Решение № 4273 от 28.07.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4273 гр. София, 28.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Ж СЪСТАВ, в публично заседание на пети юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Калина Анастасова

Членове:

Темислав М. Димитров

Михаела Касабова- Хранова при участието на секретаря Мария Т. Методиева като разгледа докладваното от Михаела Касабова- Хранова Въззивно гражданско дело № 20231100503813 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 и следв. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на ищеца „С.с.“ ООД с ЕИК ****, срещу решение № 14883/20.12.2022 г., постановено по гр.д. № 31413/2022 г. по описа на СРС, 33-ти състав, с което е отхвърлен предявеният от ищеца срещу М. Б. Н. с ЕГН:

********** иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за сумата от 6 500 евро, представляваща заплатена като задатък сума от ищцовото дружество в полза на ответницата във връзка със сключен между страните предварителен договор за продажба на недвижим имот от 09.11.2018 г.

В жалбата са наведени доводи за неправилност и необоснованост на първоинстанционния съдебен акт. Твърди се, че ответницата не е изправна страна по процесния договор и по делото пред СРС е останало недоказано обстоятелството, че били налице предпоставките М. Н. да задържи заплатения задатък. Неправилно първоинстанционният съд е приел, че искането за сключване на анекс, касаещ втори и подпокривен етаж от жилищна сграда с идентификатор ***, представлявало оферта за сключването на нов предварителен договор. Сочи се в атакуваното решение да не било обсъдено, че ищецът е направил всичко възможно за сключването на окончателен договор, както и че на 21.03.2019г. ответницита не била представила документи относно приращенията и подобренията в поземления имот, респективно предложението на ищеца за сключване на окончателен договор относно ½ ид. част от имота и жилище, разположено от западната страна на сградата с идентификатор *** и гараж с идентификатор *** и извършване на остатъка от дължимото плащане. Моли се за отмяна на първоинстанционното решение в цялост и постановяване на друго, с което ответницата 1 да бъде осъдена да възстанови на ищеца сумата от 6 500 евро, представляваща заплатен задатък по предварителен договор за продажба, ведно със законната лихва от датата на исковата молба. Прави евентуално възражение за прекомерност по смисъла на чл. 78, ал. 5 ГПК на претендираното от насрещната страна адвокатско възнаграждение. Претендира разноски.

В законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от М. Б. Н. чрез адв. К. Д. – САК, в който се излагат съображения за неоснователността на подадената въззивна жалба. Поддържа се първостепенният акт да е правилен и законосъобразен, като се отправя искане същият да бъде потвърден.

Претендира разноски за въззивното производство съгласно списък по чл. 80 ГПК.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на оспорения съдебен акт и възраженията на въззиваемия:

Първоинстационният съд е сезиран с осъдителен иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД.

Не се оспорва от страните сключването на процесния предварителен договор от 9.11.2018г., с предмет следните недвижими имоти: 1/2 ид. ч. от поземлен имот с пл. № 806 от кв. 14 по плана на гр. София, район „Лозенец“, м. „Витоша - ВЕЦ Симеоново“ с площ по скица от 1 229 кв. м., а по доказателствен нотариален акт – 1 286 кв. м., съставляващо парцел V-14 от кв. 14, заедно с жилище, разположено в западната страна на сградата, построена в имота, находящ се на адрес гр. София, ул. **** (бивша ул.

„Волколамско шосе“), състоящо се от една стая, кухня, баня-клозет и антре, със застроена площ от 37.90 кв. м., заедно с тераса от запад, с две мазета под жилището и гаража под терасата, заедно с 42,32/1000 ид. ч. от общите части на сградата, ведно с второстепенна постройка, изградена на около 10,89 кв. м., заедно с всички подобрения и приращения в имота, по който договор ищецът „С.с.“ ООД заплатил на ответницата М. Н. сумата от 6500 евро, уговорена като задатък за продажба на имотите. Съгласно чл. 7 от договора страните се уговорили окончателният договор за покупко-продажба на имота да бъде сключен в срок до 21.03.2019 г. В предмета на договора е възпроизведено точно описанието на същия по НА за дарение № 38/21.07.2017г., легитимиращ продавачите по договора като собственици на продаваните имоти.

Страните не спорят, че в уговорения срок окончателен договор не е сключен, нито ответницата М. Н. е върнала получения от купувача задатък, както и че в края на месец март М. Н. заявила на ищеца, че разваля договора, отделено за безспорно и ненуждаещо се от доказване с доклада по чл.146, ал. 1, т. 3 ГПК от СРС.

В чл. 13 от договора страните уговорили, че ако купувачът не се яви в уговорения по реда на настоящия договор ден и час при нотариуса за сключване на окончателен договор за покупко - продажба на имота или се яви, но заяви, че не е готов за сделката, или откаже да сключи окончателен договор поради каквато и да е причина, която не е свързана с неизпълнение на продавачите, както и в случай, че купувачът не изпълни някое от задълженията си по чл. 12 от договора, продавачите могат да развалят договора с едностранно писмено тридневно предизвестие и да задържат заплатения задатък или да искат обявяването на договора за окончателен по реда на чл.

19, ал. 3 ЗЗД.

Пред СРС са приети като доказателства Нотариален акт за дарение, скици на поземлен имот и на сграда, легитимиращи ответницата като съсобственик и продавач 2 по процесния предварителен договор.

