Решение № 1193 от 22.11.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1193 гр. София, 22.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на осми ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Цветко Лазаров

Членове:

Ралица Димитрова

Нина Стойчева при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Ралица Димитрова Въззивно гражданско дело № 20231000503373 по описа за 2023 година

Производството е образувано по въззивна жалба на А. Й. Д.-Х. и В. Г.

Х. срещу решение № 5356/23.10.2023г. на СГС, ГО, 21 състав, постановено по гр.д. № 457/23г., с което е уважен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Жалбоподателите твърдят, че първоинстанционното решение е неправилно.

С решението съдът е игнорирал доклада по делото и разпределената с него доказателствена тежест. Без доказване на всички обстоятелства от ищеца е уважил иска. Н. Н. не е установила изменение в ПУП, както твърди в исковата молба и образуването на нов УПИ I-336 в кв.55а по плана на гр. ***, м. „в.з. ***“ с площ от 920 кв.м. Не е доказано, че в имота съществуват постройки, както и съсобствеността на двамата ответници върху недвижимия имот към датата на вписване на исковата молба 09.02.2023г. Ищецът не е доказала предоставянето на сума по банков кредит в размер на продажната цена за закупуване на имота, което е било условие за сключване на окончателен договор. Неглижирането на доклада и разпределената с него доказателствена тежест е нарушила правото на защита на въззивниците, както и принципът на равнопоставеност на страните.

Неправилно съдът е приел, че отлагателното условия по чл.3 от

1 предварителния договор се е сбъднало с представянето на Заповед № РОК 210РА50-50/03.09.2021г. Не е обсъдено възражението им, че не са представени доказателства, че тя е влязла в сила.

Затова молят въззивния съд да отмени атакуваното решение.

В депозиран писмен отговор и в съдебно заседание чрез процесуалния си представител Н. Н. оспорва жалбата. Счита я за неоснователна, а обжалваното решение за правилно и законосъобразно.

Съдът като взе предвид доводите на страните и събраните доказателства в първоинстанционното и въззивно производство по реда на чл.235 от ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Съдът е сезиран с иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД. В исковата молба ищецът Н.

Н. твърди, че на 08.08.2019г. с ответниците са сключили предварителен договор за покупко – продажба на ПИ с идентификатор *** с площ от 920 кв.м. с номер по предходен план 336, парц. I, в който се включва УПИ I-336, СО- район „***“, ул. № ***“ № **, заедно с построените в него три сгради, както и всички подобрения и приращения. Договорената цена е 518 000лв., от която ищецът е заплатила 51 800 лв. капаро. Остатъкът от нея от 466200лв. е следвало да бъде изплатена по равно между двамата продавачи по посочени банкови сметки с право ищецът да осигури банков кредит. Съгласно чл.3 от договора, условие за сключването на окончателен договор, е влизане в сила на заповед за одобрение на ПУП, изменящ дворищната регулация в съответствие с кадастралната карта така, че предмет на окончателния договор да бъде УПИ с площ от 920 кв.м. идентичен с поземлен имот с идентификатор ***. Продавачите – ответници са поели задължение да проведат процедурата по изменение на ПУП и снабдяване с документ за собственост за имот с площ от 920 кв.м. На 07.08.2020г., преди изтичане на едногодишния срок, се е провела среща с продавачите, при която те са уведомили ищеца, че до момента не е изпълнено условието на договора. Н. Н. е заявила, че ще упражни правото да продължи срока на предварителния договор и ще реши дали да сключи окончателен. За срещата е съставен констативен протокол от нотариус Д. Г.. Ищецът е узнала, че със заповед № РОК 21-РА-5059/03.09.2021г. на Главния архитект на район „***“- СО е одобрено изменение на уличната регулация за УПИ I и УПИ II от кв.55а по плана на м. в.з. „***“. С нот. акт за спогодба от 15.06.2022т. ответниците са признати за изключителни 2 собственици на УПИ I-336, находящ се на ул. „***“ № ** нанесен в КК като ПИ с идентификатор *** с площ от 920 кв.м. С това е изпълнено отлагателното условие за сключване на окончателен договор. За тази цел ищецът е сключила договор за банков кредит на 28.12.2022г. с „Юробанк България“ АД и така е осигурила необходимото финансиране за закупуване на имота. След неколкократни опита да се насрочи ден и час за сключване на окончателен договор е поканила ответниците с нотариални покани да се явят на 23.11.2022т. при нотариус И. И. за сключване на окончателен договор. В същия ден са се явили ищецът, ответниците и представител на банката. Но А.

