Решение № 688 от 23.07.2024, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 688 гр. Бургас, 23.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на втори юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Калина Ст. Пенева

Членове:

Кремена Ил. Л.ова

Златомира М. Стефанова при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова като разгледа докладваното от Калина Ст. Пенева Въззивно гражданско дело № 20242100500818 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.258 и сл. от Гражданския процесуален кодекс и е образувано след като с определение № 695/13.03.2024 год. по в.гр.д.

№363/2024 год. по описа на Бургаския окръжен съд е прекратено производството по в.гр.д.№ 363/2024 год. по описа на БОС и делото е върнато на Несебърския районен съд за произнасяне по молба с правно основание чл.248 от ГПК обективирана във въззивната жалба.

Постановено е определение № 375/16.04.2024 год. по гр.д.№1225/2022 год. по описа на Несебърския районен съд, с което молбата с правно основание чл.248, ал.1 от ГПК, за изменение на решение №5/07.01.2024 год. по гр.д.

№1225/2022 год. по описа на НРС, в частта за разноските, е оставена без уважение. След влизане на определението в сила, делото е върнато на Бургаския окръжен съд за произнасяне по въззивната жалба.

Постъпила е въззивна жалба от Етажна собственост на сграда с ид. № *** по КККР на гр. Обзор - С-Компас, общ. Несебър, с адрес: гр.

1

Обзор, общ. Несебър, обл. Бургас, м-ст „Южен плаж“, ПИ с ид. № ***, бл. С, ет. 2, ап. С208, представлявани от управителя - Дмитрий Викторович Штиков, чрез процесуален представител адв. Ирена АнтоноваВАК, срещу решение № 5/07.01.2024 год. по гр.д.№1225/2022 год. по описа на Несебърския районен съд, с което са прогласени за нищожни на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД и по иск на „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК 103874408, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Княз Борис I“ № 82, ет. 2, ап. 3, представлявано от Пол Райли, собственик на самостоятелен обект ид. № ***, чрез адвокат Ангел Донев от АК - Варна срещу собствениците на Етажна собственост на сграда с ид. № *** по КККР на гр. Обзор - С-Компас, общ. Несебър, с адрес: гр.

Обзор, общ. Несебър, обл. Бургас, м-ст „Южен плаж“, ПИ с ид. № ***, бл. С, ет. 2, ап. С208, представлявани от управителя – Дмитрий Викторович Штиков, взетите решения на общо събрание на Етажната собственост в сграда с ид. № *** по КККР на гр. Обзор - СКомпас, проведено на 03.10.2022 г., поради тяхната привидност, като взети при липса на компетентност за общото събрание, поради действието на изключението по чл. 2 от ЗУЕС и са осъдени на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, собствениците на Етажна собственост на сграда с ид. № *** по КККР на гр. Обзор - С-Компас, общ. Несебър, с адрес: гр. Обзор, общ.

Несебър, обл. Бургас, м-ст „Южен плаж“, ПИ с ид. № ***, бл. С, ет.

2, ап. С208, представлявани от управителя – Дмитрий Викторович Штиков, да заплатят на „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК 103874408, сумата от 6830 лева, представляваща направени по делото разноски.

Във въззивната жалба се твърди, че обжалваното решение е неправилно, като необосновано, постановено при неточно възприета фактическа обстановка и допуснати нарушения на материалния закон. Съдът неправилно тълкувал разпоредбата на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Пренебрегнал факта, че процесната сграда е изградена преди влизане в сила на ЗУЕС и не би могла да се управлява като „жилищен комплекс от затворен тип“, тъй като чл.2 от ЗУЕС е допустимо да се прилага само за договори сключени след влизането на закона в сила. Не е взето предвид, че приложението на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС се дерогира от обстоятелствата, че „комплексът“ е разположен върху няколко поземлени имота, а от заключението на вещото лице се установява, че в сградата съществуват и други обекти освен жилищните, поради което 2 режимът по чл.2 от ЗУЕС не се прилага. В нарушение на закона съдът допуснал разширително тълкуване на императивната норма на чл.2 от ЗУЕС по отношение на изискуемата форма за действителност на договорите за управление. Сочи се, че поради липсата на сключени от всички етажни собственици договори по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, приложими са нормите на чл.3 и сл. от ЗУЕС, поради което решенията на общото събрание на етажните собственици не са нищожни, като същите са и законосъобразни. Направено е искане за отмяна на обжалваното решение, за отхвърляне на предявените искови претенции, както и за присъждане на съдебните разноски.

В дадения срок е постъпил отговор от насрещната страна „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД-Варна, чрез процесуален представител адв. Ангел Донев-ВАК. Твърди се, че въззивната жалба е допустима, но неоснователна.

