Определение № 1830 от 04.07.2024, Окръжен съд - Пловдив

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1830 гр. Пловдив, 03.07.2024 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VIII СЪСТАВ, в закрито заседание на трети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Екатерина Вл. Мандалиева

Членове:

Радослав П. Радев

Недялка Д. Свиркова Петкова като разгледа докладваното от Недялка Д. Свиркова Петкова Въззивно частно гражданско дело № 20245300501377 по описа за 2024 година Производство по реда на чл. 577 вр. чл. 274 от ГПК.

Образувано по жалба от Й. Г. Д., ЕГН **********; Т. И. Д., ЕГН **********; и М. И. Д., ЕГН **********; против Определение на съдия по вписванията при РС Пловдив – отказ № 229/10,05,2024 г., постановено по молба вх. № 14559/10,05,2024 г., с което се отказва извършване на нотариално действие – вписване на прекратяването /заличаване/ на вписан в СВ-Пловдив договор за наем на земеделски земи – акт № 247, т. 5 от 28,03,2018 г.

С оплакване за незаконосъобразност на обжалвания акт жалбоподателите искат същият да бъде отменен и да се постанови извършване на исканото нотариално действие. Излагат се съображения, че действително договорът е наименуван „договор за наем на земеделски земи“, но същият представлява договор за аренда, към който са приложими разпоредбите на ЗАЗ. Това е така, т.к. е спазена формата – нотариално заверени подписи и вписване в Имотния регистър, уговорен е срок от 10 стопански години, начин на плащане с оглед началото и края на всяка стопанска година, начин на прекратяване съобразно изискванията на ЗАЗ. Жалбоподателите се позовават на разграничението между договора за наем и договора за аренда, проведено в ТР № 2/2017 г., като поддържат, че процесният договор покрива изискванията за аренден договор.

Като взе предвид данните по делото във връзка с доводите в жалбата, 1 съдът приема следното:

Като подадена от лице, имащо правен интерес от предявяването й, срещу подлежащ на обжалване акт на съдия по вписвания – отказ за извършване на нотариално действие по чл. 569 т. 5 от ГПК, в срока по чл. 275 ал.

1 от ГПК, жалбата е допустима и следва да бъде разгледана.

По същество:

С обжалваното определение е постановен отказ да се впише прекратяването /заличаване/ на вписан в СВ - Пловдив договор за наем на земеделски земи – акт № 247, т. 5 от 28,03,2018 г. За да постанови този резултат, съдията по вписванията е приел, че вписванията, отбелязванията и заличаванията се допускат само в изрично предвидените от закона случаи като не може да бъде разширяван кръга на подлежащите на вписване обстоятелства. Посочено е, че ЗС и ПВ предвиждат вписване на договори за наем, сключени за срок по-дълъг от 1 година, но не предвиждат вписване или отбелязване на тяхното прекратяване. Съдията по вписвания се е позовал и на ТР № 2/2017 г. на ОСГТК ВКС, съгласно което отдаването под наем на земеделска земя е самостоятелна и допустима правна сделка, различна от договора за аренда. По тези съображения е приел, че липсват предвидените в закона основания за извършване на исканото вписване /отбелязване/.

Съдът намира, че изложените в обжалвания акт доводи са правилни.

Жалбоподателите са предявили пред СВ Пловдив молба вх. № 14559/10,05,2024 г. с искане за вписване на прекратяването на Договор за наем на земеделски земи, вписан с акт № 247, т. 5 от 28,03,2018 г. Представен е самият договор за наем на земеделска земя, удостоверение за наследници на наемодателя, от което се установява, че са негови правоприемници, редовно връчено уведомление за прекратяване на наемния договор.

Съгласно чл. 2 от ПВ, вписване, отбелязване и заличаване се допуска само в случаите, в които са предвидени изрично в законите. По отношение на договорите за наем със срок по-дълъг от една година е предвидено единствено вписването /чл.4, б.Е от ПВп/. Липсва изрично предвиждане в нормативната уредба на възможността за вписване/отбелязване на прекратяването на такъв вписан договор. Поради това и не е допустимо извършването на подобно вписване /отбелязване/заличаване.

В тази насока е концентрирана и съдебната практика, според която е 2 недопустимо вписването на факта на прекратяване на вписан договор за наем, доколкото това действие не е сред изрично предвидените в закон или ПВ.

Ето защо не е налице основание за вписване на прекратяването на договор за наем.

Жалбоподателите поддържат, че, независимо от наименованието си, по своята същност процесният договор е такъв за аренда, а не за наем. Като се прецени, че правната характеристика на договора е за аренда на земеделска земя, то съдията по вписвания е следвало да приложи ЗАЗ, в който изрично е уредена възможността за отбелязване на прекратяването на арендни договори.

Съгласно разясненията, дадени в т. 2 на ТР № 2/2017 г., ОСГТК на ВКС, отдаването за ползване на собствена земеделска земя на друго лице може да бъде извършено както с договор за аренда, така и с договор за наем.

Въпрос на свобода на договарянето е как страните да уредят това правоотношение помежду си. В решението е подчертано, че в ЗАЗ е уредена много по-детайлно процедурата по отдаване, ползване и връщане на земеделската земя. В ЗАЗ е предвиден по-тежък ред за сключване на арендния договор – за по-дълъг срок, в писмена форма с едновременна нотариална заверка на подписите, представят се скици на имотите. Друга отлика между наемния и арендния договор е в начина на продължаване на договора: при наемния договор продължаването е възможно ако след изтичане на определения срок ползването на имота продължи /чл.236 ЗЗД/, а при арендния това следва да се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите /чл.18 ЗАЗ/. В случая от представения екземпляр на договор, наименован „договор за наем на земеделски земи“, не може да се направи извод, че се касае за договор за аренда. Това е така, тъй като, независимо от уговорения 10 годишен срок на действие на договора, не е ясно дали са спазени всички процесуални изисквания за сключване на аренден договор /напр. представяне пред нотариуса на скици на имота и т.н./. Отделно от това в съдържанието на самия договор липсват уговорки за възможното му продължаване само след ново писмено съгласие, с нотариална заверка на подписите. От друга страна, наличието на съвпадащи елементи като срок и предмет на договора не обуславят непременно извод за наличие на аренден договор, доколкото и двата вида договори са много близки по своята правна природа.

3

С оглед изложеното съдът намира, че спрямо процесния договор е неприложима разпоредбата на чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ и не може да се приеме, че е налице хипотезата на чл. 2 от ПВ – изрично предвидена в закона възможност за вписване/отбелязване. Постановеното определение от съдията по вписванията се явява правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено.

Затова съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ПОТВЪРЖДАВА Определение на съдия по вписванията при РС Пловдив – отказ № 229/10,05,2024 г., постановено по молба вх. № 14559/10,05,2024 г., с което се отказва извършване на нотариално действие – вписване на прекратяването /заличаване/ на вписан в СВ-Пловдив договор за наем на земеделски земи – акт № 247, т. 5 от 28,03,2018 г.

Определението подлежи на обжалване с частна жалба пред ВКС в едноседмичен срок от връчването му, при наличие на предпоставките на чл.

280 ал. 1 от ГПК.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

4