Решение № 1160 от 03.10.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1160 гр. София, 03.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-18, в публично заседание на дванадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Елена Св. Шипковенска при участието на секретаря Алина К. Тодорова като разгледа докладваното от Елена Св. Шипковенска Търговско дело № 20221100901252 по описа за 2022 година

Предмет на настоящото производство с а предявени от „М.И.“ ООД срещу „Д. Д.“ ЕАД при условията на обективно съединяване осъдителни искове с правно основание чл. 288 ТЗ, вр. чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, вр. чл. 82 ЗЗД за заплащане на общата сума от 7 001 646,47 лв., представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди под формата на претърпяна загуба в размер на 1 122 401, 93 лв. и под формата на пропуснати ползи в размер на 5 879 244,54 лв., от договорното неизпълнение на ответното дружество на задължения по Предварителен договор за учредяване право на строеж и строителство върху недвижим имот от 08.06.2021 г. /Договора/, а именно задължения да предостави на ищеца годна Виза за проектиране /чл.

3.1. от Договора/, да действа добронамерено, и да предприема всички правни и фактически действия по оказване на съдействие на ищеца в процеса на изпълнение на договора /чл. 7.3, чл. 7.10. и чл. 8.1.3 от Договора/, ведно със законната лихва върху сумите от датата на подаване на исковата молба до окончателното им заплащане, както и при условията на евентуалност иск с правно основание чл. 12 ЗЗД за заплащане на сумата от 100 000,00 лв. частично заявена претенция от 7 197 229,48 лв., представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди под формата на претърпяна загуба в размер на 1 317 984,94 лв. и под формата на пропуснати ползи в размер на 5 879 1

244,54 лв., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното заплащане на сумата.

В исковата молба „М.И.“ ООД твърди, че на 08.06.2021 г. страните по делото сключили Предварителен договор за учредяване право на строеж и строителство върху недвижим имот с кадастрален идентификатор №*** с квадратура от 52 306 кв.м по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.София, в.з. „Малинова долина-Бункера - III етап“. Съгласно сключения предварителен договор ищцовото дружество се е задължило да построи в описания по-горе имот обекти с обща РЗП 85 000 кв.м, в което се включват апартаменти, ателиета, магазини, ресторанти, конгресен център, офиси, въжена линия и други, заедно с прилежащата към тях инфраструктура. Инвестиционната цел на ищеца била да изгради върху недвижимия имот жилищен комплекс от висок клас заедно с обслужващи обекти, като стойността на целия проект била над 50 милиона лева.

Предварителният договор бил сключен с посредничеството на „А.П.К.“ ЕООД. Съгласно чл. 3.2 от Договора ищецът се е задължил да подготви технически и/или работни инвестиционни проекти, касаещи обекта в срок до 20 /двадесет/ седмици от предаването от ответното дружество на Визата за проектиране. Впоследствие, на 24.06.2021г. този срок бил продължен на на 26 /двадесет и шест/ седмици с Анекс № 1 към Договора, който анекс бил подписан, сканиран и изпратен на ищеца по мейл от ответното дружество, като впоследствие не му бил предоставен оригинал от същия.

В исковата молба се твърди, че мащабността на идейния и инвестиционен проект, който ищецът целял да осъществи, налагало внасяне на корекции във въпросната Виза за проектиране. Тази наложителност за изменение на визата за проектиране следвала от необходимостта от нанасяне на строителни петна и градоустройствени параметри, които от своя страна да дадат възможност в парцела да се проектира и след това да се строи.

