Определение № 5554 от 10.12.2025, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 5554 гр. Варна, 10.12.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V А СЪСТАВ ГО, в закрито заседание на девети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мирела Огн. Кацарска

Членове:

Весела Гълъбова мл.с. Ива Бл. Благоева като разгледа докладваното от мл.с. Ива Бл. Благоева Въззивно частно гражданско дело № 20253100502486 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производство е по чл.274, ал.1, т.2 ГПК вр. чл.577, ал.1 ГПК вр. чл.32а от Правилника за вписванията.

Образувано е по жалба, подадена от „ЕН ЕМ ПРОДУКШЪН“ ЕООД, ЕИК 201985745, представлявано от управителите Н.М и Д.М, чрез адвокат В.

Г., срещу отказ на съдията по вписванията, обективиран в Определение №261/12.11.2025г., да впише договор за наем на недвижими имоти с нотариално удостоверени подписи, регистриран под Акт №69, том VIII, рег.

№9582/2025г. на нотариус К.К, с район на действие Районен съд - Варна, с рег.

№513 на НК.

Жалбоподателят твърди, че обжалваното определение е незаконосъобразно. На първо място се изтъква, че от изложените в него мотиви не може да се изведе, каква е причината, съдията по вписванията да откаже да впише, представения му договор за наем. Допълва се, че наличието на уговорени облигационни отношения между страните по договора, касаещи и отдаването под наем на преместваеми обекти, не е основание за постановяване на отказ. Сочи се, че материалният интерес е калкулиран съобразно уговорената между страните наемна цена за целия срок на договора.

Съдът като обсъди доводите на жалбоподателя и доказателствата по делото, приема за установено от фактическа страна следното:

Производството пред съдията по вписванията е образувано по молба вх.

№037972/12.11.2025г., подадена от И.М – И.а, помощник нотариус по заместване на К.К - Нотариус с рег.№513 на НК и район на действие Районен съд - Варна, с която е поискано, вписване на Договор за наем на недвижими имоти от 11.11.2025г., с нотариално удостоверени подписи под Акт №69, том VIII, рег.№9582/2025г. на нотариус К.К, с район на действие Районен съд Варна, с рег.№513 на НК.

С молбата са представени 5 екземпляра от посочения акт, както и 1 квитанция за внесена държавна такса.

С Определение №261/12.11.2025г., съобщено на молителя на 13.11.2025г., съдията по вписванията е отказал да впише Договор за наем на недвижими имоти от 11.11.2025г., с нотариално удостоверени подписи под Акт №69, том VIII, рег.№9582/2025г. За да постанови обжалваното определение, съдията по вписванията е приел, че в представения за вписване документ са инкорпорирани два договора за наем, което от своя страна възпрепятства възможността за надлежното индивидуализиране на страните, имотите и материалния интерес.

При така установеното съдът намира от правна страна следното:

Жалбата е подадена от легитимирана страна, срещу акт, който подлежи на обжалване и в законовия срок за това, поради което и същата се явява процесуално допустима.

Настоящият въззивен състав, приема, че изводите на съдията по вписванията са неоснователни.

Според разпоредбата на чл.4, б. „е“ от Правилника за вписванията (ПВ), на вписване подлежат договорите за наем на недвижим имот за срок по-дълъг от една година (чл.237 ЗЗД ), а според разпоредбата на чл.32а ПВ, съдията по вписванията отказва да впише определен акт, когато актът не отговаря на изискванията на закона или не подлежи на вписване.

По въпросите за обхвата на дължимата проверката от страна на съдията по вписванията, е прието Тълкувателно решение №7 от 25.04.2013г. на ВКС по тълк.д. №7/2012г., ОСГТК, докладчик съдията Борис Илиев, в което е разяснено, че проверката, която следва да осъществи съдията по вписванията се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон.

В настоящия случай, е налице акт подлежащ на вписване, а именно договор за наем на недвижим имот. По делото е представена скица, от която се установяват индивидуализиращите белези на двата поземлени имота с идентификатори *** и ***, които от своя страна се явяват предмет на процесния договор. В самия договор поземлените имоти са описани по идентификатор, адрес, площ, трайно предназначение на територията, начин на трайно ползване, номер по предходен план, граници, собственици, което описание отговаря на посоченото в чл.6, ал.3 ПВ и чл.60, ал.1, т.1-т.7 ЗКИР.

В представения за вписване договор за наем е отразено, че освен тези два поземлени имота, се отдават под наем и два преместваеми обекта за търговия. Отделно страните са се уговорили, че част от помещенията, намиращи се в преместваемите обекти за търговия, се преотдават от наемателите на наемодателите. Към договора е приложена и скица на преместваемите обекти по изработения план за премастваеми обекти. Същите са описани в договора като преместваеми обекти, а не като недвижими имоти, като за тях, както и е посочено в жалбата на молителя, се твърди, че не представляват недвижими имоти. Правилно молителят е акцентирал, че същите са движими вещи, за които страните имат съответните облигационни 2 отношения, поради което и това обстоятелство не представлява пречка да бъде вписан договорът за наем за описаните в него недвижими имоти.