Изложени са съображения в подкрепа на изводите на районния съд относно приложимост на чл.2 от ЗУЕС. Твърди се обоснованост на решаващите изводи на съда и съответствие със съдебната практика на ОС-Бургас и на ВКС в сходни случаи. Сочи се, че още със сключване на предварителните договори за покупко-продажба ищецът е договорил със собствениците на отделните обекти реда за управление в комплекса. След законодателното въвеждане на изискването за вписване, започнал да вписва договорите, като невписани останали предходно сключените договори, когато такова изискване не е било въведено. Твърди се, че решенията взети от общото събрание целят заобикаляне на индивидуалните договорености и са злоупотреба с право, като засягат съоръжения, които са индивидуална собственост на ищеца. Твърди се също, че част от изложените във въззивната жалба възражения са недопустими и преклудирани, като не следва да се разглеждат от въззивния съд. Направено е искане за потвърждаване на обжалваното решение, а при евентуалната му отмяна - за произнасяне по евентуално предявения иск, с уважаването му и отмяна на обжалваните решения на ОС на ЕС поради неустановеност на кворума и мнозинствата на събранието съгласно изискванията на чл.17, ал.6 от ЗУЕС, както и поради останалите нарушения сочени в исковата молба.

Въззивната жалба е подадена в срок, от легитимирано лице, срещу акт на съда, който подлежи на въззивно обжалване и е ДОПУСТИМА.

С обжалваното решение Несебърският районен съд се е произнесъл по 3 главен иск с правно основание чл.26, ал.1 от ЗЗД, с който при условията на евентуалност е обективно съединен иск по чл.40, ал.1 от ЗУЕС.

Пред въззивния съд страните чрез процесуалните си представители поддържат изразените становища.

Бургаският окръжен съд, като взе предвид изложеното по-горе и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:

Обжалваното решение е постановено от компетентен съд в рамките на правомощията му, поради което е валидно.

Правното основание на предявения иск за установяване на нищожност на решение на ОСЕС е чл.124, ал.1 от ГПК. Независимо от дадената от районния съд неправилна правна квалификация – чл.26, ал.1 от ЗЗД, тъй като първоинстанционният съд е изследвал правнорелевантните факти и обстоятелства по иска с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, и се е произнесъл по тях, решението се явява допустимо.

Както е разяснено в мотивите към решение Решение № 50024 от 27.03.2023 г. на ВКС по гр. д. № 978/2022 г., II г. о., ГК, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието – чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Неспазването на различни правила от предвидените за свикване и провеждане на общото събрание и за вземане на решенията не е равностойно, но законът не определя кои пороци водят до нищожност и кои до незаконосъобразност, като е оставил тази преценка на съда в рамките на съдебното производство. Затова извън определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения. Тук е неприложим принципа, че нищожност може да се установява без срок. В случаите, когато изобщо не е взето решение, ще се установява липсата на възникнало правоотношение между етажната собственост и етажните собственици и обитатели чрез установителен иск самостоятелно, извън срока по чл. 40 ЗУЕС нищожност на решение на общо събрание на етажна собственост /чрез иск при наличие на правен интерес или преюдициално по друг спор/. Самостоятелно нищожност може да се установява, само ако са наведени твърдения, че формално е 4 създадена привидност за взето решение. Такива биха били случаите, в които е взето решение на общо събрание по реда на ЗУЕС, независимо, че той е неприложим, тъй като е налице изключението по чл. 2 или чл. 3 ЗУЕС или е регистрирано и не е прекратено сдружение на етажните собственици, в което участват всички етажни собственици, ако общото събрание е упражнило правомощие, което не произтича от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС или липсва взето решение, въпреки че такова е отразено в протокола на общото събрание /и ако протоколът е оспорен в срока по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС/, както и когато не са налице условията на чл. 8 ЗУЕС /наличието на обособеност, при която отделен вход дава достъп само до част от индивидуално притежаваните обекти, които единствено обслужва/.

Предвид горното настоящият съд намира, че твърденията на ищеца в исковата молба и уточненията към нея, относно неприложимост на общия режим за управление на етажна собственост по ЗУЕС в конкретния случай, поради наличието на затворен комплекс по чл.2 от ЗУЕС, обуславят допустимост на предявения самостоятелен, главен иск за установяване на нищожност на решения на ОСЕС /общото събрание на етажната собственост/.

