Решение № 351 от 05.08.2026, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 351 гр. Несебър, 05.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, V-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шести април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мария М. Берберова Георгиева при участието на секретаря Красимира Ил. Любенова като разгледа докладваното от Мария М. Берберова Георгиева Гражданско дело № 20252150101*** по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по повод исковата молба на Р. Н. А., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ж.к. „Л.“, бл. **** против Етажна собственост в комплекс „Г.“, с адрес: гр.О., ул.„С.“ № **, представлявана от управителя „П.И.“ ООД.

Ищецът твърди, че заедно със съпругата му Ирина Владленовна А.а са собственици на ап.22 в комплекс „Г.“, находящ се в гр.О., ул.„С.“ № **. Изтъква, че на 12.08.2025г. на територията на рецепцията на корпус G било проведено общо събрание на собствениците на блок Б на комплекс „Г.“, свикано с покана от 01.08.2025г., съгласно чл.12, ал.2 от ЗУЕС от собственици, твърдящи, че имат повече от 20 на сто идеални части от общите части на сградата. Оспорва законността на събранието и иска отмяна на взетите решения. Сочи, че на общо събрание, проведено на 02.08.2016г. била учредена етажна собственост, включваща седем блока, докато сега по инициатива на инвеститора на комплекса „П.И.“ ООД се провеждали седем отделни общи събрания и се създавали седем отделни етажни собствености по блокове, без да е било взето съгласието на собствениците от целия комплекс в рамките на общото събрание.

Навежда възражения за допуснати нарушения на чл.12, ал.2, чл.14 и чл.15, ал.1 от ЗУЕС. Сочи, че дори идеалните части на самостоятелните обекти да са изчислени правилно, не биха могли да се използват за определяне на кворума на събранието и гласуванията, без да е изпълнена процедурата по чл.17, ал.6 от ЗУЕС. Акцентира, че в нарушение на чл.16, ал.4 от ЗУЕС за протоколчик на събранието бил избран сътрудник на дружеството „П.И.“ ООД, който не е собственик в блок Б и не е упълномощен от собствениците. Обръща внимание, че е налице нарушение на разпоредбата на чл. 14 от ЗУЕС, тъй като дружеството се представлява от повече от един представител. Твърди, че не били представени пълномощни, като в представените не била упомената конкретната дата на провеждане на общото събрание. Изтъква нарушение при гласуването на предложението за изменение и допълнение на дневния ред на общото събрание. Развива съображения, че не е спазена нормата на чл.16, ал.5 от ЗУЕС при 1 съставяне на протокола от процесното общо събрание. Сочи, че приложенията към протокола, за които било посочено, че са неразделна част от същия не били подписани от председателя и протоколчика на събранието. Акцентира, че на общото събрание не бил обсъждан начина и формата на гласуване и не били избрани преброители. Твърди се, че тези функции незаконно са били изпълнявани от сътрудници на „П.И.“ ООД, вместо от собственици в ЕС“. Оспорва всички списъци с гласувания от приложенията към протокола от общото събрание, които били дописани на ръка.

Отделно от гореизложеното, ищецът развива доводи относно допуснати нарушения при вземане на конкретните решения. В тази връзка сочи, че от организаторите на общото събрание било нарушено правото на информирано участие в събранието на присъстващите собственици, които не владеели български език, поради това, че материалите по т.3, т.4 , т.5 и т.6 от дневния ред били представени без преводи. По т.2 от дневния ред било допуснато съществено нарушение при провеждането на избор на Управител/Управителен съвет. Текстът по т.3 от дневния ред се различавал от този на взетото решение. Без обсъждане бил гласуван и приет бюджета за блок Б по т.4 от дневния ред. Бюджетът бил разработен и приет на база 9,5 евро за кв.м обща площ за всеки самостоятелен обект, което не съвпадало с нито един от трите начина, предвидени за плащане на такса поддръжака и бил в противоречие с изискванията на чл.51, ал.9 от ЗУЕС. В дневния ред на общото събрание не бил включен отчет за приходи и разходи за такса поддръжка за периода от 01.09.2024г. до 31.08.2025г. По т.6 бил включен отчет за приходи и разходи по фонд „Ремонт и обновяване“, но същият не бил представен по надлежния ред. Твърди, че при вземане на решението по т.5 от дневния ред било допуснато нарушение на чл.19, ал.8 от ЗУЕС.

