Решение № 917 от 09.07.2023, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 917 гр. София, 02.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на седми юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Иво Дачев

Членове:

Мария Георгиева

Асен Воденичаров при участието на секретаря Красимира Г. Георгиева като разгледа докладваното от Мария Георгиева Въззивно гражданско дело № 20211000501128 по описа за 2021 година

С решение на ВКС № 152/05.04.2023 г., постановено по т.д. № 2336/2019 г., е обезсилено решение № 1501/20.06.2019 г., постановено по гр.д. № 5298/2018 г. по описа на Апелативен съд София, с което е потвърдено решение № 3531/19.07.2018 г. по гр.д. № 206/2016 г. на Окръжен съд Благоевград. С последното са отхвърлени като неоснователни предявените главни и евентуални искове от Т. Р.-У. и К. Р. -У. – граждани на Великобритания, срещу „ГБ-Британия Сейнт Дейвидс“ ЕООД и „Уникредит Булбанк“ АД.

ВКС е констатирал нередовност на исковата молба, с която са съединени обективно искове, основани на взаимоотР.ащи се като предпоставки за защита твърдения, с петитуми, за които няма формулирани фактически твърдения и алогичен начин на съединяване на исковете в съотношение главен – евентуален.

Съобразно констатациите на ВКС исковата молба е оставена от въззивния състав без движение, с указание да се изложат фактически твърдения за претенциите, а последните са се съединят обективно по допустим начин, без един от исковете да изключва защита чрез втория.

С молба от 15.05.22 г. ищците са заявили, че твърдят, че:

На 26.10.07 г. първият ответник учредил в полза на ищците право на строеж н а д апартамент С 35, представляващ самостоятелен обект с идентификатор

***, находящ се в сграда с идентификатор № *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-1881/10.12.2009 г. на ИД на АГКК, с предназначение на самостоятелния обект – жилище.

На 03.12.07 г. сградата достигнала фаза груб строеж и бил съставен акт образец 14, а на 09.09.09 г. е съставен акт обр. 15 (удостоверяващ годност за приемане на строежа).

На 15.09.21 г. сградата била въведена в експлоатация и самостоятелният обект бил 1 нанесен в кадастралната карта с идентификационен номер.

Същевременно вторият ответник отпуснал кредит в полза на първия ответник (договор 278/09.10.07 г.) и за обезпечаване на вземането, произтичащо от договора, на 10.10.07 г. бил сключен договор за ипотека над ПИ 151 063 в землището на гр. Банско, м. Шипоцко, ведно с правото на строеж над имота, за чието застрояване имало строителни книжа (архитектурен проект) за изграждане на жилищен комплекс за сезонно ползване, със застроена площ 1 575 кв.м. и РЗП 8 911 кв.м.

Поради необслужване на кредита вторият ответник обявил вземането, произтичащо от договора за заем, за предсрочно изискуемо и подал заявление по реда на чл. 417 ГПК.

Започнало принудително изпълнение чрез изнасяне на публична продан на различни жилищни обекти.

За да защитят правата си, ищците молят съда да:

1/ прогласи недействителност на договора за учредяване на ипотека, обективиран в нотариален акт № 93, т.IV, рег. № 3057, д.№ 651/2007 г. на нотариус С. К. с район на действие РС-Разлог, вписан в Службата по вписванията гр. Разлог с вх.рег. № 6682/10.10.2007 г., акт № 172, т.3, д.№ 6128/2007 г. поради неопределеност и неизвестност на частта от вземането, за чието обезпечаване се ипотекира проценият имот -– апартамент С 35, представляващ самостоятелен обект с идентификатор

***, находящ се в сграда с идентификатор № *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-1881/10.12.2009 г. на ИД на АГКК, с предназначение на самостоятелния обект – жилище (иск с правно основание чл. 170 ЗЗД);

2/ евентуално – да установи, че вторият ответник не разполага с ипотечно право над придобития от ищците имот, тъй като ипотекиращият не е бил собственик над имота, а бъдещите приобретатели не са участници в договора за ипотека като обезпечаващи чуждо вземане. Договорът за ипотека спрямо непостроените обекти следва да се тълкува като договор под условие, който ще породи действие след построяване на имотите при тъждество на страната, учредител на ипотеката, и собственика на конкретния имот и при спазване на архитектурния проект. Нарушено е изискването на чл. 167 ЗЗД ипотеката да е сключена за имот, който ипотекиращият притежава. Освен това ищците са изплатили напълно задължението си (продажната цена). Така те са погасили съразмерно на тази цена вземането на банката (чл. 124 ГПК).

