Решение № 1305 от 28.10.2025, Районен съд - Пазарджик

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1305 гр. Пазарджик, 28.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, ХХІХ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шести октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ИВАНКА Н. ПЕНЧЕВА при участието на секретаря М. Савова като разгледа докладваното от ИВАНКА Н. ПЕНЧЕВА Гражданско дело № 20255220100128 по описа за 2025 година

Предявен е иск, с правна квалификация чл.19, ал.3 ЗЗД от Г. Т. Г. срещу Н. Г. В. за обявяване за окончателен на сключения на 10.01.2022г. г. между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Пазарджик, одобрени със Заповед РД-1897/28.10.2008 година на ИД на АГКК, с адрес ******* за сумата 24 000 лв.

Ищецът твърди, че страните са сключили предварителен договор от 10.02.2022г., по силата на който ответникът, в качеството му на продавач, се е задължил да сключи договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Пазарджик, одобрени със Заповед РД-1897/28.10.2008 година на ИД на АГКК, с адрес ******* за сумата 24 000 лв.

Излага, че продажната цена следвало да бъде заплатена на три равни вноски от по 8 000 лв. всяка, които били заплатени в брой. Първата вноска платил на датата на сключване на предварителния договор, следващата на 13.04.2022г., а последната на 12.09.2022г.

Твърди, че окончателният договор трябвало да бъде сключен на 10.10.2022г., пред нотариус А Л И при Районен съд — гр. Пазарджик. Ищецът се свързал с ответника, за да се явят пред нотариуса и да сключат окончателен договор за прехвърляне на собствеността, но ответникът не изпълнил задължението си, съобразно уговорката и не се явил. Впоследствие, след проведен телефонен разговор между страните, В. обяснил на Г., че към онзи 1 момент имал семейни и финансови проблеми, които са го възпрепятствали да сключи окончателния договор.

Излага, че проявил разбиране и страните се уговорили ищецът да изчака още няколко месеца и окончателният договор да бъде сключен през месец януари месец на 2023 година, тъй като цената вече била платена. С настъпването на месец януари осъществил контакт с В., за да уговорят ден и час за сделката. Тогава той му казал, че е в процес на развод и помолил да сключат сделката след като приключи производството и решението влезе в сила. Обяснил му също, че има освен тези семейни проблеми и редица проблеми, свързани с работата си. Г. се съгласил да го изчака още малко.

Времето минавало, а в разговорите, които провеждали ответникът повтарял, че делото още не е приключило и че все още не може да уреди финансовите си проблеми и тези свързани с работата си. След известно време, почти година и половина след заплащане на последната вноска по договора, окончателен договор не бил сключен, а В. започнал и да не вдига телефона си. Купувачът направил многократни опити да се свърже с него, които се оказали неуспешни.

Неизпълнението на задължението по предварителния договор, пораждало правен интерес за Г. Г., който бил изправна страна по него, да предяви иск за обявяване на сключения между страните предварителен договор за окончателен.

По изложените съображения, иска от съда да се произнесе с решение, с което сключения предварителен договор да бъде обявен за окончателен.

Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът не депозира отговор на исковата молба.

Съдът, като се запозна с доводите и възраженията на страните и като обсъди представените по делото доказателства поотделно и в съвкупност, установи следното от фактическа правна страна:

На 10.01.2022г. между Н. Г. В. и Г. Т. Г. е сключен Предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, с който Н. Г. В. се е задължил да прехвърли на Г. Т. Г. правото на собственост на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр.

Пазарджик, одобрени със Заповед № РД – 18 – 97/28.10.2008г. на ИД на АГКК, с предназначение – жилище, апартамент, с адрес *******, за сумата от 24 000 лв. Уговорено е продажната цена да бъде заплатена на три равни вноски от по 8 000 лв. всяка – първата на датата на сключване на предварителния договор, а следващите два на 11.04.2022г. и на 12.09.2022г., съгласно чл. 2 от договора.

Уговорено е окончателният договор да бъде сключен 10.10.2022г.

Предварителният договор е сключен в писмена форма, подписан е от страните, не е едностранно развален, поради което валидно ги обвързва.

В него е посочено, че първата вноска е платена „на ръка“ в деня на 2 подписването му. По делото са представени две разписки, неоспорени от ответника Н. В. и подписани от него, в които е посочено, че на 13.04.2022г. е получил от Г. Г. сумата от 8000 лв., представляваща втората вноска, а на 12.09.2022г. третата вноска по предварителния договор.

Окончателен договор не е сключен на посочения в предварителния договор дата 10.10.2022г. и до приключване на делото пред настоящата инстанция.

Предварителният договор за покупко – продажба е съглашение, по силата на което страните по него поемат насрещни задължения едната да продаде, а другата да закупи обещаната й вещ при уговорената от тях цена. т.е. насрещните престации са правото на собственост върху вещта и цената. При неизпълнение на насрещните задължения на страните по предварителния договор, с оглед целта, за постигането на която е сключен – да се подготви и извърши впоследствие окончателен продажбен договор, всяка една от тях може да предяви иск за сключване на окончателния договор. За уважаване на иска, е необходимо към момента на вписване на исковата молба ответникът – продавач да е титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено със съдебното решение, и задължението за прехвърляне на собствеността да е изискуемо.