На следващо място, договорът е съставен в надлежна форма нотариално удостоверени подписи, регистриран е под Акт №69, том VIII, рег.

№9582/2025г., на нотариус К.К, с район на действие Районен съд - Варна, с рег.

№513 на НК. Страните са надлежно индивидуализирани – наемодател - С.Г.Ч, ЕГН ********** и Д.В.Ч, ЕГН ********** и наемател - „ЕН ЕМ

ПРОДУКШЪН“ ООД, ЕИК 201985745, както и са посочени останалите реквизити, поместени в разпоредбата на чл.6, ал.1, б. „а“ ПВ.

Обстоятелството, че „ЕН ЕМ ПРОДУКШЪН“ ООД от своя страна преотдава на С.Г.Ч, ЕГН ********** и Д.В.Ч, ЕГН **********, част от помещенията, намиращи се в преместваемите обекти за търговия, разположени върху поземлените имоти, които са му отдадени, също не възпрепятства възможността да се определят страните по подлежащия на вписване договор за наем. На следващо място, видно от съдържанието на договора, същият е сключен за срок по-дълъг от една година, а именно за срок от пет години, считано от датата на подписването му.

Поради което и съгласно разпоредбата на чл.4, б. „е“ ПВ, процесният договор за наем на недвижими имоти с идентификатори *** и ***, подлежи на вписване.

В обжалваното определение, съдията по вписванията е приел още, че от съдържанието на договора, не би могъл да се изведе материалният интерес, съобразно който се определя и дължимата от молителя държавна такса.

Съгласно чл.2, ал.1 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенция по вписванията, за вписване на подлежащи на вписване актове и документи се събира такса върху цената, по която е таксуван актът или документът, или върху цената на иска в размер 0,1 на сто, но не по-малко от 10 лв.

Сключеният между страните договор за наем е с уговорена наемна годишна цена в размер на 4663 евро (левова равностойност 9120 лева), договорът е сключен за срок от 5 години. Към материалния интерес е калкулирана и сумата дължима по договора за наем на помещенията, разположени в преместваемите обекти за търговия, в размер на 3682 евро на година (левова равностойност 7201,36 лева). В жалбата изрично е посочено, че в молбата за вписване, погрешно е посочена валутата, в която е изчислен материалният интерес и е уточнено, че той възлиза в размер на 81 607 лева, за което с частната жалба се представя и допълнително платежно нареждане за довнесена по сметка на Агенцията по вписванията сума, в размер на 40,00 лева, към първоначално внесените 41,73 лева.

Представеното към жалбата платежно нареждане, съдът е длъжен да съобрази с оглед характера на настоящото производство и правомощията на въззивния съд. В производството по обжалване на отказите на съдиите по вписванията въззивната инстанция действа като неограничен въззив и е длъжна да обсъди и вземе предвид и доказателствата, относими към редовността на заявлението, които са представени надлежно за пръв път с частната жалба срещу постановения отказ за вписване – така Определение №60085/21.06.2021г. на ВКС по ч.г.д.№ 1404/2021г., I г.о., ГК, докладчик 3 съдията В.А, Тълкувателно решение №6 от 15.01.2019г. на ВКС по т.д.

№6/2017г., ОСГТК, докладвано от съдиите Г.Н и В.Н

Ето защо и с оглед последващото представяне на приложеното към частната въззивна жалба копие от платежно нареждане, което е заверено в съответствие с изискванията на чл.7а от Тарифата за таксите, събирани от Агенция по вписванията – с подпис и печат на банката извършила плащането, се доказва внасянето на дължимата държавна такса за вписването.

С оглед изложеното, съдът намира, че е налице подлежащ на вписване акт, отговарящ на формалните изисквания на закона относно форма и съдържание, поради което обжалваното определение следва да се отмени и вместо него да се постанови извършване на вписването.

Така мотивиран, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОТМЕНЯ Определение №261/12.11.2025г. на съдия по вписванията при Служба по вписванията – град Варна, с което е отказано вписването на договор за наем на недвижими имоти, с нотариално удостоверени подписи, регистриран под Акт №69, том VIII, рег.№9582/2025г. на нотариус К.К, с район на действие Районен съд - Варна, с рег.№513 на НК, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ДА СЕ ИЗВЪРШИ вписване на договор за наем на недвижими имоти, с нотариално удостоверени подписи, регистриран под Акт №69, том VIII, рег.

№9582/2025г. на нотариус К.К, с район на действие Районен съд - Варна, с рег.

№513 на НК.

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

4