Решение № 136 от 20.06.2024, Апелативен съд - Велико Търново

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 136 гр. Велико Търново, 20.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ВТОРИ ГРАЖДАНСКИ

И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ХРИСТИНА ДАСКАЛОВА

Членове:

ЖАНЕТА Д. ГЕОРГИЕВА

ИСКРА ПЕНЧЕВА при участието на секретаря ГАЛЯ М. РОМАНОВА като разгледа докладваното от ХРИСТИНА ДАСКАЛОВА Въззивно гражданско дело № 20244000500011 по описа за 2024 година

С Решение № 444/11.08.2023 г. по гр. д. № 889/2021 г. Великотърновският окръжен съд отхвърлил като неоснователен предявения от Р. С. П. против „Марчело“ ЕООД - гр. Велико Търново, иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за обявяване на сключения между тях Предварителен договор от 09.01.2018 г. за окончателен.

Осъдил Р. С. П. да заплати на „Марчело“ ЕООД сумата от 6 500 лв. разноски по делото пред първа инстанция.

Въззивна жалба против решението е подадена от ищцата Р. С. П. чрез пълномощника й адв. А. Д.. Счита решението за неправилно и незаконосъобразно поради противоречия с материалния и процесуалния закон, които пороци са довели до неговата необоснованост. Съдът е игнорирал съществена част от установените по делото обстоятелства във връзка със съществуващите преддоговорни отношения между страните, постигнатите уговорки между тях във връзка със сключването и изпълнението на договора, както и неразривната връзка между предварителния договор и договора за изграждане на обществено-обслужваща сграда в другия имот.

Развити са подробни доводи за противоречие на решението с материалния закон, с процесуалните правила и за необоснованост на акта. Моли съда да отмени обжалваното решение и да постанови друго, с което да уважи предявения иск.

В срок е постъпил писмен отговор от насрещната страна – ответникът „Марчело“ 1

ЕООД чрез пълномощника адв. Ю. М.. Счита жалбата за неоснователна и моли съда да я отхвърли и да потвърди обжалваното решение. Изложени са подробни аргументи по оплакванията в жалбата.

Великотърновският апелативен съд, като взе предвид изложеното в жалбата и доказателствата по делото, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното:

В исковата си молба ищцата Р. С. П. твърди, че на 09.01.2018 г. сключила с ответника „Марчело“ ЕООД предварителен договор за продажба на недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с ид. ***. по КККР на гр. В. Търново – апартамент на ********, за сумата 100 000 лв., платима по банков път както следва:

20 000 лв. като задатък (капаро) в срок от 10 дни от подписване на протокол обр. Акт 16 за обществено-обслужваща сграда – бизнес център, входове „А“ и „Б“, построена в съсобствен на страните ПИ с ид. *** по КККР на гр. В. Търново, с адрес ул.“Ниш“ № 1Б, а останалата част от 80 000 лв. – на четири вноски от по 20 000 лв., платими на 28-ми февруари на година, считано от 2019 г. Прехвърлянето на собствеността върху имота следва да бъде извършено в срок от 7 дни от получаване на цялата продажна цена. Владението върху имота е предадено на ищцата преди подписване на предварителния договор. Ищцата твърди, че ответникът не я е уведомил за подписване на протокол Акт обр. 16 за обществено-обслужващата сграда – бизнес център и не й предоставил банкова сметка, за да изпълни задължението си за заплащане на капаро. На 28.10.2021 г. получила от ответника изявление за разваляне на договора. Отговорила, че не е в неизпълнение на договорните си задължения, защото не е уведомена за подписване на протокола Акт обр. 16 и за банковата сметка, по която трябва да плати. Поканила ответника да й предостави протокола Акт обр. 16 и изразила готовност за изпълнение на задълженията си при посочване на банкова сметка. Това не било направено от ответника. Искането е предварителният договор от 09.01.2018 г. да бъде обявен за окончателен.