Изискуемостта на това задължение настъпва с изтичането на уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор. Ако към този момент купувачът не е изпълнил задължението си за плащане на цената и е неизправна страна по договора, правата на продавача се уреждат от разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК. Заплащането на уговорената цена от купувача, дори и когато в предварителния договор е предвидено то да се осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и съответно липсата й да има за задължителна последица отхвърлянето на претенцията. В производството по този иск следва бъде разрешен спорът между страните относно наличието на предпоставките за сключване на окончателния договор, включително и спорните въпроси относно съдържанието на поетите с предварителния договор права и задължения, доколкото неизпълнението на задължението на купувача може да се дължи на спор между страните относно действителната цена, на поведението на продавача, който неоснователно не приема изпълнението или не оказва необходимото съдействие Дори и в производството по иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД да се установи, че ищецът – купувач е неизправен и неизпълнението на задължението за заплащане на цената не се дължи на обективни причини или на забава на кредитора, това обстоятелство не е пречка за уважаването на иска, когато то не е довело до прекратяване на облигационната връзка между страните. /в този смисъл ТР № 4/09.05.2023г. по тълк. дело № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС/.

Следователно предпоставка за уважаване на иска е наличието на валидно облигационно задължение по сключен предварителен договор, съдържащ съществените условия на окончателния-предмет и цена и 3 принадлежността на правото на собственост у продавача на предмета на престацията към датата на вписване на исковата молба за предявяване на иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

В случая е налице валидно действащ предварителен договор за покупко - продажба на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Пазарджик, одобрени със Заповед РД-1897/28.10.2008 година на ИД на АГКК. Договорът е сключен в предвидената от чл. 19, ал. 3 ЗЗД писмена форма и съдържа съществените уговорки на окончателния - имотът по отношение на който е поето задължение да бъде продаден и неговата цена. Предметът на бъдещата продажба е реално обособена съществуваща вещ, годен обект на правото на собственост.

Правото да се иска сключване на окончателен договор е възникнало едновременно и за двете страни на 10.10.2022г. Ищецът е изправна страна по него. Изпълнил е задължението си да заплати продажната цена от 24 000 лв., което се установява от самият предварителен договор и представените по делото като писмени доказателства два броя разписки, подписани от ответника и неоспорени от него. Предварителният договор и разписките като частни документи, обективиращи неизгодния за ответника факт за заплащане на уговорената цена на имота, подписани и неоспорени от него, доказват, че се е осъществил. В случая ответникът не оспорва, че е получил цената за имота, а и както вече се посочи неплащането на цената не е основание за отхвърляне на иска.

Към датата на приключване на устните състезания пред настоящата инстанция Н. В. е собственик на процесния имот. Придобил го е на 06.12.2019г. чрез договор за покупко – продажба, обективирана в Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 159/012.2019г., том IX, нот. дело № 1649/2019г. на нотариус с район на действие Районен съд – Пазарджик. Към датата на придобиването ответникът не е имал сключен граждански брак. Впоследствие е сключил брак на 04.09.2021г., първи за него, с М. Г. В., който към датата на сключване на предварителния договор и при приключване на делото пред настоящата инстанция не е прекратен.

Съгласно чл. 26 СК действията на разпореждане със семейното жилище - лична собственост на единия съпруг, се извършват със съгласието на другия, ако двамата съпрузи нямат друго жилище - обща собственост или лична собственост на всеки един от тях. Когато липсва съгласие, разпореждането се извършва с разрешение на районния съдия, ако се установи, че не е във вреда на ненавършилите пълнолетие деца и на семейството. В настоящия случа имотът, предмет на предварителния договор е семейно жилище на ответника и съпругата му и никой от тях няма друго жилище, видно от представените справки от Агенция по вписванията. Следователно по отношение на предварителния договор, съгласието на другия съпруг представлява задължително условие за сключване на окончателния договор по съдебен ред.

Законът не предписва формата, в която следва да бъде дадено съгласието на 4 съпруга несобственик, но доколкото писмената форма е форма за действителност на предварителния договор, същото следва да бъде дадено в изискуемата от закона форма за действителност, предвидена за самия предварителен договор. Изслушана в съдебно заседание като свидетел съпругата на Н. В. – М. Г. В. заяви, че е съгласна предварителният договор, който съпругът й е сключил да бъде обявен за окончателен, а с вписването на волеизявлението й в съдебния протокол, писмената форма е спазена.

По тези съображения съдът намира, че са налице предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен, поради което предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен и следва да бъде уважен.

Съдебното решение по делото има значението на нотариален акт.

Съобразно разпоредбата на чл. 264 ДОПК, прехвърлянето на вещни права върху недвижими имоти се допуска след проверка, че прехвърлителят няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, което за имота се удостоверява в данъчната му оценка. Следва да се посочи обаче, че непредставянето на актуална данъчна оценка, в която да е вписано, че собственика на имота няма непогасени публични задължения пред съда, разглеждащ иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД или наличието на непогасени публични вземания, удостоверено в актуалното удостоверение за данъчна оценка на процесния имот, не съставляват пречка за уважаване на предявения конститутивен иск, предвид разпоредбата на чл. 364, ал. 2 ГПК. Целената с тях ефект - за защита на интересите на фиска - в случай на уважаване на иска, се постига с вписване на възбрана върху имота - предмет на договора до заплащане на нотариалните и местни такси по прехвърлянето му и със забраната да бъде издаден препис от решението до представяне на доказателства за плащането им /в този смисъл решение № 313 от 26.05.2010 г. по гр. д. № 584/2009 г., г. к., ІІІ г. о. на ВКС, решение № 100 от 03.07.2012 г. по т. д. № 307/2011 г., т. к., ІІ т. о. на ВКС/.