Решение № 23628 от 23.12.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 23628 гр. С., 23.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 28 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: АНДРЕЙ КР. ГЕОРГИЕВ при участието на секретаря Диана Г. Димитрова като разгледа докладваното от АНДРЕЙ КР. ГЕОРГИЕВ Гражданско дело № 20251110114570 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 235 ГПК.

Делото е образувано по искова молба на И. А. К. срещу „Х.Т“ АД, с която са предявени претенции за признаване за установено по отношение на ответника, че сключения между страните Договор за гаранция с купувач от 18.12.2024 г. е недействителен поради липса на интерес да бъде сключен без клаузите от него, които определят забрани за ищеца като купувач да откаже сключване на предварителен договор за покупка на недвижим имот, и поради това са неравноправни и нищожни, евентуално – тъй като сключването на договора е станало при нарушаване на добрите нрави – то било условие ответникът да представи документи за собственост на имоти, които желаел да купи, и при уважаване на някой от горните искове – за осъждане на ответника да върне на ищеца възнаграждението по договора от 6000 лева, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 13.03.2025 г., до окончателното плащане.

Ищецът твърди, че на 18.12.2024 г. сключил оспорения договор с ответника, защото се интересувал да закупи апартамент и гараж в сграда в С.,и на същата дата превел на ответника възнаграждението му от 6000 лева, тъй като това било условие на ответника за представяне на документи за собственост на имотите, които ищецът искал да купи. Срокът за сключване на окончателен договор бил 20.01.2025 г. Като се подготвил да изпълни договора, ищецът бил поискал от ответника документи за собствеността на имота, които получил на 07.01.2025 г., но след консултация с адвоката си поискал да се снабди с други документи за имота по списък, който съобщил на ответника на 12.01.2025 г. Ответникът обаче го уведомил, че можело да се запознае с документите за учреденото право на строеж едва при нотариуса преди сключване на сделката. Това, както и трудната комуникация с ответника, 1 накарало ищеца да заяви на 15.01.2025 г., че не желае вече да сключва договора и иска връщане на платените 6000 лева. Ответникът му отговорил, че ще ангажира преддоговорната му отговорност. Ищецът поддържа, че начинът на написване на клаузите на договора с ответника не му дава възможност да не се съгласи с предложена от последния дата за сключване на нотариален акт за покупка, вкл. ако предложената дата не му е удобна поради заетост или не е получил достатъчно документи, за да прецени собствеността върху имота. Отделно от това основание за отказ за сключване на окончателен договор при връщане на получена от ответника сума било установяване на тежести върху имота, но само такива, които пречат да се сключи нотариален акт, а не и такива, при които ищецът би получил обременена с ограничени тежести вещ, които биха довели до разходи към трети лица за отстраняването им, напр. ипотеки. Поради това иска да се приеме, че договорът е нищожен и връщане на платеното по него. Претендира разноски.

В законоустановения срок (започнал да тече на 26.03.2025 г.) не е подаден отговор от ответника – „Х.Т“ АД.

В съдебното заседание представител изпраща само ищецът, който поддържа доводите от исковата молба.

Като разгледа доказателствата по делото с оглед твърденията и възраженията на страните съдът намира за установена следната фактическа обстановка:

Съгласно представен на лист 6 – 7 от делото Договор за гаранция с купувач от 18.12.2024 г., подписан между страните – ищецът като възложител, и ответникът като посредник, който не е оспорен от страните, уговорките на страните са следните:

„1. ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ се задължава да закупи посочените в предходната точка имоти, в случай че му бъде предложен проект на договор, който съдържа най-малко следните условия:

1.1. продажна цена за имотите е както следва:

Апартамент *** в размер на 150 328 евро без ДДС или левовата равностойност по фиксинг на БНБ;

Паркомясто № 280 в размер на 24 583 евро без ДДС или левовата равностойност по фиксинг на БНБ;

1.2 срок за сключване на окончателен договор за апартамент *** – до 20.01.2025г.

1.3 срок за сключване на предварителен договор за ПМ № 280 – до 20.01.2025 г.

1.4. всички разноски по покупката на имотите са изцяло за сметка на Възложителя;

1.5.

