Решение № 6614 от 21.12.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 6614 гр. София, 21.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-30 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Валерия Банкова при участието на секретаря Диана Ст. Борисова като разгледа докладваното от Валерия Банкова Гражданско дело № 20231100104311 по описа за 2023 година

Ищецът поддържа, че на 30.12.2020 г. е сключил с ответниците Договор за опция за покупко-продажба на недвижими имоти, по силата на който е предоставил на последните за ползване срещу заплащане и впоследствие за изкупуване следния свой недвижим имот: Апартамент, находящ се, съгласно документ за собственост, в гр. София, р-н „Средец“, бул. ****, /стар адрес: бул.”****, на IV /четвърти/ надпартерен етаж, с площ от 148 /сто четиридесет и осем/ кв.м., заедно с Мазе, с площ от 8 /осем/ кв.м., заедно с Таванска стая, който апартамент, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София представлява Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес на имота: гр. София, район „Средец", бул. ****, апартамент № 9, с прилежащи части: Избено помещение, 2 /две/ тавански стаи.

По силата на инкорпорираното в горецитирания договор наемно правоотношение между М. И. в качеството на наемодател и ответниците в качеството им на наематели, (съгласно чл. 7), ответниците е следвало да заплащат наемна цена за ползване на имота, както и всички разходи, свързани с ползването, в това число данък сгради и такса битови отпадъци. Договорът е прекратен на 18.09.2021 г. поради изтичане на срока му, както и поради неупражняване от страна на ответниците на правото им да изкупят имота.

Съгласно текста на Договора, ответниците е следвало да върнат на ищеца държането на имота в 3-дневен срок от прекратяването му, но това било сторено. Ответниците продължили да ползват имота и след изтичането срока на договора, въпреки че били поканени да го освободят. С нотариална покана на нотариус И.Ж., peг. № 701 от НК, връчена на ответниците на 23.01.2023 г., ищецът е уведомил същите, че прекратява действието на договора в едномесечен срок, считано от датата на получаване на нотариалната покана, 1 като в същия срок ги кани да освободят гореописания имот и му предадат владението върху същия. Въпреки получаването на нотариалната покана и прекратяването на договора, ответниците не са освободили имота и не са предали държането на същия, който към настоящия момент задържат без правно основание, с оглед което ищецът иска те да бъдат осъдени да му предадат държането на имота. Претендира разноски.

В рамките на преклузивния срок ответниците подават писмен отговор, с който оспорват изцяло предявения иск. Излагат, че оспорват наличието на наемно правоотношение с ищеца, поради което разпоредбата на чл.233 от ЗЗД изобщо е неприложима. Действителните отношения между страните са следните:

На 26.01.2017 г. ищците са сключили договор за заем в размер на 147 000 лв. с небанкова финансова институция - "Б.П." ООД, който обезпечили първоначално с ипотека, а след това с продажбата на процесния апартамент с н.а. №99/05.07.2018 г. Няколко месеца по-късно, също в обезпечение на този заем, прехвърлили и втори имот - апартамент в Благоевград - с н.а. №156 от 30.12.2020 г. От своя страна кредиторът "Б.П." ООД прехвърлил процесния апартамент в София на ***/18.12.2020 г. на ищеца

М. И., който бил напълно наясно с горните взаимоотношения. В действителност ищецът никога не е виждал и влизал в апартамента.

