Решение № 187 от 21.12.2023, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 187 гр. Бургас, 20.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на първи ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Събина Н. Х.а Диамандиева

Членове:

Веселка Г. Узунова

Десислава Д. Щерева при участието на секретаря Марина Д. Димова като разгледа докладваното от Веселка Г. Узунова Въззивно гражданско дело № 20232000500332 по описа за 2023 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по делото е по реда на чл.258 ГПК и сл.ГПК.

Делото е образувано по повод въззивна жалба на Г. И. Ч. с ЕГН********** от гр.Бургас, ж.к.“И.“, бл.*, вх.*, ет.*, ап.*, подадена чрез пълномощника му адв.Х. Х. от ВАК против съдебно решение №742 от 21.06.2023г., постановено по гр.д.№656/2022г.по описа на БОС, с което съдът е ОТХВЪРЛИЛ иска на въззивника Г. И. Ч. срещу „Сити билдинг груп“ ЕООД с ЕИК-* за обявяване за окончателен на сключеният между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.09.2021г.

С въззивната жалба решението на БОС е оспорено като неправилно,необосновано и незаконосъобразно.Изложени са подробно твърденията на жалбоподателя по фактическата и правна страна на спора, като се сочи,че по делото е било установено, че главният иск по чл.19 ал.3 ЗЗД е предявен от ищеца на 04.05.2022г., след като е заплатил пълния размер на уговорената в предварителния договор продажна цена, а ответникът е уведомил ищеца, че прекратява предварителния договор на 26.05.2022г.

Въззивникът не твърди, че първият по време е първи по право,а твърди,че след образуването на делото съдът неоснователно е приел правата на противната страна да се прекратяват извънсъдебно, след като се има 1 предвид,че крайната цел на страните е била именно сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт. Изложени са правни аргументи в подкрепа на становището,че са били установени всички законови предпоставки за обявяване на предварителния договор за окончателен от съда,а отделно-следва да се съобрази, че договорът не е развален, а прекратен и прекратяването има действие само занапред. Намира тълкуването от съда на клаузата на чл.11 от процесния предварителен договор за неправилно,тъй като към момента на отказването на продавача/ответника от продажбата на имота ,ищецът/купувач вече е предявил иск и е образувано дело за обявяване на продажбата за окончателна. Прави се довод, че БОС не е отчел и обстоятелството,че с прекратяването на договора ответното дружество цели единствено да се облагодетелства от продажбата му впоследствие на много по-висока цена от тази,на която го е продало на ищеца и това е единственият мотив за прекратяването. Прекратяването на договора е огромна загуба за ищеца, тъй като той ще трябва да заплати много по-висока цена за закупуването на друг имот, но няма да може да осъществи намеренията си, които е планирал и ще претърпи множество други загуби и вреди,които са в пряка и непосредствена връзка с неизпълнението.Счита,че ответникът умишлено е включил подвеждаща клауза в договора,за да може да се възползва за определен период от предоставените от ищеца средства за закупуването на имота и в изгоден и удобен за ответника момент, чрез изнудване да принуди ищеца да се откаже от договора, което действие е некоректно и недобросъвестно. Моли за отмяна на решението на БОС и постановяване на решение от въззивната инстанция,с което искът да бъде уважен. Няма доказателствени искания,претендира разноски.