В първоинстанционното производство са приети като писмени доказателства – протокол за констатиране на обстоятелство от 28.02.2019г., съгласно който по взаимно съгласие се договорили за отлагане сключването на окончателния договор за 21.03.2019 г. (уговорения срок в предварителния договор), на която дата се задължават да се явят в кантората на нотариус М .К. за извършване на нотариален акт за продажба, съгласно който М. Н. предоставила в оригинал на нотариус М. К. описаните в него писмени документи и се е задължила да представи в деня на сделката – 21.03.2019г. оригинала на НА за дарение № 38/21.07.2017г., както и скица и данъчна оценка на второстепенна постройка.

Пред СРС са приети още и протокол за констатиране на обстоятелство от 21.03.2019г., съгласно който М. Н. представила необходимите документи за сделката, страните по предварителния договор се явили пред нотариус К. за сключване на окончателен договор. Видно от протокола, неразделна част от същия са разменените от страните изявления, като всяка една от тях била уведомена и запозната с тяхното съдържания. В същия протокол било вписано изявлението на купувача „С.с.“ ООД, че продавачите не са изпълнили задължението си да представят необходимите документи за част от предмета на продажбата, а именно: 1/2 ид. част от втори и подпокривен (трети) етаж от жилищната сграда, с идентификатор ***, като предложил за тази част от имота да бъде сключен на 25.03.2019г. анекс към предварителния договор, а за останалата част, индивидуализирана във вече сключения предварителен договор – страните да сключат окончателен. Предложил на продавачите сумата от още 5000 евро - за покриване на разноски. Било вписано и изявлението на продавачките Д. и М. Н., че са съгласни да продадат недвижимите имоти, предмет на предварителния договор, съгласно описанието, направено в предварителния договор; посочили, че са предоставили всички необходими документи и изразяват готовност за сключат окончателната сделка съгласно вече уговореното. Наред с горното, продавачките посочили, че отправеното от „С.с.“ ООД предложение, включващо сграда с идентификатор представлявало оферта за сключване на нов предварителен договор с продажна цена от 5000 евро. Заявили освен това, че не са съгласни до подпишат представените им анекси, които били извън предмета на предварителния договор. На последно място направили изявление, че в случай че купувачът откаже да подпише нотариалния акт за имотите, за които е сключен предварителен договор, то те ще считат това за отказ от него.

В производството пред СРС са ангажирани и свидетелски показания относно проведената между страните среща на 21.03.2019 г. чрез изслушване на свидетелите – Н.Б. и П.Л.. От показанията на св. Б. се установява, че е изготвил процесния предварителен договор по указания на купувача, че е присъствал на неговото сключване, както и на проведени срещи пред нотариуса, но не помни да е присъствал на срещата при нотариус К. на 21.03.2019г., поради което съдът не черпи информация от този свидетел относно тази конкретна среща. Свидетелят споделя, че купувачът винаги е бил готов да закупи имота. Последният му бил възложил да се сдобие документи, като наред с това по указания на „С.с.“ ООД получил и пълномощно от продавачите, което впоследствие оттеглили.

От показанията на свидетелката Л. се установява, че същата е присъствала лично на проведената пред нотариус К. среща на 21.03.2019г. На срещата присъствали също освен продавачите и купувачът, техните представители – адв. Руйкова за продавачите и адв. К. и П. за „С.с.“ ООД. Споделя, че всички документи по сделката били 3 представени, бил изготвен и проект на нотариален акт за продажба, но купувачът представил анекс с предмет втория етаж на съседната сграда – близнак, и казал, че ако същият не се подпишел, нямало да сключи окончателния договор. На последното продавачките възразили, че е невъзможно, защото имотите предмет на анекса били извън предметният обхват на предварителния договор, а от друга страна не били тяхна собственост. На въпроса на продавачите ще сключи ли сделката, ищецът казал, че без сключване на анекс няма да подпише, след което напуснал срещата.

Видно от приетото по делото влязло в сила решение № 3147/20.05.2020г., постановено по гр.д. № 4602/2019г. по описа на СГС, I-17 състав, потвърдено с решение № 190/08.03.2021 г. по в.гр.д. № 2857/2020 г. по описа на САС, 12 състав – е отхвърлен предявеният от ищеца „С.с.“ ООД иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 9.11.2018г., поради погасяване правото на ищеца да иска разваляне на договора с оглед надлежното релевирано изявление за разваляне на същия от страна на продавачките М. Б. Н. и Д. Б. Н. по вина на ищеца.

При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, изхожда от лице с правен интерес, срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, поради което е процесуално допустима.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – съгласно задължителните указания, дадени в т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 09.12.2013 г. по т. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

При служебна проверка въззивният съд установи, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Не е допуснато нарушение на императивни материалноправни норми.

С постановеното решение, Софийски районен съд е приел, че ответницата има право да задържи получения по процесния предварителен договор задатък, тъй като купувачът се е отказал да сключи окончателен договор страните са били обвързани от процесния предварителен договор, че ищецът е заплатил на ответницата задатък в размер на 6500 евро, че окончателен договор не е сключен, тъй като последният е бил развален по вина на купувача, доколкото е отказал да сключи окончателен договор поради неизпълнено от продавачите допълнително условие – отказът им да подпишат анекс. Съдът е счел, че поставеното на продавачите допълнително условие било неоснователно, тъй като същото не било предмет на процесния предварителен договор.