Х. е поискала датата за сключване на окончателен договор да се отложи за 19.12.2022г. На тази датата се е явила ищецът, представител на банката, Вл.

Х. и пълномощник на А. Х. без мандат да я представлява. Той ги е информирал, че А. Х. не може да се яви по здравословни причини. Затова ищецът моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен предварителен договор от 08.08.2019г. сключен между него и А. Й. Д.-Х. и В.

Г. Х..

Ответникът А. Х.а в депозиран в срока по чл.131 от ГПК писмен отговор оспорва иска. Счита го за неоснователен. Заявява, че към завеждане на исковата молба предварителният договор е прекратен. С него тя е поела задължението да прехвърли само ½ ид.ч. от имота По- късно е упражнила правото си по чл.33 от ЗС и е изкупила от другия съсобственик неговата ½ ид.ч. По отношение на нея не е поемала задължение с предварителния договор.

В депозиран писмен отговор в срока по чл.131 от ГПК Вл. Х. оспорва иска. Заявява, че предварителният договор е прекратен преди завеждане на иска. Заявил е готовност да продаде своята идеална част на ищеца. Другият съсобственик А. Х. не е изразила изрично желание за продажба. Той е продал своята част от имота на другия съсобственик.

Не се спори, че 08.08.2019г. между страните е сключен предварителен договор за продажбата на недвижим имот, подробно описан за цена от 518 000лв., платима според уговореното в него.

Безспорно е, а и от представеното преводно нареждане от 12.08.2019г. се установява, че ищецът е превел по сметка на продавача А. Х.а сумата от 51 800лв.

3

Правото на собственост на ответниците се удостоверява от нот. акт № 152/11.10.2001г. за покупко- продажба на парц. II-41, кв.55а, находящ се в кв.

***, ул. „740“ № 19 с площ от 825 кв.м. и нот. акт № 1/19.12.2002г. за покупкопродажба на парц. I -30, кв.55а, в.з. „***“, ул. 740“ № 21 с площ от 798 кв.м., спогодба относно собственост на недвижими имоти, материализирана в нот. акт № 92/15.06.2022г., по силата на която ответниците получават правото на собственост в режим на обикновена съсобственост при равни части на УПИ I-336, кв.55а, ул. „740“ № 21 с идентификатор *** с площ по скица от кадастъра от 920 кв.м. с номер по предходен план 336, кв.55а, парц. I.

Не се спори, а и видно от представените скици от АГКК, архитектурен проект, УВЕ № 39/23.06.2005г., както и удостоверение за данъчна оценка от СО – район „Витоша- ***“ е, че в горния недвижим имот са изградени три постройки, представляващи жилищна сграда, гараж и постройка на допълващо застрояване. И трите са нанесени в кадастъра.

Със заповед № РОК 21-РА 50-59/03.09.2021г. с приложени към нея ПУП-ИПЗ и ПУП-ИПР е изменена уличната регулация и плана за регулация за УПИ I-336 като се образуван нови УПИ I-336 от кв.55а, м. „в.з. ***“.

Страните не са оспорили, че заповедта е влязла в сила.

Ищецът е представил договор за банков кредит от 28.10.2022г., сключен между нея и „Юробанк България“ АД за сумата от 250 000лв. отпуснат с цел покупка на посочения в предварителния договор застроен недвижим имот.

Между страните по делото са провеждани срещи за които са съставени констативни протоколи от нотариус от 07.08.2020г., 23.11.2022г. и от 19.12.2022г. От тях се установява, че окончателен договор не е сключен.

С нот. покана от 31.10.2022г. Н. Н. е поканила ответниците да се явят на 23.11.2022г. за сключване на окончателен договор.

Не е спорно, че с нот. акт № 37/01.02.2022г. с договор за замяна на идеални части от недвижими имоти Вл. Х. е заменил своята идеална част в обем от ½ от процесния недвижим имот за същата идеална част, притежавана от Ан. Д.-Х. от имот, представляващ УПИХI-27, с. ***.

