Решение № 6278 от 20.10.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 6278 гр. София, 20.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично заседание на първи октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Пепа Маринова-Тонева

Членове:

Василена Дранчовска

Цветомир М. Минчев при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева като разгледа докладваното от Василена Дранчовска Въззивно гражданско дело № 20251100501717 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Въззивното производство е образувано по подадена в законоустановения срок въззивна жалба ищцата С. Д. Д. срещу решение № 20127039 от 29.07.2024 г., постановено по гр. дело № 15661/2021 г. по описа на СРС, 28 състав, в частта, с която са отхвърлени предявените срещу „Елизиум Трейд“ ЕООД искове с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 и предл. 3 и ал. 4 ЗЗД, чл. 34 ЗЗД, вр. с чл. 146, ал. 1 ЗЗП, чл. 124, ал. 1, предл. 3 ГПК, вр. с чл. 87, ал. 1 ЗЗД и чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за признаване за установено, че сключеният между страните договор за управление и поддръжка на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип „Елизиум“ от 29.03.2017 г., с нотариална заверка на подписите № 5045/29.03.2017 г. на нотариус В.И. с рег. № 271 в регистъра на НК, е нищожен поради противоречие със закона, респ. с добрите нрави, респ. поради нищожност на клаузите на т. 1.1. от договора, т. 2.1. от договора, т. 1.3.1. от договора и т. 1.5., изр. първо от договора, поради противоречие със закона; за осъждане на ответника да плати на ищцата сумата от 9076,18 лв., представляваща недължимо платени суми по нищожния договор в периода от 06.04.2017 г. до 25.02.2020 г., както и сумата от 615,16 лв., законна лихва за забава върху главницата за периода от 24.06.2020 г. до 17.03.2021 г.; за признаване за установено по отношение на ответника, че сключеният между страните 1 договор за управление и поддръжка на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип „Елизиум“ от 29.03.2017 г., с нотариална заверка на подписите № 5045/29.03.2017 г. на нотариус В.И. с рег. № 271 в регистъра на НК, не обвързва страните, тъй като е развален поради неизпълнение на 24.06.2020 г.; както и за осъждане на ответника да плати на ищцата сумата от 9076,18 лв., платена при отпаднало основание в периода от 06.04.2017 г. до 25.02.2020 г., поради разваляне на посочения договор, както и сумата от 615,16 лв., законна лихва за забава върху главницата за периода от 24.06.2020 г. до 17.03.2021 г.

Във въззивната жалба са развити оплаквания за неправилност на обжалваното решение поради нарушение на материалния закон, допуснати съществени нарушения на процесуалните правила и необоснованост. Въззивникът счита за неверни изводите на първоинстанционния съд за наличие на функциониращо общо събрание на ЕС през процесния период, като поддържа, че през това време управлението и поддръжката на общите части в сградата са извършвани изцяло от ответника по силата на процесния договор, който следва да бъде квалифициран като такъв по чл. 2 ЗУЕС, съобразно посоченото в него. Намира, че договорът е нищожен поради противоречие със закона, тъй като ответникът не е инвеститор по смисъла на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, евентуално поради невъзможен предмет (доколкото услугите по договора могат да бъдат предоставени само от инвеститора, не и от различно лице). Счита, че дори и да се приеме, че договорът не е такъв по чл. 2 ЗУЕС, то същият е нищожен поради противоречие с императивната норма на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, евентуално е развален с обратна сила, доколкото съглашението не е с продължително или периодично изпълнение. Поддържа, че наведеното от ответника възражение за прихващане е недоказано, тъй като ответникът не е положил грижата на добрия търговец при воденето на чужда работа без пълномощие, респ. не е предприел работата уместно. В тази връзка намира, че първоинстанционният съд е допуснал съществени нарушения на процесуалните правила, като е анализирал едностранчиво събраните гласни доказателства и е кредитирал показанията на заинтересовани свидетели.

При условията на евентуалност счита, че размерът на неоснователното обогатяване на ответника следва да бъде изчислено по средни пазарни цени съобразно изчисления в заключението на СТЕ дял на ищцата, доколкото посочените в договора цени били силно завишени. Поддържа нищожност на процесния договор поради противоречие с добрите нрави предвид нееквивалентността на насрещните престации (тъй като определените по договора такси значително надхвърлят размера на разходите за извършваните услуги), както и неравноправност на цитираните клаузи на чл. 6.1, чл. 6.4, чл. 1.3.1 от договора, която влече нищожност на целия договор. При условията на евентуалност, ако се приеме, че договорът не е сключен на основание чл. 2 ЗУЕС, намира, че същият въвежда потребителя в заблуждение относно предмета му, поради което е недействителен. Ето защо моли за отмяна на първоинстанционното решение в обжалваната част и уважаване на предявените искове, респ. отхвърляне на приетото за съвместно разглеждане възражение за прихващане.

Въззиваемият „Елизиум Трейд“ ЕООД е подал отговор на въззивната жалба, с който оспорва 2 същата. Счита, че решението на СРС в обжалваната част е правилно и следва да бъде потвърдено.

Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на страните, намира за установено следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Изключение от това правило е нарушението на императивна материалноправна норма, което може да бъде констатирано като порок от въззивната инстанция и без да е било изрично заявено като основание за обжалване, тъй като се касае за приложение на установена в публичен интерес норма, а не за диспозитивно правило. Всички останали оплаквания, свързани с неправилност на обжалваното решение, следва да бъдат изрично указани чрез посочване в какво точно се изразяват, за да може въззивният съд да извърши проверка за правилността на първоинстанционното решение до посоченото. В този смисъл са задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно решение № 1/2013 г., постановено по тълк. дело № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 1.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо в обжалваната част, с изключение на частта, с която е отхвърлен иск за признаване за установено по отношение на ответника, че сключеният между страните договор за управление и поддръжка на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип „Елизиум“ от 29.03.2017 г., с нотариална заверка на подписите № 5045/29.03.2017 г. на нотариус В.И. с рег. № 271 в регистъра на НК, не обвързва страните, тъй като е развален поради неизпълнение на 24.06.2020 г. Настоящият въззивен състав намира, че такава искова претенция не е предявена от ищеца по делото – подобен петитум се съдържа в първоначалната искова молба, но от уточнителна молба на ищцата от 21.03.2022 г. (л. 260261 от делото на СРС) става ясно, че не се поддържа, като твърденията за разваляне на договора са наведени единствено поради относимостта им към осъдителната претенция за връщане на платените суми на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. В този смисъл е докладвано и делото от първоинстанционния съд по реда на чл. 145, ал. 3 ГПК в открито съдебно заседание от 21.03.2022 г. (л. 294 от делото на СРС), в което съдията-докладчик изрично е констатирал, че не е предявен при условията на евентуалност иск за разваляне на договора, респ. за установяване, че договорът е развален (видно от уточнителната молба, депозирана в същото открито съдебно заседание, при условията на евентуалност е предявен единствено осъдителен иск за връщане на сумите поради това, че договорът вече развален).

Ето защо въззивният съд намира, че с разглеждането по същество на установителен иск за отричане на облигационното правоотношение поради разваляне на договора СРС е нарушил принципа на диспозитивното начало, като е излязъл извън предмета на делото, с който е бил сезиран, поради което съдебното решение в тази част се явява недопустимо и следва да бъде обезсилено.

В допустимата част обжалваното решение е правилно, поради следните съображения:

3

От представените по делото писмени доказателства се установява, че с договор за покупкопродажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 161, том I, рег. № 5044, дело № 148/29.03.2017 г., С. Д. Д. е придобила от „Юнион Асетс“ ЕООД апартамент № 14 заедно със склад № 13, апартамент № 4 заедно със склад № 20, както и два броя паркоместа (под формата на идеални части от паркинга на двете сгради), находящи се в жилищни сгради – бл. 176 и бл. 177 в гр. София, ж.к. „Манастирски ливади“, разположени в поземлен имот с идентификатор ***. Според сключения на същата дата с нотариална заверка на подписите договор за управление и поддръжка на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип „Елизиум“ (вписан в Агенция по вписванията), описаните имоти са разположени в жилищен комплекс от затворен тип „Елизиум“, находящ се в гр. София, ж.к. „Манастирски ливади – изток“, УПИ I-597, кв. 66. С процесния договор от 29.03.2017 г. ищцата е възложила на „Елизиум Трейд“ ЕООД да предостави лично или чрез подизпълнители изчерпателно изброените в чл. 1.1 услуги по управлението и поддръжката на комплекса, включващи денонощна физическа охрана, видеонаблюдение, контрол на достъп, поддръжка на съоръжения (пейки, детски кътове, фонтани), почистване, озеленяване, ремонт и др., срещу възнаграждение в размер на годишна такса от 14,40 лв. на квадратен метър, изчислена съобразно притежаваната обща площ (чл. 2.1).

Несъмнено процесният жилищен комплекс е такъв от затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 ДР на ЗУЕС (за това обстоятелство не е и налице спор между страните), тъй като е обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени няколко жилищни сгради (пет блока с по няколко входа) в режим на вертикална етажна собственост, както и други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците (детски кът, парк, външен фитнес и др.), при спазване на изисквания за контролиран достъп за външни лица, като отделните жилищни обекти са собственост на различни физически и юридически лица, при липса на данни комплексът да се ползва за различни от жилищните нужди (хотел, курортен комплекс и т.н.). Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между собствениците на самостоятелни обекти и инвеститора (чл. 2, ал. 1 ЗУЕС).

Договорът в изискуемата форма подлежи на вписване по партидата на всеки самостоятелен обект в имотния регистър и е противопоставим на неговите последващи приобретатели на основание чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Този договор установява особен режим на управление, който дерогира общите правила на ЗУЕС, като съдържанието му не е регламентирано в закона.

Съществено и императивно уредена е единствено предвидената в закона форма за действителност на този договор – писмена форма с нотариална заверка на подписите, респ. налице e изискване договорът да бъде вписан в имотния регистър в Агенцията по вписванията по партидата на всеки от етажните собственици. Договорите им трябва да имат еднакво съдържание и в тях детайлно и подробно да е уредено управлението на общите части на етажната собственост (в този смисъл – Определение № 553/28.03.2023 г. по гр.д. № 3659/2022 г. по описа на ВКС, III г.о.).

4

Доколкото в настоящия случай жилищният комплекс несъмнено е такъв от затворен тип и процесният договор регламентира управлението и поддръжката на общите части в него, въззивният съд намира, че същият разкрива всички характеристики на договор с нотариална заверка на подписите по чл. 2 ЗУЕС. Споразумението съдържа подробна уредба на начина за осъществяване на поддръжката в общите части на жилищния комплекс, които включват разнообразни по вид съоръжения и налагат осъществяване на контролиран достъп чрез видеонаблюдение и охрана. Формата на договора е спазена, както и изискванията към неговия предмет – управление (в това число и поддръжка като елемент от дейността по управление) на общите части в жилищен комплекс от затворен тип, като идентични договори са сключени и с останалите етажни собственици в комплекса към датата на придобиване на имотите от ищцата (обстоятелство, което не се оспорва по делото).

Разпечатката съдържа 25 от 60 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/60e81fbc-88b2-4655-ad89-38ac3ecbb44d