Финансирането на сделката ще бъде с лични средства, като плащанията са както следва:

1.5.1 за апартамент ***: 100% от продажната цена в деня на подписване на окончателен договор;

2 цена;

1.5.2 за паркомясто № 280:

1.5.3. при сключването на предварителен договор – 30 % от продажната 1.5.4. на акт 14 – 60% от продажната цена;

1.5.5. на акт 15 – 10% от продажната цена;

1.5.6. Апартамент *** ще бъде придобит от … , Паркомясто № 280 ще бъде придобито от“ [дружество] „МОЛ: И. А. К..

2. Предметът на настоящия Договор се счита за изпълнен с постъпването в електронната поща на Възложителя на проект на предварителен договор за ПМ №280 и окончателен договор за апартамент №30, които съдържат най-малко параметрите, описани в т. 1.1, т. 1.2, т.1.3, т.

1.4, т. 1.5, т. 1.5.1,т. 1.5.2, т.1.5.3,т.1.5.4, т. 1.5.5, т.1.5.6 по-горе, както и информация за ден, час и място за сключването им. В случай че ПРОДАВАЧЪТ откаже да подпише предложените проекти на договори в уречения ден и час и СТРАНИТЕ по него не постигнат уговорка за нов ден и час за подписване на предложените договори или друг окончателен такъв със същия предмет, настоящият договор се прекратява и „Х.Т” връща посочената по-горе гаранция по банков път на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ в срок от три работни дни от настъпването на това събитие.

3. При установяването на вещни тежести, възбрани, ипотеки или други правни форми, които биха възпрепятствали нормалното изповядване на сделката, „Х.Т” се задължава да върне на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ, сумата получена като гаранция.

4. В случай, че ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ откаже да сключи предварителен и окончателен договор за покупко-продажба в срока и при условията посочени по-горе, ще се счита, че „Х.Т” е изпълнил задълженията си по договора за посредничество и ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ губи сумата, предадена на „Х.Т” като гаранция.

5. При точно изпълнение на настоящия договор от страна на „Х.Т” и сключване на предварителен или окончателен договор между ПРОДАВАЧА и ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ, последният заплаща на „Х.Т” възнаграждение в размер на 3% без вкл. ДДС от крайната продажна цена на обектите, описани в чл.1.1 с включен ддс, но не по-малко от 1000 / хиляда/ евро без ДДС, за изпълнените задължения по настоящия договор. Възнаграждението е дължимо в деня на сключване на предварителен договор за покупко-продажба на Имота, или съответно на окончателен договор в случай, че страните изберат да подпишат директно такъв, без да се подписва предварителен договор.

6. Счита се, че „Х.Т” е изпълнило точно задълженията си по настоящия договор и когато условията по чл. 1 по-горе не са постигнати по вина на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ или същият откаже да сключи предварителен или окончателен договор при условията по чл. 1, като в този случай „Х.Т” има право да задържи получената гаранция. В случаите, когато ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ или свързано с него лице е сключило предварителен или оконачтелен договор с ПРОДАВАЧА, включително и в случаите, в които сделката е сключена след 3 изтичане на уговорения в чл. 1 срок или при условия, различни от описаните в чл. 1. „Х.Т” има право да задържи получената гаранция и да получи уговореното в чл. 5 възнаграждение.

7. В случай, че „Х.Т” не постигне посочените в 1.1, т.1.2, т.1.3, т.1.4, т.1.5, т. 1.5.1,т. 1.5.2, т. 1.5.3,т.1.5.4, т.1.5.5, т.1.5.6 параметри, „Х.Т” се задължава да върне на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ предадената сума за гаранция от 6 000 (шест хиляди лера) в срок от три работни дни от подписването на предварителния договор за покупко-продажба и/или подписване на нотариален акт и след заплащане на уговорената по договора авансова сума към продавача и комисионно възнаграждение…“

Представена е кореспонденция по електронен път между страните, която има значение за развитие на отношенията по изпълнение на договора, а не относно сключването му.

Съгласно представени на лист 23 – 25 от делото ответникът е сключил на 19.12.2024 г. и договори с бъдещите продавачи на недвижимите имоти, от които също е следвало да получи 3 % от продажната цена.

Съгласно представено на лист 41 от делото платежно нареждане, неоспорено от ответника, на 18.12.2024 г. ищецът е превел по сметка на ответника сумата от 6000 лева за закупуване на апартамент и паркомясто в комплекс „Територия“.

