Решение № 1767 от 12.12.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1767 гр. София, 12.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-8, в публично заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Стою Хр. Згуров при участието на секретаря Светлана Г. Кръстева като разгледа докладваното от Стою Хр. Згуров Търговско дело № 20251100900645 по описа за 2025 година за да се произнесе взе предвид следното:

Предмет на делото е предявеният от ищеца „ГРИЙНЛАЙФПРОПЪРТИ“ ЕООД, ЕИК 203511753, против „М 6 М“ ЕООД, ЕИК 200487663, конститутивен иск с правно основание чл. 307 ТЗ, относно изменението на предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот, сключен на 30.06.2020 г. между ищецът, като продавач, и ответникът, като купувач в частта му за договорената цена, която от 212 705 евро бъде увеличена поради стопанска непоносимост на 319 057 евро.

В исковата молба са изложени твърдения, че между „ГРИЙНЛАЙФПРОПЪРТИ“ ЕООД, в качеството на продавач, и „М 6 М“ ЕООД, в качеството на купувач, е сключен предварителен договор на 30.06.2020 г., по силата на който продавачът се е задължил да построи със свои средства, да осигури въвеждането в експлоатация и да продаде на купувача, а купувачът се е задължил да купи при условията на договора в изцяло завършен вид следните недвижими имоти, находящи се в гр. София, жилищен комплекс „1 Хоум“ в ж. к. Възраждане, ул. ********, а именно:

- Ателие 38, находящо се във вход „В“, на осми етаж, с чиста застроена площ 50.88 кв. м., състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, балкон, при съседи: външен зид, ателие 39, коридор, апартамент 37, апартамент 40 от вход Б, отгоре - ателие 44, отдолу - ателие 32, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9.39 кв. м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата;

- Ателие 41, находящо се във вход „В“ на осми етаж, с чиста застроена площ 54,43 кв. м., състоящо се от входно преддверие, дневна с кухненски 1 бокс, спалня, баня с тоалетна, балкон, при съседи: ателие 40, външен зид, апартамент 42, коридор, отгоре ателие 47, отдолу ателие 35, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 10, 05 кв. м., с обща площ 64,48 кв.м. заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата;

- Ателие 56, находящо се във вход „В“, на единадесети етаж, с чиста застроена площ 51.42 кв. м., състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, балкон, при съседи: външен зид, ателие 57, коридор, апартамент 55, апартамент 58от вход Б, отгоре - ателие 62, отдолу - ателие 50, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9.49 кв. м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата;

- Паркомясто 28, находящо се в сутерен - 2, с площ 12.75 кв.м., при съседи: паркомясто 27, зона за маневриране, паркомясто 29, заедно с идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата;

- Паркомясто 56, находящо се в сутерен -2, с площ 13.38 кв. м., при съседи: паркомясто 57, зона за маневриране, паркомясто 55, паркомясто 71, заедно с идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата, ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ поземлен имот с идентификатор *** с адрес гр. София, район Възраждане, ул. ********, с площ 10611 кв. м.

Ищецът твърди, че страните са договорили помежду си продажна цена в размер на 212 705 EUR, съгласно чл. 2 от договора, но в хода на строителните дейности, поради настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не са били предвидени, а именно обявяването на пандемия от коронавирус (COVID-19) от Световната здравна организация на 11.03.2020 г. и обявеното на 13.03.2020г. от Народното събрание на Република България извънредно положение във връзка с пандемията, било необходимо предоговаряне на продажната цена, за което ищецът бил уведомил ответника писмено. Това се налагало вследствие на преустановяване на обществената и търговска дейност и на търговския оборот, които довели до промяна на цените и доставките на строителни материали и консумативи, относими към осъществяваната от ищеца дейност.

Ищецът поддържа, че така уговорената продажна цена не отговаря на реалната цена на имотите при довършване на строителството, противоречи на интересите на ищеца и на добрите нрави, нарушава еквивалентността на престациите по договора и подобна престация би имала прекалено обременителен характер за ищеца и би довела до неоснователно обогатяване на ответника.

С оглед на изложеното, ищецът иска се изменение на предварителния договор от 30.06.2020 г. в частта му относно продажната цена, като същата 2 бъде увеличена от 212 705 EUR на 319 057 EUR.

В указания съгласно чл. 367 ГПК срок от страна на ответното дружество е подаден отговор на исковата молба, с който се оспорва допустимостта и основателността на иска. Като доводи за недопустимост се сочи, че доколкото самият ищец е в забава за изпълнение на задължението си за предаване на имотите по договора, то за него липсва правен интерес от предявяване на настоящия иск. Такъв иск бил на разположение само на изправния длъжник, а не на изпадналия в забава такъв. Отделно от това, сочи, че между страните има образувано дело по иск с правно основание по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, в което производство ответникът следвало да предяви настоящия иск като насрещен, а същият не бил подал дори и отговор на исковата молба, с което бил изпуснал възможността за предявяването му.

По същество излага доводи за липса на елементите от фактическия състав на стопанската непоносимост. Сочи, че не е налице непредвидимост, тъй като извънредната обстановка е обявена на 13.03.2020 г., а предварителният договор е сключен на 30.06.2020 г. Ответникът заявява, че непредвидимите обстоятелства от извънреден характер следва да са настъпили след датата на сключване на договора, а не преди нея. В тази връзка отбелязва, че процесният договор е сключен от ищеца в качеството му на търговец и към датата на неговото сключване същият е бил наясно с възникналата обстановка и като професионалист е следвало да я съобрази. Сочи, че в процесния договор има изрична уговорка, че продажната цена не подлежи на промяна, включително поради изменение на пазарните условия.

