Решение № 166 от 23.11.2023, Апелативен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 166 гр. Бургас, 23.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Събина Н. Христова Диамандиева

Членове:

Веселка Г. Узунова

Даниела Д. Михова при участието на секретаря Марина Д. Димова като разгледа докладваното от Даниела Д. Михова Въззивно гражданско дело № 20232000500222 по описа за 2023 година

Производството е по чл.258 и сл.ГПК и е образувано по въззивната жалба на Е.

Ф. Ч. от гр. С., чрез нейния пълномощник адв. К., против Решение № 83/12.04.2023 г. по гр.д.46/2022 г. по описа на Сливенския окръжен съд, с което е отхвърлен предявеният от въззивницата иск против К. П. П. и А. В. П. за обявяване за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот - апартамент в гр. С., ж.к. „Д. Г.“, бл. **, вх. *, ет. *, ап. *.

Твърди се, че съдът не е установил правилно фактическата и правна обстановка, тъй като не е извършена комплексна преценка на събраните по делото доказателства и решението е основано избирателно, само върху част от тях, в интерес на ответниците по делото. Сочи се, че заплащането на сумата от 40 000 лв. в деня на сключване на предварителния договор е доказано от разпитаните по делото двама свидетели, които потвърждават записаното в нотариално заверения предварителен договор, като по делото са установени и предприетите от ищцата действия за заплащане на останалата дължима по договора сума. Твърди се, че след смъртта на посочения като един от продавачите в предварителния договор В. П., съпрутага му Д. Д. П. е прехвърлила на ищцата наследените от него идеални части от имота.

Излагат се твърдения, че съдът правилно е приел за валиден представения по делото договор от 04.08.2020 г., сключен между Е. Ч. като купувач и В. П., продавач - лично и като пълномощник на ответницата К. П., негова майка, но неоснователно е приел за недоказано заплащането на капаро в размер на 40 000 лв. и договарянето остатъкът от 40 000 лв. да бъде изплащан на вноски. Твърди се, че неизпълнението на разпоредбата на чл.3, ал.1, т.1 от Закона за ограничаване на плащанията в брой е основание за носене на административно наказателна отговорност, но не и индиция, че плащането не е осъществено в брой.

1

По отношение на заплащането на останалата сума се сочи, съдът неправилно е приел, че поради неконкретизиране на вноските, те са били договорени в еднакъв размер и според тази констатация е следвало да бъдат внесени от купувача до 08.08.2022 г., а при липса на съдействие от продавача, сумата да бъде внесена по банков влог под условие, в полза на трето лице. Твърди се, че този извод на съда не кореспондира със съдържанието на процесния договор, в което изрично е посочено, че вноските ще бъдат дължими след договаряне между страните. Излага се, че по делото са събрани множество доказателства за откази на ответниците по искане на ищцата да посочат желания от тях размер на вноските или за заплащане на целия остатък от продажната цена, което сочи изпадането им в забава и е основание за разваляне на договора, а не за прилагане на чл.6 от него, до каквато констатация е достигнал първоинстанционният съд.

Претендира се отмяна на обжалваното решение и постановяване вместо него на решение, с което процесният предварителен договор се обявява за окончателен.

Претендират се съдебни разноски. Няма искания по доказателствата.

Въззиваемите-ответници К. П. П. и А. В. П. оспорват въззивната жалба на ищцата с идентични съображения в представените писмени отговори на въззивната жалба. С твърдението, че обжалваното решение за правилно и обосновано се претендира потвърждаването му. Сочи се, че съобразно разпределената с доклада по делото доказателствената тежест, ищцата е следвало да проведе пълно и главно доказване на валидното сключване на предварителния договор, на твърденията, че тя е изправна страна по него и за остатъка от продажната сума и дължимите вноски. Твърди се, че въпреки указаната й доказателствена тежест, ищцата не е доказала с необходимите писмени доказателства заплащането на първата част от цената. Сочи се, че в нарушение на разпоредбата на чл.164, ал.1, т.1 и т.3 ГПК за доказване на заплащането на уговореното капаро от 40 000 лв., по делото са допуснати гласни доказателства - двама свидетели.