Въз основа на така установените факти съдът намира следното от правна страна:

Предявен е отрицателен установителен иск за установяване на недействителност на сключен договор за осигуряване на сключване на договор за продажба на недвижим имот поради неговата нищожност поради неравноправност на съществените му клаузи, които не позволяват запазването на договора в цялост, и поради нарушение на добрите нрави с правна квалификация чл. 124, ал. 1, предл. трето ГПК във връзка с чл. 26, ал. 4 ЗЗД; чл. 26, ал. 1, предл. първо ЗЗД; чл. 143, ал. 1, т. 2 и 4 ЗЗП, евентуално – поради противоречие с добрите нрави – във връзка с чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД, и съединен с него кумулативен иск по чл. 34 ЗЗД за осъждане на ответника да върне полученото по нищожния договор.

Искът за нищожност се уважава, ако съдът установи, че между страните е сключен договор, при който ответникът е нарушил обичайните договорни практики при посредничеството за продажба на недвижими имоти по начин, който във вреда на ищеца не съответства с изискванията за добросъвестност и справедливост – отнема на ищеца правото да откаже да сключи договор, ако се съмнява в статута на собствеността на продаваните имоти, за чиято продажба ответникът се е съгласил да съдейства срещу възнаграждение, като следва да се установи, че страните не биха сключили договора без тези клаузи.

Съединеният иск се уважава при уважаване на някой от установителните искове, ако ищецът докаже извършено плащане към ответника.

По делото се установява, че ищецът ще придобие един от обектите по договора, за който ответникът посредничи, за юридическо лице, което 4 управлява. Това означава, че договорът е сключен с цел обезпечаване на професионална дейност на ищеца, поради което следва да се приеме, че същият няма потребителско качество по смисъла на §13, т. 1 ЗЗП.

Поради това няма как да се прилагат нито правилата относно агресивните търговски практики по чл. 68 и сл. ЗЗП, нито тези относно неравноправните клаузи в потребителски договори по чл. 143 и сл. ЗЗП.

Клаузите на договора се тълкуват по правилото на чл. 20 ЗЗД във връзка едни с други, поради което следва да се приеме, че ответникът няма право да задържи платеното от ищеца („гаранционен депозит“), ако се установят тежести върху имотите, които ще се купуват. Задължение на ответника съгласно чл. 63 ЗЗД е да изпълнява договора добросъвестно, т.е. да обезпечи доказателства, че няма такива тежести, щом са били поискани от ищеца. Но това е въпрос на изпълнение или не на договора, а искът не е свързан с последици от неизпълнение от ответника, а само с действителността на договора. Смисълът на т. 3 от същия обаче, тълкуван през призмата на законовите правила относно добросъвестността, не води до извод за това, че ответникът няма задължение да подпомогне ищеца.

Остава съдът да провери дали са спазени изискванията на добрите нрави. В случая по договора правото на ответника се състои в това да получи 6000 лева, като се задължава да гарантира съгласно т. 2 от договора постигане на предварителен договор. Този договор е известен в българската брокерска практика като „двустранно представителство“, което не е забранено, но предполага посредникът да защитава по някакъв начин интереса и на двете страни, щом ще получи пари от тях.

Това не е стандартен посреднически договор, доколкото посредникът следва да защитава интересите и на двете страни. От включването на клаузата по т. 2 от договора, че при наличие на тежести върху имота ответникът ще върне платената от ищеца гаранция обаче може да се направи извод, че поне в някаква степен ответникът е поел задължение да следи за общия интерес и на купувача, и на продавача от това да има сделка между тях. Дали това задължение не облагодетелства едната страна, има ли спекулативен характер и доколко може да се определи като „хищническа“ практика поради вземането на пари и от двете страни по бъдещата сделка е проблем на морала, но в професионалните отношения преценката на стопанския риск не е поверена на съда – стопанските субекти – професионалисти сами следва да преценяват дали една сделка е изгодна за тях или не, като при тях не важат правилата за по-слабата страна като при потребителските договори, при които преценката по закон е различна. Поради това поне на база на заявеното от ищеца не се установява договорът между страните, който не е потребителски, да противоречи на добрите нрави.