Ответникът изтъква, че е изпълнил точно задължението си за заплащане на продажната цена, съобразно предвидените в предварителния договор етапи, като останала неплатена е само последната вноска, която се дължи при сключването на окончателен договор. Сочи, че през месец октомври на 2024 г. е бил поканен на среща от ищеца, на която бил поставен въпросът за индексация на продажната цена и поради непостигането на договорка в тази посока, ищецът отказал да прехвърли имотите - предмет на процесния договор.

Ответникът прави възражение за погасяване на иска по давност, като счита, че началото на срока е датата на обявяване на пандемията - 11.03.2020 г., а искът е предявен след изтичането на пет години от тази дата - чак на 26.03.2025 г.

В законоустановения срок ищецът депозира и допълнителна искова молба, с която поддържа вече изложеното в исковата молба, като излага становище по възраженията на ответника и допълнителни обстоятелства във връзка с тях. Сочи, че освен обявената пандемия, друго обстоятелство довело до дисбаланс на пазара с имоти е и военният конфликт между Русия и Украйна, възникнал през 2021 г., който е довел до рязък скок на цените в редица основни строителни продукти. Освен това, нарушението на еквивалентността на насрещните престации по договора е съществено не само поради сериозното поскъпване на материалите, но и на цената на труда, което също пряко се отразило на изграждането на имота. Поддържа, че запазването 3 на правоотношението във вида, в който е сключен договора, досежно продажната цена, противоречи на справедливостта и добросъвестността, поради нарушена еквивалентност на престациите при конкретния договор, тъй като изпълнението му е станало прекалено обременително за него.

В срок от страна на ответника е депозиран допълнителен отговор, с който последният поддържа възраженията си относно допустимостта и основателността на иска, изложени в отговора на исковата молба.

В съдебното заседание ищецът беше представляван от пълномощника у адв.З., който поддържа предявения иск, моли съда да го уважи и да присъди в полза на доверителя му разноските по делото.

Ответното дружество беше представлявано от пълномощника му адв.Л., която оспорва предявения иск, моли съда да го отхвърли изцяло, като присъди в полза на доверителя й разноските по делото.

Софийският градски съд, ТО, VI- 8 състав, след като взе предвид доводите и възраженията на страните, събраните по делото доказателства по отделно и в съвкупност, съобразно разпоредбите на чл. 235 ГПК и чл.

12 ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:

С доклада на делото съдът обяви за безспорни в отношенията между страните и ненуждаещи се от доказване в процеса обстоятелствата, че между ищеца, в качеството му на продавач, и ответника, в качеството му на купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот на 30.06.2020 г., както и че до момента, продавачът не е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността върху процесните недвижими имоти в полза на купувача.

Ноторно известно е, че на 13.03.2020 г. в Република България бе обявено извънредно положение в страната заради епидемията от коронавирус (COVID19). То е траело до 13.05.2020 г., след което е отменено, но на негово място е въведена извънредна епидемична обстановка, която е отменена, считано от 01.04.2022 г.

По делото е представен предварителен договор за покупко- продажба и за строителство на недвижими имоти – ателие № 38 и ателие №41, ателие № 56 във вход „В“ , паркомясто № 56 и паркомясто № 28, находящи се в жилищна сграда „1 Хоум“ – гр. София, сключен на 30.06.2020 г. между страните „Грийнлайф- Пропърти“ ЕООД – продавач и „М 6 М“ ЕООД – купувач.

Видно от чл. 1 от договора продавачът се е задължил да построи със свои средства да осигури въвеждането в експлоатация и да продаде на купувача: 1) Ателие 38, находящо се във вход „В“, на осми етаж, с чиста застроена площ 50.88 кв. м., състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, балкон, при съседи: външен зид, ателие 39, коридор, апартамент 37, апартамент 40 от вход Б, отгоре - ателие 44, отдолу - ателие 32, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9.39 кв. м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата; 2) Ателие 41, находящо се във вход „В“ на осми етаж, с чиста застроена площ 4

54,43 кв. м., състоящо се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, балкон, при съседи: ателие 40, външен зид, апартамент 42, коридор, отгоре ателие 47, отдолу ателие 35, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 10, 05 кв. м., с обща площ 64,48 кв.м. заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата; 3) Ателие 56, находящо се във вход „В“, на единадесети етаж, с чиста застроена площ 51.42 кв. м., състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, балкон, при съседи: външен зид, ателие 57, коридор, апартамент 55, апартамент 58 от вход Б, отгоре - ателие 62, отдолу - ателие 50, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9.49 кв. м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата; 4) Паркомясто 28, находящо се в сутерен - 2, с площ 12.75 кв.м., при съседи: паркомясто 27, зона за маневриране, паркомясто 29, заедно с идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата; 5) Паркомясто 56, находящо се в сутерен -2, с площ 13.38 кв. м., при съседи: паркомясто 57, зона за маневриране, паркомясто 55, паркомясто 71, заедно с идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата, ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ поземлен имот с идентификатор *** с адрес гр. София, район Възраждане, ул. ********, с площ 10611 кв. м.