Решение № 46 от 05.09.2025, Окръжен съд - Ловеч

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 46 гр. Ловеч, 05.09.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ЛОВЕЧ в публично заседание на двадесет и осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН ПЕНОВ при участието на секретаря ВЕСЕЛИНА ВАСИЛЕВА като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ПЕНОВ Търговско дело № 20244300900012 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по искова молба от С. А. А. против „Т.Р.Е.“ ЕООД, с която е предявен иск по чл. 93 ЗЗД за заплащане на сумата от 59 980 лв., претендирана като двойния размер на платения задатък от 29 990 лв. по сключен предварителен договор от 07.12.2022 г., а при условията на евентуалност - на иск по чл. 55, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата 29 990 лв., като платена на отпаднало основание.

В исковата молба се твърди, че на 07.12.2022 г. С. А. А. сключила предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижимими имоти с „Т.Р.Е.“ ЕООД за покупка на Апартамент № 2 с идентификатор ***, с обща площ от 93,57 кв. м., състоящ се от коридор, дневна с кухненски бокс, две спални, баня с тоалетна, тоалетна, тераса и прилежащ двор от 28,94 кв. м, ведно с 12,99 % ид. ч. от общите части на сградата и 2,2266 % ид. ч. от правото на строеж върху мястото, на което е построена сградата, при съседи на апартамента: от три страни двор и апартамент 1, разположен на кота + 0,00 в сграда с идентификатор ***, която съгласно Разрешение за строеж № 29/02.11.2004 г. на Главния архитект на Община А, допълнено със Заповед № 4 от 04.08.2021 г. на главния архитект на община А, е с променено предназначение от Сгради за настаняване на туристи, плувен басейн, открит бар и централен вход на Сграда с преустройство на 12 броя стаи за настаняване в апартаменти и студия, построени на етап „груб строеж“ в Поземлен имот с идентификатор ***, област Ловеч, община А, гр.

А, кв. Острец, м. О, вид територия Урбанизирана, НТП Ниско застрояване (до 10 m), площ 11 270 кв. м, със стар номер 108014600, квартал 0, съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД-18-49/31.08.2007 г. на изпълнителния директор на АГКК със срок на сключване на окончателен договор 31.03.2023 г. при издадено разрешение за ползване. Посочва се, че в деня на сключване на предварителния договор С. А. заплатила чрез Б. Х. Д. (дъщеря) по банковата сметка на „Т.Р.Е.“ ЕООД сума в размер на 29 990 лв., служеща като първо плащане и задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД, с оглед на договорените в раздел 1

5 гаранции, декларации и неустойки.

Посочва се, че при устни запитвания за случващото се на обекта, ищцата многократно била убеждавана от представители на ответника, че може да продължи с плащанията по договора, въпреки липсата на индикации за извършване на строителство на обекта, че на отправено от С. А. устно предложение да плати 50 % от цената, но да придобие недвижимия имот, с доплащане на остатъка до пълния размер при получаване на разрешение за ползване, представители на ответника отказали, като поискали цялата сума, поставяйки като алтернатива ипотекиране на имота, с произтичащо от това невъзможно негово придобиване и при сключване на окончателен договор.

Твърди се, че след като отказали да приемат последното предложение на С. А., представителите на ответниците спрели да отговарят на телефоните си, че с оглед на това и настъпилата забава за прехвърляне на имота, снабден с разрешение за ползване, на 23.05.2023 г. ищцата изпратила до ответника покана за прехвърляне на недвижимия имот преди издаване на разрешение за ползване, съдържаща изявление за разваляне на предварителния договор поради неизпълнение от страна на „Т.Р.Е.“ ЕООД на задължението по прехвърляне на недвижимия имот, направено под условие – в случай, че в срок от 30 дни не бъде извършена сделка във формата на нотариален акт. Посочва се, че изпратената на адреса по регистрация покана е върната от куриера, като неполучена, че понастоящем за сградата, в която е разположен апартамента, няма издадено разрешение за ползване и няма изгледи за снабдяване с такова, доколкото там не се извършвали довършителни работи, че при справка в имотния регистър, ищцата установила, че върху апартамента от ответника е учредена договорна ипотека в полза на „СТАЛ 2007“ ЕООД.