При преценка на правилността на обжалваното решение, настоящият съд взе предвид следната фактическа обстановка, установена от събраните от районния съд доказателства:

С н.а. № **/10.06.2004 год. на нотариус №208, н. а. ** от 28.06.2024 год. на нотариус №208 и н. а. № ***/16.07.2004 год. на нотариус №208, ищцовото дружество „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД-Варна /правоприемник съгласно чл.263 от ТЗ на „Бляк сий инвестмънт тръст мениджмънт“ЕООД/ е придобило собственост върху незастроени поземлени имоти - УПИ XI1154, 1159, 1163 в кв. 6 по плана на гр. Обзор - „Южен плаж“, общ. Несебър. В полза на дружеството е издадено едно разрешение за строеж от 20.09.2006 г. на главния архитект на Община-Несебър за построяване на цялата „Жилищна група“, съгласно одобрени на 11.06.2006 год. проекти за изграждане на жилищната група и представени предварителни договори за свързването с електрическата и водопреносната мрежи. След изграждането на жилищната група, е издадено едно разрешение за ползване СТ-12-820/18.08.2008 год. на началник ДНСК – гр. София отнасящо се до всички сгради /четири на брой/, 5 съоръжения и връзки /ел. и ВиК/ изградени в УПИ XI-1154, 1159, 1163 в кв. 6 по плана на гр. Обзор. Отделни разрешения за строеж и съответни актове за ползване са издадени: през 2007 год. за строеж „резервоар“, въведен в експлоатация на 10.12. 2009 год., за басейн с обем 214,90 куб.м. между сграда А, регулационната линия и помпената станция, въведен в експлоатация на 10.12.2009 год. и за басейн с обем 111 куб.м. между сгради А и Б, въведен в експлоатация на 10.12.2009 год. – всички находящи се в комплекса и разположени в поземления имот собствен на ищцовото дружество.

В представения по делото техническия паспорт рег. № 052/16.02.2019 г. е отразено, че жилищната група включва сгради А, А1, В, В1, С, С1, D, D1, D2, СПА, фитнес зала и салон за красота, ресторант на две нива, зали за тихи игри в сграда D, кафе-бар, офис в сграда D2, а съгласно уведомително писмо на кмета на Община Несебър от 09.01.2012 г. тази жилищна група представляваща комплекс „YOO OBZOR BULGARIA”, включващ 4 бр. сгради, построени в ПИ с ид. № ***, 3 вкл. сграда „C“ с ид. № ***, е вписан в регистъра при общината по чл. 46б от ЗУЕС като жилищен комплекс от затворен тип.

От приетото от районния съд заключение на СТЕ извършена на вещо лице Великова, става ясно, че при огледа на място вещото лице е констатирало, че в поземления имот УПИ XI 1153, 1154 и 1163 в кв. 6 по плана на гр. Обзор, „Южен плаж“ с ид. № *** по КККР на гр. Обзор собствен на ищеца по делото, са изградени четири отделни сгради A, B, C и D, което е видно и от приложена от ищеца скица на л. 170, на която ясно са очертани изградените в поземления имот четири сгради. Както е отразено в скицата и потвърдено от вещото лице, поземленият имот с идентификатор *** по КККР на гр. Обзор, с площ от 15 294 кв.м. е идентичен с УПИ XI-1153, 1154 и 1163 в кв. 6 по плана на гр. Обзор, в който е изградена жилищната група. Вещото лице сочи е констатирало, че в поземления имот съгласно издадените разрешения за строеж са изградени също басейни, открит паркинг, водомерна шахта, резервоар, които са въведени в експлоатация. Освен съоръженията по инвестиционния проект, допълнително е изграден басейн от 214,90 м3, който попада само частично в поземления имот в който е изградена жилищната група, а кабинката на охраната е поставена извън процесния имот, на място откъдето може безпрепятствено да се наблюдава изцяло пътят пред комплекса. Изградена е 6 пешеходната пътека, преминаваща по северната граница на имота, водеща към пясъчната ивица. Поземленият имот *** ведно с поземлен имот *** /където частично попада новоизградения басейн/ са оградени по очертанията съгласно приложена скица с каменни зидове на различна височина, зелени огради от туя и оградна мрежа, като единственият достъп за външни лица е от пешеходна алея от северната част на имота, свързваща имота с пътя от запад и с пясъчната ивица на морето. Процесният имот се охранява с жива охрана и видео наблюдение, като входа на описаната пешеходна алея е в близост до офиса на жилищния комплекс, където се посрещат и изпращат собствениците на апартаменти. В процесния имот са изградени пет портала - метален за нуждите на басейна, заключващ се с катинар, вход с карти и ролетна врата, подход към подземен паркинг с бариера, подход - рампа за пожарни коли, портал - метален с катинар - за обслужване на басейни между блок А и блок В, основен портал с бариера и карти с видео наблюдение и жива охрана. Сградите в имота са с предназначение - за жилищни апартаменти и апартаменти със сезонен характер, със самостоятелни за всяка отделна сграда инсталации и връзки.