Решение № 16277 от 10.10.2023, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 16277 гр. София, 10.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА ИВ. ПОПОВА като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ Гражданско дело № 20231110104528 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба на /фирма/ срещу Л. В. Ш..

Ищецът твърди, че на 01.07.2020г. сключили с ответника договор за наем на ап.

№ 13, находящ се в /населено място/, при месечна наемна цена от 920лв., от които 900лв. наем, 15лв. такса битови отпадъци и 5лв. такса за блока. В деня на сключване на договора ищецът предал на ответника депозит в размер от 900лв. Посочва, че в периода 23.06.2022г.-07.08.2022г. поради ремонти дейности, които ответникът предприел в имота, последният не можело да бъде използван, което наложило за този период наемането на друг имот. Въпреки това, за посочения период ищецът заплатил наемна цена на ответника, която възлизала на 1380лв. Поддържа, че договорът за наем бил прекратен по взаимно съгласие на 30.09.2022г., в който ден ищецът освободил жилището, но ответникът не пожелал да му предаде владението, което наложило на 02.10.2022г. в присъствието на свидетел да състави протокол за отказ от предаване на жилището. Ищецът поискал връщане на дадения депозит от 900лв., но ответникът отказал с довод, че в имота имало повреди, които ищецът отрича да е причинявал и счита, че ответникът няма насрещно вземане, с което да прави прихващане. Твърди, че в периода 01.07.2020г.-30.09.2022г. е заплащал на ответника и по 15лв. месечно за такса битови отпадъци, която не била дължима от него, а била за сметка на собственика на имота, поради което и тези суми следвало да му бъдат върнати, които възлизали общо на 390лв. На 04.11.2022г. с нотариална покана ищецът поканил ответника да му възстанови горните суми, но ответникът отказвал да го стори.

Съобразно изложеното, моли за постановяване на решение, с което ответникът да бъде осъден да му заплати сумата от 1380лв., представляваща наемната цена за имота за периода 23.06.2022г.-07.08.2022г., през който период не е ползвал имота поради поведението на ответника, сумата от 900лв., представляваща подлежащ на връщане платен депозит по договора за наем и 390лв., представляваща платени в полза 1 на ответника суми за такса битови отпадъци в периода 01.07.2020г.-30.09.2022г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане.

Ответникът е подал отговор на исковата молба в законоустановения срок, с който оспорва исковете. Твърди, че не е вярно, че в периода 23.06.2022г.-07.08.2022г. ищецът не е ползвал имота, както и че същият е бил негоден за ползване. Оспорва договорът за наем да е прекратен по взаимно съгласие, като посочва, че ищецът му заявил два дни преди да напусне имота, че оставя ключовете в пощенската кутия.

Въпреки това, на 30.09.2022г. между страните бил съставен двустранен протокол, в който било описано действителното състояние на вещите. Твърди, че ищецът не е заплатил наемните вноски в цялост. Прави възражение за изтекла погасителна давност.

Оспорва представения от ищеца протокол, като го счита за антидатиран и съставен само за целите на процеса. Признава, че депозитът не е възстановен на ищеца, тъй като имало вреди и липси в имота на обща стойност от 1195лв., като прави възражение за прихващане с тази сума. Подробно описва какви повреди и липси установил. Счита, че ищецът се съгласил да плаща такса битови отпадъци за имота, което било в рамките на свободата на договаряне.

Съобразно изложеното, молят за отхвърляне на предявените искове.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното:

Предявени са за разглеждане обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1 и чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, както и възражение за прихващане с вземания за причинени вреди и липси в имота с основание чл. 233 ЗЗД.

По делото не е спорно, а и се установява от събраните писмени доказателства, че на 08.05.2019г. между Л. Ш., в качеството на наемодател, и А. Г., в качеството на наемател, е сключен договор за наем на имот, находящ се в /населено място/, ап. № 13, като имотът е предаден за ползване на наемателя с приемо-предавателен протокол /л.