В срока по чл. 367 ГПК от ответника не е постъпил писмен отговор на исковата молба.

Ищецът С. А. А. не взема участие в откритото съдебно заседание, но в писмена молба, подадена чрез пълномощника адв. Б. Д. поддържа предявените искове, а в представени по делото писмени бележки излага подробни съображения за тяхната основателност, моли за уважаването им и за претендиране на разноските по делото.

Ответникът „Т.Р.Е.“ ЕООД взема участие в откритото съдебно заседание чрез процесуалния представител по пълномощие адв. Д. Е., който оспорва исковете, в хода на устните състезания излага съображения за тяхната неоснователност, моли за отхвърлянето им и за заплащане на разноските по делото. В представени по делото писмени бележки пълномощникът доразвива доводите в подкрепа на тезата за неоснователност на исковете.

Като обсъди събраните по делото доказателства по отделно в тяхната съвкупност и взаимовръзка и като съобрази становищата на страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

С постановление за възлагане на недвижим имот от 01.12.0220 г., по изп.д. № 322/2013 г. на СИС при РС Троян, вписано с № 173, т. І, дело № 186/2021 г., рег. № 264/10.02.2021 г. на Служба по вписванията гр. Троян, съдебният изпълнител е възложил на „Т.Р.Е.“ ЕООД поземлен имот с идентификатор *** по КК на гр. А, кв. „Острец“, местност. „О“, урбанизирана територия, ниско застрояване, ведно със построените в него едноетажна масивна сграда с идентификатор *** с предназначение „Хотел“, триетажна масивна сграда с идентификатор *** с предназначение „Хотел“, едноетажна масивна сграда с 2 идентификатор *** с предназначение „Хотел“, триетажна масивна сграда с идентификатор *** с предназначение „Хотел“, двуетажна масивна сграда с идентификатор *** с предназначение „Хотел“, едноетажна масивна сграда с идентификатор *** с предназначение „Хотел“, едноетажна сграда за енергопроизводство с идентификатор *** с предназначение „Хотел“, едноетажна масивна сграда с идентификатор *** с предназначение „Сграда за търговия“, едноетажна масивна сграда с идентификатор *** с предназначение „Сграда за търговия“, едноетажна масивна сграда с идентификатор *** с предназначение „Друг вид производствена сграда, складова, инфраструктурна сграда“, Сграда за водоснабдяване и/или канализация с идентификатор ***. В постановлението е удостоверено, че в поземления имот има изграден открит басейн (340 куб.м), че сградите в него са изпълнени на етап груб строеж, с изпълнени електрически инсталации, топлоизолация, външна и вътрешна мазилка.

Удостоверено е и че са отстранени покривното покритие, дограмата и вътрешната мазилка на фасадите, както и че обектът не е въведен в експлоатация.

От констативен акт за установяване годността за приемане на строежа (акт обр. 15), съставен на 25.10.2021 г. за строеж „Сгради за настаняване на туристи, плувен басейн, открит бар и централен вход. Преработка на 12 броя стаи за настаняване в апартаменти и студия в сградата за настаняване на два етажа с идентификатор ***, се установява, че строежът е изпълнен съобразно първоначално одобрените проекти и че изградената двуетажна сграда с идентификатор ***, предназначена за приемане на туристи, е реконструирана като предвидените по първоначалния проект 12 стаи за туристи са преустроени в апартаменти и студия, въз основа на проекти по чл. 154 ЗУТ в части „вътрешна архитектура“, „вътрешна водопроводни и канализационна мрежи“ „електрически инсталации“ „отопление и вентилация“, без изменения в конструкцията на сградата.

Ответникът „Т.Р.Е.“ ЕООД е означен в акта като възложител и изпълнител на строежа.

На 07.12.2022 г. между „Т.Р.Е.“ ЕООД от една страна, като продавач, и С.