Безспорно е, а и от представените писмени доказателства/ нот. акт № 92/15.06.2022г./ се установява, че ответниците са били в брак до 19.10.2011г., когато е влязло в сила решение № III-91-177/19.10.2011г. по гр.д. № 10097/11г.

4 на СРС, 91 състав той е прекратен.

В съдебното заседание, проведено на 19.06.2023г. е извършена констатация по оригинал на представени в копие писмени документи и е установено, че копието на предварителния договор към исковата молба е идентичен с оригинала, представен по делото. Установена е идентичност между копието и оригинала на договора за банков кредит от 28.10.2022г.

С определение № 9/03.01.2023г. по гр.д. № 3702/22г. на СГС е допуснато обезпечение на настоящият иск по реда на чл.390 от ГПК чрез налагане на възбрана върху процесния имот. Възбраната е вписана на 12.01.2023г., а исковата молба по гр.д. № 457/23г. на СГС е вписана на 09.02.2023г.

От заключението на допусната техническа експертиза се установява, че УПИ I-336 от кв.55а, м. „в.з. „***“ с площ от 920 кв.м. е идентичен с ПИ с идентификатор *** по КК на същата местност. Той е образуван от имот 4329.336 и ПИ с идентификатор 4329.340.

Съдът възприема заключението като безпристрастно и неоспорено от страните. обосновано, компетентно,

В хода на процеса са събрани и други писмени доказателства с оглед твърденията и възраженията на страните.

При така събраните доказателства предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД е уважен изцяло.

Пред въззивния съд нови доказателства не са ангажирани.

По реда на чл.176 от ГПК ищецът Н. Н. е заявила, че не е съгласна предварителният договор от 08.08.2019г. да се обяви за окончателен само за ½ ид.ч. Претендира това да стане за целия имот.

При така установената фактическа обстановка от правна страна съдът приема, че предмет на въззивно разглеждане е конститутивен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Въззивният съд се произнася служебно по валидността на първоинстанционното решение, а по допустимостта му само в обжалваната част, а по отношение на правилността му е обвързан от посоченото в жалбатачл.269 от ГПК, с изключение на допуснато нарушение на императивна 5 материалноправна норма.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо.

По правилността му.

Предявен е конститутивен по своя характер иск, предвиден в чл.19, ал.3 от ЗЗД. Разпоредбата сочи, че когато за окончателния договор се изисква нотариална или нотариално заверена форма, предварителният договор се сключва в писмена форма. Тя е условие за действителност на окончателния договор. Предварителният договор има задължителни реквизити, които да са отразени в съдържанието му, а именно съществените условия на окончателния договор. Това обхваща поетото задължение за взаимни насрещни престации.

Продавачът обещава да прехвърли правото на собственост на купувача, а последният да му заплати договорената цена.

Законът признава право на всяка от страните по предварителния договор да предяви иск за сключването на окончателен договор. Т.е. както продавачът, така и купувачът имат право да предявят иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Не е спорно в процеса, че ищецът и ответниците са сключили предварителен договор в писмена форма, отговарящ на изискването на чл.19, ал.2 от ЗЗД. В него се съдържат съществените уговорки по поетите насрещни задължения, а именно Х.и да прехвърлят правото на собственост върху конкретно описан недвижим имот, а ищецът да заплати определена пазарна цена за него . В съдебното производство по сключване на окончателен договор съдът действа като нотариус, ако отношенията по предварителния договор се бяха развили обичайно и страните бяха сключили договора пред него. Затова в производството по чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да се провери принадлежността на правото на собственост на имота в патримониума на отчуждителя-обещател, предмет на предварителния договор на основание чл.363 във вр. с чл.586, ал.1 от ГПК. От събраните доказателства се установява, че въззивниците са закупили през 2001г и 2002г. два имота в режим на семейна имуществена общност. По последният действащ регулационен план, изменен със заповед № РОК 21РА 50-59/03.09.2021г. е новообразуван УПИI-336 от кв.55а. Той е образуван от два имота- 4329-336 и част от ПИ с идентификатор 4329-340, така както е показано на графичната част към горната заповед. Със сключена спогодба с нот. акт № 92/15.06.2022г.