Решение № 62 от 25.03.2026, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 62 гр. Бургас, 25.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Боряна Анг. Димитрова

Членове:

Калина Ст. Пенева

Албена Янч. Зъбова Кочовска при участието на секретаря Марина Д. Д.а като разгледа докладваното от Албена Янч. Зъбова Кочовска Въззивно гражданско дело № 20262000500001 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивната жалба на А. Д. Д. ЕГН **********, чрез пълномощник адв. И., против решение № 645/29.07.2025 г. по гр.дело №1116/2024 г. по описа на Бургаския окръжен съд, с което е обявен за окончателен сключеният на 05.07.2024 г.между него и М. И. М. с ЕГН ********** предварителен договор за покупко-продажба на 4/10 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. А., общ. Ц., обл. Б., с адрес на поземления имот: гр. А., ул. „В.“ №*, с площ от 12 232 кв.м., ведно с 4/10 ид.ч. от построената в имота сграда с идентификатор ***, със съответното право на строеж, при цена на идеалните части на имотите общо в размер на 50 000 лв. и е отхвърлен предявеният от него насрещен иск против М. И. М. с правно основание чл.40 ЗЗД за обявяване недействителността на процесния предварителен договор.

Иска се отмяна на решението като неправилно и незаконосъобразно, както и въззивно произнасяне по същество при уважаване на иска за обявяване недействителността на предварителния договор, сключен на 05.07.24г. и отхвърляне на иска за обявяването му за окончателен.

В жалбата се навеждат оплаквания, че предварителният договор е сключен от въззивника чрез пълномощник И. С. М. по време на престоя му в затвора и това обстоятелство не е взето предвид при постановяване на решението; не е обсъдена предходната сделка на страните за прехвърляне на 6/10 идеални части от имота с цел изграждане на фотоволтаична централа, което е обосновало уговорена по – ниска продажна цена. Твърди се, че за процесните ид.части не съществувала договорка между страните за продажбата им на икономически нерентабилна за продавача цена, която е и значително по – ниска от стойността, на която ги е придобил. В противоречие с практиката на ВКС съдът не бил изследвал също така интереса от сключване на сделката на представлявания продавач и дали с действията си представителят не е увредил този интерес. Решението се сочи за основано единствено на съображения за възможността имотът да бъде продаден и на цена под данъчната му оценка, без да е коментирана стойността, посочена от 1 назначената по делото съдебно – оценъчна експертиза- в размер на 972 560 лв. Цитира се практика на ВКС относно задължението на представителя да действа в интерес на упълномощителя и да положи дължима грижа за постигане на оптимална продажна цена. Страната поддържа, че е прието в противоречие с тази практика увреждането да се свежда единствено до фрапантна разлика между продажната цена и пазарната стойност на имота, без да бъдат обсъдени всички относими обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и с мотивите на представителя. ВКС приемал в решенията си, че увреждане е налице и при превратно упражняване на правата на упълномощителя. Според въззивника, решението е необосновано относно извода на съда, че в периода 2022 – 2024 г. е възможно да е променил намерението си да продаде имота за посочената от св. М. сума в размер на 2 400 000 евро. Обсъждайки показанията на св. Балабанов, дадени в производството, и стъпвайки на собствени разсъждения върху фактологията по казуса, страната намира сделката за опорочена, като приема за доказани предпоставките, визирани в чл.40 от ЗЗД от обективна и субективна страна. Позовава се на цитирана съдебна практика на ВКС, съгласно която свободата на представителя да договаря цената за прехвърлянето на имота не следва да се приема като възможност да ощети представлявания, а изисква да се съобрази конюнктурата и налагащата се от нея средна пазарна цена за продавания имот. В контекста на твърденията си за недобросъвестност на представителя страната изтъква редица обстоятелства, включително роднинските му връзки с купувача М. М. и това, че тя е продала свой имот за финансиране на покупката на процесния имот осем месеца преди датата на сключване на предварителния договор, от което извежда, че купувачката е била запозната с пазарната конюнктура, но поведението й е съмнително, т.к. дългият период забава между двете събития не намира обективно обяснение.

Цената на сделката също не намирала база за сравнение в действалата към момента на договарянето пазарна конюнктура. Сочи се също, че съдът не е съобразил, че А. Д. не е подписал изискуемите по закон декларации за разпореждане с имота, както и че е било възможно предварителният договор да бъде сключен още през 2021г., но това не се е случило. Изтъква се, че купувачката -ищца в производството- е придобила 6/10 идеални части от имота на по-ниска цена с цел изграждането на соларен парк, но уговорка за придобиването на останалата част от имота ведно с постройка срещу сумата от 50000лв. не е имало, поради което цената се сочи за изцяло икономически нерентабилна за обещателя-продавач. Поддържа се, че в случая е доказан субективният елемент на фактическия състав на чл.40 ЗЗД - недобросъвестност на представителя и на лицето, с което е договарял с цел увреждане на представлявания, защото както пълномощникът, така и бъдещият приобретател на имота са били наясно с данъчната оценка на имота и са поддържали връзка със св. Б. – посредник при сделки с недвижими имоти, който е имал обективна информация за действителната пазарна цена. Според извадка от сайта“Имот. Бг“ тогава имотът е бил предлаган за сумата от 2 750 000 евро. Недобросъвестността на св. М. и на ищцата се установявала и от действията им във връзка с датата на подписване на предварителния договор и с насрочването на дата за сключване на окончателен договор, сочещи безспорно споразумяване за действие във вреда на въззивника, т.к. жалбоподателят не бил информиран за изповядването на сделката. Претендират се разноски по делото. Не се ангажират нови доказателства.