А. А., като купувач от друга, е сключен предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който продавачът се задължава до 31.03.2023 г. да продаде на купувача чрез договор във формата на нотариален акт следния недвижим имот: Апартамент № 2 с идентификатор ***, с обща площ от 93,57 кв. м., състоящ се от коридор, дневна с кухненски бокс, две спални, баня с тоалетна, тоалетна, тераса и прилежащ двор от 28,94 кв. м, ведно с 12,99 % ид. ч. от общите части на сградата и 2,2266 % ид. ч. от правото на строеж върху мястото, на което е построена сградата, при съседи на апартамента: от три страни двор и апартамент 1, разположен на кота + 0,00 в сграда с идентификатор ***, която съгласно Разрешение за строеж № 29/02.11.2004 г. на Главния архитект на Община А, допълнено със Заповед № 4 от 04.08.2021 г. на главния архитект на община А, е с променено предназначение от Сгради за настаняване на туристи, плувен басейн, открит бар и централен вход на Сграда с преустройство на 12 броя стаи за настаняване в апартаменти и студия, построени на етап „груб строеж“ в Поземлен имот с идентификатор ***, област Ловеч, община А, гр. А, кв. Острец, м. О, вид територия Урбанизирана, НТП Ниско застрояване (до 10 m), площ 11 270 кв. м, със стар 3 номер 108014600, квартал 0, съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД18-49/31.08.2007 г. на изпълнителния директор на АГКК (т. 1.1 от договора).

Купувачът за задължава срещу прехвърлянето на правото на собственост за построяване на сградата с разрешение за ползване и предаване на обекта в степен на завършеност съгласно приложение № 1 да заплати на продавача договорената обща цена от 42 106,50 евро (82 353,15 лв.) както следва: 30 000 лв. – в деня на подписване на договора, по банков път по сметка на продавача (изрично посочена в договора), а остатъкът от 26 767,74 евро, не по-късно от 01.05.2022 г., по сметката на продавача (т. 1.2. от договора). Установява се от предварителния договор, че в деня на сключване на окончателния договор следва да представи всички документи, необходими за нотариално оформяне на сделката или да упълномощи продавача за тяхното набавяне (т. 3.1 от договора), след сключване на предварителния договор да не води преговори с други лица, да не сключва предварителни договори или други договори, установяващи права на трети лица относно имота, предмет на предварителния договор, вкл. да не го прехвърля (т. 3.2 от договора), както и до окончателното изповядване на сделката пред нотариус, да не прехвърля собствеността върху имота на друго лице под каквато и да було форма, да не го обременява с ипотеки, възбрани, ограничени вещни права, да не го залага по реда на Закон за особените заложи, да не го използва за обезпечение на свои или чужди задължения, да не го отдава под наем, както и да не предприема каквито и да е други действия, включително завеждане на искови молби, които биха възпрепятствали купувача да упражни правото си на собственост в пълен обем (т. 3.4 от договора), като продавачът се задължава да предаде владението на имота, предмет на предварителния договор, в деня на заплащане цената, но не по рано от датата на получаване на разрешение за ползване (т. 3.3 от договора). В предварителния договор е установена уговорка, според която ако забавата продължи повече от 30 дни, както и ако продавачът наруши задълженията си по т. 3 и 5, купувачът има право да развали договора с едностранно писмено волеизявление, като получи платения задатък в двоен размер (т. 5.4 от договора), както и уговорка, според която връщане на платения задатък в двоен размер от продавача, ако при действието на договора се установи, че имотът е бил предмет на искови, изпълнителни или обезпечителни производства, или че върху него е имало наложена възбрана към момента на сключване на предварителния договор (т. 5.4 от договора).

Видно от разпечатката на електронно подписан документ (л. 12 от делото) Б. Х. Д. е платила чрез незабавен превод (blink) от името на С. А. А. в полза на „Т.Р.Е.“ ЕООД сумата от 29 990 лв., като означеното основание за плащане е предварителен договор от 07.12.2022 г., а банковата сметка на получателя на сумата „Т.Р.Е.“ ЕООД е идентична на тази, посочена в предварителния договор – ******.