Решение № 3967 от 06.07.2020, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е

Ш Е Н

И Е

№ …………/06.07.2020г., гр. София

В

И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Софийски градски съд, Първо гражданско отделение, 27 състав, в публичното заседание, проведено на двадесет и пети февруари през две хиляди и двадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕНА АНДРЕЕВА при секретаря Вероника Димитрова, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 4227 по описа за 2019 год., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по делото е образувано е по искова молба от Л.Р., гражданин на Р.Л., с персонален № ********, притежаващ удостоверение за постоянно пребиваване на граждани на ЕС № ********, с личен номер ********, с адрес: гр.

София, ул.“********, подадена от пълномощника му адв. Х.А.М. от САК, съдебен адрес:***3, срещу „А.-А“ АД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от В.З.Ц., с която са предявени следните искове: иск с правно основание чл.79 ал.1 от ЗЗД - за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 16 600 евро, заплатена от купувача на продавача по Предварителен договор за покупко-продажба и преустройство на недвижим имот от 29.11.2017г., като част от покупната цена, призната за дължима от ответника в Анекс от 05.04.2018г. към предварителния договор за покупко-продажба и преустройство на недвижим имот, поради неизпълнение на задължението на ответника по чл.2 ал.1 т.1 от анекса, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на предявяване на иска – 27.03.2019г., до окончателното й изплащане; иск с правно основание чл.79 ал.1 от ГПК – за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 18 000 евро, представляваща дължима неустойка по чл.12 от Предварителен договор за покупко-продажба и преустройство на недвижим имот от 29.11.2017г. и призната за дължима от ответника в Анекс от 05.04.2018г. към предварителния договор за покупко-продажба и преустройство на недвижим имот, поради неизпълнение на задължението на ответника по чл.2 ал.1 т.2 от анекса, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на предявяване на иска – 27.03.2019г., до окончателното й изплащане; иск с правно основание чл.92 ал.1 от ЗЗД – за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 3968 евро, представляваща неустойка, съгласно чл.2 ал.2 от Анекс от 05.04.2018г. към предварителния договор за покупко-продажба и преустройство на недвижим имот за периода от 01.08.2018г. до 16.08.2018г. вкл., ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на предявяване на иска – 27.03.2019г., до окончателното й изплащане.

В исковата и уточняващите молби с вх.№

47569/08.04.2019г. и вх.№ 55803/24.04.2019г., се твърди, че на 29.11.2017г. между ответника, в качеството му на продавач и ищеца, в качеството му на купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба и преустройство на недвижим имот, като съгласно чл.1 ал.1 от договора, ответното дружество се задължило да продаде на ищеца или на посочено от него трето лице част от сграда с идентификатор ***, съгласно Заповед № РД-18-14/06.03.2009г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата: обл.София/столица/, община Столична, гр. София, район Люлин, бул.“Д-р ********, която част представлява, към момента на сключване на договора, офиси и ще представлява, след преустройството до степен на завършеност „До ключ“, самостоятелен обект – ателие № 4, при съседи: коридор, аварийно стълбище и апартамент № 15 със застроена площ от 80,70 кв.м., находящ се на трети етаж, състоящо се от кухня с трапезария и хол, спалня, баня с тоалетна и тераса, с боядисан латекс и сложен паркет, заедно със съответните идеални части от правото на строеж на сградата и правото на собственост върху земята. Излага се, че поради нуждата от преустройство на имота, доколкото същият е изграден в сграда с друго първоначално предназначение, страните се съгласили да сключат окончателен договор след като преустройството бъде извършено от продавача, съобразно чл.1 ал.3 от предварителния договор. Купувачът, съгласно чл.3 вр.чл.3а от договора следвало да заплати обща покупна цена в размер на 37 000 евро, като страните договорили и неустойка при неизпълнение на задълженията на продавача в размер на всички направени плащания по време на действие на договора, ведно със сума в размер на 18 000 евро. На 05.04.2018г. страните сключили Анекс към предварителния договор, като със същия констатирали и се съгласили, че купувачът във връзка с изпълнение на задълженията си по предварителния договор е извършил в полза на продавача плащания в общ размер на 31 600 евро, от които 2000 евро подобрения в имота, които продавачът приема и 29 600 евро, представляващи част от продажната цена на имота. Със същия анекс страните се съгласили, че поради виновни действия на продавача са изгубили интерес и не желаят сключването на окончателен договор за покупко-продажба на имота, като по чл.2 ал.1 т.2 от Анекса, ответното дружество се съгласило да заплати на ищеца по делото и договорената неустойка в размер на 18 000 евро, съгласно чл.12 от предварителния договор.

Излага се, че съгласно чл.2 от Анекса продавачът, в срок от един месец след намиране на нов купувач, но не по-късно от 31.07.2018г. е следвало да заплати на купувача по предварителния договор заплатената от него сума в размер на 31 600 евро, ведно с дължимата неустойка от 18 000 евро или обща сума в размер на 49 600 евро., като по чл.2 ал.2 от Анекса към предварителния договор страните договорили неустойка за неизпълнение на задължението на продавача за заплащане на сумите по самия Анекс в размер на 0,5% за всеки ден, но не повече от 8% от общия размер на дълга, като към момента на предявяване на исковете задължението на ответното дружество е ликвидно и изискуемо, но в полза на ищеца са заплатени само 15 000 евро, от които: 10 000 евро, платени на 13.12.2018г. и 5000 евро, платени на 30.01.2019г.