39-48/. На 01.07.2020г. между Л. Ш., в качеството на наемодател, и /фирма/, чийто едноличен собственик на капитала и управител е А. Г. , в качеството на наемател, е сключен договор за наем на същия недвижим имот, като няма данни за съставяне на нов приемо-предавателен протокол. Между страните не е спорно, че наемателят дължи по договора на наемодателя месечна сума в общ размер от 920лв., включваща 900лв. наемна цена, 15лв. такса битови отпадъци и 5лв. такса за входа.

Съгласно чл. 228 ЗЗД, с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена. Основното задължение на наемодателя по договора се изразява в осигуряване безпрепятствено ползване на вещта от страна на наемателя през времетраенето на договора.

Първата претенция на ищеца е свързана с искане за възстановяване на част от платените суми по договора за наем, тъй като за периода 23.06.2022г-07.08.2022г. не е имал възможността да ползва имота поради извършване на ремонтни дейности в него от страна на ответника. Посочва, че макар да не е разполагал с възможността да ползва имота, същият е заплатил сума за този период, възлизаща общо на 1380лв.

С доклада по чл. 146 ГПК съдът е указал, че в тежест на ответника е да докаже, че в периода 23.06.2022г.-07.08.2022г. ищецът е ползвал или е разполагал с възможността да ползва процесния имот, а в тежест на ищеца е да докаже, че в този период са извършвани ремонтни дейности в него от страна на наемодателя. Съдът намира, че при съвкупната преценка на доказателствените източници, може да се изгради обоснован извод, че в имота е извършван ремонт по инициатива на 2 наемодателя в продължение на около един месец, като в този период същият не е бил годен за обитаване. В тази насока, съдът цени най-вече показанията на свидетеля И. Я., който живее в същата сградата в съседен имот и няма връзка или някаква обвързаност с никоя от страните. Същият пресъздава свои непосредствени възприятия, като разказва, че в процесния ап. № 13 през лятото на 2022г. е извършван ремонт. Посочва, че постоянно се качвал по стълбите до своята таванска стая и установил, че вратата на апартамента е отворена, пред нея били струпани чували, плочки и материали, а вътре се извършвали ремонтни работи и имало опънати найлони. Тези показания съответстват на представената по делото снимка на л. 74, от която се установява, че действително в имота е имало ремонт и една от стаите е била обвита в найлони.

Свидетелят посочва, че видял двама майстори в апартамента, както и че се слагали плочки в него. Заявява, че през този период само в този имот се извършвал ремонт, като се вдигали шум и прах. В началото шумът бил монотонен – през първата седмица, като се чувало някакво рязане. Тогава била поставена изолацията на апартамента и била боядисана жълта. В част от сутрините също се чувал шум като къртене. Посочва, че в апартамента били поставяни плочки и била правена изолация и боядисвана в жълт цвят. Заявява, че ремонтът продължил около месец. Тъй като семейството му имало къща в гр. Несебър, когато заминал в началото на м. юли 2022г. за пръв път се извършвали ремонтни дейности в имота, които продължили и след като се върнал на 15.07.2022г. Но след като се върнал втория път от гр. Несебър на 28-29.08.2022г., вече нямало ремонт.

Показанията на горния свидетел кореспондират с показанията на свидетеля К.

П., която посочва, че бившият й съпруг А. Г. поискал да вземе общите им деца в гр.

Разлог през лятото на 2022г., тъй като в имота, който обитавал, се извършвал ремонт.

Посочва, че този ремонт бил на терасите и изолация на частта, която е откъм терасите.

Заявява, че ремонтът продължил около месец и половина, като съпругът й бил в гр.

Разлог от средата на м. юли до средата на м. август.