Отразеното в решението по т. 7 от дневния ред във връзка с вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ било невярно, защото предходното решение в този смисъл било отменено от Районен съд – Несебър, като незаконосъобразно. Допълва, че в нарушение на чл.24, ал.5 от ЗУЕС Контролният съвет на етажната собственост не бил извършил финансова проверка и в дневния ред на общото събрание не бил включен негов отчет. За поставяне на съобщението за изготвен протокол на общото събрание не е бил съставен протокол с подписите на управителя на етажната собственост на блок Б и на един от собствениците на блок Б. Предвид гореизложеното се моли от съда да постанови решение, с което отмени, като незаконосъобразни решенията на общото събрание на етажната собственост, проведено на 12.08.2025г. Представя писмени доказателства. Претендира сторените по делото разноски.

В срока по чл.131 от ГПК по делото е постъпил писмен отговор на исковата молба, подаден от ответната етажна собственост, чрез пълномощника им - адв. Б. С. от АК - Варна. В отговора на първо място се излагат съображения за недопустимост на исковата молба предвид насочването й към ненадлежна страна, поради което се моли производството по делото да бъде прекратено. Развиват се доводи за нередовност на исковата молба, като се моли производството да бъде прекратено на основание чл.129, ал.3 от ГПК. В условията на евентуалност исковата молба се оспорва, като незаконосъобразна и се моли същата да бъде оставена без уважение. Прави се искане за допускане до разпит на двама свидетели при режим на довеждане.

В съдебно заседание, ищецът А. се явява лично и поддържа исковата молба.

Депозира писмено становище, в което излага съображенията си във връзка с подадения отговор на исковата молба. Прави искане за допълване на изготвения по делото предварителен доклад. Ангажира гласни доказателства. В хода на делото по същество моли съда да уважи предявения иск. Претендира присъждане на разноски, за което 2 представя списък по чл.80 от ГПК.

Процесуалният представител на ответната етажна собственост в съдебно заседание оспорва исковата молба и поддържа подадения отговор. Също ангажира гласни доказателства. В хода на делото по същедство моли да бъде отхвърлен предявения иск, като им бъдат присъдени заплатените по делото разноски. Представят списък на разноските.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Ищецът А. следва да докаже, че е собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост, че е спазен срока за обжалване на взетите решения, както и че са били взети решенията, чиято отмяна се иска. В тежест на ответната страна е да докаже, че при вземане на решенията са спазени правилата за свикване и провеждане на общото събрание, и за вземане на решения от същото, регламентирани в ЗУЕС. Тежестта на доказване е указана на страните с Определение № 1231 от 13.11.2025г., постановено по делото /л.86-87 вкл./.

По делото не се спори, а и от представеният нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот № 61, том XI, рег. № ****, дело № **** от ****г. на Нотариус с рег.№ *** на НК и с район на действие Районен съд – Несебър /л.13-14 вкл./, се установява, че ищецът е собственик на апартамент № 22, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 53045.**** по КККР на гр.О., общ.Несебър, находящ се в комплекс ваканионни жилища „Г.“, бл.*****. Изводът, който се налага е, че иск за отмяна на решенията, взети на проведеното на 12.08.2025г. Общо събрание на етажната собственост на комплекс “Г.“ в гр.О., общ.Несебър, е предявен от легитимна страна.