3/ Първият ответник да бъде задължен да заличи вписаната върху гореописания имот ипотека (чл. 179 ЗЗД)

Не се поддържат останалите претенции, направени с исковата молба и уточненията на същата, направени в първоинстанционното производство.

Изявлението на ищците (въпреки изР.ните указания на ВКС) е, че третият иск е главен, наред с първия.

Тъй като след двукратното оставяне на исковата молба без движение (с устни разяснения в осз), страната не отстъпва от разбирането си и поради невъзможността искът за заличаване на ипотеката да е главен (предвид изявленията, че има заявено ипотечно право, вкл. е започнато принудително съдебното изпълнение) търсената защита следва да се разгледа като такава по втори по реда си евентуален иск, в случай че бъдат отхвърлени главния и първия евентуален иск.

С въззивната жалба се твърди, че първоинстанционният съд неправилно е приел, че макар и да е установено, че ищците като приобретатели на процесния имот са заплатили уговорената продажна цена по банкова сметка на „ГБ-Британия Сейнт 2

Дейвидс“ ЕООД, открита в ответната банка, не е погасено ипотечното право върху спорния обособен обект, намиращ се в ипотекираната сграда. Въззивниците считат за необоснован правния извод на първоинстанционния съд, че не е налице неопределеност на частта на вземането, за чието обезпечение е учредена ипотека върху процесния апартамент и „тяхното място в механизма на погасяване на вземането“. Поддържат, че преди достигане на сградата до стадий на завършеност „груб строеж“, в който момент отделните обособени жилища и други стават годен обект на правото на собственост, ищците са придобили върху апартамент С35 право на строеж от собственика на земята, поради което не е настъпило уговореното в договора за ипотека условие – към момента на обособяването на процесното жилище като годен обект на правото на собственост, учредителят на процесната ипотека да е негов собственик.

Въззиваемият „УниКредит Булбанк“ АД е подал в законоустановения срок отговор на въззивната жалба, с която я оспорва, като поддържа, че макар и ищците изцяло да са заплатили по открита при тази банка банкова сметка на продавача цената на процесния имот, не е установено, че именно с тази сума е погасена част от задължението за връщане на предоставения кредит. Счита за обосновано правното съждение, обективирано в обжалваното решение, че учреденото ипотечно право се разпростира не само върху земята, но и върху изградената постройка, в която се намира придобитият от ищците апартамент, тъй като обезпечението е учредено преди прехвърлянето на правото на строеж от собственика на земята на ищците, а в ипотечния акт е индивидуализиран обособеният имот от бъдещата сграда, върху който се разпростира породеното в полза на банката ипотечно право.

Въззиваемият „ГБ-Британия Сейнт Дейвидс“ ЕООД не е подал в законоустановения срок писмен отговор на въззивната жалба и не се явява негов процесуален представител в заседанията пред САС.

В производството пред САС не са събирани нови доказателства.

При служебна проверка въззивният състав установи, че е сезиран с допустима жалба.

Въз основа твърденията на въззивника, съобразно дадените от ВКС указания, допуснатото уточнение на исковата молба и доказателствата, ангажирани в първоинстанционното производство, САС приема за установено следното:

Видно от договор за банков кредит № 278/09.10.2007 г., чието предметно съдържание е изменяно неколкократно (с осем анекса), се установява, че „УниКредит Булбанк“ АД е отпуснало на „ГБ-Британия Сейнт Дейвидс“ ЕООД, инвестиционен кредит за довършване на строителството на жилищния комплекс, в който се намира притежаваният от ищците имот, в размер на сумата от 3 000 000. евро и револвиращ кредит (т. нар. „кредитна линия“) в размер на 450 000 евро срещу насрещна престация за връщане на кредита на разсрочени месечни вноски, ведно с възнаградителни лихви, такси, комисионни и неустойки при първоначален срок на действие на договора до 08.06.2009 г. (с допълнителни съглашения крайният срок на погасяване на кредита е продължен до 08.06.2011 г., съгласно клаузите, уговорени в анекс № 8/08.03.2010 г.).