На 01.07.2021 г., по настояване на представителите на ответното дружество и на „А.П.К.“ ЕООД, ищецът сключил договор за проектиране с дружеството „С. Д. -архитектура и дизайн“ ЕООД, представлявано от управителя арх. С. Д.. Съгласно сключения договор за проектиране, „С. Д. архитектура и дизайн“ ЕООД се задължило да проектира и получи одобрение и съгласуване на проект на сгради с обща разгърната застроена площ /РЗП/ от 2

85 000 кв.м в имота. Посоченото дружество изготвило мотивирано предложение за издаване на нова виза за проучване и проектиране, което било входирано в Направление „Архитектура и градоустройство “ /НАГ/ към Столична община. По повод на депозираното мотивирано предложение за изменение на Визата за проектиране, на 21.09.2021 г. с писмо от Главния архитект на гр. София - арх. З.З. било отказано изменението, поради наличието на висящо административио пронзводство - адм.дело №606 от 2021г. по описа на Административен съд - София град /АССГ/, 53 състав, което се явявало абсолютна пречка за издаване на виза за проучване и проектиране и получаване на строително разрешение за парцела. Делото било образувано по жалба от заинтересовани лица срещу Заповед № РА50350/10.05.2019 г. на главния архитект на Столична общииа, с която бил одобрен подробния устройствен план /ПУП/ - изменението на план за регулация и застрояване, в териториалния обхват на която заповед влизал и процесния поземлен имот – предмет на Договора с ответното дружество.

Образуваното административно производство обективно препятствало издаването на така необходимата виза за проектиране. Ищецът твърди, че обстоятелствата около въпросното администратнвно дело №606/2021г. по описа на АССГ, 53 състав му станали известни едва през декември месец 2021г.

На 27.01.2022 г. по имейл ищцовото дружество получило от ответника Уведомление за неизпълнение на предварителния договор и желание от негова страна да прекрати договора поради забава на „М.И.“ ООД, следваща от неизпълнение в срок на задълженията по чл. 3.2 от Договора. Ищецът отправил до ответното дружество нотариална покана от 31.01.2022 г., с която оспорил твърдяното от ответника неизпълнение на предварителния договор и за пореден път изтькнал най-същественото обстоятелство по повод на така сключения договор, а именно укрито от страна на „Д. Д.“ ЕАД административно дело, препятстващо каквото и да било проектиране, камо ли осъществяване на строеж в процесния обект. В отговор, ищецът получил нотариална покана от 15.02.2022г., с която ответникът развалил предварителния договор от 08.06.2021 г. Ищецът твърди, че ответникът нямал правото да развали предварителния договор, тъй като не било налице виновно неизпълнение на задължение на ищеца, а ответната страна била неизправна по Договора от 08.06.2021г., Също така липсвала изискуемост на задължението 3 на ищеца по Договора, тъй като с Анекс № 1, представляващ неразделна част от Договора, страните са постигнали договорки, чрез които са променили крайния срок - до 07.03.2022 г.

Ищецът поддържа, че съществуващия правен проблем във Визата за проектиране обективно възпрепятствал каквото и да е строителство в поземления имот, още по-малко позволявало да се изготвят всички надлежни документи във връзка с това строителство. Подадената жалба срещу заповед № РА50-350/10.05.2019 г. на главния архитект на СО, с която бил одобрен ПУП, в границите на който попадал процесния недвижим имот, обуславяла висящност на целия ПУП и възпрепятствал същия от влизане в сила. Поради тази причина и на наетото от ищеца проектантско дружество – „С. Д. – архитектура и дизайн“ ЕООД било отказано изменение във Визата за проектиране, тъй като тя и ПУП-а, който я обхваща били обжалвани. Ето защо ищецът счита, че „Д. Д. “ ЕАД не е изпълнило свое основно задължение по чл. 3.1 от Договора, а именно да предостави годна Виза за проектиране на „М.И.“ ООД, която да отключи по-нататъшната реализация на проекта. На следващо място ответното дружество проявило крайна недобросъвестност, следваща от неуведомяването на ищеца за наличието на въпросното административно производство и неговия предмет - нарушения на чл. 7.3 и чл. 7.10 от Договора. Счита, че ответникът е знал за същото от началото на 2021 г. В текстовете на чл. 7.3 и чл. 7.10 от Договора, ответникът се е задължил изрично да действа добронамерено, както и да предприема всички правни и фактически действия по оказването на съдействие на „М.И.“ ООД в процеса на изпълнение на предмета на Договора. Още с научаването за висящото административно производство ответникът следвало да уведоми изрично ищеца. Такива действия от ответника не са предприети. Ответникът нарушил и изначалното си задължение по чл. 8.1.3 от Договора декларирайки и гарантирайки, че по повод на процесния недвижим имот няма каквито и да било правни или фактически пречки, което не отговаряло на действителността.