Поддържат, че горепосочената покупко-продажба, извършена с н.а. № 177/18.12.2020 г., е нищожна на осн. чл.152, вр. с чл.26 от ЗЗД. Това било видно от договори за финансов лизинг с „Б.П.“ ООД от 07.06.2019 г. и договор за обратното изкупуване на апартамента от 17.09.2020 г. В тези договори се съдържали уговорки, че при коректно и в срок издължаване на заетата сума и съответните надбавки, заемодателят се задължава да върне обратно собствеността на имотите. Индиция в тази насока бил и фактът, че ответниците никога не са предавали владението/държанието на процесния имот, а напротив - останали в апартамента, където живеят и досега го ползват и обитават безпрепятствено и необезпокоявано. Считат, че всичко това разкрива действителната воля на страните - не за продажба, а за обезпечаване на заема, поради което сделките, от които ищецът черпи правата си, са нищожни, доколкото трайната съдебна практика приема, че съглашенията в нарушение на чл. 152 ЗЗД, както и продажбите с уговорка за обратно изкупуване по чл. 209 ЗЗД, са нищожни поради противоречието им със закона /арг. от чл. чл.26, ал.1 ЗЗД/. С тези сделки се прехвърля собственост, но не с цел да се постигнат последиците на прехвърлителната сделка, а с цел да се обезпечи кредитора. Затова се приема, че с тези съглашения се заобикаля забраната за предварително уговаряне на начин да се удовлетвори кредитора, различен от този предвиден в закона. Извън горното, оспорват представения с исковата молба договор за опция за покупко-продажба, като неавтентичен с твърдението, че положеният от името на ищеца подпис, не е положен от него.

Софийският градски съд, като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, приема от фактическа и правна страна следното:

Ищецът претендира опразването на апартамент, който твърди да е отдал под наем на ответниците по силата на Договор за опция за покупко-продажба на недвижими имоти от 30.12.2020 г.

2

Ответниците оспорват наличието на наемно правоотношение с ответника на две основания:

1. Договорът, от който ищецът извежда правата си, не е подписан от него. Документът е неистински;

2. Ищецът не е собственик на процесния апартамент, т.к. сделката, от която черпи правата си, сключена с н.а. № 177/18.12.2020 г., е нищожна на осн. чл.152, вр. с чл.26 от ЗЗД, както нищожна на същото основание е и предшестващата я сделка, от която праводателят на ищеца „Б.П.“ ООД черпи правата си – тъй като същата е сключена с ответниците в нарушение на нормите на чл.26 и 152 от ЗЗД. По същество, тези твърдения на ответниците се извеждат от оспорването на правото на собственост на ищеца, като произтичащо от нищожна сделка и разбирането, че ако поредицата от сделки, чрез които е било прехвърляно правото на собственост на процесния недвижим имот, са нищожни, то същото все още принадлежи на първоначалните му титуляри – ответниците.

Производството по настоящото дело е по реда на Глава 25 от ГПК – „Бързо производство“. Съгласно изричната разпоредба на чл.314, ал.3 от ГПК, в производството за опразване на наети помещения са недопустими възражения за собственост. Активната материалноправна легитимация по иска с правно осн. чл. 233 ЗЗД изисква ищецът да е наемодател по наемно правоотоношение с предмет спорния имот. Без значение е дали наемодателятищец, в този случай, е и собственик на вещта, защото той търси защита не на правото на собственост, а изпълнение по наемно правоотношение.

Възражения, че ответниците са собственици на същия имот, изведени от твърдението, че сделката, по силата на която са прехвърлили правото си на собственост на същия имот, е нищожна, също са недопустими по силата на изрична правна норма. Същите могат да се разгледат в друго производство между страните, но не и в рамките на настоящото, което е бързо производство за опразване на наето помещение и предметът му е ограничен. Разглеждането на спора за собственост, които изглежда съществува между страните, не може да бъде предмет на бързото производство по чл. 310, т. 2 от ГПК.

Евентуалната собственост на ответниците върху имота, респ. нищожността на придобивното основание на ищеца, следва да бъдат доказани и защитени в предвидените в закона производства за защита на право на собственост, но не могат да бъдат разглеждани в рамките на настоящото производство. Горното е указано на страните в определението на съда от 27.09.2023г. на осн. чл.312, ал.1 от ГПК.

Установява се от приложените по делото писмени доказателства, че на 30.12.2020г. между страните е сключен Договор за опция за покупкопродажба на недвижими имоти. По силата на този договор ищецът е предоставил на ответниците за ползване и с възможност за закупуване подробно описания в исковата молба недвижим имот – апартамент №9 в гр.

София, бул. ****, както и апартамент в гр. Благоевград. Съгласно условията на договора, същият се сключва за срок от 10 месеца, считано от 18.12.2020г.