Страните са се съгласили продажната цена по сключвани договори за продажба на недвижими имоти от процесния комплекс да се превежда в специална банкова сметка, чийто титуляр е кредитополучателят, като средствата ще бъдат „блокирани“ и „използвани за обслужване на задълженията към банката“. В клаузата на чл. 9.7 от кредитния договор банката е поела задължение да заличи учредената ипотека частично 3

– по отношение на обособени обекти от сградата, само след като кредитополучателят изплати част от породените към банката паР.ни задължения по договора за банков кредит.

За обезпечаване точното изпълнение на породените от кредитната сделка задължения на кредитополучателя, с договор, обективиран в н. а. № 93/10.10.2007 г., н. д. № 651/2007 г. по описа на нотариус С. К., кредитополучателят е учредил в полза на банката ипотека върху своя собствен поземлен имот и върху правото на строеж за изграждане на сградата, наречена „Жилищен комплекс за сезонно ползване „Сейнт Дейвис“, вкл. и върху правото на строеж на придобития впоследствие от ищците обособен обект от тази сграда (апартамент № С 35). Етажността на сградата, местонахождението на обособените обекти в нея, тяхното разпределение и съседи (граници) са определени в одобрения на 24.11.2006 г. от главния архитект на Община Банско инвестиционен проект. За строежа има издадено от главния архитект на Община Банско разрешение за строеж № 384/24.11.2006 г., като не е спорно между страните, че сградата е достигнала стадий на завършеност „груб строеж“ към момента на съставяне на акт образец 14/03.12.2007 г. (от този момент отделните обособени имоти в сградата се превръщат в обекти на вещното право на собственост).

Право на строеж може да се ипотекира в момента на неговото учредяване или по-късно, като ипотеката обхваща не само имота в състоянието, в което се намира при учредяването й, но се разпростира и върху всички последващи подобрения (чл.92 ЗС).

За да не разпростре ипотеката действие върху конкретен обект на правото на собственост, при прехвърлянето му на трето лице, следва изР.но да се изключи вещната тежест, вписана преди придобиването на имота, като съгласие за това следва да даде и ипотекарният кредитор.

С предварителен договор, сключен между „ГБ-Британия Сейнт Дейвидс“ ЕООД и ищците, допълнен с анекс от 03.09.2007 г., страните са постигнали съгласие за сключване на окончателен договор за учредяване на право на строеж върху спорния апартамент, намиращ се в изграждащата се сграда по одобрения от главния архитект на Община Банско инвестиционен проект, както и за изграждане на този обособен обект при установена от страните степен на завършеност – при уговорена цена и възнаграждение за придобиване на ограниченото вещно право в размер на 55 202, 60 евро. В клаузата на чл. 3 от допълнителното съглашение ищците са дали съгласието си преди сключването на окончателния договор продавачът да ипотекира правото на строеж, предмет на предварителния договор, в полза на банка за обезпечаване на кредит, целево насочен към осъществяване на строителните и довършителните работи на сградата, в която се намира процесният обособен обект. Страните са се уговорили, че цялата продажна цена за придобиване правото на строеж трябва да бъде изплатена по открита в банката-кредитодател банкова сметка, чийто титуляр е „ГБ-Британия Сейнт Дейвидс“ ЕООД (с предходно търговско наименование „Британия Сейнт Дейвидс“ ЕООД).

„ГБ-Британия Сейнт Дейвидс“ ЕООД е учредило право за изграждане на апартамент № С35, намиращ се в едноименния жилищен комплекс, чрез договор за продажба, обективиран в н а. № 181/26.10.2007 г., н. д. № 729/2007 г. по описа на нотариус С. К.. Чрез изявление на представител на продавача, обективирано в този нотариален акт, се доказва, че приобретателите са заплатили на продавача сумата от 38641, 82 евро, представляваща сбор от уговорената продажна цена за придобиване на суперфициарното право (22081, 04 евро) и част от стойността на довършителните строителни работи в апартамента (16 560, 78 евро с ДДС), като остатъчното 4 възнаграждение за извършване на уговорените СМР в размер на 5520, 26 евро с ДДС е следвало да се изплати при достигане на сградата до стадий „груб строеж“ („ниво карабина“).