Решение № 9299 от 19.05.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 9299 гр. София, 19.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 157 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА при участието на секретаря КОЯ Н. КРЪСТЕВА като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА Гражданско дело № 20251110147576 по описа за 2025 година

Производството е образувано по предявен от „БУЛРИЙЛ“ ЕООД, ЕИК 208190443, със седалище и адрес на управление: гр. София, ***, чрез адв. Н. Д. М., САК, със съдебен адрес: гр. София, ***, ет. 7 срещу Г. Ц. Ц., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ****, осъдителен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД вр. чл. 99 ЗЗД за заплащане на сумата 13000 лева (6646,79 евро), представляваща неустойка, дължима съгласно пункт III на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № ***** г. на нотариус **** № 528 в НК, вписан в СП – София с вх. рег. №*****, дело № ****г., поради наличието на вещни тежести върху имота – вписана възбрана, ведно със законната лихва върху главницата от подаване на исковата молба – 30.09.2025 г. до окончателното й погасяване.

Ищецът „БУЛРИЙЛ“ ЕООД извежда съдебно предявените си субективни права при твърдения, че на 11.10.2024 г. между ответника Г. Ц. Ц. и **** Ц.а в качеството си на продавачи, и ****** като купувачи, бил сключен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № **** г. на нотариус *****, вписан в СП – София с вх. рег. № ***** г., Акт № **** том CLXXXV, дело №*****г. Сочи, че съгласно пункт III на нотариалния акт продавачите декларирали, че към датата на съставянето на нотариалния акт върху имотите няма тежести, в това число възбрани, като за невярно деклариране била предвидена неустойка в размер на 20 % от продажната цена на имотите, която била уговорена на 195000 лв. Поддържа, че към 11.10.2024 г., когато е сключен договора за покупко-продажба върху имотите има вписана възбрана в Служба по вписвания – гр.

София под вх. № **** г. акт 244, том VIII, книга Възбрани и същата не е била заличена към този момент. При тези твърдения поддържа, че всеки от тримата купувачи при равни права има вземане за неустойка срещу който и да било от продавачите в размер на 13000 лв. Ищецът сочи, че между него и купувача **** на дата 04.06.2025 г. бил сключен Договор за прехвърляне на вземане (цесия), по силата на който **** в качеството му на цедент прехвърлил на ищеца вземането си за неустойка по посочения 1 договор за покупко-продажба на недвижими имоти и доколкото същото не е заплатено го претендира от ответника заедно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане.

Ответникът Г. Ц. Ц. в срока по чл. 131 ГПК е подал отговор на исковата молба, с който оспорва иска като неоснователен. Оспорва да е налице неизпълнение на задължението на продавачите за осигуряване на имотите без вещни тежести към датата на сключване на договора, респективно наличието на вписана възбрана. Счита, че не са налице предпоставките за възникване на отговорността му за заплащате на неустойка, тъй като клаузата за неустойка е обвързана с евикционния риск и възниква само при наличие на евикция или реална опасност от съдебно отстраняване, каквото в случая не е налице. При тези съображения моли за отхвърляне на предявените искове.

Претендира разноски.

След като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства и изявленията на страните, съдът намира за установено от фактическа страна следното:

С доклада по делото на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК съдът е отделил за безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните следните обстоятелства:

1) на 11.10.2024г. между ответника Г. Ц. Ц. и ***** Ц. в качеството си на продавачи, и ****** като купувачи, бил сключен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № ****, рег. № *****, дело № ****от 2024 г. на нотариус Станислав Филипов, № 528 в НК, вписан в СП – София с вх. рег. № ****** г., при цена 195000 лв.; 2) в пункт III от нотариалния акт продавачите декларират, че към датата на съставянето на нотариалния акт върху имотите няма тежести, в това число възбрани, като за невярно деклариране е предвидена неустойка в размер на 20 % от продажната цена на имотите.