С отговора на исковата молба ответникът „Марчело“ ЕООД оспорил предявения иск. Ищцата не е заплатила дължимата от нея сума в размер на 80 000 лв. – по 20 000 лв. за 2019 г., 2020 г. и 2021 г. Продавачът няма задължение да уведомява ищцата за съставения протокол Акт обр. 16, тъй като тя е възложител на строежа в съсобствения ПИ (обществено-обслужващата сграда – бизнес-център) и датата на съставяне на протокола й е била известна (30.07.2021 г.), съответно – изискуемостта на капарото в размер на 20 000 лв. е настъпила на 10.08.2021 г. Още при подписване на предварителния договор на ищцата е предоставено удостоверение за банковата сметка на дружеството. Освен това, на ищцата са издавани няколко фактури, в които е посочена банковата сметка. С нея са водени многобройни разговори както по повод неуредените между страните имуществени отношения по повод строителството в 2 съсобствения имот, така и относно забавянето на плащането по предварителния договор. Въпреки това, сумите не са платени. Поведението на ищцата е убедило управителя на дружеството, че тя няма намерение да изпълни задълженията си по договора. Освен това, предвид голямото забавяне, изпълнението на договора се е оказало икономически безполезно след октомври 2021 г. Затова е изпратено изявление за разваляне на договора, като към тази дата ищцата е била в пълно неизпълнение на договорните задължения. При условията на евентуалност – ако съдът приеме иска по чл. 19, ал. 1 от ЗЗД за основателен, той да бъде уважен по условие, че ищцата заплати всички дължими вноски, ведно със законната лихва от деня на забавата до окончателното изплащане.

Установена по делото е следната фактическа обстановка:

С Предварителен договор от 09.01.2018 г. за продажба на недвижим имот, ответникът „Марчело“ ЕООД се е задължил да продаде на Р. С. П. недвижим имот в гр. Велико Търново, на ********, представляващ самостоятелен обект в сграда с ид.

***. по КККР на гр. В. Търново, който се намира на целия първи жилищен етаж в сграда № 1, разположена в ПИ с ид. ***, с предназначение – апартамент, заедно с придаденото му средно избено помещение в сутерена на сградата, заедно с ½ ид. част от таванското помещение, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответните на застроената площ на имота идеални части от правото на строеж, както и ½ идеална част от ПИ с ид. ***, целият с площ 529 кв. м., за сумата 100 000 лв., платима по банков път както следва: 20 000 лв. като задатък (капаро) в срок от 10 дни, считано от датата на подписване на протокол акт обр. 16 за обществено-обслужваща сграда – бизнес център, входове „А“ и „Б“, построена в съсобствения на страните ПИ с ид. *** по КККР на гр. В.

Търново, с административен адрес ул.“Ниш“ № 1Б, а останалата част от продажната цена в размер на 80 000 лв. – на четири равни, поредни годишни вноски, всяка от по 20 000 лв., платими до 28-ми февруари на годината, за която се дължат, като плащането следва да започне от 2019 г. Страните са се споразумели, че продажната цена може да бъде изплатена и предсрочно.

Продавачът се е задължил да прехвърли на купувача собствеността върху имота в срок от 7 работни дни от датата на получаване на цялата продажна цена (чл. 3).

Владението върху имота е предадено на купувача преди подписване на предварителния договор.

В чл. 8 е уговорено, че ако купувачът не изпълни задълженията си, продавачът може да се откаже от договора и да задържи задатъка.

Преди подписване на предварителния договор, с Договор от 19.10.2016 г., сключен с Нотариален акт № 1892, том 10, рег. № 12263, дело № 1331/2016 г. на Нотариус Т. Братванова, Р. С. П. прехвърлила на „Марчело ЕООД правото на 3 собственост върху ПИ с ид. *** по КККР на гр. В. Търново, с адм. адрес ул.“Ниш“, с площ 1 239 кв. м., заедно с ½ ид. част от самостоятелен обект в сграда с ид. ***. – трафопост, заедно с всички права на строеж, възникнали по силата на ПУП за имота, заедно с изградения до момента строеж, с изключение на конкретни обекти, заедно с правата по всички строителни книжа, издадени на името на собствениците до момента срещу: 1/ сумата 200 000 лв. и 2/ срещу задължението на „Марчело“ ЕООД да изгради за своя сметка и със собствени средства сграда при условия и срокове, описани в договора, както и да изгради и прехвърли на Р. С. П. правото на собственост върху конкретно описани обекти от построената сграда и в 30дневен срок от изготвяне на таблицата за определяне на идеалните части от общите части да прехвърли на Р. С. П. идеалните части от терена и конкретизира идеалните части от общите части на сградата, които остават в нейна собственост. Уговорено е, че прехвърлителят Р. С. П. запазва за себе си правото на собственост върху конкретно описани обекти в ПИ.