Съдът намира, че по делото несъмнено е установено, че в имота е извършван ремонт, като е спорно в какво точно се е изразявал този ремонт и каква е била неговата продължителност. Свидетелят Ю. Ц. посочва, че е майстор и се занимава с лепене на плочки, като именно той извършвал ремонта в апартамента по лепенето на плочки на терасите в него. Посочва, че ремонтът започнал в края на юни - началото на юли и продължил 1 седмица. Свидетелят поставил найлоните в апартамента съобразно снимката на л. 74, като ремонтът бил извършен по възложение на ответника и именно той му осигурил достъп.

Съдът намира, че показанията на свидетеля Ц. следва да бъдат кредитирани частично. Самият свидетелят посочва, че той е извършвал ремонт, изразяващ се само в поставяне на хидроизолация на терасите и лепене на гранитогрес на тях, като тази дейност продължила 1 седмица. Това обаче не означава, че ремонтът се е изчерпал само с тези работи и не са извършвани допълнителни строителни дейности от други лица. Свидетелят посочва с категоричност, че балконите на сградата били жълти, а за останалата част не бил сигурен, можело да е сива. По делото е представена и приета разпечатка от google.maps /л. 95/, от която се установява, че към м. август 2022г. балконите на апартамента са боядисани в ярко жълт цвят и само те са в такъв цвят. При извършена справка в google.maps, съдът установи, че балконите са в този ярко жълт цвят именно към август 2022г., докато преди това към м. август 2019г. са били в бял цвят. Както се посочи, А. Г. е във фактическа власт на имота от 08.05.2019г., когато е първият договор за наем. По делото няма нито твърдения, нито доказателства в периода 08.05.2019г.-23.06.2022г. да са извършвани някакви други строително-ремонтни дейности в имота, включително на балконите. Тоест, може да се приеме, че 3 боядисването на балконите в ярко жълт цвят се е случило при ремонтните дейности през лятото на 2022г. От това следва, че показанията на свидетелите Я. и П., че през лятото на 2022г. е правен ремонт и по изолацията, включително боядисването й в жълт цвят, са достоверни, а свидетелят Ц. разказва за извършените само от самия него строителни дейности, които не изчерпват целия ремонт.

Представените от ответника писмени доказателства за уговаряне санирането на цялата сграда по проект /л. 96-97/ не могат да доведат до различен извод, предвид че ремонтът на балконите и фасадата около тях може да се приеме за неотложен и необходим, доколкото са налице гласни доказателства и снимков материал за наличие на течове. Освен това, няма доказателства именно към момента на извършването му процедурата по цялостно саниране на сградата да е била инициирана и да е било отправено предложение за участие по проект. Представената фактура е от дата 09.01.2023г., която следва с месеци извършването на ремонта.

По изложените съображения и след съвкупната преценка на събраните гласни и писмени доказателства, както и с оглед правилото на чл. 162 ГПК и житейската преценка на съдията относно времетраенето на един такъв ремонт и съпътстващите го дейности, следва да се приеме, че същият е продължил един месец или 30 дни. Извод за по-голяма продължителност на ремонта не могат да обосноват представените фактури на л. 15-16, предвид че датите не съвпадат напълно с датите на твърдения ремонт от страна на ищеца, а и не може да се приеме, че престоят на ищеца в гр. Разлог е пропорционален на продължителността на ремонта. Неоснователни пък се явяват възраженията на ответника, че след като били платени таксите за входа и имало потребление на комунални услуги, то имотът бил ползван от ищеца. Представените доказателства за плащането на таксите за входа не подкрепят тезата на ответника, тъй като съгласно договора за наем ищецът заплаща таксите директно в полза на ответника, а вече той се разплаща с етажната собственост. По отношение на фактурите за комунални услуги, една част от тях въобще не могат да бъдат свързани с процесния имот, друга част не обхващат конкретния период, а трета част не могат да послужат за провеждане на доказване възражението на ответника, доколкото при извършването на ремонт също се ползват вода и електроенергия, а топлоенергията в значителна част от случаите се определя прогнозно, което е служебно известно на съда.