Твърди се, че под заплахата от санкция по чл.5, ал.1 от на Закона за ограничаване на плащанията в брой, нотариусите стриктно следят за изпълнението му. Намират, че твърденията за заплащане на капарото от 40 000 лв. биха били доказани, ако ищцата беше поискала да бъде разпитан нотариуса, заверил предварителния договор между страните, но такова искане не е направено по делото, а разпитаният св. Ч. - син на ищцата, е заинтересован от изхода на делото съгласно разпоредбата на чл.172 ГПК и практиката на ВКС. Сочат, че дори в исковата молба ищцата не твърди отказ от страна на ответниците да получават плащане на ежемесечните вноски от остатъка, а се твърди единствено готовност на ищцата да им заплати цялата сума.

Твърдят, че в чл.2.2 от предварителния договор купувачът се е задължил да изплаща остатъка от цената на имота на ежемесечни вноски, платими в срок до 08.08.2022 г., а неспазването на това задължение е скрепено със санкция - съгласно чл.6 от предварителния договор при неплащане на една вноска от купувача, договорът се счита за прекратен, а продавачът задържа полученото капаро. В този смисъл се твърди, че договорът е прекратен на 30.09.2020 г. с неплащането на първата вноска, като за доказване на плащането на вноски писмени доказателства не са представени.

Претендира се потвърждаване на обжалваното решение и присъждане на съдебни разноски. Също не са ангажирани нови доказателства.

Въззивната жалба е подадена от легитимирано лице, против акт на съда, подлежащ на обжалване, в законовия срок, поради което е допустима.

С оглед твърденията на страните и ангажираните по делото доказателства, съдът намира от фактическа и правна страна, следното:

Производството пред първоинстанционния съд е образувано по исковата молба на въззивницата Е. Ф. Ч. против въззиваемите К. П. П. и А. В. П., за обявяване за 2 окончателен на предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, сключен на 04.08.2020 г. между ищцата, в качеството й на купувач и В. И. П., в лично качество и като пълномощник на К. П. П., двамата - в качеството им на продавачи, на недвижим имот, представляващ жилище, апартамент в гр. С., ж.к. „Д. Г.“, бл. **, вх. *, ет. *, ап. *. Ищцата твърди, че по сключения предварителен договор тя като купувач се е задължила да заплати уговорената в чл. 2 от предварителния договор продажната цена - 80 000 лв , като съгласно чл.2, т.1 от договора е заплатила капарото в размер на 40 000 лв. в деня на подписване на предварителния договор, а останалата част от продажната цена в размер на 40 000 лв. е следвало да бъде заплатена на вноски, платими в срок до 08.08.2022 г. Сочи се, че страните са се договорили да подпишат окончателен договор за продажба на недвижимия имот в момента на изплащане на цялата сума - в срок до 08.08.2022 г. Твърди се, че на **.**.**** г. бъдещият продавач по процесния предварителен договор - В. И. П. е починал като е оставил за свои законни наследници съпругата си Д. Д. П. и сина си А. В. П.

Ищцата твърди, че в началото на 2021 г. е предложила на бъдещите продавачи по предварителния договор – К. П. и наследниците на починалия продавал по предварителния договор В. П. – съпругата му Д. П. и сина му А. П., да заплати на продавачите изцяло останалата част от продажната цена на процесния недвижим имот в размер на 40 000 лв., но поради отсъствието на А. П. от страната не успели да сключат окончателния договор.

Твърди, че на 06.04.2021 г. с нотариален акт за дарение на недвижим имот и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, Д. Д. П. е прехвърлила на ищцата собствените си по наследство общо 1/4 ид.части от процесния недвижим имот, за което ищцата й заплатила сумата от 10 000 лв. Сочи, че няколко дни по-късно, узнавайки, че А. П. се е върнал в страната, е предложила на него и на К. П. да сключат окончателен договор за продажба на имота, за притежаваните от тях идеални части, като тя им заплати останалата част от продажната цена в размер на 30 000 лв. Твърди, че след като двамата ответници са отказали да получат договорената сума, на 16.04.2021 г. ищцата официално им отправила нотариални покани за финализиране на сделката чрез подписване на окончателен договор. Твърди, че ответниците не са се явили пред нотариуса за подписване на окончателен договор за продажба в посочения ден и час.