На 02.12.2020 г. е съставен Констативен акт за установяване годността за приемане на строеж на осн. чл. 176, ал. 1 от ЗУТ – външно ел. захранване на Обществено-обслужваща сграда с жилищна част – обр. 15, който за „възложителя“ Р.

С. П. е подписан от Н. В. Т. – неин пълномощник съгласно Пълномощно с нотариално удостоверен подпис рег. № 5874/19.08.2016 г. Представителната власт на пълномощника включва правото да се разпорежда с имотите в гр. Велико Търново, на ул.“Ниш“, върху които Р. С. П. е запазила правото си на собственост, както и представителство пред физически и юридически лица, пред държавни институции и общински органи и организации при подписване на документи и книжа във връзка с извършване на строителството.

На 24.02.2021 г. е подписан Констативен акт за установяване годността за приемане на строеж на осн. чл. 176, ал. 1 от ЗУТ – Обществено-обслужваща сграда – Бизнес-център – обр. 15. За възложителя Р. С. П. актът е подписан от пълномощника Н.

В. Т..

Протоколът за установяване годността за ползване на строежа - Общественообслужваща сграда – Бизнес-център – обр. 16, е съставен и подписан на 23.07.2021 г. от назначената със заповед на Началника на ДНСК Държавна приемателна комисия, а разрешението за ползване на сградата е издадено на 17.09.2021 г.

По делото не се спори, че ищцата – купувач по предварителния договор, не е платила уговорената в него продажна цена.

На 28.10.2021 г. продавачът „Марчело“ ЕООД изпратил до купувача Р. С. П. изявление за разваляне на предварителния договор поради неизпълнение на задължението на купувача да плати капаро и три вноски за продажната цена в размер от по 20 000 лв. - на 28.02.2019 г., 28.02.2020 г. и 28.02.2021 г. Посочил, че забавата 4 продължава повече от три години и изпълнението по договора вече е безполезно и стопански неоправдано за дружеството. Отправил и покана за освобождаване на имота и за предаване на владението му.

В отговор на поканата ищцата уведомила ответника, че не е в неизпълнение на договора, тъй като не е уведомена нито от продавача, нито от Общината за издаден акт обр. 16 за Обществено-обслужващата сграда – Бизнес-център на ул.“Ниш“, в гр. В.

Търново; че не е посочена банкова сметка, по която да бъдат заплатени вноските.

Направила искане за връчване на препис от Акт обр. 16 и изразила готовност да извърши плащания по предварителния договор.

Свидетелят Н. В. Т. – племенник на ищцата и неин пълномощник, е участвал в преговорите с ответника във връзка с предварителния договор и присъствал при подписването му при нотариуса. Уговорените срокове били свързани с изграждането на другата сграда на ул.“Ниш“. Сделката за тази сграда била от 2016 г., но изграждането й се забавило. Първата вноска по предварителния договор – капарото, трябвало да се плати когато се издаде Акт 16 за сградата на ул.“Ниш“. Строителството се забавило, чакали да се издаде Акт 16, за да платят. Имали много срещи с ответника, накарали ги да извършат довършителни СМР, които не били тяхно задължение. Имало договорки за прихващане на стойността на тези СМР със сумата по договора, но не се случило. Не му е известно продавачът или Общината да са уведомили леля му за издадения Акт 16; да е знаела банковата сметка на дружеството и да е получавала фактури от ответното дружество. В сградата на ул.“Ниш“ леля му има имоти в сградата. Свидетелят е представлявал ищцата при подписването на актовете по време на строителството. Не си спомня да е водил разговор с леля си за Акт 16, тя да го е питала за сметката за плащане. След получаване на изявлението за разваляне многократно звъняли на управителя на ответното дружество, но той не си вдигал телефона. Не им дали възможност да платят. Знае къде е офисът на дружеството, защото е ходил в него. Тогава обаче офисът бил затворен.

Разпечатката съдържа 38 от 80 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/5feaacbe-7177-4df1-abd5-9779631cb565