С оглед вида на настоящата претенция, а именно - конститутивен иск по чл.40, ал.1 от ЗУЕС, съдът дължи произнасяне само по посочените в исковата молба нарушения, които представляват самостоятелни основания за отмяна на атакуваните актове на общото събрание. В този смисъл е и задължителната практика на ВКС, постановена по реда на чл. 290 от ГПК - Решение № 58 от 25.03.2014г. на ВКС по гр. д.

№ 5704/2013г., I г. о.

По възраженията за незаконосъобразност на решенията, приети на процесното общо събрание на етажната собственост на комплекс „Г.“ – гр.О., общ.Несебър, за да се произнесе, съдът съобрази:

Ищецът излага съображения, че общото събрание не е свикано редовно, като при свикване на същото била нарушена разпоредбата на чл.12, ал.2 от ЗУЕС.

Съгласно нормата на чл.12 от ЗУЕС общото събрание се свиква най-малко един път годишно. Разпоредбата предвижда пет начина за свикване на общото събрание.

Първите три са по инициатива на управителния съвет (управителя), на контролния съвет (контрольора) или по писмено искане на собственици с най-малко 20 % идеални части от общите части на сградата. Четвъртият начин е по инициатива на всеки един от собствениците или ползвателите в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание. Петият начин се отнася до нововъзникнала етажна собственост.

По делото е представена покана, от съдържанието на която се установява, че процесното общо събрание е свикано на основание чл.12, ал.2 вр. ал.3 от ЗУЕС по искане на собственици, притежаващи повече от 20 на сто идеални части от общите 3 части на сградата. В поканата са посочени датата, часа и мястото на провеждане на събранието, както и дневния ред на същото /л.15/. Същата е била поставена на 01.08.2025г., в 15.30 часа на рецепцията в тяло G на комплекс „Г.“, с адрес: гр.О., ул.С.

№ **, като същата е била подписана от В.С., представляващ “П.И.“ ООД – собственик на ап.16, 18, 21 и 24 в процесната етажна собственост, притежаващи 32,91 % идеални части от общите части на сградата и Елена Князева – съсобственик на ап.25 в бл.“В“, ет.3 в процесния комплекс. Спазен е и срока за поставяне на поканата, а именно - не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, като в настоящият случай поканата е залепена 11 дни преди общото събрание. С оглед на това, съдът намира, че в поканата се съдържат всички изискуеми реквизити по чл.13, ал.1 от ЗУЕС. Изводът, който се налага е, че процесното общо събрание на етажната собственост е свикано законосъобразно.

Досежно възражението на ищеца за неспазен кворум при провеждане на процесното общо събрание, за да се произнесе, съдът съобрази:

Съгласно разпоредбата на чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС, когато в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени съответните проценти идеални части от общите части на сградата, за целите на този закон идеалните части за всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува в проценти.

Видно от приложените по делото Приложения към протокола от процесното общо събрание /л.26-35 вкл./, общият процент на общите части в сградата е над сто, а именно - 100,04%. Разпоредба на чл.17, ал.6 от ЗУЕС предвижда, че определените идеални части по реда на ал.4 се одобряват с решение на общото събрание с мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата. В настоящия случай по делото не бяха представени доказателства, че общото събрание е одобрило с влязло в сила решение площообразуване на идеалните части от общите части на етажната собственост. Воденият от ответната етажна собственост свидетел В.С. също потвърди, че не е приемано такова решение от на общо събрание на етажната собственост. С оглед липсата на представени доказателства за надлежно площообразуване не става ясно по какъв начин са определени съответните идеални части, притежавани от отделните собственици в етажната собственост. Това безспорно е и пречка за определяне и спазване на изискванията за кворум за провеждане на ОС на ЕС. Процедурата по свикване и провеждане на ОС на ЕС, поради своя императивен характер, не позволява разширително тълкуване и при наличие на нарушение на разпоредбата на чл.17, ал.6 от ЗУЕС, същото е достатъчно основание за отмяна на решенията на ОС, поради което останалите доводи за незаконосъобразност на всяко едно от приетите на събранието решенията не следва да бъдат обсъждани.