Решение № 1824 от 20.05.2024, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1824 гр. Варна, 20.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 14 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Даниела Павлова като разгледа докладваното от Даниела Павлова Гражданско дело № 20213110114577 по описа за 2021 година

Предявен е иск с пр.осн.чл. 48, ал. 6, вр.ал.5 от ЗУЕС от СИТИ РЕНТ ИНВЕСТ ЕООД, ЕИК ***** (предидшо наименование „Топ дъ топ Билд“ ЕООД), седалище и адрес на управление гр. Варна, бул.*****, с управител ***** гражданин на Кралство Белгия, роден на 05.07.1968 г в Юкел, Белгия, чрез адв. В. И. - АК Варна, кантора с адрес гр. Варна, бул."***" 27, тел. ***** срещу Етажната собственост на жилищна сграда в гр. Варна, ул. ***** №1, изградена в ПИ с идентификатор N. ***** представлявана от управителя "Кантора Домоуправител" ЕООД, ЕИК *****, адрес гр. Варна, р-н Младост, ул. ***** ап. офис 12, управител ***** за заплащане на сумата 10578.65 лева /след оттегляне на иска за горницата до първоначално предявената сума/, представляваща дължима от етажните собственици /с изключение на ***** - собственик на ап.15, който е изплатил задължението си/ разходи за извършен от ищеца ремонт на покрива на сградата, която сума съответства на на притежаваните от останалите етажни собственици 87,65 % ид.части от общите части на сградата, ведно със законната лихва върху главницата на осн.чл. 86, ал. 1 от ЗЗД във вр.с чл.48, ал. 6 и чл.48, ал.7 от ЗУЕС от деня в който е възникнало задължението за плащане - 21.12.2016 г. до окончателното изплащане на сумите.

С допълнителна молба ищецът е уточнил, че извършените ремонтни дейности са направени в условие на неотложност, застрашаващи живота, здравето на обитателите на процесните апартаменти, както и на всички живущи в блока. Както се вижда от експертизата по делото и от доказателствата по делото е застрашена цялата покривна конструкция на блока. Припадащата се на ап.15 част от разходите за ремонта, съответстваща на ид.число от общите части на сградата е включена в цената на иска, поради 1 липсата към момента на подаване на иска на данни за ид.части на всеки отделен обект в сградата (както е посочено в ИМ ).

Съгласно записаното в нотариалните актове за имотите на ищците ап.15 притежава 2,83 % ид.части от общите части на сградата, ап.13 притежава 4,73 % ид.части от общите части на сградата и ап.17 притежава 4,79 % ид.части от общите части на сградата. Сумарно за трите обекта, ищецът притежава общо 12,35 % ид.части от общите части на сградата. Останалите 87,65 % идеални части са притежание на останалите етажни собственици. Ищецът твърди, че и трите апартамента с №№ 13, 15 и 17 са увредени от течове на плоския покрив, който е обща част.

С влязло в сила определение е прекратено като недопустимо производството по предявен съединен иск с петитум „да бъде задължен управителя да свика спешно общо събрание на ЕС за да се направи нов неотложен ремонт на покрива на сградата“.

Твърденията в молбата от които ищецът СИТИ РЕНТ ИНВЕСТ ЕООД, ЕИК:

***** (предишно наименование : Топ да топ Билд.ЕООД) със седалище и адрес на управление гр. Варна, ***, ет. 9, ап. БА

38 черпи права в производството са, че дружеството и неговия законен представител като физическо лице Хенри Франсуа Дьо Тюрет, гражданин на Кралство Белгия, роден на 05.07.1968 г. в Юкел, Белгия, с адрес: гр Варна, ул.

***** 1 са собственици на три обекта в сграда в режим на етажната собственост с адрес: гр. Варна ул. ***** 1, построена в ПИ с идентификатор N ***** а именно СИТИ РЕНТ ИНВЕСТ ЕООД е собственик на жилище АПАРТАМЕНТ № 13 с идентификатор N *****разположен на 5 / етаж, в сграда с идентификатор ***, с административен адрес: гр.

Варна,ул. "*****" N 1 ет. 5 /пет/, при граници по документ за собственост: над обекта: сам.обект с идент. № ***** и на жилище - АПАРТАМЕНТ № 17 с идентификатор № **** разположен на 5 -и етаж,' в сграда с идентификатор № *****с административен адрес: гр. Варна, община Варна, област Варна, ул.

