с ИД № *** по сега действащата КККР на гр. П., предмет на сключеният между страните на *** Договор за покупко –продажба, обективиран в *** № *** по описа на *** при РС Пловдив ***, посочен в договора с идентификатор № *** се състои от кухня, две стаи, антре, баня, тоалетна. Според вещото лице и към датата на построяването му, жилището се е състояло от тези помещения.

С тези помещения жилището е описано и в *** за продажба от ***. С тези помещения имотът е описан и в *** за замяна от ***, по силата на който наследодателят на страните го е придобил. Следва да се отбележи и че в представения с експертното заключение *** за замяна от ***, отнасящ се до жилището, находящо се на първия – според нотариалния актове и втори – според вещото лице А., етаж, то се е състояло от същите помещения. Досежно 5 жилището, предмет на вещнопрехвърлителната сделка между страните от *** вещото лице А. изрично посочва, че то не разполага със складово помещение, не разполага и с килер.

От установеното по делото, сградата, ведно с коментираното жилище и приземен етаж е построена през 1958 год. Строителните правила и норми по ЗПИНМ, относими към годината на построяване на сградата – 1958 год. са от 1953 год. Съгласно чл. 38– всяко жилище трябва да има най-малко стая за живеене, кухня или кухненски бокс, клозет, помещение за душ или вана, предверие, дрешник, килер или шкаф, зимник или складово помещение.

Съгласно нормата на чл. 40, ал.1 ЗУТ, действаща към настоящия момент, всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.

Тоест, установява се че и към момента на построяване на сградата и към настоящия момент, за да бъде жилището, предмет на ***, самостоятелен обект на правото на собственост, освен останалите изброени помещения следва да има и складово помещение. В цитирания *** не е упомената жилището да има и складово помещение или килер. Изрично както бе посочено, вещото лице А. сочи, че то не разполага с такива.

Същевременно, видно от заключението на вещите лица, а и приобщената схема № *** /л.11/ партерният етаж се състои от две помещения едното с идентификатор № ***, съответстващо на южната сутеренна стая, посочена в *** и друго – с идентификатор №*** – съответстващо на предмета на процесния предваритенел договор за покупко-продажба. С оглед така установеното съдът намира, че процесният обект с идентификатор № *** и към момента на построяване на сградата и към настоящия момент представлява склад, но не е самостоятелен обект на правото на собственост, тъй като е прилежаща част към жилището, находящо се на последния етаж на сградата, без която част същото не би могло на свой ред да съществува като самостоятелен обект. Горният извод се подкрепя и от начина по който е описан прехвърления имот в *** за замяна от ***, където изрично е посочено, че се прехвърля право на собственост върху източната самостоятелна половина на жилищната сграда, която се състои от партерен, първи и втори жилищни етажи, без първия жилищен етаж и южната сутеренна стая.