– или до 18.09.2021г. Уговорената наемна цена възлиза на 1 589 евро, платима до 6-то число на текущия месец по посочена в договора банкова сметка. Уговорена е възможност ответниците да откупят имотите на цена, определена съгласно условията на чл.17 от договора, като в тази му част 3 договорът има характера на предварителен договор по чл.19 от ЗЗД. При неупражняване на опцията за изкупуване, договорът се прекратява с изтичането на уговорения срок.

По делото е изслушано заключението на съдебно-графологична експертиза, което е компетентно изготвено и неоспорено от страните, поради което съдът го кредитира изцяло. От същото се установява с категоричност, че положеният подпис в представения по делото договор, от който ищецът извежда правата си, е положен именно от ищеца. Документът е истински, а оспорването му по реда на чл.193 от ГПК, направено от ответниците, е неуспешно. Ето защо, съдът приема за установено от фактическа страна, че между страните е подписан процесният договор от 30.12.2020г., по силата на който между тях е възникнало наемно правоотношение във връзка с ползването на апартамент №9 в гр. София, бул. ****. Предвид предмета на договора, а именно – предоставяне на ответниците ползването на имот, посочен в договора като собствен на ищеца, срещу задължението за ежемесечно заплащане на цена за ползването, налага се извод, че същият е породил между страните именно правоотношенията, характерни за договора за наем. Без правно значение за този извод е обстоятелството, че договорът може да е породил и други правоотношения, предвид придаденото му значение на предварителен договор за покупко - продажба при използването на опцията за изкупуване и фактът, че страните за наричани „продавач“ и „купувач“. От значение е наличието на уговорки за предоставяне на посочения имот за временно ползуване срещу заплащането на определена цена, което именно е съдържанието на наемното правоотношение.

Договорът е прекратен на 18.09.2021г. поради изтичане на срока, поради което ангажираните от ответниците доказателства за плащане на уговорения наем и след датата на прекратяване на договора, са неотносими.

Съгласно уговореното в чл.21 от Договора ответниците са длъжни да върнат на ищеца държането на имота в 3-дневен срок след прекратяването на договора, освен ако са упражнили правото си на изкупуване – за което по делото липсват както твърдения, така и доказателства.

Ответниците не са изпълнили задължението си за връщане на вещта, по който факт страните не спорят. Ето защо, предявеният иск с пр. осн.чл.233, ал.1 от ЗЗД за предаване държането на наетото помещение от наемателя на наемодателя е основателен и следва да бъде уважен.

Ангажираните от ответната страна писмени доказателства във връзка с наведените от тях възражения за нищожност на придобивното основание на ищеца на осн. чл.152, вр. с чл.26 от ЗЗД, не следва да бъдат обсъждани в това производство като неотносими, поради недопустимостта на наведеното възражение на осн. чл. чл.314, ал.3 от ГПК.

По разноските:

При този изход на спора, на осн. чл.78, ал.1 от ГПК ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца сторените по делото разноски.

Съгласно доказателствата по делото и представения списък по чл.80 от ГПК, същите възлизат на сумата от 1 492 лв. държавна такса и 1 500 лв. адвокатско възнаграждение или общо 2 992 лв. Възражението на ответниците за прекомерност на заплатения адвокатски хонорар съдът намира за 4 неоснователно, доколкото същият е в размер под минималния, изчислен по реда на НМРАВ.

По искането за допускане на предварително изпълнение:

Съгласно чл. 242, ал. 2, т. 3 ГПК съдът може да допусне по искане на ищеца предварително изпълнение на решението, когато от закъснението на изпълнението може да последват значителни и непоправими вреди за ищеца или самото изпълнение би станало невъзможно или значително би се затруднило. От значение за основателността на искането е наличието на значителност на вредите от закъснялото изпълнение, която се определя от техния размер, както и непоправимостта им, свързана с необратимия им характер.

Разпечатката съдържа 34 от 48 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/629dea66-d5d3-4db9-b454-6a3a740751a6