"*****" № 1, ет.5, ап.17, при граници по документ за собственост: an. N 16, ул. "****", калкан, вътрешен двор, обща тераса и стьлбищен коридор, и при граници по схема, на същия етаж: сам. обект с идент. N **** по добекта: сам. обект с идент. N ***** над обекта: сам.обект с идент. Ns ***** ***** - като физ.лице е собственик на: жилище -Апартамент 15 с идентификатор: ***** разположен на 5 етаж, в сграда с идентификатор *****административен адрес: гр. Варна, община Варна, област Варна, 2 ул."*****" N 1 ет. 5 /пет/, ап. 15 /петнадесет/, състоящ се от: коридор, стая с кухненски кът, баня - тоалет, килер й тераса, със застроена площ 46.10 /четиридесет и шест цяло и десет стотни/ кв.м., при граници по документ за собственост: ап.14, ул. "****", ул. "****", ап.16 и общстълбищен коридор, и приграници по схема, на същия етаж: сам. обекти с идент. NNp 1*****, под обекта: сам.обекти с идент. Na№ **** над обекта: сам.обекти с идент.

*1*****

От средата на 2016-а година в същите имоти са започнали сериозни и постоянни проблеми с влага и силни наводнения, идващи от тавана, тоест от покрива на сградата откъдето влиза цялата вода, като най-голям проблем има в апартаменти 13 и 15. Тези проблеми продължават и към момента.

2

Многократно и по всякакъв начин - устно и писмено собственика е уведомявал управителя на ЕС и всички етажни собственици за този огромен проблем, който буквално се случва при всеки дъжд или топене на сняг на покрива над апартамент 13 и апартамент 15, при което тече постоянно вода в ап. 13 и ап. 15. На управителя на ЕС и на всички етажни собственици в сградата е известно, че покрива тече и че апартамент 13 и апартамент 15 са сериозно пострадали от постоянни наводнения, предизвикани от липса на хидроизолация или лоша хидроизолация поставена на покрива на блока, находящ се над неговите an. 13 и ап. 15. Но всички нехаят.

Съгласно ЗУЕС покривът на всяка жилищна сграда е обща част и като такава, отговорността за нейната поддръжка, ремонти и отстраняване на проблеми се носи от цялата Етажна собственост (ЕС)- всички собственици на обекти в жилищната сграда. При наводненията в имотите на ищеца от края на 2016-а година до сега, ЕС не е изпълнила задълженията по ЗУЕС да извърши ремонт на обща част - покрив, поради което той сам е бил принуден да финансира и организира този задължителен ремонта на покривната конструкция, за да се спрат всички течове в неговите имоти, които вече са им нанесли огромни материални щети и направили негодни за ползване.

До момента за ремонт на течащия покрив ищецът Сити рент инвест ЕООД е заплатил общо 12 069,20 лева. Съгласно разпоредбите на чл.48 от ЗУЕС, ищецът не е длъжен сам да заплаща ремонти и отстраняване на аварии в общи части на сградата, а ЕС носи тази отговорност. Поради незаинтересованост на ЕС, независимо от дискусии по въпроса на много проведени ОС на ЕС, в крайна сметка ЕС не взема решение за цялостен и надежден ремонт, не събира пари за целта и не извършва ремонт, който реално да реши въпроса с течащия покрив.

По тази причина ищецът е нямал друг избор освен да постъпи както повелява чл. 48, ал.6 ЗУЕС като извърши със собствени средства ремонт на покриваобща част на сградата и за целта е ангажирал фирма професионалист в тази сфера "ЕКОПРЕСКОНСУЛТ"ЕООД, ЕИК *****. 3 За ремонта е заплатена общо сумата 12 069,20 лева, като същата е платена по банков път на на 25.11.2016 г., на 15.12.2016 г. и на 21.12.2016 г.

На проведените Общи събрания на Етажната собственост от края на 2016 г. не е взето решение и не се събират суми за възстановяване на разходите на ищеца, които той е направил за ремонт на общата част на сградата – покрива.

За да разрешат спора извънсъдебно, ищецът е изпратил на 30.03:2021 г.

ОФИЦИАЛНА ИЗВЪНСЪДЕБНА ПОКАНА ЗА ДОБРОВОЛНО ИЗПЪЛНЕНИЕ на задълженията на ЕС по ел.път на официалният емейл адрес на Домоуправителя на ЕС- „Кантора Домоуправител" и до ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на жилищна кооперация с адрес: гр. Варна ул. ***** 1, изградена в ПИ с идентификатор N **** Не е подаден отговор на поканата и не е налице изпълнение на задължението. Ето защо за ищеца е налице правен интерес да заведе настоящото дело за решаване на спора по съдебен ред.