От страна на ищеца е представен цитираният по-горе нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № ***** г. на нотариус Станислав Филипов /л.6/ от съдържанието на който се установява, че предмет на договора е прехвърлянето на собствеността върху недвижими имоти - 9364/11396 ид.ч. от УПИ II-1147, представляващ поземлен имот с идентификатор ****; сграда с идентификатор **; сграда с идентификатор *** сграда с идентификатор ****; сграда с идентификатор **** срещу обща продажна цена в размер на 195 000 лв. В пункт III от нотариалния акт продавачите Г. Ц. Ц. и **** Ц.а, са декларирали, че „имотите, предмет на този нотариален акт, са тяхна изключителна собственост, като няма предявени към тях претенции от трети лица, включително бивши собственици, държава, общини и кооперации и други, че няма никакви законови и/или договорни права от страна на трети лица, общински или държавни органи относно имотите, предмет на договора; че върху имотите няма тежести, ипотеки, възбрани, искови молби, учредени вещни права, няма сключени договори за наем, няма решение на съда или друг компетентен орган за отчуждаване, реституция или евикция, не е учредено право на ползване, както и трети лица нямат имуществени претенции към продаваемите имоти; че няма предявени искове срещу продавачите, висящи дела пред какъвто и да е съд, държавен или административен орган или частен арбитраж, относно имотите, предмет на настоящия нотариален акт, че няма съдебно решения, изпълнителни листове, които биха могли да бъдат в ущърб или във вреда на купувачите; че към момента на подписване на настоящия нотариален акт продавачите не са прехвърлили на трети лица имотите и/или няма подписани предварителни договори, за тяхната продажба, няма задължения, чието принудително или доброволно изпълнение може да доведе до възникване на противопоставими права върху имотите, че имотите са годни да бъдат ползвани, че не съществуват просрочени данъци, такси, разноски и други публично 2 правни или частни вземания във връзка с имотите (включително неизпълнени задължения към експлоатационните дружества, като неплатени сметки за ток, вода, парно и др., задължения по договор за поддръжка на имота). Продавачите декларират, че към момента на сключване на настоящия нотариален акт върху недвижимите имоти няма наложена обезпечителна мярка по Закона за отнемане на незаконно придобитото имущество. Продавачите декларират, че с тази сделка не се увреждат права на кредитори по смисъла на чл. 135 от ЗЗД. Ако декларираното от продавачите се окаже невярно, както и в случай на евикция, предприемане на изпълнителни действия от страна на трети лица по отношение на недвижимите имоти, продавачите дължат на купувачите при условията на солидарна отговорност връщане на продажната цена, посочена в пункт I по-горе, ведно с дължимата законна лихва, изчислена от момента на плащане на покупната цена, възстановяване стойността на направените разноски по настоящия договор, възстановяване стойността на направените от купувачите подобрения в имотите, както и неустойка в размер на 20 % от продажната цена на имотите, посочена в пункт I по-горе.“

По делото е представен договор за цесия (прехвърляне на вземания) от 04.06.2025 г., сключен между ****, в качеството му на цедент, и „БУЛРИЙЛ“ ЕООД, в качеството му на цесионер, съгласно който цедентът е прехвърлил в полза на цесионера вземането си в размер на 13 000 лв., представляващо неустойка, дължима съгласно пункт III от нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № *****г. на нотариус Станислав Филипов /л.26/.

Представено е потвърждение за сключена цесия на основание чл. 99, ал. 3 ЗЗД /л.29/, както и уведомление до длъжника за извършеното прехвърляне на вземания /л.30/, като липсват доказателства същото да е връчено на длъжника.

При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:

За уважаване на предявения иск с правно основание чл. 92 ЗЗД вр. чл. 99 ЗЗД в доказателствена тежест на ищеца е да докаже следните факти и обстоятелства: 1) че на 11.10.2024 г. между ответника Г. Ц. Ц. и **** Ц. в качеството си на продавачи, и ****, **** и **** като купувачи, бил сключен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № ****, рег. № **** г. на нотариус Станислав Филипов, № 528 в НК, вписан в СП – София с вх. рег. *** г. със соченото съдържание; 2) наличието на вписана възбрана в Служба по вписвания – гр. София под вх. № **** г., акт 244, том VII, книга Възбрани върху имотите; 3) уговорена действителна неустоечна клауза в претендирания размер, както и настъпване на предпоставките за начисляването й; 4) сключен между ищеца и ****о договор за цесия с предмет вземането за неустойка, както и, че длъжникът е надлежно уведомен за извършеното прехвърляне.