С представения в срок писмен отговор въззиваемото дружество „Сити билд груп“ ЕООД е оспорило въззивната жалба,изразявайки подробно становище за неоснователността и. Подчертава, че между управителя на дружеството и ищеца не е била водена кореспонденция под каквато и да е форма, а такава е била водена от служители на дружеството, представена като доказателство по делото. Оспорва твърденията на ищеца, че договорът е бил прекратен след образуването на делото, като прави довод,че до 26.05.2022г. ищецът е водил активни преговори с дружеството и е изразил съгласие да му бъдат върнати вноските и заплатена неустойката,включително е посочил и конкретна банкова сметка,по която да му се преведат сумите. Моли да се има предвид, че към 26.05.2022г. не е имало редовна искова молба, а входирането и в съда не означава, че е предявен редовен иск, а ответникът не е имало как да знае, че ищецът е входирал искова молба в съда. Счита,че няма законова пречка дружеството да упражни уговореното право на прекратяване на договора и извънсъдебно, а съдът следва да съобрази този новонастъпил факт в хода на процеса по арг.на чл.235 ал.3 ГПК. Намира за необосновано 2 тълкуването на действието на прекратяването на договора- само занапред, което е абсурдно, тъй като приложението на това тълкуване би означавало, че на ищеца не е следвало да се връщат парите от направените вноски по предварителния договор. Всичко по прекратения договор следва да се счита за дадено на отпаднало основание и подлежи на връщане. Оспорени са и оплакванията на въззивника, че прекратяването на договора за него представлява огромна загуба, а целта на ответното дружество е била да реализира печалба по недобросъвестен начин. Позовава се на съдебна практика на ВКС, съдържаща анализ на понятията отметнина, задатък, неустойка, като са развити подробни правни аргументи, които според въззиваемата страна обосновават извод, че уговореното в клаузата обезщетение при прекратяването на договора представлява неустойка, а не отметнина. Моли решението на БОС да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно. Няма доказателствени искания, претендира разноски. Моли, в случай, че БАпС достигне до изводи,различни от тези на БОС и отмени решението, да се произнесе по предявения от дружеството при условията на евентуалност иск по чл.307 ТЗ и дори съдът да приеме, че е налице договор, то същият да бъде прекратен.

В съдебно заседание въззивникът, редовно уведомен, не се явява.

Представлява се от адв.Х.,който поддържа въззивната жалба. Не сочи нови доказателства,претендира разноски.

В съдебно заседание въззиваемото дружество, редовно уведомено, се представлява от адв.К., който оспорва въззивната жалба и поддържа отговора.

Не сочи нови доказателства, претендира разноски.

При служебната проверка на обжалваното съдебно решение по реда на чл.269 ГПК, въззивният съд го намери за валиден и допустим съдебен акт.

По основателността на въззивната жалба и съществото на спора БАпС намери следното:

С исковата молба ищецът е предявил срещу ответното дружество иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД, като е поискал съдът да обяви за окончателен сключеният на 10.09.2021г. между страните предварителен договор за продажба на недвижим имот- апартамент Е 505, с площ от 102.96 кв.м., ведно с 14.49 кв.м.ид.части от общите части на сградата, с обща площ 117.45 кв.м.,състоящ се от кухня с дневна, три спални, две бани с тоалетни и две тераси, находящ се на пети жилищен етаж, във вход Е на сграда със смесено предназначение,в процес на строителство към момента на сключване на договора, ситуирана в поземлен имот с идентификатор №*** по действащите КККР на гр.Бургас, ж.к.“Изгрев“ с продажна цена 90 000 евро с ДДС и на паркомясто №20, кота 4.76 с площ 31 кв.м., находящо се в същия поземлен имот с идентификатор №*** по действащите КККР на гр.Бургас, ж.к.“Изгрев“ с продажна цена 7 000 евро с ДДС находящи се в 3 гр.Бургас. Ищецът е твърдял,че страните са уговорили,че общата продажна цена за апартамента и паркомястото е в размер на 97 000 евро,която е крайна цена с ДДС и ще бъде заплатена от купувача разсрочено на четири вноски30% при подписване на договора,20% при получаване на акт обр.14; 20% при получаване на акт обр.15 и 30% при получаване на акт обр.16 /актове, съставяни по време на строителството съобразно Наредба №3/2003г./.

Уговорено между страните по договора,съгласно чл.4 от същия е било, че най-късно до 20.12.2022г. следва да бъде сключен окончателен договор. В средата на м.април 2022г. управителят на дружеството се свързал по телефона с ищеца, който работи и живее в Кралство Норвегия, като ищецът е бил поканен да заплати остатъка от уговорената продажна цена до края на м.април 2022г., както и да заплати допълнително още 15 500 евро, тъй като уговорената с предварителния договор продажна цена е твърде ниска.