В отговора на въззивната жалба , подаден от въззиваемата ищца М. И. М., чрез нейния пълномощник адв. Л., се иска оставянето й без уважение, като неоснователна. Страната намира решението за правилно, законосъобразно и обосновано с оглед доказателствата по делото. Сочи се, че съдът е съобразил обстоятелството, че пълномощникът и купувачката са майка и син, но обосновано е приел, че това не води автоматично до извода за увреждане на представлявания.

Естеството на родствената им връзка е обсъдено, но е съобразено и това, че обемът и съдържанието на пълномощното на И. М. не изключват договаряне на пълномощника с негови роднини, дори му позволяват да договаря сам със себе си. Що се отнася до възмездността на сделката, акцентират, че пълномощното дава право на представителя да се разпореди с имота дори безвъзмездно- чрез дарение, следователно размерът на цената не е определящ валидността на договарянето елемент. Подчертава се и това, че предходните 6/10 ид.ч. от имота са прехвърлени на същия купувач срещу сумата от 100000лв., т.е. отново под размера на данъчната оценка, но възражения за тях в насока нееквивалентност на договарянето-няма. Изразява се становището, че договорената продажна цена, която е под данъчната оценка и под пазарната цена на имота, сама по себе си не води до извода за наличие на договорка за сключване на сделката във вреда на 2 представлявания. Обсъждат се в тази връзка и показанията на св. Б. и М. сочещи, че Д. и М. договаряли той да й продаде имота за сумата, за която го е придобил на публична продан, като съответните 4/10 ид.ч. възлизали на 67 652,80 лв. За неоснователни се сочат и оплакванията за несъответствие на обжалваното решение с практиката на касационната инстанция. Заключава се в обобщение, че съдът основателно е намерил за налични предпоставките за уважаване на предявения иск по чл.19 ЗЗД, предвид установяването им по делото. Останалите съображения в жалбата се сочат за ирелевантни за спора.

Проверката по чл.267 ГПК на Бургаския апелативен съд приема въззивната жалба за редовна и допустима, а служебната такава по чл.269 от ГПК определя обжалваното решение като валидно и допустимо.

По съществото на спора, в отговор на въведените оплаквания за неправилност на постановеното решение, при съвкупна преценка на събраните по делото доказателства и в приложение на закона, съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Производството по делото е образувано пред първата инстанция по исковата молба на М. И.

М. от гр. С., ж.к. „Н. *“, бл. *, вх. *, ет. *, ап. 24, против А. Д. Д., от гр. С., ж.к. „Н. *“, бл. *, вх. *, ет.

*, ап. * за обявяване на предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот за окончателен по съдебен ред(чл.362 и сл. От ГПК), на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Ищцата твърди, че по силата на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните на 05.07.2024 г., ответникът се е задължил да продаде на М. И. М. притежаваните от него 4/10 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. А*, общ. Ц* обл. Б*, с административен адрес на поземления имот: гр. А*, ул. „В*“ №*, с площ от 12 232 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, номер по предходен план: квартал 45, парцел I, при съседи на поземления имот: имоти ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** и ***, ведно с

4/10 ид.ч. от построената в имота сграда с идентификатор ***, брой етажи: 4, със застроена площ съгласно скица от СГКК-Бургас от 1007 кв.м., а съгласно геодезическо заснемане от месец септември 2023г. с разгъната застроена площ /РЗП/ от 2371.6 кв.м., с предназначение: друг вид сграда за обитаване, ведно със съответното право на строеж срещу сумата от 50 000лв., вече заплатена в деня на уговорената нотариална сделка/18.07.24г./.

Продавачът се легитимирал като собственик на продаваемите части от описания по-горе недвижим имот с постановление за възлагане на недвижим имот по изпълнително дело № 20158000400662/ 2015 г. по описа на ЧСИ И. Б., рег.№ 800 на КЧСИ с район на действие Бургаски окръжен съд, вписано в СВ- гр. Ц., с което е придобил целия имот и с нотариален акт за продажба на 6/10 идеални части от него- № 99, том VI, рег.№ 6831, дело № 933 на нотариус рег.№ 370 М. В. с район на действие РС- Царево, вписан в СВ- гр. Царево акт № 130, том № 7, вх.рег.№ 2227 от 12.10.2023 г.. По него купувач е отново ищцата.

Страната твърди, че са уговорили в чл.7 от предварителния договор за сключването на окончателен договор на 18.07.2024 г. в 13.00 часа в кантората на нотариус М В, но на посочените дата и час за сделка при нотариуса се явил само купувачът, като представил платежно нареждане за заплащане на договорената цена в размер на 50 000 лева. Продавачът не се явил, нито изпратил представител, за което бил съставен констативен протокол. С оглед изложеното и т.к. задължението на ищеца за заплащане на уговорената цена е изпълнено, се моли съдът да обяви предварителния договор за окончателен.

В срока по чл.131 ГПК е представен писмен отговор от ответника, с който се оспорва предявената претенция. Сочи се, че през 2021 г. Д. придобил чрез публична продан процесния имот и сграда, като на 12.10.2023 г. продал 6/10 идеални части на М. И. М. с уговорката да изградят фотоволтаична централа. Заявява се, че през месец септември 2024г. ответникът разбира за сключения предварителен договор, в който същият се е представлявал от пълномощник И. М., като се твърди, че не бил уведомен, че следвало да се яви на 18.07.2024 г. при нотариус.

Навеждат се доводи, че така сключеният договор е недействителен, тъй като бил сключен във вреда на представлявания /на цена по-ниска дори от данъчната оценка/ и с оглед 3 обстоятелството, че купувач и настояща ищца е майката на пълномощника. В тази връзка е предявен насрещен иск с правно основание чл.40 от ЗЗД за обявяване на заявената недействителност.