В срока по чл.131 от ГПК е депозиран отговор на исковата молба, с който предявените искове се оспорват, като неоснователни. Излага се, че ищецът, няколко месеца след подписване на предварителния договор, по собствено желание и без виновно неизпълнение на задължения от ответника, загубил интерес от покупката на имота по предварителния договор, както и че доколкото документите за сключване на окончателния договор е следвало да бъдат готови до 30.07.2018г, до тази дата не е налице виновно неизпълнение на задълженията по предварителния договор. Поддържа се, че в случая не е налице неизпълнение на задълженията на продавача по предварителния договор, тъй като четири месеца преди крайната дата на сключване на окончателен договор, по инициатива на ищеца е направен опит с Анекса от 05.04.2018г. за предсрочно прекратяване на предварителния договор да бъде уредено развалянето на договора с намесването на заемни правоотношения между ищеца и сина на изпълнителния директор на дружеството, като последният е поел задължението за връщане на заема на сина си за сметка на дружеството без знание и решение на общото събрание на акционерите, поемайки чужд дълг в размер на 18 000 евро без съответната форма и правомощия за това. Твърди се, че за връщането на заемната сума от сина на изпълнителния директор не е бил уговорен конкретен срок, лихва или други условия, както и че Анекса е нищожен, като прикриващ истинските правоотношения между ищеца и ответника, сключен при липса на форма и от лице без пълномощно. Възразява се и за прекомерност на претенцията за неустойка, както и срещу дължимостта на такава, поради липсата на неизпълнение на договорно задължение.

Съдът, като взе предвид твърденията на страните и след запознаване с доказателствата по делото, намира за установено, следното:

Видно от представения по делото Предварителен договор от 29.11.2017г. за покупко-продажба и преустройство на недвижим имот, сключен между ответника, в качеството му на продавач, и ищецът, в качеството му на купувач е, че страните са се договорили продавачът да продаде на купувача, а последният да закупи за себе си или на посочено от него трето лице, при условията на договора следния недвижим имот: част от сграда с идентификатор ***, съгласно Заповед № РД-18-14/06.03.2009г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата: обл.София/столица/, община Столична, гр. София, район Люлин, бул.“Д-р ********, която част представлява, към момента на сключване на договора, офиси и ще представлява, след преустройството до степен на завършеност „До ключ“, самостоятелен обект – ателие № 4, при съседи: коридор, аварийно стълбище и апартамент № 15 със застроена площ от 80,70 кв.м., находящ се на трети етаж, състоящо се от кухня с трапезария и хол, спалня, баня с тоалетна и тераса, с боядисан латекс и сложен паркет, заедно със съответните идеални части от правото на строеж на сградата и правото на собственост върху земята/чл.1 ал.1 от договора/, като по чл.1 ал.3 от договора, продавачът се е задължил за извърши преустройство на закупувания от купувача имот в срок до сключване на окончателния договор за собствена сметка, с материали от поне средно качество.

Съгласно чл.3а от предварителния договор, покупната цена в размер общо на 37 000 евро е следвало да се изплати от купувача по следния начин: сума в размер на 29 600 евро - по посочената в договора банкова сметка *** „А.-А“ АД в срок до 05.12.2017г. и сума в размер на 7400 евро непосредствено преди сключване на окончателния договор за покупко-продажба.

Видно от чл.4 от Договора е, че страните са се договорили да сключат окончателен договор в срок до 30.07.2018г., а съгласно чл.12 от същия, в случай, че продавачът продаде имота на трето лице до окончателното сключване на договора пред нотариус или не изпълни което и да било от своите задължения по същия или дадените декларации се окажат неистински, купувачът има право да развали договора и да получи от продавача неустойка в размер на всички платени до момента на развалянето суми със законните лихви по тях плюс 18 000 евро, платими в едномесечен срок от покана на купувача. Съгласно чл.17 от предварителния договор същият може да бъде изменян или допълван само по взаимно съгласие на страните чрез подписан от тях Анекс.

Страните по делото са сключили Анекс от 05.04.2018г. към предварителен договор за покупко-продажба и преустройство на описания по-горе имот, като по раздел I б.“а“ от същия са приели са безспорно помежду си, че купувачът, във връзка с обещаната покупка на имота е извършил плащания в размер общо на 31 600 евро, както и че купувачът със съгласието на продавача е извършил подобрения в описания имот на стойност 2000 евро, които продавачът приема без възражения и желае да задържи, като в изпълнение на чл.3а т.1 от Предварителния договор е заплатил по банков път на продавача сума в размер на 29 600 евро, представляваща част от продажната цена на имота.

По раздел I б.“б“ от Анекса страните се договорили, че поради виновни действия на продавача те са загубили интерес и не желаят вече сключването на окончателен договор за покупко-продажба на описания имот, като продавачът се съгласява да заплати на купувача неустойка в размер на чл.12 от Предварителния договор, а именно: 18 000 евро, поради което с подписване на анекса са се договорили за прекратяване на предварителния договор при посочените по-долу условия.

По раздел II от Анекса страните се споразумели за следното:

По чл.1 от същия страните са се съгласили да прекратят сключения между тях Предварителен договор от 29.11.2017г., като считано от датата на подписване на анекса, никоя от страните няма право да иска сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота, респективно няма иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД, а страните се задължават да уредят финансовите си отношения, установени в раздел раздел I букви „а“ и “б“ по реда на раздел II чл.2 от Анекса.

Съгласно чл.2 ал.1 от раздел II на Анекса продавачът се задължава в срок до един месец след намиране на нов купувач на имота или до 31.07.2018г., който срок настъпи по-рано:

1. да възстанови на купувача сумата по раздел I буква „а“ в размер на 31 600 евро или левовата им равностойност и

2. да заплати на купувача неустойка в размер на 18 000 евро или левовата им равностойност.