В срока по чл.131 ГПК ответникът е подал отговор срещу исковата молба на "Сити рент инвест" ЕООД, ЕИК ***** (с предишно наименование „Топ да топ билд" ЕООД). Счита същата за допустима, но неоснователна.

С исковата молба и след внесените от ищеца допълнителни пояснения са 3 предявени три кумулативно съединени иска:

- за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата 10578,65 лева, за която се твърди, че е стойност на самостоятелно направени разходи по ремонт на общи части, осъществен през 2016 г., ведно със законната лихва от подаване на молбата до окончателното изплащане на задължението.

Иска по чл. 48, ал. 7 ЗУЕС е неоснователен по следните съображения:

Етажната собственост срещу която ищецът е насочил претенцията си не е материално легитимирана да отговаря по този иск и той следва да бъде отхвърлен само на това основание. ЗУЕС не придава такава легитимация на етажната собственост. Като правна конструкция тя следва да се разглежда като сбор от всички лица, притежаващи един или повече самостоятелни обекта на правото на собственост в сградата, но това не означава, че тя разполага със самостоятелна правосубектност и може да отговаря по облигационни претенции на отделни собственици. Отношенията в кондоминиума са отношения между обитаващите го лица, т.е. между собственици и/или собственици и ползватели. Това следва и от редакцията и смисъла на норми като чл. 6, чл. 23, ал. 3 и 4 и чл. 48 ЗУЕС. Те говорят за собственици и представителство на собственици, а не на етажна собственост като механична съвкупност от всички тези собственици. Поради тази специфика, ответниците по иска, почиващ на твърдения че ищецътсобственик е направил разходи за ремонт и те не му били възстановени са останалите собственици в сградата. Процесуално те биха били в положението на обикновени другари (защото едни биха могли да противопоставят лични възражения, с които други не разполагат), но при всички положения за разходите отговарят те, не етажната собственост, която е една законова абстракция. Този извод се налага от самият текст на чл 48, ал. 7 ЗУЕС постновяващ, че при невъзстановени разходи за ремонт на собственик, той разполага с иск срещу останалите собственици. Това е частна хипотеза на общото правило по чл. 23, ал.4, преди, първо - управителят представлява „собствениците" в етажната собственост (а не само „етажната собственост") по исковете, предявени срещу тях (а не срещу „нея") във връзка с общи части.

Горното налага извода, че искът се предявява срещу един, повече от един или срещу всички собственици в сградата, естествено без ищеца, и всеки отговаря по правилото pro rata - съобразно притежаваното от него идеално число в рамките на общото - чл. 6, ал.1, т. 9 ЗУЕС. Затова и безусловно необходимо е те да бъдат определени точно (а не да бъдат само определяеми или сочени общо като собственици в сградата) и да се посочи каква ид.ч. от общите части притежава техният обект. Без такова определяне и предявяване искът не може да бъде уважен като основателен. На следващо място, ищецът не навежда изрични твърдения за вида ремонт и обстоятелствата, които са го наложили.

В исковата молба е употребена думата „задължителен" пред думата „ремонт", но по ЗУЕС няма задължителен ремонт, а основен, необходим и неотложен.

Позоваването на ищеца на разпоредбата на чл. 48, ал. 6 сочи като че ли поскоро на възприятия за необходимост. В този случай обаче законът е предвидил изричен ред, който трябва да се спазва.

Собственикът с интерес от ремонта е следвало да извести действащия управител на ЕС, за да се свика общо събрание, което да се запознае с нуждата от ремонта и да одобри разходите (така предвижда чл. 48, ал. 6, изр.

4 второ). Без спазване на тази процедура и без такова решение на ОС правилият ремонт собственик не може да съди когото и да е от останалите собственици.

Тя е conditio sine qua поп за основателността на претенцията по чл. 48, ал. 7 ЗУЕС. Разбира се, собственикът лесно би могъл да се брани срещу незаконосъобразно решение, взето в негов ущърб, реализирайки правата си по чл. 40, ал.1. Но в случая липсват въобще доказателства ищецът да се е обръщал към управителя с молба той да свика общо събрание, което, от своя страна, като висш орган на управление да санкционира разходите по ремонта.