Ищецът е бил уведомен, че ако не е съгласен с предложението за увеличение на цената, дружеството продавач ще се откаже от предварителния договор съобразно уговорената клауза на чл.11 от същия и ще продаде недвижимия имот на много по-висока цена на трето лице. Ищецът възразил, че притискането на купувача по този начин счита за некоректно,но изпълнил искането на продавача да заплати целия остатък от продажната цена,след което отказал да подпише предложения му анекс с увеличението на продажната цена и предявил настоящия иск за сключване на окончателен договор.

Ответникът е оспорил предявения иск, като е заявил, че е сключеният между страните предварителен договор е развален/прекратен от продавача едностранно с уведомление от 26.05.2022г., с което продавачът е упражнил правото си на отказ от сключване на окончателен договор, уговорено с чл.11 от процесния предварителен договор. Заявява, че е върнал по банковата сметка, посочена от ищеца цялата заплатена от него сума, както и допълнително дължимата от продавача 10% неустойка. Не оспорва, че към ищеца е отправено предложение за увеличение на договорената продажна цена, но преговорите са били водени не с управителя, а със служител на дружеството. Твърди, че ищецът при водените преговори е изразил съгласие с прекратяването на договора, като е приел да му бъдат върнати всички платени суми, включително и неустойката, включително е изявил желание да му бъдат върнати по конкретна банкова сметка в „Уникредит Булбанк“ АД, което поведение доказва ясната му воля да третира договора като прекратен.

Купувачът е приел обезщетението и не е показал дори с конклудентни действия, че не счита договора за развален. Наведени са множество правни доводи в подкрепа на становището, че с оглед принципа на свобода на договарянето, уреден в чл.9 ЗЗД,страните могат да уговарят различни последици от поведението си, вкл.и възможност за отказ от договора, като 4 тази тяхна свобода е ограничена единствено от повелителните норми на закона и добрите нрави.

Дружеството е твърдяло, че предложеното увеличение на продажната цена по предварителния договор е било наложено от настъпилите коренни промени в икономическите и стопанските условия в страната,като е предявило при условията на евентуалност насрещен иск с правно основание чл.307 ТЗ, като е отправило искане, ако съдът счете, че предварителният договор не е прекратен на основание чл.11 от същия, да постанови съдебен акт, с който да прекрати сключения предварителен договор или да измени условията по него в частта, досежно продажната цена.

Между страните е безспорно, че на 10.09.2021г. са сключили предварителен договор за продажба на недвижим имот- апартамент Е 505 и паркомясто №20, находящи се в гр.Бургас, които към момента на сключването на договора са били в процес на строителство. Апартаментът и прилежащото му паркомясто представляват част от сграда със смесено предназначение, изграждана в поземлен имот с идентификатор № *** по действащата КККР на гр.Бургас, ж.к.“Изгрев“. Не е било спорно и се установява от съдържанието на предварителния договор, че уговорената продажна цена за апартамента и паркомястото е в общ размер 97 000 евро с ДДС, която купувачът е поел задължение да заплати на четири вноски.

Съгласно чл.11 от предварителния договор, в случай че продавачът се откаже от сключване на окончателен договор в нотариална форма, той се задължава да възстанови на купувача платените до момента вноски плюс 10 % от продажната цена на имота като неустойка. Настоящата инстанция намира, че в чл.11 от процесния предварителен договор страните са уговорили не отметнина по чл.308 ТЗ, а неустойка по смисъла на чл.92 ЗЗД за покриване на вредите, причинени от неизпълнение от страна на продавача на задължението за сключване на окончателен договор. Отметнината се дължи само, ако не е започнало изпълнение на договора и страната, която е имала правото да се отметне, го е упражнила. В случая, предварителният договор от 10.09.2021г., предвид комплексния му характер е сключен при вече започнало изпълнение на строителството на сградата, вкл.и на общите части на процесния апартамент,което изключва извод, че уговорената в спорната клауза неустойка има характера на отметнина.