С твърдението, че е изправна страна по предварителния договор, ищцата претендира съдът да постанови решение, с което да го обяви за окончателен, като с допълнителна искова молба са уточнени притежаваните от продавачите по предварителния договор идеални части от имота, предмет на предварителния договор – ½ ид.част за ответницата К. П. и ¼ ид.част за ответника А. П., съотв.сумите, които ищцата следва да заплати на всеки от тях при спазване на разпоредбата на чл.362, ал.1 ГПК.

Предявеният иск е с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Ответниците са оспорили иска като в законоустановения срок е депозиран писмен отговор на исковата молба от всеки от тях. Оспорват се твърденията на ищцата, че е заплатила уговореното в предварителния договор капаро от 40 000 лв. Твърдят, че ищцата не е изпълнила и задължението си за плащане на ежемесечни вноски в срок до 08.08.2022 г., поради което следва да бъде приложена санкцията на чл.6 от договора, а именно в случай на неплащане на една вноска, даденото капаро следва да бъде загубено и направените до 3 момента вноски, и договорът да се счита за прекратен. Заявени са и възражения, че искът е преждевременно предявен, тъй като срокът за сключване на окончателния договор е 08.08.2022 г.

С обжалваното решение първоинстанционният съд е отхвърлил предявения иск.

Съдът е приел, че предварителният договор е валиден, но поради липсата на представени по делото писмени доказателства за извършено плащане в размер на 40 000 лв. в деня на подписване на предварителния договор съгласно изискването на чл.3, ал.1, т.1 от Закона за ограничаване на плащанията в брой, както и на писмени доказателства за извършване на ежемесечни вноски към ответниците по чл.2.2 от предварителния договор, по делото не е доказано изпълнение от страна на ищцата на задължението й за заплащане на цената на имота съобразно уговореното в договора. Съдът е приел, че ако липсвало съдействие от ответниците, остатъкът от продажната цена е следвало да бъде депозирана в банков влог под условие и в полза на трето лице, в договорените срокове. Съдът е приел, че поради неизпълнение от страна на ищцата като купувач на задълженията й по предварителния договор, следва да бъде приложена санкцията на чл.6 от договора, който следва да се счита прекратен, ведно с договорените последици.

При извършената проверка по реда на чл. 269 ГПК съдът констатира, че обжалваното решение е валидно и допустимо. По наведените оплаквания за неправилност на решението, по които въззивният съд дължи произнасяне, съдът намира следното:

По делото не е спорно, а се установява и от представените доказателства, че на 04.08.2020 г. в гр. Сливен, между ищцата, в качеството й на купувач и В. И. П., в лично качество и като пълномощник на К. П. П., в качеството им на продавачи, е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ жилище, апартамент в гр. С., ж.к. „Д. Г.“, бл. **, вх. *, ет. *, ап. *. Не е спорно, че продавачите по предварителния договор са придобили собствеността върху недвижимия имот по силата на нотариален акт за собственост на апартамент (жилище) по чл.55 „г“ от ЗПИНМ № **, том *, дело № ****/**** г. на Сливенски народен съд.

Страните не спорят също, че съгласно чл.2 от предварителния договор, продажната цена е била договорена в размер на 80 000 лв., като чл.2, т.1 от договора е посочено, че капарото в размер на 40 000 лв. е платено от купувача на продавачите в деня на подписване на предварителния договор, а чл.2, т.2 е уговорено, че останалата част от продажната цена в размер на 40 000 лв. ще бъде платена на вноски, платими в срок до 08.08.2022 г. Страните са се договорили да подпишат окончателен договор за продажба на недвижимия имот „в момента на изплащане на цялата сума като се явят пред нотариус в срок до 08.08.2022 г.