В изпълнение на сключения Договор от 08.06.2021 г. и необходимото проектиране, ищецът е заплатил на „С. Д. - архитектура и дизайн“ ЕООД общо сумата от 1 077 271,16 лева с включен в тази сума ДДС в периода от 19.07.2021 г. до 05.11.2021 г. Тази сума се явявала пряка загуба за представляваното от него дружество, тъй като ако беше наясно за проблемите 4 около Визата за проектиране, която е оспорена ведно с ПУП, в който се намира процесния имот, респективно ако било уведомено своевременно към дата 19.07.2021г. от „Д. Д.“ ЕАД, когато последното очевидно е знаело за административното производство, ищецът нямало да инвестира тази сума за проучвания, които обективно нямало как да доведат до резултат. Това обуславяло причинно-следствената връзка между претърпените загуби и договорното неизпълнение на ответното дружество. Допълнителна имуществена вреда представлявала и заплатената сума за строителен надзор на дружеството „Д.Е.А.“ ООД в размер на 34 911,56 лева. Също така посредством посредническата дейност на „А.П.К.“ ЕООД се е сключил на 22.10.2021г. между „М.И.“ ООД и дружество „К.“ ЕООД /дружество собственик на верига ресторанти „Нарру“/ предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот и построяване на недвижими имоти в процесния имот. За посредническата дейност, ищецът заплатил на „А.П.К.“ ЕООД сума в размер на 234 699, 60 лева, с включен в тази сума ДДС, която отново се явява пряка вреда, следваща от договорното неизпълнение на ответника, тъй като ако ответникът бе уведомил ищеца за въпросната правна пречка, свързана с Визата за проектиране, последният нямало да разходва тези средства. В заключение сочи, че след приспадане на ДСС в размер на 20% от посочените суми, ищецът претърпял общо вреди в размер на 1 122 401, 93 лева без ДДС.

Ищецът твърди също така, че във връзка с договора от 22.10.2021 г. с „К.“ ЕООД е претърпял и пропуснати ползи, пряко следващи от договорното неизпълнение на „Д. Д.“ ЕАД. Конкретно сочи, че уговорената продажна цена по сключения с „К. “ ЕООД предварителен договор била 5 153 160 евро, която цена представлявала сумата за изграждане на имотите. Съгласно сключения предварителен договор общата квадратура на недвижимите имоти, които ще се изградят от ищеца била 8555 кв.м. Пак съгласно този договор в тридневен срок от неговото подписване „К.“ ЕООД е заплатил по сметка на ищеца сумата от 1 717 720 евро, с включен в тази сума ДДС. Поради узнаването за наличието на висящо административно дело № 606/2021г. по описа на АССГ, 53 състав, явяващо се абсолютна пречка, препятстваща издаването на строително разрешение, а от тук и изпълнение на договора с „К.“ ЕООД от страна иа ищеца, на 16.05.2022г. този договор е прекратен, а сумата от 1 717 720 евро била върната на дружеството „К.“ ЕООД чрез два последователни 5 превода на 20.01.2022 г. — 1 617 720 евро и на 21.06.2022 г. — 100 000 евро.

Ето защо и предвид на договорните клаузи в Предварителния договор с ответника за получаването на 30% от тази сума, „М.И.“ ООД е следвало да получи 3 607 212 евро, равностойността на които по курс на БНБ към момента на подаване на настоящата искова молба се равняват на 7 055 093. 44 лева с включен в тази сума ДДС. Ето защо и след приспадане на 20% ДДС, пропуснатата полза за ищцовото дружество се равнявала на 5 879 244, 54 лева. Посочената сума представлявала за ищеца пропусната полза, тъй като ответното дружество създало у ищеца правно очакване за получаване на това възнаграждение в определения размер, с което обективно ищецът е имало възможност да увеличи своето имущественото състояние, но не е могло, поради договорното неизпълнение на „Д. Д.“ ЕАД по предварителния договор от 08.06.2021 г.