В тежест на ответника е да докаже възраженията си в отговора на исковата молба, в това число, че е изправна страна по договора, респективно имотите, предмет на договора са били чисти от вещни тежести и вписаната възбрана е била заличена към датата на съставяне на нотариалния акт.

На първо място следва да се посочи, че от представените доказателства по делото се установи, че с договор за цесия (прехвърляне на вземания) от 04.06.2025 г., ****, в качеството си на цедент, е прехвърлил в полза на ищеца, вземането си в размер на 13 000 лв., представляващо неустойка, дължима съгласно пункт III от нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № ****, рег. № **** г. По делото не са представени доказателства относно надлежното съобщаване на извършеното прехвърляне на вземания на длъжника – ответник в настоящото производство.

Съгласно практиката на ВКС (решение № 243/06.03.2017 г. о., решение № 3

449/06.03.2013 г. по т. д. № 3501/2015 г., І т. по гр. д. № 1268/2011 г., IV г. о., решение № 123/24.06.2009 г. по т. д. № 12/2009 г., II т. о. и др.), съобразно разпоредбите на чл.

99, ал. 3 и ал. 4 ЗЗД правно релевантно за действието на цесията е единствено съобщението до длъжника, извършено от цедента (стария кредитор), но не и съобщението, извършено от цесионера (новия кредитор). Цесионерът става титуляр на вземането в отношението със стария кредитор с прехвърлянето му, но действието спрямо длъжника е от съобщаване на прехвърлянето от цедента - чл. 99, ал. 4 ЗЗД.

Същевременно, поради отсъствие на специални изисквания в закона за начина, по който длъжникът следва да бъде уведомен от цедента за извършената цесия, цесията следва да се счете за надлежно съобщена на длъжника и тогава, когато изходящото от цедента уведомление му е връчено като приложение към исковата молба на цесионера и е достигнало до длъжника с нея, с което прехвърлянето на вземането поражда действие за длъжника на основание чл. 99, ал. 4 ЗЗД. Като факт, настъпил в хода на процеса и имащ значение за съществуването на спорното право, получаването на уведомлението от цедента, макар и като приложение към исковата молба на цесионера, следва да бъде съобразено от съда при решаването на делото, с оглед императивното правило на чл. 235, ал. 3 ГПК.

Както беше посочено по-горе между страните няма спор, а и от представените доказателства се установява, че на 11.10.2024 г. между ответника Г. Ц. Ц., и **** Ц. в качеството им на продавачи, от една страна, и ****, **** и ****, в качеството им на купувачи, от друга, е сключен договор за покупко-продажба на недвижими имоти. В пункт I I I от нотариалния акт, продавачите са декларирали, че върху имотите няма никакви тежести, като е предвидено, че „ако декларираното от продавачите се окаже невярно, както и в случай на евикция, предприемане на изпълнителни действия от страна на трети лица по отношение на недвижимите имоти, продавачите дължат на купувачите при условията на солидарна отговорност връщане на продажната цена, посочена в пункт I по-горе, ведно с дължимата законна лихва, изчислена от момента на плащане на покупната цена, възстановяване стойността на направените разноски по настоящия договор, възстановяване стойността на направените от купувачите подобрения в имотите, както и неустойка в размер на 20 % от продажната цена на имотите.“ От страна на ищеца не са ангажирани никакви доказателства, от които да се установява, че към момента на изповядване на сделката, имотите са били обременени с вещни тежести, въпреки разпределената доказателствена тежест. С оглед изложеното и само на това основание искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен, доколкото ищецът не е доказал настъпването на предпоставки обуславящи начисляването на неустойка.

Разпечатката съдържа 25 от 38 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/62bdd23f-2b78-4b78-b295-6c92bbc954f3